第5章收益还原法

1、第五章第五章 收益还原法收益还原法 重点：收益还原法评估地价的各种费用的计算重点：收益还原法评估地价的各种费用的计算 第一节第一节 收益还原法概述收益还原法概述第二节第二节 收益还原法估价的程序与方法收益还原法估价的程序与方法第三节第三节 收益还原法应用收益还原法应用主要内容主要内容第一节第一节 收益还原法概述收益还原法概述 一、基本概念一、基本概念 二、收益还原法的原理二、收益还原法的原理 三、收益与地租的关系三、收益与地租的关系四、收益还原法的基本公式四、收益还原法的基本公式 五、收益还原法的特点与适用范围五、收益还原法的特点与适用范围 一、基本概念一、基本概念1. 收益还原法收益还原法:

2、 是在估算土地在未来每年预期纯收益的基是在估算土地在未来每年预期纯收益的基础上，以一定的还原率，将评估对象在未来每年的纯收础上，以一定的还原率，将评估对象在未来每年的纯收益折算为评估时日收益总和的一种方法。益折算为评估时日收益总和的一种方法。 2. 房屋重置价：房屋重置价：也称房屋重置成本，是指根据估价期日的也称房屋重置成本，是指根据估价期日的人工和建筑材料价格，并按照目前的材料、标准与设计，人工和建筑材料价格，并按照目前的材料、标准与设计，建造功能相同的建筑物所需的建造成本，一般根据当地建造功能相同的建筑物所需的建造成本，一般根据当地同类建筑物的建造成本进行分析计算。同类建筑物的建造成本进行

3、分析计算。3. 房屋成新度：房屋成新度：是指房屋建筑物在估价期日的新旧状况。是指房屋建筑物在估价期日的新旧状况。4. 房屋年折旧：房屋年折旧：是指房屋在使用过程中因损耗而在租金是指房屋在使用过程中因损耗而在租金中补偿的那部分价值，计算中通常以单位年期为准。中补偿的那部分价值，计算中通常以单位年期为准。5. 房屋总折旧：房屋总折旧：是指房屋建筑物在已使用年限内由于物是指房屋建筑物在已使用年限内由于物理、经济和功能等因素引起的房屋折旧总额，通常采理、经济和功能等因素引起的房屋折旧总额，通常采用平均折旧法计算，其计算方法为房屋年折旧额与已用平均折旧法计算，其计算方法为房屋年折旧额与已使用年限的乘积。

4、使用年限的乘积。6. 土地还原率：土地还原率：是指用以将土地纯收益还原成为土地价是指用以将土地纯收益还原成为土地价格的比率。格的比率。二、收益还原法的原理二、收益还原法的原理 由于土地具有固定性、不增性、个别性、永续性等由于土地具有固定性、不增性、个别性、永续性等特性，使用者在占有某块土地时，土地不仅能提供现时特性，使用者在占有某块土地时，土地不仅能提供现时的纯收益，而且还能期待在未来年间源源不断地继续取的纯收益，而且还能期待在未来年间源源不断地继续取得。当将此项随时间延续而能不断取得的纯收益，以一得。当将此项随时间延续而能不断取得的纯收益，以一定的适当的还原利率折算为现在价值的总额（称为收益

5、定的适当的还原利率折算为现在价值的总额（称为收益价值或资本价值）时，它即表现为该土地的实质价值，价值或资本价值）时，它即表现为该土地的实质价值，也是适当的客观交换价值，这就是收益还原法的原理。也是适当的客观交换价值，这就是收益还原法的原理。 收益还原法的理论依据是地产的预期收益原理。收益还原法的理论依据是地产的预期收益原理。 采用收益还原法计算房地产价格的原理与银行存款采用收益还原法计算房地产价格的原理与银行存款是一样的，占有某块土地时，现在能为我们提供纯收益，是一样的，占有某块土地时，现在能为我们提供纯收益，在将来能够继续取得纯收益，我们将房地产的年纯收益在将来能够继续取得纯收益，我们将房地

6、产的年纯收益看作是银行存款的利息，按照一定的利率，折算出房地看作是银行存款的利息，按照一定的利率，折算出房地产现在价值总额。产现在价值总额。 具体表述：具体表述： 假设某人有一宗地，假设某人有一宗地，1000元元/平方米平方米年的纯收益（看作年的纯收益（看作存款利息），此人对这宗土地纯收益只要能以存款利息），此人对这宗土地纯收益只要能以5的原本年的原本年利还原就能满意。那么这人的土地收益价值应该是利还原就能满意。那么这人的土地收益价值应该是1000/520000元元/平方米（折算成房地产现在总价值）；平方米（折算成房地产现在总价值）； 再假设这人另以再假设这人另以20000元货币以年利元货币以

7、年利5存入银行，此人存入银行，此人每年得到的利息（货币纯收益）上述每年得到的利息（货币纯收益）上述1平方米土地的收益。平方米土地的收益。 2000051000元元 资本（房地产售价、土地收益价格）资本（房地产售价、土地收益价格）利率利息利率利息 （纯收益）（纯收益） 理论上讲理论上讲 1平方米土地平方米土地20000元货币元货币 其资本价值（收益价值）相符。其资本价值（收益价值）相符。 用公式表示为：用公式表示为： 某一货币某一货币利率利息（纯收益）利率利息（纯收益） 房地产价格房地产价格利率纯收益利率纯收益 两个纯收益应相符两个纯收益应相符 于是：房地产价格纯收益于是：房地产价格纯收益利率利

8、率三、收益与地租的关系三、收益与地租的关系 地租是土地所有者凭借土地所有权而得到的收益，地租是土地所有者凭借土地所有权而得到的收益，是土地所有权借以实现的经济形式，即土地所有者从土是土地所有权借以实现的经济形式，即土地所有者从土地上获取收益的权利。因此，土地收益与地租二者在量地上获取收益的权利。因此，土地收益与地租二者在量上具有一致性，只不过由于土地所有权和使用权的分离，上具有一致性，只不过由于土地所有权和使用权的分离，使来自土地的收益，相对于土地使用者而言，称为土地使来自土地的收益，相对于土地使用者而言，称为土地收益；而相对于土地所有者而言，称之为地租。收益；而相对于土地所有者而言，称之为地

9、租。 四、收益还原法的基本公式四、收益还原法的基本公式 （一）土地年纯收益不变（一）土地年纯收益不变 土地还原率不变且大于零，土地使用年期无土地还原率不变且大于零，土地使用年期无限的土地价格计算公式：限的土地价格计算公式： 式中：式中：P土地价格；土地价格； a土地纯收益；土地纯收益； r土地还原率。土地还原率。 raP （二）土地使用年期有限且其他因素不变（二）土地使用年期有限且其他因素不变 当当a每年不变；每年不变； r每年不变且大于零；土地使用为每年不变且大于零；土地使用为n年时，其计算公式如下：年时，其计算公式如下： 式中：式中：P、 a、 r含义同前；含义同前； n使用土地的年期或有

10、土地收益的年期。使用土地的年期或有土地收益的年期。 nrraP111（三）土地纯收益在若干年内有变化（三）土地纯收益在若干年内有变化 1土地使用年期无限土地使用年期无限 成立条件：成立条件： 当当t年以前（含年以前（含t年）纯收益有变化，其值为年）纯收益有变化，其值为ai ； t年以后的纯收益无变化，其值为年以后的纯收益无变化，其值为a； r每年不变且大于零每年不变且大于零 ； 使用期无限使用期无限 。 ai第第i年的纯收益；年的纯收益； t纯收益有变化的年限。纯收益有变化的年限。ttiiirraraP)1 (11 2 2土地使用年期有限土地使用年期有限 成立条件：成立条件： 当当t年以前（含

11、年以前（含t年）纯收益有变化，其值为年）纯收益有变化，其值为ai ； t年以后的纯收益无变化，其值为年以后的纯收益无变化，其值为a； r每年不变且大于零每年不变且大于零 ； 土地使用年期为土地使用年期为n。tnttiirrraraPi111)1 (11（四）未来若干年后的土地价格已知（四）未来若干年后的土地价格已知 当未来某年的土地价格已知，而已知土地价格的年当未来某年的土地价格已知，而已知土地价格的年份以前的纯收益有变化（不变时是特例）；份以前的纯收益有变化（不变时是特例）；r每年不每年不变且大于零时，土地价格的计算公式如下：变且大于零时，土地价格的计算公式如下： 式中：式中：P、ai、r含

12、义同前；含义同前； t未来土地价格已知的年限；未来土地价格已知的年限； Pt未来第未来第t年的土地价格。年的土地价格。tttiirPraPi)1 ()1 (11（五）纯收益按等差级数递增或递减（五）纯收益按等差级数递增或递减1土地使用年期无限土地使用年期无限 式中：式中：P、a、r含义同前；含义同前； b纯收益的等差级数递增或递减的数额纯收益的等差级数递增或递减的数额2土地使用年期有限土地使用年期有限 式中：式中：P、a、r、b、n含义同前。含义同前。 2rbraPnnrnrbrrbraP1)1 (112 （六）纯收益按一定比率递增或递减（六）纯收益按一定比率递增或递减 1土地使用年期无限土地

13、使用年期无限 式中：式中：P、a、r含义同前；含义同前； s纯收益逐年递增或递减的比率。纯收益逐年递增或递减的比率。 2土地使用年期有限土地使用年期有限 式中：式中：P、a、r、s、n含义同前含义同前sraPnrssraP111（七）纯收益、还原率有变化（七）纯收益、还原率有变化 式中：式中：a1、a2、an分别为未来各年的纯收益；分别为未来各年的纯收益； r1、r2、rn分别为未来各年的还原利率。分别为未来各年的还原利率。)1 ()1)(1 ()1)(1 ()1 (2121211nnrrrarraraP五、收益还原法的特点与适用范围五、收益还原法的特点与适用范围 1收益还原法的特点收益还原法

14、的特点 （1）收益还原法具有严格的理论基础）收益还原法具有严格的理论基础地租理论和生产地租理论和生产要素分配理论。要素分配理论。 （2）收益还原法以收益途径评估价格，所以求得的价格称）收益还原法以收益途径评估价格，所以求得的价格称为为“收益价格收益价格” 。 （3）收益还原法评估结果的准确度，取决于土地的纯收益）收益还原法评估结果的准确度，取决于土地的纯收益 及还原率的准确程度。及还原率的准确程度。 2收益还原法的适用范围收益还原法的适用范围 收益还原法只适用于有收益或有潜在收益的土地、建筑物和收益还原法只适用于有收益或有潜在收益的土地、建筑物和房地产的估价，尤其是房屋租赁的估价，其他情况下的

15、适用性有房地产的估价，尤其是房屋租赁的估价，其他情况下的适用性有待考虑。对于没有收益的不动产的估价，例如机关、学校、公园、待考虑。对于没有收益的不动产的估价，例如机关、学校、公园、寺庙、教堂等公益用地的估价则大多不适用。寺庙、教堂等公益用地的估价则大多不适用。 收益还原法是具有理论依据而应用面很广的一种估价方法，收益还原法是具有理论依据而应用面很广的一种估价方法，但它也有一个缺点，即关于收益性土地的稳定纯收益和适当的还但它也有一个缺点，即关于收益性土地的稳定纯收益和适当的还原率的求取，要受一般的经济行情和工商企业以及房地产市场的原率的求取，要受一般的经济行情和工商企业以及房地产市场的发展、变化

16、的影响，确定它比较困难。发展、变化的影响，确定它比较困难。 同时，国内一些因政策性亏损造成企业收益亏负，对于这类同时，国内一些因政策性亏损造成企业收益亏负，对于这类企业地产的价格评估应慎重考虑。企业地产的价格评估应慎重考虑。第二节第二节 收益还原法估价的程序和方法收益还原法估价的程序和方法一、估价程序一、估价程序 二、估价方法二、估价方法 一、估价程序一、估价程序利利用用公公式式求求算算地地价价确确定定合合适适的的还还原原利利率率计计算算土土地地纯纯收收益益计计算算总总费费用用计计算算总总收收益益二、估价方法二、估价方法（一）总收益计算方法（一）总收益计算方法 1. 土地收益可以分为实际收益和

17、客观收益土地收益可以分为实际收益和客观收益: （1）实际收益实际收益是在现状下实际取得的收益。是在现状下实际取得的收益。不能直接用实际收益作为评估的依据。不能直接用实际收益作为评估的依据。 （2）客观收益客观收益是指排除了土地实际收益中是指排除了土地实际收益中属于特殊的、偶然的要素后能得到的一般正常收属于特殊的、偶然的要素后能得到的一般正常收益，可直接用于评估。益，可直接用于评估。 确定客观收益一般要考虑以下三个条件：确定客观收益一般要考虑以下三个条件： (1)从客观上看，土地的总收益是由具备良好素质从客观上看，土地的总收益是由具备良好素质及正常使用能力者使用而产生的收益。及正常使用能力者使用

18、而产生的收益。 (2)收益必须是持续且有规律地产生的收益。即采收益必须是持续且有规律地产生的收益。即采用长期可以固定取得的收益。用长期可以固定取得的收益。 (3)收益是安全可靠的收益。是指必须符合国家规收益是安全可靠的收益。是指必须符合国家规定和批准的经营项目所产生的收益，那些未经批定和批准的经营项目所产生的收益，那些未经批准的，甚至是违法的经营项目收益不能作为计算准的，甚至是违法的经营项目收益不能作为计算客观收益的依据。客观收益的依据。 2.土地收益也可以分为有形收益和无形收益土地收益也可以分为有形收益和无形收益 有形收益有形收益是可以用货币形式表现的收益。是可以用货币形式表现的收益。 无形

19、收益无形收益则难以用货币形式表现。则难以用货币形式表现。 3. 3. 根据土地参与生产经营过程的形式和业主以土地取得收益根据土地参与生产经营过程的形式和业主以土地取得收益的方式不同，总收益产生的形式有以下几种情况：的方式不同，总收益产生的形式有以下几种情况： （1 1）土地租金：）土地租金：指直接通过土地出租，每年获得租金收入，指直接通过土地出租，每年获得租金收入，包括在土地租赁过程中承租方所交纳的押金或担保金的利息。包括在土地租赁过程中承租方所交纳的押金或担保金的利息。 （2 2）房地出租的租金：）房地出租的租金：指房地一起出租过程中，出租方从承指房地一起出租过程中，出租方从承租方取得的租金

20、及相关收益。租方取得的租金及相关收益。 （3 3）企业经营收益：）企业经营收益：指企业在正常的经营管理水平下每年所指企业在正常的经营管理水平下每年所获得的客观总收益。获得的客观总收益。 在计算总收益时，还应该准确分析测算由评估对象所引起在计算总收益时，还应该准确分析测算由评估对象所引起的其他衍生收益，确定的原则是只要由评估对象所产生的并为的其他衍生收益，确定的原则是只要由评估对象所产生的并为其产权主体所取得的收益均应计入总收益之中。其产权主体所取得的收益均应计入总收益之中。 另外，还应充分考虑收益的损失。另外，还应充分考虑收益的损失。 （二）总费用计算方法（二）总费用计算方法土地总费用分土地总

21、费用分3种情况：种情况：1土地租赁中总费用的计算土地租赁中总费用的计算 一般这种单纯的土地租赁时，发生的土地总费用包括以一般这种单纯的土地租赁时，发生的土地总费用包括以下几项：下几项：（1）土地税：）土地税：指因土地使用和租赁发生的，由评估土地负指因土地使用和租赁发生的，由评估土地负担的税赋。如我国的城镇土地使用税等。担的税赋。如我国的城镇土地使用税等。（2）管理费：）管理费：指管理人员的薪水及其他费用。一般以年租指管理人员的薪水及其他费用。一般以年租金额的金额的3%计算。计算。（3）维护费：）维护费：指维护土地使用所发生的费用，如给排水及指维护土地使用所发生的费用，如给排水及道路的修缮费等。

22、道路的修缮费等。2房地出租中总费用的计算房地出租中总费用的计算总费用包括：总费用包括：（1）管理费：）管理费：指对出租房屋进行的必要管理所需的费用。指对出租房屋进行的必要管理所需的费用。分为两部分：一是出租经营过程中消耗品价值的货币支出；分为两部分：一是出租经营过程中消耗品价值的货币支出；另一是管理人员的工资支出。通常以年租金的另一是管理人员的工资支出。通常以年租金的2%5%计。计。（2）维修费：）维修费：指为保证房屋的正常使用每年需支付的修缮指为保证房屋的正常使用每年需支付的修缮费。它的计算方法一般有造价比例法、定期轮修法、经验估费。它的计算方法一般有造价比例法、定期轮修法、经验估计法等，通

23、常可按建筑物重置价的计法等，通常可按建筑物重置价的1.5%2%计算。计算。 （3）保险费：）保险费：是指房产所有人为使自己的房产免受意是指房产所有人为使自己的房产免受意外损失而向保险公司支付的费用。一般可按房屋重置外损失而向保险公司支付的费用。一般可按房屋重置价或现值乘以保险费率计算。我国房屋的保险费率是价或现值乘以保险费率计算。我国房屋的保险费率是1.5 2。 （4）税）税 金：金：指房产所有人按有关规定向税务机关交纳指房产所有人按有关规定向税务机关交纳的房产税和营业税等。关于税收标准，国家及各城市的房产税和营业税等。关于税收标准，国家及各城市均有规定。一般月租金在均有规定。一般月租金在12

24、0元以下者只缴纳元以下者只缴纳12%的房的房产税。月租金在产税。月租金在120元以上者除缴纳房产税外，还要按元以上者除缴纳房产税外，还要按租金额缴纳营业税租金额缴纳营业税5%、附加城建税附加城建税0.35%、教育税教育税0.05%等等。 （5）房屋折旧费：）房屋折旧费：是指房屋在使用过程中因损耗而在租金中是指房屋在使用过程中因损耗而在租金中补偿的那部分价值。补偿的那部分价值。 房屋年折旧费采用平均折旧法计算，分两种情况：房屋年折旧费采用平均折旧法计算，分两种情况： 房屋耐用年限没有超过土地使用权出让年限，计算公式房屋耐用年限没有超过土地使用权出让年限，计算公式为：为： 房屋耐用年限超过了土地使

25、用权出让年限，需按土地使房屋耐用年限超过了土地使用权出让年限，需按土地使用权出让年限调整房屋可使用年限，并且在计算年折旧时用权出让年限调整房屋可使用年限，并且在计算年折旧时不考虑残值，相应计算公式为：不考虑残值，相应计算公式为：房屋可使用年限房屋可使用年限=土地出让前房屋已使用年限土地出让前房屋已使用年限+土地出让年限土地出让年限耐用年限残值率）（房屋重置价耐用年限残值房屋重置价年折旧费1房屋可使用年限房屋重置价年折旧费 （6）空房损失费：）空房损失费：指房屋可能出现的空置现象造成的指房屋可能出现的空置现象造成的房主租金收益损失，应根据当地房屋出租的空置率和房主租金收益损失，应根据当地房屋出租

26、的空置率和空置时间测算后确定，一般以每年空置半个月的租金空置时间测算后确定，一般以每年空置半个月的租金损失计。损失计。3企业经营收益中总费用的计算企业经营收益中总费用的计算 企业经营费用企业经营费用是指在企业经营过程中为获取经营收益是指在企业经营过程中为获取经营收益而必须支付的一切费用，通常包括原料费、运输费、折旧而必须支付的一切费用，通常包括原料费、运输费、折旧费、工资、税金、应摊提费用以及其他应扣除的费用。费、工资、税金、应摊提费用以及其他应扣除的费用。 根据企业生产经营的方式不同，一般可分为根据企业生产经营的方式不同，一般可分为经营性企经营性企业业（如宾馆、饭店、商场等商业服务业企业）和

27、（如宾馆、饭店、商场等商业服务业企业）和生产性企生产性企业业（如工厂、矿山等工业企业）两大类。（如工厂、矿山等工业企业）两大类。经营性企业经营性企业在经在经营过程中的总费用主要包括销售成本、销售费用、经营管营过程中的总费用主要包括销售成本、销售费用、经营管理费、销售税金、财务费用和经营利润等；理费、销售税金、财务费用和经营利润等；生产性企业生产性企业在在经营过程中的总费用主要包括生产成本（包括原材料费、经营过程中的总费用主要包括生产成本（包括原材料费、人工费、运输费等）、产品销售费、产品销售税金及附加、人工费、运输费等）、产品销售费、产品销售税金及附加、财务费用、管理费用等。财务费用、管理费用

28、等。 企业生产经营费用的计算通常有以下两种方法：企业生产经营费用的计算通常有以下两种方法： (1)根据企业的财务报表进行分析调整计算根据企业的财务报表进行分析调整计算 客观的企业财务报表是企业生产经营过程的基本反映，客观的企业财务报表是企业生产经营过程的基本反映，因此可根据企业财务报表中的损益表及有关财务资料分析因此可根据企业财务报表中的损益表及有关财务资料分析计算企业经营总费用，但需要详细分析企业生产经营和管计算企业经营总费用，但需要详细分析企业生产经营和管理的整个过程，扣除不正常的生产经营和管理费用，计算理的整个过程，扣除不正常的生产经营和管理费用，计算客观的生产经营费用。客观的生产经营费

29、用。 (2)根据企业生产经营或服务的项目计算企业经营费用根据企业生产经营或服务的项目计算企业经营费用 如工业企业可根据其生产的各种产品的平均成本计算如工业企业可根据其生产的各种产品的平均成本计算总成本，采用这种方式计算总费用需要详细了解企业的生总成本，采用这种方式计算总费用需要详细了解企业的生产经营过程和各种成本费用的支出状况。产经营过程和各种成本费用的支出状况。（三）土地纯收益计算（三）土地纯收益计算 土地纯收益的计算可以根据具体评估对象的不同和总收益、总费用土地纯收益的计算可以根据具体评估对象的不同和总收益、总费用的计算方式不同采用不同的计算方法。的计算方式不同采用不同的计算方法。1土地租

30、赁中土地纯收益的计算土地租赁中土地纯收益的计算土地纯收益年租金总收入年总费用（土地税管理费维护费）土地纯收益年租金总收入年总费用（土地税管理费维护费） 2房地出租中土地纯收益的计算房地出租中土地纯收益的计算 土地纯收益土地纯收益 房地产出租纯收益房屋纯收益房地产出租纯收益房屋纯收益 房地产出租纯收益房地产出租总收益房地产出租总费用房地产出租纯收益房地产出租总收益房地产出租总费用 房屋纯收益房屋纯收益 房屋现值房屋现值建筑物还原率建筑物还原率 房屋现值房屋现值 房屋重置价房屋重置价房屋成新度房屋成新度 房屋重置价房屋总折旧房屋重置价房屋总折旧 房屋总折旧额房屋总折旧额 房屋年折旧额房屋年折旧额已

31、使用年限已使用年限 3企业经营中土地纯收益的计算企业经营中土地纯收益的计算企业经营纯收益企业经营纯收益=年经营总收入年经营总费用年经营总收入年经营总费用土地纯收益土地纯收益=企业经营纯收益非土地资产纯收益企业经营纯收益非土地资产纯收益 4自用土地或待开发土地纯收益的计算自用土地或待开发土地纯收益的计算 自用土地或待开发土地纯收益的求取可采用自用土地或待开发土地纯收益的求取可采用比较法，即比照类似地区或相邻地区有收益的相比较法，即比照类似地区或相邻地区有收益的相似土地的纯收益，经过区域因素、个别因素的比似土地的纯收益，经过区域因素、个别因素的比较修正，求得其土地纯收益。较修正，求得其土地纯收益。

32、（四）土地还原利率的确定（四）土地还原利率的确定 1还原利率的种类还原利率的种类 在运用收益还原法评估不动产价格时，根据评估对在运用收益还原法评估不动产价格时，根据评估对象的不同，可以将采用的还原利率分为三种类型。象的不同，可以将采用的还原利率分为三种类型。 （1）综合还原利率：）综合还原利率：是求取土地及其上面的建筑物是求取土地及其上面的建筑物合为一体的价格时，所使用的还原利率。合为一体的价格时，所使用的还原利率。 （2）建筑物还原利率：）建筑物还原利率：是求取单纯建筑物价格时，是求取单纯建筑物价格时，所使用的还原利率。所使用的还原利率。 （3）土地还原利率：）土地还原利率：是求取纯土地的价

33、格时，所应是求取纯土地的价格时，所应使用的还原利率。使用的还原利率。 计算公式计算公式如下：如下：公式公式1：r =（r1Lr2B）/（LB）公式公式2： r = r1L（r2d）B /（LB）式中：式中： r综合还原利率；综合还原利率； r1土地还原利率；土地还原利率； r2建筑物还原利率；建筑物还原利率； L地价；地价； B建筑物价格；建筑物价格； d建筑物等的折旧率建筑物等的折旧率。 公式公式1适用于建筑物折旧后的纯收益的情况，公式适用于建筑物折旧后的纯收益的情况，公式2适用于建筑物折旧前的纯收益的情况。适用于建筑物折旧前的纯收益的情况。2还原利率的确定方法还原利率的确定方法 （1）纯收

34、益与价格比率法：采用市场上相同或相似不）纯收益与价格比率法：采用市场上相同或相似不动产的纯收益与价格的比率。动产的纯收益与价格的比率。 （2）安全利率加风险调整值法：还原率安全利率）安全利率加风险调整值法：还原率安全利率+风险调整值。风险调整值。 （3）投资风险与投资收益率综合排序插入法：将社会）投资风险与投资收益率综合排序插入法：将社会上各种类型的投资上各种类型的投资(如银行存款、贷款、国债、债券、股如银行存款、贷款、国债、债券、股票等票等)收益率按其大小从低到高排序，然后根据经验判断收益率按其大小从低到高排序，然后根据经验判断所要评估的不动产的投资收益率与风险应该落在哪个范所要评估的不动产

35、的投资收益率与风险应该落在哪个范围，从而确定所要求取的还原率的具体数值。围，从而确定所要求取的还原率的具体数值。 （五）土地价格的确定（五）土地价格的确定 在土地纯收益确定以后，可以根据收益变化状况和在土地纯收益确定以后，可以根据收益变化状况和土地使用权年期等条件，选择适当的土地还原利率和公土地使用权年期等条件，选择适当的土地还原利率和公式，即可计算得到土地的试算收益价格。式，即可计算得到土地的试算收益价格。 若要用收益还原法评估不动产价格，则应选用综合若要用收益还原法评估不动产价格，则应选用综合还原利率对房地产纯收益进行还原而求取。还原利率对房地产纯收益进行还原而求取。 通常选取多个可行的还

36、原利率，计算得到几个价格，通常选取多个可行的还原利率，计算得到几个价格，并从中比较分析确定可能的价格水平。同时，也应根据并从中比较分析确定可能的价格水平。同时，也应根据具体情况，在可能的条件下，采用其他的估价方法，例具体情况，在可能的条件下，采用其他的估价方法，例如采取市场比较法试算地价作为评估结果的验证。如采取市场比较法试算地价作为评估结果的验证。第三节第三节 收益还原法的应用收益还原法的应用一、利用收益还原法评估土地价格一、利用收益还原法评估土地价格 二、利用收益还原法评估房产价格二、利用收益还原法评估房产价格 三、利用收益还原法评估不动产价格三、利用收益还原法评估不动产价格 四、利用收益

37、还原法评估承租土地使用权价格四、利用收益还原法评估承租土地使用权价格五、收益还原法总结五、收益还原法总结一、利用收益还原法评估土地价格一、利用收益还原法评估土地价格（土地残余法）（土地残余法） （一）基本思路（一）基本思路 第一步：依据收益还原法以外的方法求得建筑物的第一步：依据收益还原法以外的方法求得建筑物的价格；价格； 第二步：从待估不动产（房地产）纯收益中减掉建第二步：从待估不动产（房地产）纯收益中减掉建筑物的纯收益，得到土地的纯收益；筑物的纯收益，得到土地的纯收益； 第三步：再以土地还原率还原，得到土地的价格。第三步：再以土地还原率还原，得到土地的价格。（二）计算公式（二）计算公式 1

38、2)(LrdrBa1112)(rardrBaL1估价对象概况估价对象概况 某公司于某公司于1998年年1月以有偿出让方式取得月以有偿出让方式取得A地块地块50年使用权，年使用权，并于并于1999年年1月在此地块建成建筑物月在此地块建成建筑物B，当时造价为，当时造价为1200元元/m2；其经济耐用年限为其经济耐用年限为55年，目前该类建筑物重置价格为年，目前该类建筑物重置价格为1500元元/m2，残值率为残值率为10%，A地块面积地块面积450m2，建筑面积为，建筑面积为400m2，目前该建，目前该建筑全部出租，实收租金为筑全部出租，实收租金为10000元元/月。据调查，当地同类建筑出月。据调查

39、，当地同类建筑出租租金一般为租租金一般为30元元/（m2月），土地及房屋还原率分别为月），土地及房屋还原率分别为5%和和6%，每年需支付的土地使用税及房产税为，每年需支付的土地使用税及房产税为20元元/m2，需支付的年，需支付的年管理费为同类建筑年租金的管理费为同类建筑年租金的4%，年维修费为重置价的，年维修费为重置价的2%，年保，年保险费为重置价的险费为重置价的0.2%。2估价要求估价要求 试根据上述资料估算试根据上述资料估算A地块在地块在2002年年1月的土地使用权价格。月的土地使用权价格。（三）例题解析（三）例题解析 3 3估价过程估价过程 该宗土地与房屋出租，有经济收益，适宜采用收益还

40、该宗土地与房屋出租，有经济收益，适宜采用收益还原法进行估价。原法进行估价。（1 1）计算出租总收益：）计算出租总收益： 收益应采用客观收益，即每月收益应采用客观收益，即每月3030元元/ /（mm2 2月）。月）。 年总收益年总收益 = 30= 3040040012 = 144 00012 = 144 000元元（2 2）计算出租总费用：）计算出租总费用： 总费用包括以下几项：总费用包括以下几项： 年税金年税金 = 20= 20400 = 8400 = 8000000元元 年管理费年管理费 = 30= 3040040012124% = 54% = 5760760元元 年维修费年维修费 = 1=

41、 15005004004002% = 122% = 12000000元元 年保险费年保险费 = 1= 15005004004000.2% = 10.2% = 1200200元元 计算房屋年折旧费计算房屋年折旧费 计算房屋年折旧费。房屋年折旧费应根据房屋重置价、计算房屋年折旧费。房屋年折旧费应根据房屋重置价、耐用年限、残值率等进行计算。但本案例中土地使用权出耐用年限、残值率等进行计算。但本案例中土地使用权出让年限，即土地使用者可使用土地的年期小于房屋耐用年让年限，即土地使用者可使用土地的年期小于房屋耐用年限，而根据限，而根据城市房地产管理法城市房地产管理法和国务院和国务院5555号令规定，号令规

42、定，土地使用期满而使用者未申请续期的，土地使用权由国家土地使用期满而使用者未申请续期的，土地使用权由国家无偿收回无偿收回，关于，关于地上建筑物的处置地上建筑物的处置，城市房地产管理法城市房地产管理法未作具体规定，而国务院未作具体规定，而国务院5555号令则规定号令则规定由国家无偿取得由国家无偿取得。因此因此使用者可使用房地产的年期为使用者可使用房地产的年期为50501 = 491 = 49年年；而房屋；而房屋的残值在使用期满时也并不能由房产主取得。因此，的残值在使用期满时也并不能由房产主取得。因此，整个整个房屋重置价必须在可使用期内全部收回，以回收整个投资房屋重置价必须在可使用期内全部收回，以

43、回收整个投资。因此本案例中房屋年折旧费为：因此本案例中房屋年折旧费为： 元房屋可使用年限房屋重置价年折旧费12245494001500 所以总费用所以总费用 = = =39=39205205元元（3 3）计算房屋出租年纯收益：）计算房屋出租年纯收益： 房屋现值房屋现值= = 房屋重置价年折旧费房屋重置价年折旧费已使用年限已使用年限 =1=150050040040012122452453 = 5632653 = 563265元元 房屋年纯收益房屋年纯收益 = = 房屋现值房屋现值房屋还原利率房屋还原利率 = 563= 5632652656% = 33 795.96% = 33 795.9元元（4

44、 4）计算年土地纯收益：）计算年土地纯收益： 土地年纯收益土地年纯收益 = =（1 1）（）（2 2）（）（3 3） = 144 000= 144 00039 20539 20533 795.9 = 70 999.133 795.9 = 70 999.1元元（5 5）确定）确定20022002年年1 1月的土地使用权价格：月的土地使用权价格： 本案例土地在本案例土地在20022002年年1 1月的土地使用权剩余使用年月的土地使用权剩余使用年限为限为4646年，因此土地使用权价格为：年，因此土地使用权价格为：元土地使用权价格1269469%)51 (11 %51 .70999)1 (11 46n

45、rra练习题练习题 1 现有一宗占地面积为现有一宗占地面积为1000平方米的城镇建设用地，使用者先以平方米的城镇建设用地，使用者先以行政划拨方式取得，后于行政划拨方式取得，后于1995年年11月月1日通过补办出让手续取得该宗日通过补办出让手续取得该宗地地50年期的土地使用权，同时建成一座总建筑面积年期的土地使用权，同时建成一座总建筑面积2500平方米的办平方米的办公楼，现全部用于出租。公楼，现全部用于出租。2000年年11月月1日进行的市场调查情况如下日进行的市场调查情况如下： （1）在当时，规模档次相同办公楼的月租金收入一般为）在当时，规模档次相同办公楼的月租金收入一般为30万元，万元，月均

46、费用月均费用15万元，此外出租时可收取押金万元，此外出租时可收取押金60万元，押金收益率为万元，押金收益率为5%； （2）该办公楼耐用年限为）该办公楼耐用年限为50年，残值率为年，残值率为0，建筑重置价为每建，建筑重置价为每建筑平方米筑平方米4000元；元； （3）土地还原率为）土地还原率为6%，建筑物还原率为，建筑物还原率为8%。 试根据上述资料，评估该宗土地于试根据上述资料，评估该宗土地于2000年年11月月1日的市场价格。日的市场价格。解题步骤：解题步骤：（一）审题（一）审题（二）解题思路和方法选择（二）解题思路和方法选择（三）公式与计算过程（三）公式与计算过程（一）审题（一）审题 （1

47、）明确估价对象，考虑方法选用。）明确估价对象，考虑方法选用。此题介绍，这此题介绍，这是一宗经过出让取得土地使用权的土地，现状土地上是一宗经过出让取得土地使用权的土地，现状土地上建有建筑物建有建筑物办公楼，并且在出租，有收益。估价办公楼，并且在出租，有收益。估价对象为土地，不包括建筑物部分。适合选用收益还原对象为土地，不包括建筑物部分。适合选用收益还原法。法。 （2）明确估价时点）明确估价时点。要求时点为。要求时点为2000年年11月月1日，日，与土地使用权取得的时间存在与土地使用权取得的时间存在5年的时间差。年的时间差。 （3）明确价格类型。）明确价格类型。要求评估土地的市场价格。要求评估土地

48、的市场价格。 （4）了解资料内容。）了解资料内容。题中给出了土地面积、建筑面题中给出了土地面积、建筑面积；房地合一的办公楼租金收入、押金、费用、押金积；房地合一的办公楼租金收入、押金、费用、押金收益率；土地还原率等。没有直接给出土地收益的资收益率；土地还原率等。没有直接给出土地收益的资料，需要在计算土地收益的基础上运用收益还原法。料，需要在计算土地收益的基础上运用收益还原法。（二）解题思路和方法选择（二）解题思路和方法选择 1. 方法选择方法选择 分析估价对象，这是一宗房地合一的房地产共同产分析估价对象，这是一宗房地合一的房地产共同产生收益，而评估其中土地价格的案例。有收益的房地产生收益，而评

49、估其中土地价格的案例。有收益的房地产一般使用收益还原法。题中没有关于估价对象土地成本、一般使用收益还原法。题中没有关于估价对象土地成本、市场上类似土地的交易样本等资料，有迹可寻的只有从市场上类似土地的交易样本等资料，有迹可寻的只有从房地合一的收益中分离土地收益。所以，最终的土地房地合一的收益中分离土地收益。所以，最终的土地估估价方法应选用收益还原法价方法应选用收益还原法。2. 解题思路解题思路（1）根据办公楼出租资料求取房地合一的房地产共同）根据办公楼出租资料求取房地合一的房地产共同产生的纯收益。产生的纯收益。（2）计算建筑物部分产生的纯收益。）计算建筑物部分产生的纯收益。（3）分离出土地纯收

50、益。）分离出土地纯收益。（4）计算剩余使用年限下的土地收益价格。）计算剩余使用年限下的土地收益价格。（三）公式与计算过程（三）公式与计算过程1. 本题应用的主要公式本题应用的主要公式（1）房地年纯收益）房地年纯收益=房地年总收益房地年总收益-年总费用年总费用（2）建筑物年纯收益）建筑物年纯收益=建筑物现值建筑物现值建筑物还原率建筑物还原率（3）有限年期土地价格）有限年期土地价格 =土地年纯收益土地年纯收益/土地还原率土地还原率1-1/（1+土地还原率）土地还原率）剩余使用年数剩余使用年数2. 计算过程计算过程 （1）计算房地年纯收益、房地年总收益。）计算房地年纯收益、房地年总收益。该楼出租，还

51、该楼出租，还收取押金，因此，年总收益还应该包含押金的年运用收收取押金，因此，年总收益还应该包含押金的年运用收益。益。l 年租金收益年租金收益 = 月租金收入月租金收入12月月=30 12=360（万元）（万元）l 押金年运用收益押金年运用收益 = 押金押金押金收益率押金收益率=60 5%=3 （万元）（万元）l 年总收益年总收益 = 年租金年租金+押金年运用收益押金年运用收益=360+3=363 （万元）（万元）l 房地年总费用房地年总费用 = 月均费用月均费用12月月=15 12=180（万元）（万元）l 房地年纯收益房地年纯收益 = 房地年总收益房地年总收益-房地年总费用房地年总费用 =

52、363-180=183（万元）（万元）（2）计算建筑物年纯收益、建筑物现值。）计算建筑物年纯收益、建筑物现值。 该办公楼建成于该办公楼建成于1995.11.1，至，至2000.11.1已经过了已经过了5年，残值率为年，残值率为0。l 建筑物现值建筑物现值 =重置价格重置价格建筑面积建筑面积成新度（剩余使用年限成新度（剩余使用年限/耐用年限）耐用年限） =4000 2500 （50-5）/50 =900（万元）（万元） 或或现值现值重置价总折旧重置价年折旧重置价总折旧重置价年折旧已使用年限已使用年限l 建筑物年纯收益建筑物年纯收益= 建筑物现值建筑物现值建筑物还原率建筑物还原率 = 900 8%

53、=72（万元）（万元）（3）计算土地年纯收益）计算土地年纯收益 土地年纯收益土地年纯收益=房地年纯收益房地年纯收益-建筑物年纯收益建筑物年纯收益 =183-72=111（万元）（万元）（4）计算土地总价格）计算土地总价格 该宗土地是该宗土地是1995年年11月月1日经过出让获得日经过出让获得50年使用权的，年使用权的，至至2000年年11月月1日已经过了日已经过了5年，剩余使用年限为年，剩余使用年限为45年年 。剩余使用年数土地还原率土地还原率土地年纯收益土地总价格111)6(.1715%6111%6111550万元土地总价格（5）计算土地单位面积价格）计算土地单位面积价格平方米）（元土地面积

54、土地总价格土地单位面积价格/171561000100006 .1715难点与常见错误解析难点与常见错误解析1.难点难点（1）估价时点和土地剩余使用年限的关系，）估价时点和土地剩余使用年限的关系，对未来土地对未来土地价格的年期修正将产生影响。价格的年期修正将产生影响。（2）土地年纯收益的计算。）土地年纯收益的计算。本题的土地纯收益应通过土本题的土地纯收益应通过土地剩余技术从房地纯收益中分离出来，而房地纯收益地剩余技术从房地纯收益中分离出来，而房地纯收益又由房地年总收益中分离。其中有以下又由房地年总收益中分离。其中有以下3个难点：个难点： 计算计算房地年总收益房地年总收益时，考虑押金应用等时，考虑

55、押金应用等各类可收益各类可收益因素。因素。 计算计算土地纯收益土地纯收益时，不宜直接从房地年总收益中扣除建时，不宜直接从房地年总收益中扣除建筑物年总收益。尽量筑物年总收益。尽量先分步计算房地年纯收益先分步计算房地年纯收益，再扣除建筑，再扣除建筑物年纯收益之后计算出土地年纯收益。物年纯收益之后计算出土地年纯收益。 计算计算建筑物年纯收益建筑物年纯收益时，涉及建筑物现值和建筑物还原时，涉及建筑物现值和建筑物还原率计算或选用。其中，建筑物现值计算可能涉及通过折旧或率计算或选用。其中，建筑物现值计算可能涉及通过折旧或成新计算方式的选择、经济耐用年限和剩余土地使用年限的成新计算方式的选择、经济耐用年限和

56、剩余土地使用年限的关系等问题，应加以注意。关系等问题，应加以注意。 （3）资料涉及对象的分类。）资料涉及对象的分类。在审题时就要明确所给收益、在审题时就要明确所给收益、费用等资料往往是房地合一的，重置价格、耐用年限等费用等资料往往是房地合一的，重置价格、耐用年限等则针对建筑物，应将资料按照其对应的对象分清类别。则针对建筑物，应将资料按照其对应的对象分清类别。2. 常见错误分析常见错误分析（1）没有）没有解题思路说明。解题思路说明。（2）房地总收益、费用、押金运用收益等）房地总收益、费用、押金运用收益等为按年计算为按年计算。 例如：租金水平按日、月计算，必须相应折算成年例如：租金水平按日、月计算

57、，必须相应折算成年租金收益。租金收益。（3）房地总收益计算中未计算押金运用或处理错误。）房地总收益计算中未计算押金运用或处理错误。（4）建筑物年纯收益计算基数错误。）建筑物年纯收益计算基数错误。 建筑物年纯收益建筑物年纯收益=建筑物现值建筑物现值建筑物还原利率。建筑物还原利率。 （5）未进行年期修正或修正的土地使用年限错误。）未进行年期修正或修正的土地使用年限错误。 土地使用权获得时间与估价期不是同一时间，在估价土地使用权获得时间与估价期不是同一时间，在估价期日土地剩余使用年限要经过判断、计算，要注意题中期日土地剩余使用年限要经过判断、计算，要注意题中关于这两个时间点的交待。关于这两个时间点的

58、交待。 （6）没有计算土地单位面积价格。）没有计算土地单位面积价格。 题中没有明确要求计算题中没有明确要求计算 土地单位面积价格，但是土土地单位面积价格，但是土地估价工作的一般要求是在条件允许的情况下，既要有地估价工作的一般要求是在条件允许的情况下，既要有总价格形式，也要有单价形式，每道题都要检查是否有总价格形式，也要有单价形式，每道题都要检查是否有土地面积，能否计算土地单位价格。土地面积，能否计算土地单位价格。 （7）解题思路混乱。）解题思路混乱。 这种情况一般是没有估价对象的估价方法，因此没有这种情况一般是没有估价对象的估价方法，因此没有正确的解题思路和步骤，在关键步骤上项目搭配混乱。正确

59、的解题思路和步骤，在关键步骤上项目搭配混乱。二、利用收益还原法评估房产价格二、利用收益还原法评估房产价格（建筑物残余法）（建筑物残余法） （一）基本思路（一）基本思路 首先依据收益还原法以外的方法求取基地价首先依据收益还原法以外的方法求取基地价格；然后从建筑物与其相应范围内土地所产生的格；然后从建筑物与其相应范围内土地所产生的纯收益中，扣除归属于土地的部分，求得建筑物纯收益中，扣除归属于土地的部分，求得建筑物的纯收益；再将此纯收益以建筑物的还原利率还的纯收益；再将此纯收益以建筑物的还原利率还原，即可得到建筑物的收益价格。原，即可得到建筑物的收益价格。 （二）计算公式（二）计算公式 12()aL

60、rB rd1222aLraBr + dr + d1估价对象简介估价对象简介 某不动产的土地使用权通过有偿出让方式取得，占地面某不动产的土地使用权通过有偿出让方式取得，占地面积为积为1万万m2，出让年限为，出让年限为50年。该宗地上有一座饭店。在年。该宗地上有一座饭店。在2000年年8月尚可有效使用月尚可有效使用50年，容积率为年，容积率为3。据当地市场资料。据当地市场资料用比较法评估的宗地在用比较法评估的宗地在2000年年8月月50年期土地使用权价格为年期土地使用权价格为每平方米每平方米600元元(容积率为容积率为1时时)。据当地资料，容积率每增加。据当地资料，容积率每增加1，地价增长地价增长