上海高档住宅市场分析案例

1、上海 1-8 月份高档住宅市场分析案例高档物业，作为房产市场消费群体塔尖的一种住 宅形式，有其自身显著的特点，突出表现在高规范的 规划、高品质的设施、高金额的房价、高质量的物管 等几方面。随着楼市的升温，市场上高档楼盘层出不 穷，根据上海房地产交易中心统计的资料显示，今年 1-9 月份售价每平方 M 在 7000 元以上的楼盘成交量 已占到市场 10.2% 的份额，而该价格段占市场成交金 额的比重更是高达 20.3% 。而且，每平方 M7000 元 以上价位的楼盘开发量呈不断扩大的趋势。那么，究 竟这些楼盘销售情况怎样？都有些什么特点？在本期 的 “上海（ 1-8 月份）高档住宅市场分析”中，

2、我们 将此次调查的结果提供给读者以供参考。上海（ 1-8 月份）高档住宅市场分析调查对象： 全市今年开盘价在每平方 M8000元以上的高档楼盘 （不 含别墅物业）调查目的： 把握高档楼盘的发展状况及其特点、市场概论以及区域概述市场概论高档住宅在 90 年代初期的房地产市场中由外销房和侨汇房一 统天下，内外销房并轨后，本文所指的高档住宅从价格上划分即 指单价为每平方 M8000元以上的住宅。 从 2000 年开始， 上海高档 物业的推盘速度明显加快，其中最为人所熟知的要数“ 世茂滨江 花园”，其占据地段、 区位、 环境、 规划等多处优势， 挟风雷之势， 推动了沪市高档住宅的进程，拉开了浦江沿线高

3、档楼盘开发的序每平方米 5000元以 下的楼盘 51%每平方米 8000元以上的楼盘每平方米 50008000元的楼盘 42%幕。自去年下半年以 来，城 区旧改力度不断加大、浦江两岸综合开发实质性启动、世纪公园 周边楼市趋向火爆、交通干线与绿地等市政配套设施日益完善， 使上海楼市中高档住宅的开发环境日益趋向成熟。进入 2002 年， 高档住宅概念不断被炒作，频频露脸于各家媒体， “ 尊园” 、“国 际丽都城” 等高档楼盘迅速地广为人知，针对高档住宅的愈演愈 烈之势，我们作了此次调查，其目的就是让读者能进一步对上海 目前的高档住宅市场有比较深入的了解。从上图可以看出，今年 18 月份，上海新盘的

4、推案量为 237 个，其中开盘价为每平方 M8000元及其以上的新盘共计 15 个，每 平方 M8000元以下的中低档楼盘有 222 个。从今年一季度数据看， 与去年相比， 均价在每平方 M15000元左右的高档住宅供应更是出 现强势增长， 从而推动一季度新盘均价上攻至每平方M11470元的高位，由此可见高档楼盘发展势头之强劲。同时数据也表明，高 价位的楼盘占楼盘总量的比例仍比较小，后市还有一定的发展空 间。目前，市场比较集中的仍是中档以及中高档楼盘，并且此类 楼盘的开发力度远大于高档楼盘。区域概述在今年新开的高档楼盘中， 浦东共有 6 个，徐汇为 3 个，静安、长宁各 2 个，卢湾和虹口各

5、1 个。下图显示的是今年高档楼盘的 区域分布情况以及市场占有率情况， 从中可以看出在徐汇、 静安、 长宁等市中心和次中心城区的高档楼盘占据了上海高档住宅市场 60%的份额， 这主要因为： 一方面上述地区是上海传统的高档住宅 集中地区，无论是环境还是设施配套都比较完善；另一个原因则 是上述地区旧改力度的不断加大以及市政的日益完善。而浦东新 区，则是高档楼盘发展最快的区域， 在列入统计的 10 个区中独占 鳌头，占据了市场份额的 30%。随着大量外资企业及驻华机构不 断地涌入，浦东已成为众多大集团、大公司入驻的首选之地。数 据表明，每年有超过 3 万的净人口迁入浦东，在浦东工作和居住 的外籍人士更

6、是超过了 2 万人，每天进出浦东的各类外籍商务人 员估计有 2-3 万人次。这些外籍商务人员的大幅度增加，在一定 程度上推动了浦东高档住宅的发展，从而使得上海高档住宅的市 场份额逐步东移，而传统高档住宅区的静安、长宁、徐汇等区的 客户也渐渐将目光瞄向了浦东。据不完全统计，在每平方 M7000 元以上的中高档楼盘中，浦东新区已占到近7 成，专家也预计，今年浦东在商品住宅需求方面将是个“火红之年” 。1 9 月份高档住宅市场各区分布比例虹口7%静安13%13%浦东40%卢湾徐汇7%20%二、热点区域分析此次统计我们列入了 10 个区，其中高档住宅主要分布于浦东 以及徐汇、静安、长宁等市中心城区。今

7、年头五个月，长宁、徐 汇、浦东等地区高档住宅上市量已达百万平方M左右，与去年年中时的水平基本相近。据了解，上海部分中心地区每平方M商品房中分摊的土地成本已达 3000 元以上，而从合理的成本与收益关 系考虑，房价约为土地成本的 3 倍比较合理。目前，我们统计的 楼盘价位大多在每平方 M800012000 元之间， 基本符合“价有所 值”的审视规范。浦东地区作为上海楼市投资的热点区域， 浦东的房地产发展一直走在全 市的前列，无论是房价走势、销售排名、广告投放、新盘推量都 呈现较强劲的发展态势。此次统计中，今年新开盘的高档住宅有 4 个：分别是“国际金融家” 均价 12000 元/ 平方 M；“金

8、色维也纳” 售价 850017600元/ 平方 M（含别墅部分价格） ；“水清木华公寓” 均价 8500 元/ 平方 M；“仁恒滨江园” 均价 12000 元/ 平方 M左右， 而浦东今年全年新盘总量为 37 个，高档楼盘占总量的 10%。目前浦东房地产开发出现了五大热点区域， 即陆家嘴金融贸易 区、张杨路沿线、浦东南路上南路板块、世纪公园板块、黄浦江 东岸沿江板块。目前，除上南板块外，其他四大板块已成为浦东 中高档楼盘开发比较集中的区域， 尤其是世纪公园附近， 随着“香 梅花园”、“金色维也纳”的开盘，更使这一地区成为了浦东高价 位住宅开发的一个极具代表性的区域。作为上海楼市最为活跃的 一个

9、地区，无论是新开盘的品质，或是后续盘的内涵，都彰显出 浦东高档楼市多元化的发展方向以及多层次的发展思路，随着浦 东政策面利好消息的不断出台，在促进房产开发的力度上，浦东 地区将会进一步有所表现。在此机遇下，浦东高档楼盘的开发潜 力较大。静安区静安区是传统的市中心高档住宅集中区域，区域内洋房林立， 更有时尚的南京西路和静安寺等多处商业、贸易中心，其得天独 厚的区位优势以及与之密切相关的完善的配套生活设施都为高档 物业的开发提供了地段、区位、配套、人文、景观等多方面的综 合优势。但同时静安也是因为区位、地段的原因，在旧城改造和 大规模的社区建设方面表现一般。 今年 18 月份，静安高档楼盘 开盘数

10、仅有 2 个，分别是“上海壹街区” ，每平方 M均价为 8500 元；“国际丽都城” ，每平方 M均价为 11000 元左右。而今年全年 的新盘总量也只有 4 个，高价盘占到市场份额的 50%，是全市高 档楼盘推量比例最高的区域。同时这一数据也说明，静安依然是 上海高档楼盘的热点区域，在高档住宅市场上仍占有举足轻重的 地位。虽然在楼市持续升温的条件下，静安楼市依旧不温不火，但随 着静安今年不少烂尾楼工程的改造以及静安寺地区的综合改造， 都表明静安楼市渐旺。据本报告了解，今年第四季度将会有大量 的新盘推出，并且市中心几个大型新盘的均价都会在万元左右， 在沪上八大聚居区名列前茅，与其市中心区域的地

11、位相配。从其 高价位楼盘特点看，静安的楼盘大多位于南京路南北两冀的市中 心地带，并且大多建立在旧改地块上，具有相当的规模和成熟的 周边环境，近期随着拆迁力度的加大以及传统市中心房地产开发 的兴旺， 静安区今后将会有一批成规模、 高品位的高档物业推出， 值得关注。长宁区今年长宁地区的两个高价位楼盘都出现在第一季度， 分别是位 于虹桥的“古北中央花园” ，每平方 M售价在 15000 17000 元； 另一个是愚园路上的 “畅园”，每平方 M售价在 1000015000 元， 而新盘总数为 17 个，高档楼盘占据市场份额的 12%。从两个高价位楼盘地段看， 一个是位于人文沉淀较深的愚园路 和新华路

12、附近，周边洋房别墅较多；还有一个就是中高档住宅、 别墅密集的虹桥地区，为新兴中高档住宅群落。由此可见，长宁 的高档住宅虽然在地段区域上存在一定的差异，但在投资思路和 开发方向上存在一定的共性。长宁的高档住宅发展的空间较大， 特别是虹桥地区可供开发的条件相当成熟，周边有古北国际社区以及大量的别墅区和宾馆群，其环境条件相当优越。卢湾区今年卢湾区只有 1 个高档楼盘开盘，即“思南路 88 号”，每平 方 M 均价为 8200 元。因其新盘总量有限， 所以高档盘占市场份额 高达 33%。随着明珠线和卢浦大桥的建设，卢湾区加快了旧城改造的步 伐，环境得以进一步改善。目前，其楼盘集中开发的区域在斜土 路两

13、侧，打浦路以东，制造局路以西，徐家汇路以南，中山南路 以北，已经有十七八个工程聚集在这片热土上，也是今后一段时 间内中高档住宅开发的主要阵地，作为上海的传统区域，卢湾区 淮海路周边有许多人文遗迹以及历史沉淀，但可供开发的价值虽 大，空间却有限，向南发展已成为必然，同时，徐家汇路沿线等 主要干道的旧改面积较大，因此可供高档住宅发展的空间也就比 较大。徐汇区徐汇区推出的高档楼盘较多，共有 3 个，分别是“巴黎时韵” ， 每平方 M售价 11000 13000 元；“景福苑”，每平方 M售价 8200 10500 元；“尊园”，每平方 M售价 10000 15000 元。从新盘总 量为 24 个的市

14、场总量看，高档物业占据了市场的13%。今年，徐汇区加快了建设“静、净、洁、景”等四大环境功能 区的步伐，从其高价位盘的地段看，主要集中于徐家汇商圈、肇 嘉浜路沿线，即内环线以内部分区域，但由于徐汇区内环线以内 已无大幅土地可供开发，而见缝插针的楼盘根本就不具备高档住 宅所应具有的各项条件。为了进一步加快改造步伐，两年内，徐 汇将启动地块 17 个，动迁居民达 1 万户， 但这些地块大部分集中 在上海南站、植物园等内环线以外区域，今年开盘的“天然居” 便是目前环线外紧邻植物园的商品住宅，开出了该区域的天价， 每平方 M在 63009800元之间。毫无疑问， 景观、空气的确可以 卖钱，而且开发得好

15、，价格自然不菲，但仅有景观还是不够的， “天然居”无论是楼盘品质还是其价位，离高档住宅的规范还有 相当大的距离。由此可以看出，虽然徐汇也是传统高档楼盘集中 的市中心区，但其高档住宅的发展空间随着地块的渐渐稀缺以及 向环线外发展的必然，为数不多的环线内地块将会成为开发商的 争夺热点。虹口区今年虹口开盘的高档住宅只有“临潼苑” 1 个，每平方 M售价 在1000015000元，同比其他区域高档住宅， 其价位较高。 目前， 虹口高档物业的开发还处于启动期。从规划等角度分析， 虹口的发展应与北外滩的开发紧紧联系在 一起。 目前虹口区内可分为四个板块， 即北外滩和周家嘴路沿线、四平路沿线、鲁迅公园附近以

16、及外虹口地区。在这四个板块中， 以北外滩周家嘴路沿线楼市最为活跃，供应量占到虹口全区的六 成左右，内虹口北部地区则将在今后一段时期内出现持续放量。 虽然虹口不是传统的高档住宅区，但随着人文历史的发掘，譬如 多伦路的改造、四川北路的改造等等，将会有一批成规模的高档 住宅上市，发展潜力较大。三、高档楼盘综合分析对于起价每平方 M8000元以上的楼盘， 其客户已不再是改善型 或舒适型客户，而是以享受型客户为主，他们对高价楼盘的要求 主要体现在环境配套、小区物业以及房型设计、景观设计等多个 方面。他们主要有这两方面共同点：一是有较高的收入水平及生 活水平，所以这类消费群对居住的需求已从居住到讲究环境上

17、升 为一种居住的生活享受；二是此类消费者一般事业有成，心理上 存在着巨大的优越感，因此他们购置物业时也存在着强烈的品牌 意识。（一）地段分析对于高档住宅的地段选择， 大多数选择具有浓厚人文历史沉淀 的地区和地段，按其地段性质可以将其分为三种：一是文化历史 浓厚区域；二是商业中心或主要干道附近；三是自然景观丰富的 区域。自然景观区域33%人文历史区域27%商业中心区域40%从上图可以发现， 今年开盘的高档物业中选择人文历史浓厚区 域的占到总量的 27，如“思南路 88 号”，便是选择了老洋房聚 集区，其中有著名的历史保护建筑物，像孙中山故居、周公馆、 复兴公园、第二医科大学等等，其他如“畅园”等

18、也选择在愚园 路等同质地段。位于徐汇黄金商业圈地段的 “尊园”，离地铁一号 线仅数十步之距， 附近还有高架， 明珠轻轨等便利的交通。 与“尊 园”相似，“巴黎时韵”等楼盘也同属于第二类别，即商业中心或 交通干道附近，此类楼盘占到了今年新开楼盘总量的40，比选择人文历史浓厚区域的楼盘高出 13 个百分点。三是以“水木清 华”、“仁恒滨江园” 、“香梅花园”等楼盘为代表的自然景观丰富 的区域，以“仁恒滨江苑”为例，面向黄浦江，可以望见浦江两 岸风景，还有部分则面向金茂大厦，东方明珠等，景观优势相当 明显。二）规划分析整体规划良好的规划是高档住宅成功的先决条件之一， 高档住宅规划的 要求不仅是满足经

19、济指标，更重要的是冲破传统要求的约束，具 有前瞻性，充分展示居住者的地位，合乎居住者的要求，在今年 开盘的高档楼盘中， 大多选择有实力的国外规划设计和景观设计、 居室设计公司为其服务。值的关注的是此次调查的楼盘在建筑设 计方面全部由国内企业操刀（见下图） ，只有“畅园”和“思南路 88 号”两个楼盘邀请了国外建筑设计公司做顾问。但在景观设计 方面，国内企业则存在着明显的差距，调查的高档楼盘全部由国 外景观设计单位接盘。由此可见，国内景观设计企业离高档楼盘 所需要的条件还有相当大的差距。125%100%75%50%25%0%国外建筑设计企业 国内建筑设计企业 国外景观设计企业 国内景观设计企业就

20、此次调查的楼盘而言，在整体规划上大多有如下共同点：1、整体景观规划引用水、绿、小品等构成一个完整的社区系统，用艺术和生活的方法表达；2、以小高层、 高层为主， 其中高层占到总量的 60%，小高层占 30%；3、设置会所，以教育、休闲、娱乐为主； 4、开发趋向规模化；5、设置智能化物业经管服务系统；会所未定或无会所13%以运动为主 题27%以教育为主 题 13%题47%会所设置此次调查的高档楼盘中，除 巴黎时韵 外，均配置有高档会所。 以 上海壹街区 会所为例，设置有棋牌室、壁球室、健身房、桌球 室、屋顶露天灯光网球场、乒乓室等活动场所，其设置体现出运 动型会所的特点，此类会所约占总数的27%。

21、而以教育为主题的则占到约 13%，如 水清木华公寓 会所，就设置有社区图书馆、亲 子教育中心、 永久性艺术中心等场所。 以休闲为主题的会所占 47% 左右，15 个楼盘大部分会所属此类。以位于徐家汇商圈的 尊园为 例，虽位处于繁华商圈， 但会所仍设置有男女健身房、 超级网吧、 咖啡厅、餐厅、乒乓球室、麻将室、 VIP 会议室、亲子乐园、老 人天地、红酒雪茄俱乐部等活动娱乐场所。 在调查的 15 个楼盘中， 只有 巴黎时韵 未设正式会所，但仍设有休闲酒吧、商务餐厅、健 身房等场所，以满足入住业主的需求。可见，高档住宅对会所的 要求相当高，同时也反映出客户对享受型生活的追求。（三）环境分析上海的高

22、档物业大多集中在具有浓厚的文化历史的区域， 如衡 山路、华山路沿线，这表明了对人文环境和自然环境的追求，是 高档物业所必须具备的条件。人对内外自然环境以及人文环境的 追求是无止境的， 高档物业的开发却并不都具备这些条件。 因此， 对环境的营造又成为塑造高档物业的首要条件，或借景造势、或 人为堆砌、或借江引河、或磊山筑桥，高档住宅在环境的营造上 往往达到了登峰造极的效果。000000000009876543211韵时滨 园门 尊名苑香园30以上29%绿化率上图是此次调查的 15 个楼盘的绿化率情况， 从中也可以看出，大部分高档物业的绿化率都比较高，最高的“香梅花园”更是达绿化率绿化率50以上 4

23、2%40以上 到了 70，而绿化率在 50以上的也 6 个，占市场分额的 42 （见下图）。绿化率在 40以上和在 30以上的楼盘各占总量的 29。从中，可以看出绿化率对于高档物业的重要性，更是高档 物业的一个显著标志。（四）房型分析高档住宅房型的设计要求相对比较规范， 首先体现在空间大小 的划分上，其次是空间功能的布局。在空间大小方面，高档楼盘的面积一般比较大，这样才能使内 部的格局有足够的空间划分。其内部的功能较为齐全，有卧室、 活动室、书房、洗衣房、工作间、保姆房等等，主要强调功能的 细化。由下图可以看出，在调查的十五家楼盘中，主力房型面积 大多集中在 100200平方 M以及 200平

24、方 M以上两个阶层， 其中 仁恒滨江园 的最大房型面积在 450 平方 M，而 古北中央花园 四房 三厅四卫最大面积也在 313.65 平方 M，在 100 200 平方 M这一 阶层中，面积也大多集中在 150 平方 M以上，约占这一阶层的 67%。 可见，高档住宅对面积的追求要比中低档物业高出许多。200平方米以上100200平方米56%100平方米 以下 13%在空间质量方面，高档楼盘在布局方面都较为合理，大厅大多 方便通风、采光，且动静分明；在主、次卧室的设计上除了考虑 具体的布局和朝向外， 更考虑到了该层次业主的生活习惯和需求。 此次调查楼盘中，房型大多集中在二房二厅、三房二厅和四房

25、二 厅三个房型，从下图可以看出，三房两厅所占比例最高，其次为 二房二厅和四房两厅。其中有两个楼盘由于定位于小户型公寓， 因而户型较小，分别是“国际金融家” ，面积在 50 平方 M；另一 个是徐汇的“巴黎时韵” ，面积从 2457平方 M不等。多层小高层30%高层60%（五）建筑分析从上图可以看出，在建筑规划上，今年开盘的物业大多以高层 为主，占到了 60。远远超过采用多层的楼盘，即使小高层也只 占到 30的份额。分析原因，主要是由于大部分高档楼盘地处市 中心，受到土地、环境、建筑面积等多方面的制约，因而只能以 高层建筑来提高建筑面积和房型套数。在上海目前高档物业市场 中，高层占据绝对地位。在

26、此次调查的楼盘中，装修房的推量也占到绝大多数（见下毛坯楼盘27%毛坯与全装修 房共有楼盘67%图），共 10 个，占楼盘总数的 67%，毛坯房占 27%。由此可见，随 着上海在 2005 年全部推行全装修房， 高档住宅的装修房推出率也 必将会领先于其他中低档物业。作为高档住宅，在对建筑材料的使用上，要求也比较高，结构 上都采用剪力墙结构、 外墙采用进口涂料或高级石材等建筑材料。 见下表，以“畅园”所用建材为例，可见一斑。结构与外 墙钢筋混凝土框架剪力墙、干挂大理石幕墙及复合铝板外立面大堂高级铝合金静电喷涂大正门、 全落地玻璃外墙、 格丽兰石墙和地面、可视对讲系统、中央空调 系统电梯上海三菱高速

27、电梯、不锈钢电梯门套门厅大理石地坪、分户门采用高档子母防火防盗门窗白色静电喷涂铝合金窗框、中空隔音玻璃阳台名牌防滑地砖、乳胶漆顶、防水吸顶灯、不锈钢晒衣架厅、室豆科红木企口地板插座奇胜插座厨房金属扣板吊顶、名牌墙地砖、高分子石材料理 面、不锈钢双斗龙头、意大利进口灶具及抽油 烟机等卫生间TOTO品牌洁具40%38%30%35%20%17%10%10%0%外籍人士 港澳台人士 本地人士外地人士六）客户分析从上图不难发现，在购买沪上高档物业的客户群体中，本地人 士占据了 38%的比例， 其次是港澳台人士， 占 35%。在客户群体中， 还有一定数量的外籍人士，约占10%的比例。在不少楼盘在统计中，也

28、把港澳台人士和外籍人士归为一类，即境外人士，他们成 为了此类物业客户群的中坚力量，占到了购买总量45%，几近一半。可见，每平方 M8000 元以上住宅的消费主体显然以外来人士为主，上海 本地消费者的购买力相对不足已经影响到高档住宅市场的正常消 费。同时，调查也表明此类楼盘由于价格不菲，所以购买人群绝 大多数还是以自用为主，将购买目换定位于投资的仅占到总客户 群的 35%左右。投资客户35%其他客户65%每平方米为15000元以上的 楼盘 7%每平方米在8000-10000元之间的楼盘33%每平方米在10000-15000元之间的楼盘 60%（七）价格分析上图显示的是 15 个调查楼盘的售价情况

29、，从图中可以发现， 每平方 M售价在 10000-15000 元之间是此类物业的主流价位。其 中，每平方 M超过 15000 元价位的只有位于虹桥的“古北中央花 园”，每平方 M 售价在 15000-17000 元之间。 15 个楼盘中“巴黎 时韵”、“仁恒滨江园” 、“国际金融家” 、“临潼苑”、“香梅花园” 、 “上海壹街区”等售价均在每平方M12000 元和每平方 M13000 元左右， 由此可见， 每平方 M10000-15000 元是上海目前高档楼盘价 格的主流区间。（八）物业分析高档住宅均强调提供舒适的、具有星级规范的经管服务，很多 发展商邀请国内外的名家做物业经管，在为业主解决日

30、常生活后 顾之忧的同时，也在“面子上”和“附加功能”等方面做足文章。 此次调查的楼盘中，毫无例外地都采用了智能化建设，推出了一系列的服务工程：如水、电、煤、物业经管等费用的自动计量及 电子支付系统，防火灾、防煤气泄漏的自动报警系统，网络服务 的应用，监视报警系统等。不少楼盘还推出了保姆服务，如尊园 就有代订报刊杂志、预定叫车接送服务、空置公寓经管、洗烫衣 物服务等等。从下图可以看出，此次调查的十五个楼盘中，物业由开发商自 管的约占总数的 23%，如“证大水木清华公寓” 、“仁恒滨江园” 等楼盘。委托经管的楼盘则占到了总数的77%，其中，选择境外知名物业公司经管的楼盘约占总量的62%，如“国际金

31、融家”邀请香港戴德梁行物业公司经管、 “尊园” 邀请第一太平戴维斯进行经管等；选择国内物业经管公司经管的楼盘仅占总量的15%，如“临潼苑”邀请新外滩物业经管公司、“景福苑” 邀请万顷物业经管公司进行经管等， 值得一 提的是，在由国内物管公司经管的楼盘中，新外滩经管过“新外 滩豪庭”，有高档盘的经管经验，而“景福苑”则是增邀了第一太开发商管理境外物业管理公司62%23%管理公司15%平戴维斯进行物业顾问。由此可以看出，国内物业经管公司无论在内功还是外功上都还未达到高档楼盘所需要的条件和要求，在经管理念、经管方法上，国内物业公司还有存在着明显的差距从此次调查楼盘的物业经管费看， 每平方 M从 1.

32、68元/ 月不 等。由上图可看出，物业经管费用的主流在每平方M3元/ 月以下和每平方 M3-5元/月两个层次，而高于每平方 M5元/ 月的楼盘只 占总量的 20左右。此次调查中，以“巴黎时韵”收费最高，为 每平方 M8元/ 月（其为酒店式公寓） ，其他大多集中在每平方 M3 元/ 月左右。如“景福苑” 2.76 元/ 月、“金色维也纳” 2.9-4.9 元 /月、“思南路 88 号” 2.5-3.0 元/ 月、“尊园” 2.8-3.0 元/ 月。物业管理费每平方米3元/以下楼盘40%物业管理费每平方米5元/月以上楼 盘 20%物业管理费每平方 米3-5元/月 楼盘 40%四、结语从上海今年楼盘

33、发展情况看，每平方M价格在 3000 7000 元的住房是主体，长期以来占上海市场成交金额和成交面积的 80% 左右。高档住宅虽然增幅较大，但由于物业的特殊性决定了其不 可能占有较大的市场比重，尽管如此，高档楼盘对市场价格的影 响却进一步加大，特别是自二季度以来，其价格指数异军突起， 成为领涨价格段，升幅高达 5.18%。而今年头五个月，上海楼市 增量供应也几乎成为每平方 M8000元/ 平方 M以上豪宅的舞台。 但 自 5 月火爆销售以后，市场高档住宅热有所降温。从总体看，上 海房地产市场新建商品房供应基本平衡，但将开发定位瞄准于高 端市场的高档住宅而言， 供应量的增加将会扩大市场销售的风险

34、， 二季度后的高档楼盘销售“降温”可以看成是一个信号。对有增 无减的上市量，高档楼盘的预售情况不容乐观。预计，下半年上 海市场上市量会高于上半年，而价位定于 8000 元 / 平方 M以上的 楼盘比例也将有所提高，如静安第四季度就有大量的楼盘集中上 市，其中高档盘的比例较大， 在如此众多的高档楼盘涌现的同时， 需求却相对增长乏力，前景堪忧，也值得业内人士关注。对大户型的“反动”随着楼市的的火暴，上海的开发商也越来越钟爱大户型，似 乎大户型是楼盘品质的标志，按照上海楼市的普遍规律，确实也 是单价越高，户型面积也越大，房型面积与单价的高低成正比， 有些楼盘索性全部都是大三房设置，来圈定入住者的收入

35、层次。然而，调查发现上海的商品房供应存在着结构性失调，除了 价格结构外，还有就是供应的户型面积结构。一方面在房价上涨 的同时，户型面积也在不断扩张（除了单身公寓这类产品之外） 而另一方面却是上海市民普遍呼声房价太高，买不起房。房价过 高的含义不仅是指单价，更重要的是总价，总价是购房者对楼盘 地段、交通、户型、层次、朝向以及使用功能的综合评估，也有 性价比的含义，更是购房者购买力或承受力的体现。所以控制总 价可以是控制单价，但在上海地价节节上涨的情况下，最有效的 方法是控制户型面积。今年 9月是上海新盘上市量最多的一个月， 共有 53 个新盘上 市，去除别墅和小户型公寓，就拿两房为例。本工作室研

36、展部经 过统计发现， 在 3000-5000 元价格段的两房主力面积为 90-100 平 方 M，而 5000-7000 元和 7000-10000 元价格段的供应的两房主力 面积为 100-110 平方 M，特别是每平方 M5000-7000 元的价格段中， 80-90 平方 M 的户型仅在 SVA世博花园 中出现一次。从交易中心 最新的成交数据就能发现， 今年 1-9 月每套户型 70-100 平方 M的 成交量在小于 70 平方 M、100-150 平方 M、150 平方 M以上四个预 售结构套数中所占比例比去年同期减少了10.2%，是萎缩量最大的面积段，而大于 150 平方 M 的户型

37、却增加了 18.5%，户型面积 定位有不断求大的趋势。那么是市场的需求发生了变化吗？是由于收入提高，购买力 上升而使住宅消费需求发生了变化？从销售现场调查的结果是， 在每平方 M4000-7000 元的楼盘中，相对小面积的户型最先售罄， 如浦东的 东方城市花园 ，两房销售最慢的是 115 平方 M的户型， 其他楼盘的情况也大致如此，大户型的动销速度较慢。由此看来 并非是消费者的需求有多大变化，而是开发商有效供应的问题。对大户型的反动，所以我们提出了中户型的概念。中户型有 别于经济适用房两房的 70-80 平方 M，也有别于单身公寓的两房， 其目标客户是初次购房的用作婚房的白领，以及旧区改造的动

38、迁 居民用房， 也就是每平方 M4000-7000 元，两房面积 85-95 平方 M， 三房面积 105-115 平方 M的户型。既然中户型有市场，为什么开发商不愿意设置呢？一是与其 市场定位有关，比如 5000-7000 元价格段的中档楼盘的客户定位 属于高不成低不就的地位，往往定位于白领阶层，然而白领的概 念现在是何其广， 有些 4、5 千元的楼盘定位往往也是白领， 那么 5000-7000 元应该是金领了，金领的购买力高些、面积也应该大 些。二是成本关系，在总建筑面积不变的情况下，户型越大，套 数越少，隔墙也越少，相应的建筑材料和人工也减少，成本相对 降低。而现在上海楼市火暴，开发商也不愁房子销不掉。第三是 市场调研的关系，当一个区域市场上主力房型面积都相近的情况 下，在产品定位时往往会认为这个主力房型就是市场最能接受的， 所以忽视了许多市场潜在需求。原南市区就是这样一个区域，在 2000 年 6 月，当时该区域的户型，两房基本在110 平方 M左右，三房也要 120 平方 M以上，而 明日星城 发现了市场空缺，房型面 积为小二房