2011年8月株洲天润房产蛇嘴项目产品定位上

1、 株洲天润房地产项目株洲天润房地产项目 产品定位与营销策划产品定位与营销策划行之行营销行之行营销2011.7.10中心商圈项目所在板块并非热点区域项目所在板块并非热点区域传统价值评价的标准：热点板块芦淞商圈（株洲的商业中心）1518沿线区域（新政府区域）天元区版块资源优越，正向着城市高档住宅区域发展。1815沿线区域天元区板块本案本案本项目区域环境本项目区域环境芦淞商圈用传统眼光看，本项目用传统眼光看，本项目不在不在株洲的传统城市商业版块内株洲的传统城市商业版块内，也不代表城市高档住宅发展也不代表城市高档住宅发展的方向。的方向。周边有一定的生活配套，但规模和档次不高周边有一定的生活配套，但规模

2、和档次不高本项目周边环境本项目周边环境项目对面的配套型商业较为残破，对项目的形象树立有一定负面影响。项目对面较新的住宅小区，其底商有一定的档次提升，但仍较为零散。项目所在地株洲市政公司旁，是项目所在地株洲市政公司旁，是9090年代城市规划的城郊结合年代城市规划的城郊结合区域，着眼于项目本身较难找到传统价值体系里的优势。区域，着眼于项目本身较难找到传统价值体系里的优势。4 4为加强流动性管理，适度调控货币信贷投放，中国人民银行决定，2010年内分别6次上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。中国人民银行决定，上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.2

3、5个百分点，2010年于10月、12月两月加息9月27日，国土部住建部重拳调控楼市，企业闲置土地超一年禁拿地，两部委要求贯彻“国10号文”的工作任务，加强房地产用地和建设的管理调控。央行、银监会要求各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款 国务院召开会议出台新国八条房地产调控政策，要求进一步调控房地产场，各地要确定价格控制目标并向社会公布，第二套房首付六成，贷款利率不低于基准利率的1.1倍 中国人民银行决定，上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点 2011年1、2、3月三次上调存款类金融机构人民币存款准备金率2010.11.292010

4、.12.262010.9.272011.1.262011.2.92011. 3.25“新国八条新国八条” ” 出台，宏观政策再次趋严出台，宏观政策再次趋严市发改委、物价局、房产局联合召开株洲市商品房明码标价商品房明码标价销售工作动员大会。除明确今后销售商品房、车库、车位必须按建筑面积进行一套一标明码标价外，还要求标价一经明确便不得擅自更改。 2011.4.29中国人民银行决定，上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点 宏观市场宏观市场1-51-5月成交量：月成交量：来自我市房地产交易系统显示，1-5月，新建商品房市场供销同比持续下降，供销量达近5年

5、最低点。其中，市本级商品房上市（批准预售）58.44万，较去年同期减少47.83万，市本级商品房成交64.09万，较去年同期减少32.44万，同比下降同比下降33.60%33.60%。数据表明，今年株洲市本级的商品房供应、成交量均为近5年来同期的最低值。即使在金融危机蔓延的2008年，株洲市本级1-5月商品房成交量亦高出今年14.47万。1-51-5月成交均价：月成交均价：1-5月市本级商品住房成交均价4071元/ m2（包括了别墅、高档公寓、宾馆房、商务房等特殊用途的商品住房），环比下跌环比下跌3.6%3.6%。5月均价3778元/ m2,环比下跌15.12%。若剔除别墅等特殊用途住房后，5

6、月均价为3597元/平方米。 20112011年年1-51-5月株洲市成交量达近月株洲市成交量达近5 5年最低点，商年最低点，商品住房品住房均价环比下跌均价环比下跌3.6%3.6%数据来源：株洲房地产信息网数据来源：株洲房地产信息网市场验证市场验证1-51-5月全市商品房成交月全市商品房成交64.0964.09万平方米，同比下降万平方米，同比下降33.60&33.60&；其中商品住房；其中商品住房60.1460.14万平方米，同比下降万平方米，同比下降33.01%33.01%。1-51-5月全市商品房供应月全市商品房供应58.4458.44万平方米，同比下降万平方米，同比下降4

7、5.01%45.01%；其中商品住房；其中商品住房54.8554.85万平方米，同比下降万平方米，同比下降39.64%39.64%。1-51-5月份株洲楼市较为萎靡，后期市场的走势月份株洲楼市较为萎靡，后期市场的走势不容乐观不容乐观数据来源：株洲房地产信息网数据来源：株洲房地产信息网市场验证市场验证山河锦园山河锦园 6 6月月5 5日开盘日开盘开盘成交均价：开盘成交均价：48004800元元 平米；平米； 目前均价：目前均价：49004900元元 平米平米二期二期5 5、6 6号栋，共号栋，共170170套；套；当天销售率为当天销售率为35%35%130130平米的三房为主平米的三房为主 兴城

8、兴城 御景东方御景东方6 6月月1010日开盘日开盘开盘成交均价：开盘成交均价：45004500元元 平米左右；平米左右； 目前均价：目前均价：47004700元元 平米平米三期三期1616号栋；号栋；当天销售率为当天销售率为40%40%左右左右120120平的三房为主；平的三房为主；锦玉华庭锦玉华庭6 6月月1818日开盘日开盘开盘成交均价：开盘成交均价：44004400元元 平米；平米； 目前均价：目前均价：45004500元元 平米平米1 1、3 3号栋开盘，共号栋开盘，共170170多套房源；多套房源；当天销售率当天销售率90%90%90-14090-140平米的两房、三房平米的两房、

9、三房开盘优惠：开盘优惠：1 1万抵万抵2 2万万玫瑰名城玫瑰名城6 6期期 橡树园橡树园6 6月月2121日开盘日开盘开盘成交均价：开盘成交均价：44004400元元 平米；平米； 目前均价：目前均价：45004500元元 平米平米共共333333套房源；套房源；当天销售率当天销售率65%65%125-138125-138平米的三房为主平米的三房为主华晨华晨 御园御园6 6月月2626日开盘日开盘 开盘成交均价：开盘成交均价：58005800元元 平米；平米； 目前均价目前均价60006000元元 平米平米两栋，共两栋，共450450套房源；套房源；当天销售率当天销售率40%40%46-100

10、46-100平米小户型公寓平米小户型公寓开盘优惠：开盘优惠：VIPVIP客户单价优惠客户单价优惠300300元，再元，再0.950.95折折严政下，株洲各楼盘开盘销售率参差不齐，严政下，株洲各楼盘开盘销售率参差不齐，涨幅越小的项目开盘当天销售率越高涨幅越小的项目开盘当天销售率越高市场验证市场验证芦淞区项目概况芦淞区项目概况项目名称项目名称占地面积占地面积总建面积总建面积容积率容积率建筑类型建筑类型绿化率绿化率山水国际205亩22万平方米1.6高层64%锦绣江山59448平米26.23万平米3.7高层48.2%经世皇城28893平米102726平米3高层45%裕景龙苑33347平米103014平

11、米2.97小高层、多层32%百江明珠23744平米40240平米2.12小高层、高层35%中瑞曼哈顿花园61165.51平米267929.99平米3.79小高层、高层36%桂花名城24800平米39893平米1.5多层31.67%芦淞区在售住宅项目以中等容积率的中小型规模为主，产品多为小高层、高层。规模：规模：3030万平米以下，中小型规模项目居多万平米以下，中小型规模项目居多产品：产品：市场在售产品多以高层、小高层为市场主流市场在售产品多以高层、小高层为市场主流开发品牌开发品牌：市场并不缺乏有实力和开发经验的株洲品牌开发商：市场并不缺乏有实力和开发经验的株洲品牌开发商市场户型分析市场户型分析

12、户型的户型的主力面积区间主力面积区间为为130140130140平米，平米，总价总价多数集中在多数集中在45554555万范围之内。万范围之内。主力户型区间单套价格区间1锦绣江山5经世皇城2桂花名城6山水国际3裕景龙苑7曼哈顿花园预计推售时间预计推售时间272272套套180180套套132132套套260260套套经世皇城经世皇城山水国际山水国际曼哈顿花园曼哈顿花园百江花园百江花园四季度四季度一季度一季度二季度二季度三季度三季度瑞丽江南瑞丽江南136136套套区域内入市产品较大，项目首批房源面区域内入市产品较大，项目首批房源面临较大压力。临较大压力。区域内同类型产品下半年集中出货，项目面临区

13、域内同类型产品下半年集中出货，项目面临较大压力。较大压力。市场分析市场分析竞争对手锁定竞争对手锁定竞争项目选择原则：1、地理位置：位于项目周边，对项目目标客户群具有分流作用的在售位于项目周边，对项目目标客户群具有分流作用的在售项目项目2、入市时间：处于竞争区域内，入市时间与项目入市时间重叠的项目处于竞争区域内，入市时间与项目入市时间重叠的项目3、产品重叠：与项目在售产品面积相等，总价相当的同类型物业项目与项目在售产品面积相等，总价相当的同类型物业项目1212中心商圈红旗板块 芦淞板块 天元板块 石峰板块 株洲竞争楼盘分布株洲竞争楼盘分布本案嘉盛华府尚格名城经世皇城山水国际锦绣江山南方印象桂花名

14、城项目主要竞争对手分布在以山水国际为核心的项目主要竞争对手分布在以山水国际为核心的18151815线沿线区域线沿线区域，其他各区域的高档项目为本案的间接竞争，其他各区域的高档项目为本案的间接竞争对手对手百江明珠直接竞争对手直接竞争对手间接竞争对手间接竞争对手项目规模项目规模占地面积205亩，建筑面积22万平米，容积率1.6，绿化率64%配套设施配套设施株洲市一中、樟树坪小学、饮食店、株洲四医院、五星级会所、双语幼儿园、游泳池、篮球场、室外健身中心等价格走势价格走势去年整体均价为6200元/，今年剩余尾货均价为7000元/；今年10月份，推出最后一栋精装公寓，预计均价为7500元/项目现状项目现

15、状项目1、2期已经交付使用，江景、园林、社区都相当成熟，剩余尾货全为顶层复式，现房发售项目特点项目特点项目已经成为芦淞区内标杆项目，园林景观，江景资源独特，成熟的社区，样板房都给客户带来丰富的体验感，足以支撑价格的攀升营销特点营销特点通过前期的市场预热阶段，项目早已成为区域标杆项目，借助小区环境，江景资源以及品牌实力，价格逐步走高，目前剩余顶层复式均价为7000左右，预计2011年10月左右，推出最后一栋江景精装公寓，价格直接攀升至7500以上。山水国际山水国际区域内标杆项目，江景区域内标杆项目，江景+成熟社区成熟社区+成熟园林展示，价格支撑成熟园林展示，价格支撑大大借助江景、成熟的借助江景、

16、成熟的社区、园林展示，社区、园林展示，价格已经成为区域价格已经成为区域内标杆，最后一栋内标杆，最后一栋精装公寓价格攀升精装公寓价格攀升至至75007500元以上元以上竞争楼盘竞争楼盘经世皇城经世皇城成熟的品质大盘，园林展示成熟的品质大盘，园林展示+江景江景+成熟社区，价格支撑力较成熟社区，价格支撑力较大大项目规模项目规模占地面积5万平米，建筑面积17万平米，容积率3.0，绿化率45%配套设施配套设施2000平米西班牙皇家会所、400平米露天游泳池、超市、400平米私藏酒窖、国际幼儿教育价格走势价格走势去年整体均价为4406元/，今年剩余尾货均价为4880元/；今年7月1日，推出最后两栋江景楼王

17、，整体均价为5500元左右项目现状项目现状项目1期已经交付使用，江景、园林、社区、样板房展示都相对成熟，剩余尾货都是顶层复式楼项目已经成为芦淞区内品质大盘，园林景观，江景资源，成熟的社区及配套设施，样板房都增加客户的满意度，足以支撑价格的攀升项目特点项目特点项目依半山而建，西临湘江，内拥近40000平米原生态山顶公园，南面枫溪生态新城近2000亩原生山林营销特点营销特点通过前期的市场预热阶段，项目已经在区域内形成良好的口碑，树立了良好的品牌形象，借助小区环境，江景资源以及品牌实力，价格逐步走高，目前剩余顶层复式均价为4880元左右，2011年7月1日，推出最后两栋江景楼王，将价格攀升至5500

18、元左右。通过前期品牌的树通过前期品牌的树立，实现价格逐步立，实现价格逐步走高，最后两栋江走高，最后两栋江景楼王价格直接攀景楼王价格直接攀升至升至55005500元左右元左右竞争楼盘竞争楼盘百江花园二期百江花园二期半成熟社区，价格有一定的支撑半成熟社区，价格有一定的支撑项目规模项目规模占地面积8.5万平米，建筑面积17万平米，容积率2.2，绿化率35%配套设施配套设施幼儿园、会所、游泳池、山顶公园、网球场价格走势价格走势今年1月份推出产品，整体均价为4400元，目前剩余尾货均价为4800元；今年7月份，加推，均价为4700元左右项目现状项目现状项目在区域内，已有一定的品牌知名度，项目1期已经交付

19、使用，已有部分园林展示，属于半成熟社区，可给客户带来一定的体验感项目特点项目特点项目依山而建，独享6.5万平米坡地园林，坐拥2000亩枫溪生态城，零距离百亩原生态山林营销特点营销特点项目已经在区域内形成良好的口碑，树立了良好的品牌形象，项目一期已经交付使用，剩余尾货多为高楼层；项目层差约50元/平米，楼层越高越贵，因此项目的高楼层房源较为滞销，预计7月份加推，均价为4700元左右，最低价为4200元/，最高价为5600元/。项目高楼层较为滞项目高楼层较为滞销，价格幅度较大，销，价格幅度较大，整体实收均价整体实收均价47004700元元/ /，最低价为，最低价为42004200元元/ /。竞争楼

20、盘竞争楼盘瑞丽江南瑞丽江南成熟社区，园林展示，小区环境等较差，价格支撑力度较小成熟社区，园林展示，小区环境等较差，价格支撑力度较小项目规模项目规模占地面积9万平米，建筑面积5万平米，容积率4.99，绿化率25.35%配套设施配套设施临畔株洲最繁华的芦淞商圈，惬意步行5分钟，商圈资源皆触手可及价格走势价格走势今年7月底，推出三期住宅，均价为4100左右项目现状项目现状项目在区域内，已有一定的品牌知名度，项目1、2期已经交付使用，属于成熟社区，现在3期在建项目特点项目特点项目临畔株洲最繁华的芦淞商圈，惬意步行5分钟，商圈资源皆触手可及。成熟的生活社区可满足你幸福生活的基本需求，瑞丽江南5分钟生活圈

21、内包含中南摩托车大市场、南大门小商品市场、电脑大商场、大型超市等商业配套设施，营销特点营销特点项目已经在区域内形成一定的口碑及品牌形象，项目项目1、2期已经交付使用，3期享有1、2期的成熟社区已经成熟配套设施，以低宣传力度入市，以价格优势吸引市场，均价为4100元左右。项目楼已经拥有较项目楼已经拥有较为成熟的社区以及为成熟的社区以及配套设施，以较低配套设施，以较低的宣传力度入市，的宣传力度入市，价格支撑力度较小。价格支撑力度较小。竞争楼盘竞争楼盘株洲各区居民购买力由强到弱依次按株洲各区居民购买力由强到弱依次按芦淞区芦淞区 天元区天元区 荷塘区荷塘区 石峰区石峰区排排列列株洲居民购株洲居民购买能

22、力分析买能力分析芦淞区 人口构成（传统的商业区，购买能力最强）1、芦淞商圈经营户，是株洲的财富阶层，具有很强的购买能力2、株洲市政府搬迁到芦淞区1815线以南后，公务员成为另一“实力派”人群3、芦淞区原居民4、南方公司等厂矿企业改制后形成高收入白领阶层 天元区人口构成（逐渐形成高档居住氛围的株洲新区，购买能力较强） 1、其他三区搬迁过来的有一定经济实力的居民为主 2、本区原有居民 石峰区人口构成 株洲最老的工业区，区域内以原工矿企业职工为主，购买能力相对最差。 荷塘区 荷塘区是原株洲老的居住区，人口构成相对复杂，但原工矿企业职工仍占该区域人口的主要比例。 购买能力相对较弱 株洲的市场供应及购房

23、需求以株洲的市场供应及购房需求以2 2房、房、3 3房为主，用途以自住为主。房为主，用途以自住为主。通过实地走访调查，从购房面积需求表格可以直观反映，在现有市场条件下，株洲购房群体还是以自住型的刚需、改善型客户为主。购房的面积需求集中在2房和3房.市场供应量也相对集中，产品同质化严重市场供应及客户需求市场供应及客户需求购买客户对项目的购买客户对项目的价格、环境、地段、交通、户型、要求较高；价格、环境、地段、交通、户型、要求较高；对对景观、物业、配套及品牌要求较次。景观、物业、配套及品牌要求较次。此次实地走访中，我们发现客户对价格、地段、交通的、环境要求相对较高，对户型、景观、物业管理的要求其次

24、，对于周边配套、升值潜力、开发商品牌要求最次。株洲客户购房特征株洲客户购房特征株洲居民消费习惯分析株洲居民消费习惯分析购物消费场所选择在市场研究中，我们对株洲各区居民进行了购物及消费场所选择问题的随机抽样调查从株洲的城市特征分析，株洲的主要购物场所集中分布在建设路（七一路至四桥）路段。因此，株洲人民的消费习惯区域是以建设路路段为主。株洲居民购物习惯集中在芦淞区以中心广场为核心的建设路路段。株洲居民购物习惯集中在芦淞区以中心广场为核心的建设路路段。高端客户构成以南区芦高端客户构成以南区芦淞商圈私营老板、公务员、淞商圈私营老板、公务员、企业白领为购买主力军企业白领为购买主力军福鑫大厦成交客户分析案

25、例借鉴案例借鉴芦淞商圈的经营业主与公务员群体是株洲市场购房的主力军芦淞商圈的经营业主与公务员群体是株洲市场购房的主力军福鑫大厦是株洲市中心2009年9月开始销售，并获取热销的一栋历时15年的烂尾楼。其滞后的设计使产品在使用性与合理性两方面存在较大的缺陷。如没有停车场配置、大量暗房、大面积空间浪费、房中有横梁穿过等。因此，可证明株洲的购房群体对于产品的了解还处于萌芽阶段。关于株洲房地产市场不得不说的话关于株洲房地产市场不得不说的话 从中央商业广场、汉华国际商业城、到本项目，有限的接触和沟通下来，我们已强烈感受到株洲在房地产市场上有一个新周期的起点，所以我们必须要有前瞻性眼光。 基于株洲15年的房

26、地产市场积累、现有开发规模和经济实力，我们完全有理由相信并足可预见：未来株洲的80和90后的消费群必将崛起！ 看看其他地产大佬以新青年定位的作品：新鸿基地产香港YOHO TOWN，智远地产长沙的他城，新青年公寓以及株洲福鑫大厦，还有我们正在服务的以舍得投入打造钻石品质的卡萨国际他们的品牌各有特点，在市场各领风骚。 这些成功的市场营销运营，都是从“精准的定位、真实地让人信服”开始。 我们大家同样都清醒地认识到，并非“高大全”的项目产品定位就能赢得市场，定位最重要的使命是找到差异化特质的市场内核：我是谁，我可以是谁，我应该是谁！ 那么天润是谁，可以是谁，应该是谁？ 不妨让我们一起粗略回顾株洲这15

27、年：经济实力毋庸置疑，品牌企业、大盘项目、高端项目、经济型项目均有 与株洲其他开发商简单定位“品质、和谐、美满家”的中庸之路，我们是否可以： 深耕房地产市场10年，洞察中国城市人居发展特质和市场精分趋势，我们摒弃简单成本堆砌的品质发展之路，坚持专注高性价比产品研发和城市各阶层生活模式探索，致力于务实为各消费群创造最大化价值。 所以天润天润6 6年年 专注产品力，给爱一个家！专注产品力，给爱一个家！关于株洲房地产市场不得不说的话关于株洲房地产市场不得不说的话20122012年株洲新精品年株洲新精品LOMOLOMO时代上演激扬的青春时代上演激扬的青春全株洲首个LOMO时代综合项目这是天润开创品牌的

28、一个好机会找到最适合的项目定位和解决方案让项目卖得更贵些、更快些、更漂亮些提案纲要提案纲要 目标客群，精准打击目标客群，精准打击 产品构想，差异突围产品构想，差异突围 整合推广，形象鲜明整合推广，形象鲜明 营销突破，名利双收营销突破，名利双收目标客群目标客群首先搞清楚，我们做什么人的生意让我们心跳的项目让我们心跳的项目 YOHO TOWN，激动了整个香港。逾七成是两房单位，面积47-75平方米。 新鸿基地产不仅因此赚足了银两，还赚足了吆喝。让我们心跳的项目让我们心跳的项目后现代城，北京东部最受瞩目的项目之一面积47-110平方米成为北京东部地标性楼盘之一 抓住青年置业的特质需求，这些项目不但个

29、性十足，而且市抓住青年置业的特质需求，这些项目不但个性十足，而且市场表现优良，口碑甚好，成为房地产市场典型场表现优良，口碑甚好，成为房地产市场典型 名利双收的宠儿名利双收的宠儿 株洲原医药大厦的福鑫大厦2009年单价已突破5000元，目前二手房单价近7000元，单身公寓租金在1500元/月以上。青年置业需求特征青年置业需求特征青年置业的六大需求青年置业的六大需求这是青年群体置业的核心衡量标准实现生活区与工作区域的快速转换亚健康成为时代的话题自身健康愈来愈被重视完善的医疗健康体系为项目增色文化教育体系符合成长的特性幼儿园、小学等教育设施体系是青年群体置业的关键衡量指标 便利、轻松的社区商业服务周

30、边能提供完善的民生商业服务各种运动、休闲活动年轻群体生活的重要特征设置类专业的运动设施或场所以紧凑型户型为基底公共空间与私人空间形成有效互补住宅经济性和居住模式多样化有机结合公共交通枢 纽医疗卫生体 系文化教育体 系民生需求体 系健康休闲体 系环境空间体 系株洲东南进出交通枢纽芦淞路、建设路、枫溪大道王府井、平和堂、家乐福、株百、芦淞商圈、步行街近在咫尺项目本身3000米商业（其中生鲜超市800平）附近有羽毛球馆、游泳馆、咖啡馆、KTV、台球室等3万平方米商品房面积如何有效利用是关键我们拥有的基础我们拥有的基础 株洲市四医院、友谊医院、市区妇幼保健院、锦民烧伤医院逸夫小学、一中、七中除此之外，

31、本项目还有更大的可塑性，瞄准青年置业，我们可以吗？除此之外，本项目还有更大的可塑性，瞄准青年置业，我们可以吗？我们所处的市场环境我们所处的市场环境项目名称项目名称户型面积（户型面积（m2）市场存量（套）市场存量（套）在售均价（元在售均价（元/m2）中瑞曼哈顿花园中瑞曼哈顿花园349126中央商业广场中央商业广场588515汉华国际城汉华国际城4895156金域半岛金域半岛3693150经世皇城经世皇城379497环洲国际环洲国际60（挑高5.2m）250裕龙景苑裕龙景苑3087386百江明珠百江明珠7192265合计合计13451345套，约套，约9 9万平方米，约占万平方米，约占株洲城株洲城

32、内住宅存量内住宅存量8%8%当前片区内主要在售及待售（建好）中小户型存量当前片区内主要在售及待售（建好）中小户型存量（90m2以下） 片区内未来住宅供应量以09年之后已出让的土地为主、高地价及地块资源（土地集中在三三一、1815线、建宁乡等片区）等决定片区内大户依然面临惨烈的竞争片区内大户依然面临惨烈的竞争； 小户型的供应量或有增加，但量较小，未来片区内小户型依然稀缺片区内小户型依然稀缺。 青年置业，市场到底有多大？青年置业，市场到底有多大？片区片区大户型扎堆，竞争惨烈小户型仍是稀缺产品我们我们位于城市核心区域快速交通枢纽站衍生建筑没有车位配套和突出资源优势应做小户型应做小户型瞄准市场空白瞄准

33、市场空白打造让青年人疯狂的小户型！打造让青年人疯狂的小户型！株洲青年群体数量株洲青年群体数量 要实现高价值，还要精准到其中的精英， 做他们的生意株洲新青年！株洲20-35岁的年轻人保守估计超过55万人20032008年株洲审核就业的毕业生超过10万人，在校大学生超过12万人2005、2006年结婚对数1.5万、1.7万，2007、2008年均超过2万对2007年6月份，株洲房地产联合网调查报告结果显示， 个样本的已购房者中，株洲“后”一族仅有买了房，未买房的人数占八成以上。界定株洲新青年界定株洲新青年自有一定积蓄，一个或者两个家庭经济实力为后盾25-3525-35岁的社会新锐是我们的目标客群岁

34、的社会新锐是我们的目标客群高学历，大专学历以上，有远见，买房除了居住外，还看重保值增值功能工作在城内，租房为主，多数属于白领中的精英，目前收入较高，但发展潜力较大心气高，思想前卫，不愿将就，留恋城内，崇尚圈子生活、便捷的生活重视地段和房屋品质重视地段和房屋品质重视经济性，但不会屈从经济性重视经济性，但不会屈从经济性对生活品质要求较高对生活品质要求较高能够承担相对较高的价格能够承担相对较高的价格按照家庭生命周期，新青年可分为准婚姻状态或结婚暂不准备有小孩新青年分类新青年分类单身、备婚族准备有小孩或准父母低总价，具备投资价值的单身公寓或一房一厅低总价，有公共空间，具备一定接待能力的一房一厅精致的两

35、房，为三口之家的家庭生活做准备株洲株洲LOMOLOMO时代时代全能小户/新青年特区 新青年生于繁荣，生活充满想象，开放、自由、创意、积极向上，正在成为社会的中坚。以青年人可以承受的小户型为原点，创建株洲首个满足青年人特质需求的全功能社区。（LOMO：Let Our lives be Magic and Open）天润天润6 6年，专注产品力，给爱一个家，推出株洲首个精英青年社区年，专注产品力，给爱一个家，推出株洲首个精英青年社区产品构想产品构想打造符合并且超出株洲新青年需求的专属产品 围绕目标客群的产品规划结构，塑造青年群体独特的圈子生活鲜明特质 突破常规小户，围绕青年群体的生活行为特征，将传

36、统居家功能科学分工分离，接待、厨房、家政、娱乐等功能外移，由社区四大会所专业承担，充分提高小户空间的最大效用，实现其大户机能产品构想要义产品构想要义LOMOLOMO时代：全能小户时代：全能小户 新青年特区新青年特区硬件系列：规划，建筑、园林、公共空间、户型硬件系列：规划，建筑、园林、公共空间、户型软件系列：精装修、特质配套（会所）、特色物业服务、网络生活软件系列：精装修、特质配套（会所）、特色物业服务、网络生活土地面积()：7031.46总建筑面积()：32405 居住：居住： 27787 27787 商业：商业： 1500 1500 架空层：281.05 容积率： 小于4.3 建筑密度： 不

37、大于30%绿地率： 不小于30%户型大小： 无限制条件 计容积率面积：29569不计容积率面积：2836原控规总平参考图硬件系列之规划硬件系列之规划立地条件立地条件总32405建筑面积体量小，居住仅27787 ，产品需致力于专属性塑造致力于专属性塑造，增，增强居住归属感强居住归属感，以弥补小社区的不足；建筑形态基本为2层裙房为配套和商业，上部塔楼住宅，裙房占地大不利社区的公共空间的塑造，住宅交通系统组织有难度，力求突破交通系统组织有难度，力求突破；地块南北界面景观和朝向存在优劣差异，户型分布层次应有序结合景观和朝向存在优劣差异，户型分布层次应有序结合；用地红线南北84.7米、东西93米，建筑控

38、制线南北60米、东西70米，南北栋距约27米，地块异性，不利于规划设计地块异性，不利于规划设计；地块西南侧的公共绿地应巧于利用，成为别致后花园。别致后花园。立地综合分析立地综合分析硬件系列之规划硬件系列之规划商业成为住宅的第二配套，强大住宅的市场竞争力商业成为住宅的第二配套，强大住宅的市场竞争力住宅为商业提供可靠的消费群体，互为支撑，和谐共生住宅为商业提供可靠的消费群体，互为支撑，和谐共生住宅、商业二者和谐共生住宅、商业二者和谐共生LOMOLOMO活力商业城活力商业城 民生需求与特质商业相结合，契合阶层生活特质，让生活更便捷、丰富民生需求与特质商业相结合，契合阶层生活特质，让生活更便捷、丰富

39、契合阶层生活特质的商业，让产品价值诉求更加饱满。业态有青年主题购 物、健身美容、DIY作坊、台球城、棋牌、咖啡屋、书吧、水吧、艺术 品、宠物店、主题餐厅等，可引进如步步高超市步步高超市等商家设立分店。 民生商业，服务半径辐射周边社区的中型超市、便利店、干洗、药店、银行 等商业配套，满足社区基本生活需求；硬件系列之规划硬件系列之规划商业商业硬件系列之规划建议硬件系列之规划建议绿化绿化一层临街裙房为配套商业，一层层高5米，二三层层高4.25米，单层面积1056平米，临街公寓楼4-14层层高2.86米，单层面积1192平米的小户公寓，地块南面一层架空5米，二三层层高4.25米，单层面积967平米，4

40、-14层层高2.86米的小户公寓，单层面积1085平米；主出入口沿南侧设置，并通过入口大堂将人流引入小区中庭，形成系统的人流交通组织；景观架空层为物管和会所，局部架空绿化局部架空绿化。15F15F（本方案较为突破，具体需与设计单位沟通细化）商业商业1F用地面积用地面积7031.467031.46总建筑面积总建筑面积3014930149容积率容积率4.2874.287基地面积基地面积20192019建筑密度建筑密度28.7%28.7%临街商业面积3168临街公寓面积13112临街标准层平面示意 面积约1192约约7575约约6060约约102102约约7070约约102102约约128128约约

41、6060硬件系列之规划建议一硬件系列之规划建议一小户住宅布局小户住宅布局地块南面标准层示意，面积约1085硬件系列之规划建议二硬件系列之规划建议二小户住宅布局小户住宅布局约约126.8126.8约约126.8126.8约约145145约约145145硬件系列之建筑立面硬件系列之建筑立面集约有序的现代简约主义风格集约有序的现代简约主义风格具备一定的城市公共建筑的特征，形态节奏有序 项目区位与部分公建配套功能决定其建筑的形态设计必须上升到城市形象设计的高度，不能脱离城市环境因素而独立存在，它必须具备一定的城市公共建筑的特征，并引领年轻阶层的审美情趣。硬件系列之园林硬件系列之园林兼备功能性、艺术性的

42、现代园林环境景兼备功能性、艺术性的现代园林环境景观观强调功能性主体，融合强烈的视觉艺术，并注重交流空间的塑造 屏弃“风格”园林（如中式园林、欧洲园林等），打造契合客群前卫审美情趣兼具功能性 和艺术性的现代园林环境景观。 考虑屋顶中庭与传统园林塑造的差异性，建议设计追求园林细节，融合视觉艺术的表 现手法，营造舒适、休闲、功能性强的空间氛围。 裙房屋面庭院结合局部架空处理，考虑屋面植栽的局限性，以灌木和硬质地面造景为 主，局部穿插动态浅水，点缀精致小品硬、游憩座椅和木制廊架，营造多层次的环境 空间，强化社区的归属感。 严格控制公摊系数严格控制公摊系数，提高得房率，户内布局简洁户内布局简洁，交通面积

43、少，提高 实用率； 主导空间（客厅、卧室）尺度宜居，注重辅助空间的附加值细节注重辅助空间的附加值细节设设 计计，如大面积凸窗、挑空露台、飘板、出挑花池等； 储藏空间设计是关键储藏空间设计是关键，结合精装修和家具布置一体设计，延续空间的 高效利用； 模式化精准设计，分类少而精，序列性产品阶梯升级序列性产品阶梯升级。硬件系列之户型理念硬件系列之户型理念高效空间，宜居尺度高效空间，宜居尺度硬件系列之户型比例硬件系列之户型比例户型户型面积（）面积（）套数比例套数比例个性案名个性案名精致一房506020%LOMO时代独立宣言精细二房9011840%LOMO时代非常男女创新三房13040%LOMO时代爱巢

44、合计58016平方米三种户型，瞄准目标客群三种户型，瞄准目标客群（方案产品建议）（方案产品建议）约约6565约约5050约约9292约约6060约约9292约约118118约约5151方案二：临街及北面公寓标准层示意方案二：南面两栋公寓标准层示意约约111.8111.8约约111.8111.8约约130130约约130130层高6米的大露台，不计建筑面积，为住户提供更多活动空间的同时，又可形成立体绿化丰富立面造型。挑空露台挑空露台硬件系列之户型细节硬件系列之户型细节储藏、储纳储藏、储纳地板式收纳 非承重墙嵌壁收纳 窗台嵌入式收纳 墙壁格收纳 壁挂厨具收纳 家具结合隐藏收纳 硬件系列之户型细节硬

45、件系列之户型细节专用空间的功能复合专用空间的功能复合书柜式折叠床，把工作间、书房和客房复合工作区客厅结合,适用不失时尚格调 硬件系列之户型细节硬件系列之户型细节多用推拉门，节省空间置于内部的开敞式厨房节省本来可怜的采光面硬件系列之户型细节硬件系列之户型细节卫生间、厨房、管线卫生间、厨房、管线是重点，一步到位，做到品牌品质是重点，一步到位，做到品牌品质恰当留白，留下恰当留白，留下个性装饰个性装饰广阔空间广阔空间结合家居布置结合家居布置一体设计一体设计，延续空间高效利用，延续空间高效利用充分用于营销中，成为营销利器充分用于营销中，成为营销利器精装理念：轻装修、重装饰精装理念：轻装修、重装饰软件系列之精装修软件系列之精装修建议装修标准：建议装修标准：15001500元元/m/m2 2真正的精装修不只是用精致的材料，更是进行精心的安排合理布局，最大限度利用空间软件系列之精装修软件系列之精装修客厅的气质干净、规整 墙上的手绘花朵，在家