不动产投资与区域发展

1、不动产投资与区域发展不动产投资与区域发展 2015、3、26一、不动产及其特征二、不动产投资及其特征三、不动产投资对区域发展影响的实证分析 （以建筑业为例）目 录 不动产（英语：Real Estate）是一个民法概念。它包括土地及其上之房屋等不可移动、可以有固定地址的建筑物，因此物业也属于不动产 不动产是指不可移动或者如果移动就会改变性质、损害其价值的有形财产，包括土地及其定着物，包括物质实体及其相关权益。如建筑物及土地上生长的植物。 民通意见第186条规定，土地、附着于土地的建筑物及其他定着物、建筑物的固定附属设备为不动产。比如尚未收割的农作物，就是不动产，但收割后的农作物就是动产。不动产及

2、其特征 自然特征 不动产作为自然物的特性。1、不可移动性：又称位置固定性，即地理位置固定。2、个别性：也称独特性、异质性、独一无二，包括位置差异、利用程度差异、权利差异 。3、耐久性：又称寿命长久，土地不因使用或放置而损耗、毁灭，且增值。我国土地有使用年限。4、数量有限性：又称供给有限，土地总量固定有限 ，经济供给有弹性。不动产及其特征 社会经济特征1、价值量大：与一般物品相比，不动产不仅单价高，而且总价大。2、用途多样性：不动产也称用途的竞争、转化及并存的可能性，主要指空地所具有的特性。从经济角度土地利用的优先顺序：商业、办公、居住、工业、耕地、牧场、放牧地、森林、不毛荒地。3、涉及广泛性：

3、又称相互影响，不动产涉及社会多方面，容易对外界产生影响。在经济学中称为外部性，分为正的外部性、负的外部性。4、权益受限性：由涉及广泛性引起。政府主要通过设置管制权、征收权、征税权和充公权四种特权进行管理。5、难以变现性：也称为变现力弱、流动性差，主要由价值高、不可移动、易受限制性等造成。影响变现的因素主要有不动产的通用性、独立使用性、价值量、可分割性、开发程度、区位市场状况等。6、保值增值性：增值指不动产由于面积不能增加、交通等基础设施不断完善、人口增加等，其价值随着时间推移而增加。保值是指不动产能抵御通货膨胀。不动产及其特征 不动产投资 是指投资者为了获取预期不确定的效益而将一定的现金收入转

4、为不动产的经营行为。 不动产投资的形式1、按投资主体的不同，有国家投资、企业投资、个人投资2、按投资方式不同，分为直接投资和间接投资； 3、按投资项目不同，分为地产投资、住宅房地产投资、商业房地产投资、工业房地产投资不动产投资及其特征 不动产投资的特征不动产投资的特征1、不动产投资的巨额性；、不动产投资的巨额性；2、不动产投资的长期性；、不动产投资的长期性；3、不动产投资的风险性（不确定性）；、不动产投资的风险性（不确定性）；4、不动产投资有较强的金融依赖性；、不动产投资有较强的金融依赖性；5、不动产投资有较强的专业性；、不动产投资有较强的专业性；6、不动产投资的高度关联性，、不动产投资的高度

5、关联性，7、不动产投资的大众化观望性、不动产投资的大众化观望性不动产投资及其特征2022-4-30ESDA（探索性空间数据分析） 通过GEODA软件得到单变量Morans I 指数，观测某一单元与周边相邻单元同一观测值之间的相似程度。 其取值位于-1，1，若为正值表示该观测值具有高高或低低相邻的正时空相关性，表现为时空集聚特征；若为负值表示该观测值具有高低不同值相邻的负时空相关性，表现为时空分散性；若为0表示其不具有时空相关性，为时空随机分布。人均人均GDPGDP200320032004200420052005200620062007200720082008200920092010201020

6、1120112012201220132013郑州郑州17063170632123321233254742547430739307393406934069406164061644231442314760847608568555685562054620546807368073开封开封598159817294729485708570996399631185511855147131471316571165711975019750229722297225922259222932729327洛阳洛阳108231082314204142041738317383207152071525120251203008

7、43008431170311703576235762411984119845316453164756947569平顶山平顶山7502750295989598114071140713659136591697616976219982199823081230812673026730302273022730380303803149631496安阳安阳6869686987478747104721047212071120711552615526199241992421578215782533025330288062880630624306243310033100鹤壁鹤壁858785871093410934

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9、294854548545濮阳濮阳7495749589298929107541075412719127191497614976188031880318855188552178721787250662506627654276543148331483许昌许昌922992291151811518134681346815916159161996819968247062470626227262273053630536369243692439947399474429744297漯河漯河88688868111221112212759127591499714997176011760122237222372377

10、7237772697426974294872948731211312113356833568三门峡三门峡10181101811241612416151241512418558185582320123201295152951531587315873917639176460494604950406504065386353863南阳南阳68146814837083709826982611167111671381413814163671636716997169971914519145215902159023086230862469224692商丘商丘42004200561356136879687979

11、5179511001410014120921209212779127791508515085177791777919029190292107321073信阳市信阳市446244625553555364766476744474441053910539130151301513780137801693616936206032060322347223472475424754周口周口38173817491249125579557963136313805180519905990510649106491294412944157341573417734177342035920359驻马店驻马店41974197

12、53815381601060106827682786658665106101061011708117081411714117173691736919592195922229622296济源市济源市14501145011841718417218632186327054270543319933199424764247642181421815049150491550955509562358623586489964899不动产投资对区域发展影响的实证分析人均建筑业产值人均建筑业产值2003200320042004200520052006200620072007200820082009200920102

13、010201120112012201220132013郑州郑州1734173422262226173517351937193719771977236423643138313832233223351835183695369540524052开封开封36936940640635135138238243343351951962562568868884284299199111541154洛阳洛阳72572512241224128712871468146816561656199419942119211923492349272827283114311433843384平顶山平顶山3383385145144

14、29429492492563563675675860860986986115611561324132414311431安阳安阳390390587587685685781781904904108710871321132114931493173417341860186020752075鹤壁鹤壁5335336746744744745365366016017437431056105612351235142314231775177520382038新乡新乡689689974974843843898898998998119211921323132314991499176217621999199922172

15、217焦作焦作60160110741074837837892892993993119111911312131214681468162516251762176219171917濮阳濮阳694694925925763763808808897897105910591016101610931093128712871435143515961596许昌许昌4084086146145655656076077127128568561089108912631263147914791712171219231923漯河漯河36136150250244244246746751151160360373573586786

16、7103610361204120413731373三门峡三门峡7307308588586366367207207907909769761426142616471647195619562321232126242624南阳南阳40640656656655855861061073773787887893493410441044119211921366136615291529商丘商丘341341467467463463507507604604722722767767892892103510351127112713101310信阳市信阳市491491613613512512575575766766916

17、9161069106913021302160116011735173518641864周口周口26026034034028328331431438138145745754654669069083783795795710781078驻马店驻马店23923928128124224226026033233238838853753764664682282298698611581158济源市济源市1129112914801480103210321094109411841184140514051714171420262026233723372594259427492749不动产投资对区域发展影响的实证分析

18、GDPGDP建筑建筑200320030.33270.3327200320030.12720.1272200420040.36890.3689200420040.29780.2978200520050.4060.406200520050.30680.3068200620060.40390.4039200620060.29370.2937200720070.44220.4422200720070.29380.2938200820080.42540.4254200820080.30020.3002200920090.40060.4006200920090.24720.2472201020100.40820.4082201020100.2640.264201120110.39380.3938201120110.25940.2594201220120.38470.3847201220120.2910.291201320130.3650.365201320130.27580.2758不动产投资对区域发展影响的实证分析各市人均各市人均GDP和人均建筑产值在不同时期的和人均建筑产值在不同时期的Moran s I 指