房地产开发及经营4-建设管理

1、第四章第四章 房地产开发项目的建设管理房地产开发项目的建设管理房地产开发与经营房地产开发与经营知识目标知识目标 1.掌握房地产开发用地使用权取得的途径和方式； 2.熟悉国有土地房屋拆迁补偿及农村集体土地征用的步骤方式； 3.掌握房地产项目开工准备及建设过程管理的主要内容。能力目标能力目标 1.会帮助公司获得土地使用权； 2.能协助上级进行房地产项目的建设过程管理。学习目标学习目标4.1 4.1 房地产开发用地使用权的取得房地产开发用地使用权的取得一、房地产开发用地的类型一、房地产开发用地的类型4.1 4.1 房地产开发用地使用权的取得房地产开发用地使用权的取得一、房地产开发用地的类型一、房地产

2、开发用地的类型4.1 4.1 房地产开发用地使用权的取得房地产开发用地使用权的取得一、房地产开发用地的类型一、房地产开发用地的类型4.1 4.1 房地产开发用地使用权的取得房地产开发用地使用权的取得一、房地产开发用地的类型一、房地产开发用地的类型按照对土地开发投入按照对土地开发投入的形式及程度划分的形式及程度划分生地毛地熟地4.1 4.1 房地产开发用地使用权的取得房地产开发用地使用权的取得二、获得房地产开发用地的途径和方式二、获得房地产开发用地的途径和方式土地出让土地出让土地转让土地转让土地划拨土地划拨招标招标拍卖拍卖挂牌挂牌协议协议4.1 4.1 房地产开发用地使用权的取得房地产开发用地使

3、用权的取得二、获得房地产开发用地的途径和方式二、获得房地产开发用地的途径和方式1.1.土地出让土地出让4.1 4.1 房地产开发用地使用权的取得房地产开发用地使用权的取得二、获得房地产开发用地的途径和方式二、获得房地产开发用地的途径和方式1.1.土地出让土地出让招标方式招标方式发布招标公发布招标公告或招标邀告或招标邀请书请书资格审查与资格审查与领取招标文领取招标文件件投标投标开标、评标、开标、评标、与定标与定标签订合同签订合同登记领证登记领证4.1 4.1 房地产开发用地使用权的取得房地产开发用地使用权的取得二、获得房地产开发用地的途径和方式二、获得房地产开发用地的途径和方式1.1.土地出让土

4、地出让4.1 4.1 房地产开发用地使用权的取得房地产开发用地使用权的取得二、获得房地产开发用地的途径和方式二、获得房地产开发用地的途径和方式1.1.土地出让土地出让4.1 4.1 房地产开发用地使用权的取得房地产开发用地使用权的取得二、获得房地产开发用地的途径和方式二、获得房地产开发用地的途径和方式1.1.土地出让土地出让拍卖方式拍卖方式发布拍发布拍卖公告卖公告领取拍领取拍卖公告卖公告举行拍举行拍卖活动卖活动签订合签订合同同登记领登记领证证4.1 4.1 房地产开发用地使用权的取得房地产开发用地使用权的取得二、获得房地产开发用地的途径和方式二、获得房地产开发用地的途径和方式1.1.土地出让土

5、地出让拍卖方式拍卖方式4.1 4.1 房地产开发用地使用权的取得房地产开发用地使用权的取得二、获得房地产开发用地的途径和方式二、获得房地产开发用地的途径和方式1.1.土地出让土地出让拍卖方式拍卖方式（一）主持人点算竞买人；（一）主持人点算竞买人；（二）主持人介绍拍卖宗地的位置、面积、用途、使用年期、规划要求（二）主持人介绍拍卖宗地的位置、面积、用途、使用年期、规划要求和其他有关事项；和其他有关事项；（三）主持人宣布起叫价和增价规则及增价幅度。没有底价的，应当明（三）主持人宣布起叫价和增价规则及增价幅度。没有底价的，应当明确提示；确提示；（四）主持人报出起叫价；（四）主持人报出起叫价；（五）竞买

6、人举牌应价或者报价；（五）竞买人举牌应价或者报价；（六）主持人确认该应价后继续竞价；（六）主持人确认该应价后继续竞价；（七）主持人连续三次宣布同一应价而没有再应价的，主持人落槌表示（七）主持人连续三次宣布同一应价而没有再应价的，主持人落槌表示拍卖成交；拍卖成交；（八）主持人宣布最高应价者为竞得人。（八）主持人宣布最高应价者为竞得人。 4.1 4.1 房地产开发用地使用权的取得房地产开发用地使用权的取得二、获得房地产开发用地的途径和方式二、获得房地产开发用地的途径和方式1.1.土地出让土地出让挂牌方式挂牌方式出让人发布，按公告规定的期限将拟定出让宗地的交易条件在指定的土地交易所挂牌公告，接受竞买

7、人的报价并，根据挂牌期限截止时的出让结果确定土地使用者。4.1 4.1 房地产开发用地使用权的取得房地产开发用地使用权的取得二、获得房地产开发用地的途径和方式二、获得房地产开发用地的途径和方式1.1.土地出让土地出让挂牌方式挂牌方式一一 发布挂牌公告发布挂牌公告二二 挂牌竞卖挂牌竞卖三三 成交签约成交签约四四 登记领证登记领证挂牌期限届满，按照下列规定确定是否成交：（一）在挂牌期限内只有一个竞买人报价，且报价高于底价，并符合其他条件的，挂牌成交；（二）在挂牌期限内有两个或者两个以上的竞买人报价的，出价最高者为竞得人；报价相同的，先提交报价单者为竞得人，但报价低于底价者除外；（三）在挂牌期限内无

8、应价者或者竞买人的报价均低于底价或均不符合其他条件的，挂牌不成交。在挂牌期限截止时仍有两个或在挂牌期限截止时仍有两个或者两个以上的竞买人要求报价的，者两个以上的竞买人要求报价的，出让人应当对挂牌宗地进行现场竞出让人应当对挂牌宗地进行现场竞价价，出价最高者为竞得人。 4.1 4.1 房地产开发用地使用权的取得房地产开发用地使用权的取得二、获得房地产开发用地的途径和方式二、获得房地产开发用地的途径和方式1.1.土地出让土地出让挂牌方式挂牌方式4.1 4.1 房地产开发用地使用权的取得房地产开发用地使用权的取得二、获得房地产开发用地的途径和方式二、获得房地产开发用地的途径和方式1.1.土地出让土地出

9、让挂牌方式挂牌方式4.1 4.1 房地产开发用地使用权的取得房地产开发用地使用权的取得二、获得房地产开发用地的途径和方式二、获得房地产开发用地的途径和方式1.1.土地出让土地出让协议方式协议方式含义：国有土地的所有者或代表，作为出让人与要求使含义：国有土地的所有者或代表，作为出让人与要求使用国有土地者，即开发企业作为受让人，就出让土地所用国有土地者，即开发企业作为受让人，就出让土地所有权所涉及的有关事宜，达成一致意见后，由出让方向有权所涉及的有关事宜，达成一致意见后，由出让方向受让方出让国有土地使用权的一种方式。受让方出让国有土地使用权的一种方式。申请用地申请用地审查回复审查回复签订合同签订合

10、同登记领证登记领证4.1 4.1 房地产开发用地使用权的取得房地产开发用地使用权的取得二、获得房地产开发用地的途径和方式二、获得房地产开发用地的途径和方式1.1.土地出让土地出让协议方式协议方式4.1 4.1 房地产开发用地使用权的取得房地产开发用地使用权的取得二、获得房地产开发用地的途径和方式二、获得房地产开发用地的途径和方式1.1.土地出让土地出让协议方式协议方式供应商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地以供应商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地以外用途的土地，其供地计划公布后同一宗地只有一个意外用途的土地，其供地计划公布后同一宗地只有一个意向用地者的；向用地者的；法律、法规规定

11、可以协议出让的其他情形。法律、法规规定可以协议出让的其他情形。原划拨、承租土地使用权人申请办理协议出让，经依法原划拨、承租土地使用权人申请办理协议出让，经依法批准的；批准的；划拨土地使用权转让申请办理协议出让，经依法批准的；划拨土地使用权转让申请办理协议出让，经依法批准的；出让土地使用权人申请续期，经审查批准的；出让土地使用权人申请续期，经审查批准的；4.1 4.1 房地产开发用地使用权的取得房地产开发用地使用权的取得二、获得房地产开发用地的途径和方式二、获得房地产开发用地的途径和方式2.2.土地转让土地转让拥有国有土地使用权的用地者，通过拥有国有土地使用权的用地者，通过出售、交换、赠与或其他

12、合法方式将出售、交换、赠与或其他合法方式将土地使用权再转移的行为。土地使用权再转移的行为。1.1.已经支付全部土地使用权出让金并已经支付全部土地使用权出让金并取得土地使用权证书；取得土地使用权证书；2.2.属于房屋建设工程的，完成开发投属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的资总额的25%25%以上；以上；3.3.形成工业用地或其他建设用地条件。形成工业用地或其他建设用地条件。4.1 4.1 房地产开发用地使用权的取得房地产开发用地使用权的取得二、获得房地产开发用地的途径和方式二、获得房地产开发用地的途径和方式3.3.土地划拨土地划拨经县级以上人民政府依法批准，将某块土地的土地使用权无经县级以上

13、人民政府依法批准，将某块土地的土地使用权无偿交付给土地使用者的行为，或者在土地使用者缴纳补偿、偿交付给土地使用者的行为，或者在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后，将改块土地交付其使用的行为。安置等费用后，将改块土地交付其使用的行为。1.1.国家机关用地和军事用地；国家机关用地和军事用地；2.2.城市基础设施和公益事业用地；城市基础设施和公益事业用地；3.3.国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；4.4.法律、行政法规规定的其他用地。法律、行政法规规定的其他用地。基本农田，基本农田以为的耕地超过基本农田，基本农田以为的耕地超过3535公顷的，其他土地超

14、过公顷的，其他土地超过7070公顷的，由国务院批准；公顷的，由国务院批准；征用省、自治区行政区域内的土地，由省、自治区人民政府批准；征用省、自治区行政区域内的土地，由省、自治区人民政府批准；征用耕地征用耕地3 3亩以下，其他土地亩以下，其他土地1010亩以下，由县级人民政府批准。亩以下，由县级人民政府批准。4.1 4.1 房地产开发用地使用权的取得房地产开发用地使用权的取得二、获得房地产开发用地的途径和方式二、获得房地产开发用地的途径和方式3.3.土地划拨土地划拨4.2 4.2 国有土地房屋拆迁与补偿国有土地房屋拆迁与补偿一、国有土地上房屋拆迁的实施步骤一、国有土地上房屋拆迁的实施步骤拆迁申请

15、拆迁申请签订拆迁协议拆迁实施4.2 4.2 国有土地房屋拆迁与补偿国有土地房屋拆迁与补偿一、国有土地上房屋拆迁的实施步骤一、国有土地上房屋拆迁的实施步骤拆迁中的问题拆迁中的问题4.2 4.2 国有土地房屋拆迁与补偿国有土地房屋拆迁与补偿一、国有土地上房屋拆迁的实施步骤一、国有土地上房屋拆迁的实施步骤拆迁中的问题拆迁中的问题最牛钉子户最牛钉子户4.2 4.2 国有土地房屋拆迁与补偿国有土地房屋拆迁与补偿二、国有土地上房屋拆迁补偿与安置二、国有土地上房屋拆迁补偿与安置房屋产权调换房屋产权调换货币补偿货币补偿产权调换与货币产权调换与货币补偿相结合补偿相结合拆迁补偿拆迁补偿4.2 4.2 国有土地房屋

16、拆迁与补偿国有土地房屋拆迁与补偿二、国有土地上房屋拆迁补偿与安置二、国有土地上房屋拆迁补偿与安置过渡性安置过渡性安置永久性安置永久性安置拆迁安置拆迁安置4.3 4.3 农村集体所有土地征用农村集体所有土地征用一、实施步骤一、实施步骤用地单位申请选址商定补偿安置方案核定用地面积出让或划拨土地颁布土地使用证4.3 4.3 农村集体所有土地征用农村集体所有土地征用二、补偿费用二、补偿费用1 1、土地补偿费。标准为该耕地被征收前、土地补偿费。标准为该耕地被征收前3 3年平均年产值的年平均年产值的6 6至至1010倍。倍。2 2、安置补偿费。每一个需要安置的农用人口的安置补助费标准，为被征地、安置补偿费

17、。每一个需要安置的农用人口的安置补助费标准，为被征地单位平均每人占有的耕地被征收前单位平均每人占有的耕地被征收前3 3年平均年产值的年平均年产值的4 4至至6 6倍。倍。3 3、地上附着物和青苗的的补偿费。地上物附着物和青苗的补偿费是对被征、地上附着物和青苗的的补偿费。地上物附着物和青苗的补偿费是对被征收土地上人工形成的房屋、构筑物、树木、农作物等的补偿费用。收土地上人工形成的房屋、构筑物、树木、农作物等的补偿费用。4 4、对征收菜地的特别规定，即用地单位除缴纳上述费用外，还须缴纳新菜、对征收菜地的特别规定，即用地单位除缴纳上述费用外，还须缴纳新菜地开发建设基金。地开发建设基金。依照上述规定支

18、付土地补偿费和安置补偿费，尚不足以维持被征地地农民原依照上述规定支付土地补偿费和安置补偿费，尚不足以维持被征地地农民原有生活水平的，经省、自治区、直辖市人民政府批准，可以增加安置补助费。有生活水平的，经省、自治区、直辖市人民政府批准，可以增加安置补助费。但土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收前但土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收前3 3年平均年产值的年平均年产值的3030倍。倍。4.4 4.4 房地产开发项目的开工准备房地产开发项目的开工准备一、房地产开发项目审批程序一、房地产开发项目审批程序开发项目立项申请项目定点获得规划意见规划意见书书获得建设用地建设用地规划许可证规

19、划许可证申请开发土地使用权领取房地产开发项目手册拆迁安置与筹集资金设计与报建，领取建设工程建设工程规划许可证规划许可证4.4 4.4 房地产开发项目的开工准备房地产开发项目的开工准备二、房地产开发项目开工申请与审批二、房地产开发项目开工申请与审批办理办理建设工程施工许可证建设工程施工许可证: :需准备文件如下：需准备文件如下：1.1.建筑工程施工许可申请表一建筑工程施工许可申请表一式两份式两份2.2.建设用地规划许可证建设用地规划许可证及及附件附件3.3.建设工程规划许可证建设工程规划许可证及及附件附件4.4.施工图纸设计文件审查通知施工图纸设计文件审查通知书书5.5.经过备案的施工合同经过备

20、案的施工合同6.6.监理单位中标通知书监理单位中标通知书7.7.项目建设资金落实证明项目建设资金落实证明8.8.年度施工计划年度施工计划9.9.人防工程备案通知书人防工程备案通知书10.10.园林局伐移树木批准文件园林局伐移树木批准文件11.11.四源费统一收费凭证四源费统一收费凭证12.12.质量监督通知书质量监督通知书13.13.安全监督通知书安全监督通知书14.14.建筑节能新型墙体收费凭证建筑节能新型墙体收费凭证15.15.统计局登记通知统计局登记通知4.4 4.4 房地产开发项目的开工准备房地产开发项目的开工准备4.5 4.5 房地产开发项目的建设过程管理房地产开发项目的建设过程管理

21、一、房地产开发项目建设管理的方式一、房地产开发项目建设管理的方式1.1.房地产项目管理的特点房地产项目管理的特点管理理论、方法、手段的科学化管理理论、方法、手段的科学化管理的社会化和专业化管理的社会化和专业化管理的复杂性（成本、质量、时间）管理的复杂性（成本、质量、时间）管理的标准化和规范化管理的标准化和规范化管理国际化管理国际化4.5 4.5 房地产开发项目的建设过程管理房地产开发项目的建设过程管理一、房地产开发项目建设管理的方式一、房地产开发项目建设管理的方式2.2.房地产开发项目建设管理方式房地产开发项目建设管理方式管理方式主体特点传统项目管理方式建筑师、咨询工程师、承包商管理方法成熟，

22、设计可控，监理可选。管理费较高建筑工程管理方式（CM）建设单位，CM单位边设计，边施工，缩短周期，节约资金，减少风险。分项招标导致承包费高设计-建造方式（D-B）业主、设计-建造总承包商避免了设计和施工的矛盾，显著降低成本和缩短工期设计-管理模式（D-M）业主、设计-管理公司、施工总承包商4.5 4.5 房地产开发项目的建设过程管理房地产开发项目的建设过程管理二、房地产开发项目建设管理的内容二、房地产开发项目建设管理的内容1.1.房地产开发项目的施工控制房地产开发项目的施工控制进度控制进度控制动态控制原理、系统控制原理、信息反馈动态控制原理、系统控制原理、信息反馈原理、弹性原理、网络计划原理原理、弹性原理、网络计划原理质量控制质量控制开工前质