物业服务范围及要求

1、物业服务范围及要求1、物业管理区域的现状和物业服务范围1.1项目概况：图书馆四层、局部五层，占地面积约15285平方米，建筑面积约17717平方米。图书馆内设有阅览室6间，书库3间，报告厅1间，检索厅1间，网络活动中心1间。1.2本物业服务范围内的主楼建筑本体（含室内非机电设备设施）、配电房、泵房、机电设备设施（包含暖通系统、给排水、强弱电灯照明、室内外照明、电梯等各种专业的整个系统）、供配电系统、智能系统等设备、设施的日常运行操作和管理（质保期内的维护由物业公司与各专业承包商对接）。设备台帐、图纸档案、运行记录、维修记录、保养记录完整，保证运行正常。1.3本物业管理范围内的公共部分的清洁卫生

2、、“四害”灭杀、及生活垃圾的处理。1.4本物业管理范围内的室内外附属设施的维保和管理。1.5本物业管理范围内24小时保安维护以及公共秩序管理。1.6物业档案资料管理。1.7建立严格规范的应急体系，以便应对突发的传染性疾病、火灾、治安等紧急情况。当发生紧急情况时，成交供应商必须无条件地配合采购人相关工作。1.8特殊情况下或重大活动中，无条件配合采购人的服务工作。1.9服务期限内每天全天24小时的物业管理服务。1.10本物业管理范围内的其他工作事项。2.物业管理标准2.1治安保卫 负责物业管理范围的值班、巡查、秩序维持、车辆停放等安全保卫工作，确保上述地域内的人身财物安全，以及工作正常有序运转。2

3、.1.1出入口和要害部位实行24小时值班，确保无漏岗、脱岗等失职现象；发现情况须及时向主管部门汇报，必要时向采购人或当地公安机关报告，填写当班记录。2.1.2对区域内所有搬出物品，须有采购人的出门证，并登记出门时间、经办人，建立相应台帐。2.1.3闭馆期间严禁闲杂人员进入馆内。2.1.4在物管区域范围内巡视，每1小时至少巡视1次，节假日增加巡逻2次，根据采购人制定的巡逻时间、路线，进行巡逻检查，对重点区域加强巡逻，每组巡逻人员须2人以上，并列或列队巡逻，着装规范整齐。巡逻时发现问题应及时果断处置，并迅速汇报相关领导。巡逻后要有记录，建立台帐。2.2卫生保洁2.2.1门庭、大厅、走廊、电梯、楼梯

4、、各功能室2.2.1.1每日循环清扫地面垃圾，清除台面、地面的污迹，每月彻底清洗两次，平时发现污渍及时处理。大厅的地面每日至少拖地2次。2.2.1.2每日抹净门厅玻璃，每周彻底清洗一次，保持玻璃干净明亮，无手印、无水印，擦净门框、柱子等灰尘。2.2.1.3每日抹净馆内内指示牌、告示牌、显示屏、接待台、各功能室内阅览桌椅、书架、工作台、地面等，抹净各处灯罩、金属框、花架，使其无积尘，每周彻底清除沙发、茶几等各处卫生死角。2.2.1.4馆内各处金属包边、告示牌支架等，用金属清洁保养剂擦亮，保持无手印、无氧化痕迹、无锈蚀，每日擦一次。2.2.1.5每日擦抹风口、灭火器，使其光亮照人。2.2.1.6用

5、推尘布抹净块料地面，保持地面无脚印、无灰尘，视地面磨损情况进行晶面处理的保养维护，使其光亮照人。2.2.1.7抹净墙面的灰尘，及时倒清烟灰缸。垃圾不能满过筒身之际的1/2。每日清倒垃圾两次，及时更换垃圾袋，及时处理垃圾筒上面的痰迹，使其外表干净、光亮、无满溢垃圾现象。2.2.1.8每日清扫拖净电梯扶手轿厢地面，抹净内外壁，保持无手印、污渍、无灰尘。电梯地毯每周更换清洗，不得留有污渍、残留清洁剂等，水分要彻底吹干。定期用金属清洁剂进行保养，减少氧化、锈蚀的程度，保持电梯干净光亮、整洁。2.2.1.9每日擦净各功能室面墙壁，使其光亮，保持录像眼、风口、天花板及扬声器洁净，定期清除灯罩上面的灰尘和消

6、防器材的灰尘，保持无积尘、干净。2.2.1.10每日擦抹门庭、大厅、各功能室正门多次，保持无灰尘、无污渍、无水迹。每周清理一次大楼内展示品的积尘，保持清洁。2.2.1.11擦净楼梯扶手，拖净楼梯，各眼见手及之处，经常抹尘，保持清洁。2.2.2会议室、接待室、各功能室等室内空间2.2.2.1每天清扫地面垃圾、擦抹桌椅、橱柜、沙发、茶几等，擦净相关设施、设备，并定期消毒。每天循环及时清理吸烟区的卫生，非吸烟区严禁吸烟，如发现应立即劝阻，并及时清理烟灰。沙发、茶几每天清洁两次，地面每天清洁两次，平时发现污渍、痰渍、水迹等及时处理，每周彻底拖洗一次。2.2.2.2各功能室所有垃圾篓的垃圾不能超过2/3

7、，无虫、无异味，及时运送至指定地点堆放。每天至少更换垃圾袋一次，每周全面清洁一次，每月彻底清洗一次。2.2.2.3用鸡毛掸扫去墙面灰尘，彻底清理各功能室墙壁、墙角、天花、风口等蜘蛛网，每周一次。平时随见随时清理，局部灰尘、污渍随时处理。2.2.2.4排气扇、纱窗、照明设备等擦抹灰尘，每月一次。天花、风口、灯罩、喇叭出口每月清洁两次，平时发现日光灯不亮、闪烁和损坏及时向采购人报告，及时清除拆装时留下的污迹。2.2.2.5每天清理电源开关、插座，抹净上面污渍和灰尘。2.2.2.6公共部位窗户玻璃随时保洁，平时发现手印、污渍及时擦净。2.2.2.7对图书馆内外幕墙玻璃每一季度保洁一次。2.2.2.8

8、平时对地面痰迹、口香糖等及时进行清除，每月机器清洗地面一次，拖洗地面后及时抹净地角线、墙角上的污迹、水迹、清理卫生死角。2.2.2.9桌椅、窗帘、书橱、讲台、电脑等其他设施每天擦抹一次，保持清洁、摆放整齐。2.2.2.10不得翻阅资料、报刊、书籍，不得透露所看到的、听到的有关工作信息。2.2.3洗手间2.2.3.1拖洗所有卫生间地面，抹净洁具、门框、墙身，每天循环多次，保持无灰尘、无垃圾、无异味，无手脚印、无污渍等。2.2.3.2洗手间隔板、纸盒每天擦抹一次。小便池、厕位、水池1小时冲洗1次，每天用洗液清洗一次。洁具每周用消毒剂消毒两次，整体卫生间全面消毒，每月一次。镜面、台面、洗手盆每天清洁

9、数次。上班时间巡视发现污迹、水迹、积水、头发、手印、便迹、异味、报纸等及时清理。2.2.3.3每周一次全面清洗墙面瓷砖，地面用清洁剂刷洗，天花擦净，灯具、风口抹尘，保持干净，无污渍。卫生间的地面每天拖地数次，保持地面干燥。2.2.3.4负责卫生间清洁用品（如卷纸、洗手液等）的及时更换，更换的卷纸、洗手液等清品用品由项目负责人定期至采购人处领取，并记录备案。注：每次清洁须有责任人签字的记录。3.相关设施、设备物业管理情况3.1供电设备、强电的管理及维护3.1.1建立各项安全技术档案，做到安全、合理、节约用电。负责照明灯具的维护。3.1.2建立严格的配送电运行制度、电器维修制度和配电房管理制度，电

10、工操作人员必须持证上岗。3.1.3及时排除故障；如出现故障或异常，应立即向供电部门报告，并做好相关记录。3.1.4加强日常维护检修，公共使用的照明、指示灯具线路及开关要保证完好，确保用电安全。3.1.5定期对所有配电设备进行检查、除尘工作，做到外观整洁无损坏；发现问题及时汇报处理。每日检查配电间的门窗是否关闭，以防止雨水及动物入内影响正常供电，及时检查各配电间照明是否良好，无人时是否关闭。3.1.6负责维修、更换照明灯管、灯泡、控制开关，灯管、灯泡类消耗品由采购人提供。3.1.7根据规定及要求开启或关闭室外照明亮化灯具。3.1.8对一些用电量较大的设备进行跟踪,提高节能措施。对供电、防火装置进

11、行检查。3.1.9定期对日用电器进行绝缘测试，对接触器、指示灯、按扭进行检修。3.1.10负责停电时的通知说明以及来电后设备的启动、运行准备等。3.1.11与维保单位及供电部门联系有关事项。3.2空调的管理及维护3.2.1建立空调的运行管理制度和安全操作规程，保证空调安全运行；3.2.2出现问题及时与维保单位联系。3.3电梯的安全管理3.3.1确保电梯按规定时间运行，保持场地干净。3.3.2制订电梯的事故应急措施和救援预案，接到电梯故障通知后3分钟内赶到现场。发生电梯关人事故时，应立即通知电梯的维护保养单位施救，紧急情况下，直接拨打110求援，由110联动专业救援队伍进行救援。3.3.3配合负

12、责电梯维保的专业公司完成周、月和年度的电梯保养任务，并检查保养质量，经确认后将记录存档保管。3.4给排水设备的管理及维护3.4.1建立给排水系统设备、设施的安全技术档案。3.4.2建立正常的给排水管理制度。3.4.3负责给排水设备、消防设备、水泵的检查维护。3.4.4负责给、排水管网系统所有水阀的维护、疏通。3.4.5负责对卫生间洗面盆、拖把池、大小便池、脚踏阀及水龙头进行维修、维护、疏通，其需更换的材料由采购人提供。3.4.6定期对给水气压罐进行泄污、清洁、除锈、紧固，对给水泵、消防泵进行检修、紧固、密封件的检查、更换。3.4.7定期对喷淋湿式报警器、水流指示器、喷头、防火门、压力报警器进行

13、检查、调整、测试。3.4.8定时对冲水水箱进行检查、调整。对卫生间地漏、雨水漏斗进行检查。对大便器、小便池进行疏通、加固、修理、更换。3.5消防监控中心的管理和维护3.5.1建立消防监控中心的安全技术档案。3.5.2建立消防监控中心的运行管理制度和安全操作规程。3.5.3定期对消防指挥中心进行检查、保养、除尘、清理误报数据。检查备用电源是否正常，测试绝缘是否良好，检查静电等接地是否良好，确保指挥中心正常运行。3.5.4定期对烟感探头、温感探头进行测试、除尘，确保报警正常。3.5.5定期对消防广播设备进行检查、保养、除尘，做好冬、春季消防设备防潮工作，确保消防广播在突发紧急事故时能正常广播。3.

14、5.6定期对手动报警器、消防通讯设备进行检查、维护、清洁。确保报警灵敏、通讯畅通。3.5.7定期对各楼层区域火灾报警器进行检查、维护、除尘，检查电压是否正常，接触器、继电器是否正常，检查各接点是否紧固，外观是否损坏、生锈，确保正常工作。3.5.8上岗前做好交接记录承诺情况，交接班共同巡查一次。3.5.9每日巡查消防栓泵、喷淋泵、生活泵压力，运转是否正常；每日巡查联动信号指示是否正常，压力表、继电器等是否正常。如信号显示不正常，警示、故障，应迅速查明原因。3.5.10当出现火警信号时，应立即通知就近当值保安（或巡逻队员）前去报警位置核查信号真伪情况，若属误报，则及时复位；若火情属实，立即按火灾应

15、急规程执行。3.5.11出现火灾情况，值班人员不得擅自离开值班室，并参与指挥各部门救火，操作控制系统，关闭通风通道，保持与消防部门救火人员联系。3.5.12每半年对办公楼顶层的避雷带、避雷针、避雷线、顶层屋面设备的接地装置进行全面检查；保持办公楼顶部所有的避雷设施及所有的金属物体的接地完好。负责检查安全疏散通道，确保畅通。3.6安防监控中心的管理、维护3.6.1建立安防监控中心的安全技术档案。3.6.2建立安防监控中心运行管理制度和安全操作规程，负责24小时监控。3.6.3每季度检查一次报警系统，每半年检查一次消防系统。对显示屏幕定期进行检查、除尘，确保正常使用。3.6.4保证录像资料的完整和

16、安全保密，未经业主同意，禁止泄露监控录像资料内容。4.建立健全物业管理制度根据图书馆的具体情况，受托单位应制定图书馆详细的内部管理制度、日常服务的运作管理制度等相关制度。4.1物业管理员工行为规范；4.2项目负责人岗位职责；4.3保安工作职责；4.4保洁工作职责；4.5会务人员工作职责；4.6项目负责人、操作人员考核细则（百分考核）；4.7考核奖惩制度；4.8安全保卫制度；4.9综合服务制度；4.10其他。5.应急处理5.1接到火警、警情后，三分钟内到达现场，协助保护现场，并报告管理处与警方。 5.2在遇到异常情况或使用人及采购人紧急求助时，三分钟内赶到现场，采取相应措施。6.会务、引导解说服

17、务要求6.l负责来访者的接待，登记相关信息；6.2来访者的咨询及引导，介绍展馆信息，发放展馆资料；6.3协调和控制展馆人流控制工作；及时疏导来访者, 保持展馆内通畅,不拥堵，在现场发挥协调、疏导、分流的作用，保持展馆现场井然有序。6.4引导员须熟练掌握厅内自助设备的操作，在引导过程中指导、帮助来访者正确的使用和操作；6.5对各种展馆标示信息和设备进行管理；6.6为优先来访者提供引导服务；6.7负责各种紧急突发事件的应对。二、服务范围及岗位人数、装备要求1、服务范围：当涂县图书馆内的绿化养护、保安、保洁以及馆外四周广场道路的绿化、保洁等物业服务。2、岗位人数配备：2.1项目经理：1人，年龄50周

18、岁（含）以下。2.2保安人员：11人，男女均可，年龄55周岁（含）以下，保安集中在一至四层，合计6人；三个主入口合计3人；户外车辆秩序维护员合计2人；共计11名保安。2.3保洁人员：共11人，年龄55周岁（含）以下，保洁集中在一、二层，合计7人；三、四层合计2人；户外保洁合计2人；共计11名保洁。2.4水电、维修人员：1人，年龄50周岁（含）以下。注：本项目共要求配备人员总数为24人，供应商不得低于以上人员总数及每个分项的总数，否则为无效磋商响应文件。三、其他相关要求1、服务人员的要求1.1遵纪守法，品行良好，身体健康；1.2馆内保洁和园林养护应具备相关的业务知识，熟悉业务，适应岗位需要；1.

19、3服务人员具有较强的服务意识，服从安排，认真负责，勤劳敬业；1.4物业服务相关人员须着装整洁、保安人员须统一制服，并挂牌上岗；1.5供电运行和相关设施维修人员持证上岗；2、培训：成交供应商应对有上岗人按项目特点及服务要求进行岗前培训和服务期教育，以满足服务要求。3、管理人员的要求3.1管理人员具有丰富的物业管理经验；3.2管理人员要做到24小时手机开机，公司应设有24小时热线客户咨询服务、投诉举报电话，有专人接听记录、受理；3.3有服务保障措施，如对服务态度、服务质量较差的业务人员有具体处罚办法。4、档案管理：建立设备设施档案，维修维护记录。建立设备的运行制度、维修制度和管理制度。5、管理办公

20、场所：物业管理办公室由成交供应商自行安排，成交供应商须安装一部固定电话。管理办公场所所用的电话、水电气等相关费用由成交供应商自行承担。6、应急响应逢迎节假日、检查指导工作时，成交供应商应无条件响应采购人应急安排。7、馆内的其他相关工作7.1对馆内没有预见到的，但是在实际管理中需要完成的一些相关工作，成交供应商应无条件服从并完成，若不能积极响应甲方，所产生的损失从支付给成交供应商的费用中扣除。7.2负责馆内的电视、电话亭、水电气等公共项目的报修、协助工作，及水电气分表的抄送收取。8、相关责任8.1馆内的公共设施、灯具（包含灯柱、灯泡）、座椅、附属景观设施在成交供应商管理期间，若有相关设施出现损坏

21、的，成交供应商必须在采购人规定的时间内维修好，确保设施正常使用，若不能在规定时间内维修好，采购人可直接安排维修，并在支付费用中直接扣除所产生的维修费用。8.2馆内的所有公共设施用房墙面禁止出现乱贴乱画等不文明行为，若因成交供应商管控不到位，而导致墙面污损，由成交供应商负责恢复外墙面，若不能及时恢复或达不到要求，采购人可直接安排施工，并在支付费用中直接扣除所产生的维修费用。8.3成交供应商应确保馆内履约服务期间保绿化树木的成活率在100%。若有苗木树木等绿化死亡的，成交供应商必须在采购人规定的时间内自费请第三方补种。并确保园区绿化品位。若不能在规定时间内补种好或达不到要求，采购人可直接安排第三方

22、补种，并在物业管理费用中直接扣除所产生的费用。四、 报价要求1、相关报价测算内容：1.1人员工资（含逢迎节假日和检查指导工作及其他应急响应等加班、加人、加点工资）1.2各类保险费（含养老保险费+医疗保险费+工伤保险费+意外伤害保险费）1.3工具设备费（保洁工具、警具、对讲机、耗材等）1.4人员的服装费、劳保用品1.5代理服务费1.6税费、管理费、利润1.7其他及不可预见的费用2、投标报价的其他要求：2.1人员工资：人员平均工资（含逢迎节假日和检查指导工作及其他应急响应等加班、加人、加点工资）按不低于1800元/月/人执行。2.2社保费（含养老保险费、医疗保险费、工伤保险费）所有人员应按736.15元/人/月的标准购。2.3意外伤害保险费：意外伤害保险费按总人数计算，按不低于35元/人/月进行测算,意外伤害保险最低赔付金额不得低于40万元。（作业人员上岗前必须购买办理完毕并交采购人查验）；2.4代理服务费：可参考供应商须知规定进行估算；2.5税费、管理费、利润三项之和的报价不得低于人员总工资的10%（单位：元；小数点后保留2位小数，四舍五入）。注：1、供应商报价时须要按照一年的费用报价。 2、供应商未按“2、投标报价的其他要求”要求报价的，否则视为无效磋商响应文件。 3、分项报价出现零报价或未报价的，视为无效磋商响应文件。4、完成本项目所需的其他费用由供应商自行