维修类-2业务监控

1、维修负责人技能监控 2万科物业培训课程万科物业培训课程*系列系列基层技术管理骨干业务知识 加强基层技术管理骨干业务知识和管理技能加强基层技术管理骨干业务知识和管理技能 强化技术管理负责人对技术类、专项工作监控，强化技术管理负责人对技术类、专项工作监控，明确关注要点和业务督导方法明确关注要点和业务督导方法3万科物业培训课程万科物业培训课程*系列系列A业务知识和岗位技能业务知识和岗位技能课程目录B能耗控制（设备经济运行、新技术利用能耗控制（设备经济运行、新技术利用）4万科物业培训课程万科物业培训课程*系列系列1、业务外包通用类2、重要设备、工程外包监控要点3、重大工程改造关注业务知识和岗位技能A1

2、5万科物业培训课程万科物业培训课程*系列系列业务知识和岗位技能1、业务外包通用类 供方评估 报价审核 报价常见问题分析 施工方案审核要点 合同审核要点A16万科物业培训课程万科物业培训课程*系列系列业务外包通用类-供方评估A1方式： 现场调查 收集了解同行信息 对提供实物证实材料进行评价 与供方进行沟通。业务知识和岗位技能7万科物业培训课程万科物业培训课程*系列系列 了解市场行情价格 工程量清单的确定 不应该只考核总报价，总价符合要求并不能说明单价报价符合要求，总报价最低并不能说明单项报价最低。我们采用的合同形式通常是固定单价合同，而不是总价合同。应对总报价、主要项目单价、其它项目、措施费用，

3、主要材料单价、是否有计算错误等进行分项比较，尤其要关注工程量有可能产生变动的那些分项工程项目，尽可能避免投标人不平衡报价对评标结果的影响。 要注意施工方案和报价的有机联系。A1业务知识和岗位技能业务外包通用类-供方报价审核8万科物业培训课程万科物业培训课程*系列系列 低于成本的报价：合理低价和不低于成本 是衡量和评审投标报价的两个标准； 报价不完整 不平衡报价(在某些可能为投标人带来更大收益的项目上抬高单价报价)；p 在材料价格上作文章，如投标中调换招标文件中规定的材料规格型号；p 变动暂定价；p 组价不完整；p 商务标的措施项目组成与技术标的施工方案不一致。 业务知识和岗位技能A1业务外包通

4、用类-报价后常见问题报价后常见问题9万科物业培训课程万科物业培训课程*系列系列关键词：全面，具体，有针对性。 审核施工组织设计（方案）时，要审核是否有安全技术措施（每个方案都要有） 要有施工单位的技术负责人的审批签字及盖章 施工组织总计划： 重大危险源应急救援预案：A1业务知识和岗位技能业务外包通用类-施工方案审核要点施工方案审核要点10万科物业培训课程万科物业培训课程*系列系列八个要点(八审八看)：(1) 审主体，既看别人又看自己;(2) 审内容，这主要包括权利、义务和责任;(3) 审意思表示，主要是看意思表示是否真实;(4) 审查文字是否规范，需使用确切的词语;(5) 审合同签订手续是否合

5、法，授权人签名、授权书;(6) 审合同条款是否完备，按合同法程序操作;(7) 审合同条款中的风险防范措施，按合同法第十二条一 共八个组成;(8) 审合同纠纷的解决方法，关于仲裁的问题。业务知识和岗位技能A1业务外包通用类-合同审核11万科物业培训课程万科物业培训课程*系列系列2、重要设备、工程外包监控要点 电梯外包关注要点 水箱清洗关注要点 化粪池清掏关注要点业务知识和岗位技能A112万科物业培训课程万科物业培训课程*系列系列重要设备、工程外包监控要点-电梯监控要点电梯监控要点关键词：抽查、安全 电梯现场维保人员出勤抽查：不定期、不定时根据维保供方提供的工作计划及合同约定人员数量在现场抽查实际

6、在场人员数量。 维保过程抽查：不定期、不定时对维保供方维保执行情况抽查、维保质量、维护保养记录抽查、维护保养安全措施抽查（每周至少3次 预案演练，每半年组织一次应急预案演练 电梯专用钥匙管理轿厢导轨油盅的油量不足，已明显2/3。业务知识和岗位技能A113万科物业培训课程万科物业培训课程*系列系列重要设备、工程外包监控要点-水箱清洗监控要点：关键词：健康证、安全A、清洗前工作准备： 1 、清洗人员应准备好所需的机电工具、照明灯具（36V以下），清洗工具、消毒工具及消毒药物。 2 、根据清洗时间安排，报服务中心审批停水时间。清洗前一周应出通告通知客户停水时间，以便客户做好贮水准备。 清洗人员到场验

7、证事项 安全注意事项：p 使用安全电压行灯，导线绝缘良好，并安装漏电开关。p 上、下水池应穿防滑鞋，传送工具等物品应用绳子。p 未经试验水池中有无氧气前，不得进入水池。p 消毒人员必须戴防护眼镜和口罩。p 清洗完毕后检查各种设施正常后，注水入池，取水样 到市卫生防疫检测站化验取证。p 将水箱加盖加锁。业务知识和岗位技能A114万科物业培训课程万科物业培训课程*系列系列重要设备、工程外包监控要点-化粪池清掏监控要点化粪池清掏监控要点：关键词：安全安全 现场安全管理 1、吸粪车的噪音比较大应避开住户的休息时间作业. 2、吸粪作业时候防止弄脏工作现场和过往行人的衣物。 3、揭开盖后，要有专人看护，清

8、理后盖实。 4、化粪池内的气体有毒、易燃，故应等充分散发后，才能作业，且周围不得有明火。 B、过程监督1、在化粪池井盖打开后先通风1015分钟，人不站在池边，禁止在池边点火、吸烟或接打手机，以防沼气着火或爆炸伤人。 2、人切勿下池工作，防止人员中毒或陷入水中。如果不得不下池，必须戴上防毒面具、穿好防化服并做好相关防护措施。 3、化粪池井盖打开后工作员不能离开现场，清洁完毕后，随手盖好井盖，以防行人掉入井内发生意外。业务知识和岗位技能A115万科物业培训课程万科物业培训课程*系列系列3、重大工程改造 关注点 外墙清洗 屋面翻新 设备大修业务知识和岗位技能A116万科物业培训课程万科物业培训课程*

9、系列系列重大工程改造：重大工程改造：质量管理质量管理 进度控制进度控制 安全管理安全管理 文明施工文明施工工程现场管理、过程把控： 现场秩序、安全管理 物料使用监控 工程工期把控： 施工阶段施工质量控制业务知识和岗位技能A117万科物业培训课程万科物业培训课程*系列系列操作方式操作方式： 高处吊板（绳方式）： 吊篮方式： 高空蜘蛛车 ： 轨道擦窗机： 室内双面擦方式：外墙清洗资质要求：法人营业执照； 安全许可证； 员工上岗证外墙清洗条件：外墙清洗条件： 气候条件：外墙清洗必须要做良好的天气条件下进行。风力要小于5级。超过5级应停止施工。风雪、大雾天气、低温天气（0度以下）都不适合外墙清洗。 人

10、员条件：外墙清洗人员必须有良好的身体和心理素质。年龄应在40岁以下。血压、心心脏、视力良好，不能有恐高症。 设备条件。外墙清洗的设备必须处于良好的状态。吊绳。吊板磨损严重的立即更换重大工程改造重大工程改造外墙清洗外墙清洗业务知识和岗位技能A118万科物业培训课程万科物业培训课程*系列系列 施工环境与条件（1 环境条件，一般施工温度应在零度以上，最佳施工温度为1030，夏季高温时应避开中午高温段，合理安排好施工时间。（2）雨、雪、雾天、大风5级以上时严禁施工，在基层潮湿的情况下，也不能施工。 施工安全注意事项1 施工人员应经过必要的业务培训，有专业上岗证后方可上岗操作，并应掌握应知应会的施工安全

11、技术，施工前应穿戴好工作服，方可进行施工操作。2 施工现场以及存放材料的库房，必须通风良好，严禁烟火，有相应的防火措施，地下施工时要有通风、防毒、防爆装置和配备必须的灭火设备等消防器材，施工现场不准混放易燃、易爆物品。3 在坡度的屋面以及挑檐等危险部位进行防水施工作业时，操作人员必须佩戴安全带，在有高低跨或立体交叉作业时，必须戴安全帽。4 现场施工人员必须穿平底鞋，以免损伤防水层。重大工程改造重大工程改造屋面翻新屋面翻新业务知识和岗位技能A119万科物业培训课程万科物业培训课程*系列系列 工程验收：工程验收：防水工程质量要求屋面坡度必须符合规范或设计要求，排水系统应畅通，屋面不得有渗漏和积水现

12、象。检验可在雨后或持续淋水2小时后进行，有条件作蓄水的屋面宜作24小时蓄水检查。防水层的泛水节点处理，落水口、突出屋面设施与防水层的接缝处应封固严实，不允许有开缝、翘边。检验可用目测法检查。片材的铺贴方法，搭接顺序和搭接宽度，应符合规定要求，接缝部位应粘结牢固，不得皱折、鼓包、翘边等缺陷。检查可用直尺和目测方法检查。防水层与基层粘结牢固，无大于0.05的空鼓气泡、皱褶等缺陷。检查可用目测和钢卷尺测量方法。防水工程竣工验收应在下一道工序施工前进行，竣工验收前应将屋面上所有剩余材料和垃圾等清扫干净。重大工程改造重大工程改造屋面翻新屋面翻新业务知识和岗位技能A120万科物业培训课程万科物业培训课程*

13、系列系列 设备大修的条件设备大修的条件 同时满足必要条件（技术条件）和充分条件（经济条件）。p 必要条件：设备大修的必要条件是指其合法性，即大修应符合检修规程规定的技术标准。p 充分条件：设备大修的充分条件是指其经济性。修理的期限应取决于经济性，而不取决于物理性和时间性，设备大修费用应小于同类新设备价值与旧设备劣化损失和残值之差，否则就应考虑更新。 DX（HC）：D大修费用； X大修当年购置同类新设备的价值； H新旧设备对比， C设备残值 方案的确定：对设备大修，不但要达到预定的技术要求，而且要力求提高经济效益。在修理前应切实掌握设备的技术状况，制定切实可行的修理方案，充分做好技术和生产准备工

14、作；在修理中要积极采用新技术、新材料、新工艺和现代管理方法，做好技术、经济和组织管理工作，以保证修理质量，缩短停修时间，降低修理费用重大工程改造重大工程改造设备大修设备大修业务知识和岗位技能A121万科物业培训课程万科物业培训课程*系列系列 修前准备1、预检； 2、编制大修理技术文件；3、设备修理前的物质准备 修理过程排定修理工作进度，以使修理工作有步骤、按计划地进行 修后验收全面检查衡量所修理设备的质量、精度和工作性能的恢复情况设备修理后，应记录对原技术资料的修改情况和修理中的经验教训，做好修后工作小结，与原始资料一起归档，以备下次修理时参考。重大工程改造重大工程改造设备大修设备大修业务知识

15、和岗位技能A122万科物业培训课程万科物业培训课程*系列系列A业务知识和岗位技能基层技术管理骨干业务知识B能耗控制（设备经济运行、新技术利用）能耗控制（设备经济运行、新技术利用）23万科物业培训课程万科物业培训课程*系列系列1、意义2、举例 照明技术应用 电梯技术应用 IC卡电表能耗控制（设备经济运行、新技术利用）能耗控制（设备经济运行、新技术利用）B124万科物业培训课程万科物业培训课程*系列系列意义：意义：是企业增加盈利的根本途径，直接服务于企业的目的。是抵抗内外压力、求得生存得主要保障。 是企业发展的基础。节能环保节能环保 势在必行势在必行能耗控制（设备经济运行、新技术利用）能耗控制（设

16、备经济运行、新技术利用）B125万科物业培训课程万科物业培训课程*系列系列新技术应用：从一种新技术应用：从一种“硬性硬性”管理向管理向“软性软性”管理的转化。管理的转化。新技术应用的意义：新技术应用的意义：降低成本、减员增效 挖掘潜力、增收节支照明照明 人体感应控制开关：北京万科金阳公寓能耗控制（设备经济运行、新技术利用）能耗控制（设备经济运行、新技术利用）B126万科物业培训课程万科物业培训课程*系列系列 节能灯具的应用（T5节能灯具使用） 测试 在星园地下车库二层，经过240小时测试，原普通灯管耗电10.8度，节能灯管耗电7.4度，节电3.4度，节电率为：31.5%。 节能灯管的亮度比原有

17、普通灯管亮度提高50%。 原原40W灯具灯具T55灯具（灯具（27W）测试对比电表测试对比电表灯具 数量T55单价 电费单价改造前季度电费 改造后季度电费季度节电收益额节电率517套85元0.763元29312.5元17147.8元12164.7元41%能耗控制（设备经济运行、新技术利用）能耗控制（设备经济运行、新技术利用）B127万科物业培训课程万科物业培训课程*系列系列 园区、车库照明光感控制、时段控制 LED灯具应用 西山庭院维修组对安全出口指示灯改造，将原8W/T5灯更换为自行制作的LED灯具，通过电路原理分析，将原充电用变压器更改为电源变压器，其应有消防照明功能不变，有效减少电费投入

18、及维护成本。 原使原使用灯用灯管、管、镇流镇流器器去掉去掉镇流镇流器，器，采用采用LEDLEDLED灯，亮度灯，亮度未明显降低未明显降低原灯具原灯具能耗控制（设备经济运行、新技术利用）能耗控制（设备经济运行、新技术利用）B128万科物业培训课程万科物业培训课程*系列系列电梯电梯 1、发热电阻外移 2、电梯节电器 3、联动控制、取消自动归首层 4、电梯机房空调使用控制如何释放电容中的电能？如何释放电容中的电能？ 以往采取的方法是：通过外接发热电阻使电能以往采取的方法是：通过外接发热电阻使电能转化成热能散发出来。这种方法效率低，而且对周转化成热能散发出来。这种方法效率低，而且对周围环境的影响很大，围环境的影响很大，电梯正常运行环境条件是电梯正常运行环境条件是 5 54040，为保证电梯设备运行稳定，为保证电梯设备运行稳定，给电梯机房散热，给电梯机房散热，必需加装空调和风机设备必需加装空调和风机设备。 在有些情况下，给机房降温的空调耗电量甚至在有些情况下，给机房降温的空调耗电量甚至超过了电梯本身。超过了电梯本身。 吸收电梯在运行时回馈电能而产生发热的电阻吸收电梯在运行时回馈电能而产生发热的电阻能耗控制（设备经济运行、新技术利用）能耗控制（设备经济运行、新技术利用）B129万科物业培训课程万科物业培训课程*系列系列IC卡多费率预付费电表的应用：卡多费率预