自行开发房产出租业务的纳税调整

1、.自行开发房产出租业务的纳税调整 _单位: _邮编: _会计制度与税法在房地产开发企业收入确实认上存在一定的差异。对于将开发产品用于本企业自用、捐赠、赞助、广告、样品、职工福利、奖励等方面，会计上认为是一种内部结转关系，不符合一般商品销售收入确实认原那么，不作销售处理，按本钱转账；税法那么规定应视同销售确认相关的收入、本钱和费用。下面以房地产开发企业将开发的房地产用于对外出租为例，说明视同销售业务的会计处理与纳税调整。 例：甲公司是一家房地产开发企业，2004年6月30日，将一栋刚刚开发完工的房产出租给乙公司，租期为2年，租金总额240000元。该房产的账面价值为800000元，市场价格为10

2、00000元。租赁到期后，甲公司将该房产出售给丙公司，售价1100000元。假定甲公司按20年摊销该房屋的本钱，不考虑残值，于每年末确认租赁收入并摊销相关费用，城建税率为7，教育费附加为3。 2004年6月，甲公司将房屋出租给乙公司： 借：出租开发产品-出租产品800000 贷：库存商品800000 2004年12月31日，甲公司确认房产租赁收入60000元240000÷24个月×6个月： 借：银行存款或应收账款60000 贷：其他业务收入60000 应缴营业税60000×53000元； 应缴城市维护建立税3000×7210元； 应交教育费附加3000&

3、#215;390元。 借：其他业务支出3300 贷：应交税金-应交营业税3000 应交税金-应交城市维护建立税210 其他应交款-应交教育费附加90 同时，摊销出租房屋本钱20000800000÷20×12×6： 借：其他业务支出20000 贷：出租开发产品-出租产品摊销20000 2004年，甲公司将开发完工的房屋出租给乙公司，会计上确认租赁业务的收入、本钱及税金。而根据相关税法规定，除确认租赁所得外，还应视同销售确认房屋销售收入1000000元、销售本钱800000元，确认所得200000元。 另外，会计上摊销出租房屋的本钱为20000元，而该房屋的计税价值为

4、1000000元，税务上应摊销出租房屋本钱25000元1000000÷20×12×6. 可见，2004年税务处理比会计处理多计销售所得200000元，多摊销本钱5000元，因此，甲公司在申报2004年企业所得税时，应调增应纳税所得额195000元。 2005年，会计上摊销出租房屋的本钱为40000元，而税务上应摊销出租房屋的本钱为50000元，会计处理比税务处理少计本钱10000元。因此，甲公司在申报2005年企业所得税时，应调减应纳税所得额10000元。 2006年6月30日，甲公司将房屋出售给丙公司： 借：银行存款或应收账款1100000 贷：主营业务收入 1

5、100000 应缴营业税1100000×555000元； 应缴城市维护建立税55000×73850元； 应交教育费附加55000×31650元。 借：主营业务税金及附加60500 贷：应交税金-应交营业税55000 应交税金-应交城市维护建立税3850 其他应交款-应交教育费附加1650 此时，“出租开发产品-出租产品摊销科目的余额为80000元800000÷20×2，结转房屋的销售本钱， 借：主营业务本钱720000 出租开发产品-出租产品摊销80000 贷：出租开发产品-出租产品800000 2006年，会计上摊销出租房屋的本钱为20000元800000÷20×12×6，而税务上应摊销出租房屋的本钱为25000元1000000÷20×12×6，会计处理比税务处理少摊销本钱5000元。 另外，甲公司将该房屋出售时，会计和税务上均确认销售收入1100000元、主营业务税金及附加60500元，但该房产的会计本钱为72000元，计税本钱为900000元10000001000000÷20×2，即会计处理比税务处理少计销售本钱180000元。 因此，甲公司在申报2006年企业所得税时，应调减应纳