物业管理案例分析

1、1、在南京居民住宅小区的物业管理中，继业主与物业管理公司纠纷不断后，本属同一个 “战壕战友”的业主和业主委员会的矛盾又成为最近物业管理中的新焦点。2001 年 9 月，南京某住宅小区的数百名业主自发组成了“业主维权委员会” ，公开宣称要罢免不能代表业主利益的“业主委员会”，并要求选出能代表广大业主利益的新的业主委员会成员。据悉，该新村住宅小区的业委会当初在做出选聘物业管理公司的决定之后，只是直接由几个业主委员会成员决定了选聘结果，并没有经过业主大会的审议，更没有形成业主大会的决议，少了一道选聘程序，因此闹出了现在的大麻烦。业主可以罢免业主委员会吗?解析：业主委员会是按照法定的程序由业主大会从全

2、体业主中选举产生的，是业主大会的执行机构。业主委员会代表和维护物业管理区域内全体业主的合法权益，其合法权益受国家法律保护，一切活动都应当遵守国家法律、法规和物业管理制度。而本案中业主委员会当初在做出选聘物业管理公司的决定之后，只是直接由几个业主委员会成员决定了选聘结果，并没有经过业主大会的审议，更没有形成业主大会的决议，因此损害了全体业主的合法权益，也违法了相关的法律、法规和物业管理制度。根据业主大会规程第二十九条规定：“经业主委员会或者 20%以上业主提议，认为有必要变更业主委员会委员的，由业主大会会议作出决定，并以书面形式在物业管理区域内公告。” 根据物业管理条例第十一条第（三）款选举业主

3、委员会或者更换业主委员会成员由全体业主共同决定。发生重大事故，或紧急事件需要及时处理，或业主大会议事规则或者业主公约规定的其他情况出现时，经 20%以上的业主提议，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议。由此可见，业主大会做出的决议至少要有物业管理区域内持有 1/2 以上投票权的业主参加的业主大会，经与会业主的投票权半数以上通过才有效，并且以书面形式在物业管理区域内公告。只有通过这一系列的程序，罢免业主委员会或主任的程序才是合法有效的。因此，业主不可以罢免业主委员会，须由召开业主大会做出决议。2、居住在某小区的业主林某， 因在他处另购新房， 遂欲在现在房处开办一家广告公司。 就在他火热朝天

4、地搬家和再装修时， 周围的邻居们纷纷提出异议： “这是一幢住宅楼， 你怎么开起公司来了，也不征求我们的意见？”林某却满不在乎的说： “这是我个人的产权房，我想怎么用就怎么用，你们管得着吗 ?”3、住在某一新建小区一楼的居民张某，这两年一直摆地摊做小生意，因生意不错，就打了一个报告给街道和物业管理公司，要求将其住宅前部改为商店。当他认出来阻止时， 他说：“这房子已经办好公房出售手续了，我有权处置自己的房子。 ”结合分析（ 2、3）业主能擅自改变物业用途吗？解析 : 业主作为物业的所有权人，有权对自己所有的物业行使占有、使用、收益、处分的权利。但是，这种权利的行使不得侵犯其他业主的合法权益。业主在

5、行使权利的同时还应履行相应的义务，从这些法定义务可见业主擅自改变物业的用途不仅不是业主的合法权利，而恰恰相反是没有履行法定义务中：“按照本来用途和使用目的使用专有部分的义务”，自然就可能被追究法律责任。根据物权法第八十四条“不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的 原则 ，正确处理相邻关系。 ”本案中周围的邻居就对林某在现在房处开办一家广告公司这一做法纷纷提出异议，由此可见林某没能处理好相邻关系。根据物权法第七十七条“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。 业主将住宅改变为经营性用房的， 除遵守法律、 法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同

6、意。 ”而本案中林某并未征得其他有利害关系业主的意见，并征得他们的同意，而是侵犯了其他业主的权利。如果擅自改变物业使用用途，影响到周围邻居正常的生活而又交涉无效，被侵权方可以向房地产行政管理部门请求对擅自改变物业使用用途进行行政处罚，也可以依法直接提起诉讼或仲裁。4、 2001 年 5 月一天，刘某因病到某医院住院治疗，把奔驰轿车停放在该医院住院处楼下的停车位。在停放期间，住院处 7 楼上的一块玻璃自行脱落，将奔驰车砸坏。事后双方就赔偿问题没能达成协议，刘某遂告到法院，要求这家医院赔偿各种损失 46000 元。针对刘某的起诉，医院提出了异议，医院拿出了气象局档案馆的气象公证，证明事发时，该区域

7、最大风力达到 8 级以上，事件的发生是由于当时大风吹坏了玻璃，属于不可预测和不可避免别的“天灾”。鉴于此，医院只同意对被砸坏的奔驰轿车恢复原状，但不同意赔偿。你认为法院会如何判决？解析：根据中华人民共和国民法通则第一百二十六条 “建筑物或者其他设施以及建筑物上的搁置物、悬挂物发生倒塌、脱落、坠落造成他人损害的，它的所有人或者管理人应当承担民事责任，但能够证明自己没有过错的除外。 ”医院虽然提供了事发当日的气象资料，力图借此证明其住院部玻璃砸在奔驰轿车上是不可避免的，但作为住院部的所有人和管理人，不管事发时是否有大风，玻璃脱落都与被告某医院管护不力有关，因此，对于刘某的损失，医院负有不可推卸的责任，应当承担民事责任理应赔偿。5、北京欧陆经典万兴苑小区，许多业主家里都养了猫、 狗等宠物。养宠物的人大多有个习惯，就是每天清晨和傍晚，带上宠物到小区内遛圈。此时也恰逢宠物便溺的时候，结果弄的小区的道路、广场、绿