山东省菏泽市房地产市场调研报告

1、智光咨询 2013年8月26日天下之中 牡丹之都菏泽市房地产市场调研报告2目 录 CONTENTS 菏泽市房地产宏观经济环境分析 菏泽市房地产市场总体概况 菏泽市房地产市场小结3a菏泽市房地产宏观经济环境分析4菏泽概况菏泽市位于鲁西南，与江苏、河南、安徽三省接壤；辖牡丹区、定陶、曹县、成武、单县、巨野、郓城、鄄城、东明八县一区；总面积12238.6平方公里，人口828.78万；菏泽市是著名的牡丹之乡、书画之乡、戏曲之乡、武术之乡；巨野煤田是华东最大煤田; 曹县一处已探明资源量在20亿吨以上的大型焦煤煤田已成为中原油田重要的生产基地，菏泽作为能源基地越发重要。5菏泽市人口分析截至2010年底，菏

2、泽市全市常住人口为828.78万人，总面积12238.6平方公里。其中，面积最大和人口最多的县是曹县，面积1974平方公里，人口160万人。经济较好的是单县、郓城、曹县和巨野。各个县区面积及人口情况如下：县区面积(单位：平方公里)人口(单位：万人）牡丹区1432134.67曹县1974160单县1661106.32郓城1643104.07东明135771.11巨野127086.06鄄城103286.00成武98861.20定陶84656.58开发区148.620.76菏泽市经济状况分析2013年1-6月份，菏泽实现生产总值1010.10亿元，同比增长12.3%，增速列山东省第一。其中，第二产业

3、实现增加值552.41亿元，产业占比54.1%，依然是拉动我市经济发展的主要动力。2012年全市完成地区生产总值1787.36亿元，同比增长13%，增速高于全省3.2个百分点，高于全国5.2个百分点，居全省第一位。分产业看，第一产业实现增加值241.01亿元，增长3%；第二产业实现增加值974.22亿元，增长16.2%；第三产业实现增加值572.13亿元，增长12.3%。三次产业比重为13.5：54.5：32，第三产业占GDP比重比上年提高1.2个百分点。2012年，全市公共财政预算收入140.30亿元，增长25.72%，高于全省平均水平8.2个百分点。其中，税收收入104.69亿元，增长25

4、.91%，占地方公共财政预算收入的74.6%。全市公共财政预算支出281.49亿元，增长21.66%。全市金融机构本外币存款余额1607.77亿元，比年初增加281.42亿元；贷款余额1062.34亿元，比年初增加185.21亿元。7菏泽市人民收入水平概况菏泽市国民经济正在持续健康发展。五年来，菏泽市始终坚持以经济建设为中心，不断提高城乡居民生活水平。在具体工作指导上，坚持不断调整优化农业，重点发展工业，大力发展第三产业，着力优化经济发展环境，放手发展民营经济，全方位对外开放，国民经济持续健康发展。2011年全市完成国内生产总值1475亿元，地方财政收入111.5亿元,城镇居民人均可支配收入1

5、6658元,农民人均纯收入7119元；年末金融机构各项存、贷款余额为1326亿元和877亿元；三大产业比为15.5:53.7:30.8,规模以上工业企业发展到2119家，主营业务收入3397亿元，利税457亿元。农业三大主导产业发展较快，结构调整取得突破性进展。工业经济在困境中实现较快增长，一批重点项目相继建成，企业总体效益明显提高。“商贸兴城、三产兴区”战略成效显著，商贸流通日趋活跃，专业市场带动能力不断增强。民营经济总量膨胀，支撑作用日益显现，对财政的贡献率达到60%以上。城乡居民生活水平继续提高，农民人均纯收入7119元，城镇居民人均可支配收入16658元，分别比上年增加3 096元和6

6、943元。 2012年全市完成国内生产总值1787亿元。8菏泽市经济对应的房地产发展阶段2013年，菏泽市GDP增速为12.3，宏观经济处于高速发展期菏泽市城镇居民人均GDP为2379美元,农民人均GDP为1017美元，房地产市场处于高速发展阶段2013年1-6月份，菏泽实现生产总值1010.10亿元，同比增长12.3% 宏观经济增长房地产业发展状况小于4%萎缩4-5%停滞5-8%稳定发展大于8%高速发展房地产发展阶段与人均GDP关系国际通用衡量标准表明，不同地区的人均GDP决定了该地区房地产市场的不同发展阶段。菏泽市城镇居民人均GDP为2379美元,农民人均GDP为1017美元，房地产处于快

7、速发展阶段。0-800US$生存需求生存、改善需求兼有改善需求为主改善需求为主超速发展单纯数量型快速发展以数量为主，数量与质量并重平稳发展，以质量为主，数量与质量并重缓慢发展综合发展型人均GDP与房地产发展关系800-4,000US$4000-8,000US$8000-20,000US$9山东省各市城市化率及房价的对应关系城市人口总数（万）城镇人口（万）城镇人口比例房价济南68143163%8898元/青岛87147955%13115元/淄博45318240%5917元/枣庄37313536%4279元/东营2038039%6130元/烟台69632346%7440元/潍坊90945150%4

8、627元/济宁80926633%5763元/泰安54918934%6049元/威海28012946%5375元/日照28010136%6366元/莱芜1295845%4579元/临沂100533033%4614元/德州55716830%5634元/聊城57918532%4200元/滨州37512032%4303元/菏泽82820325%4100元/城市化率低，房价低，发展潜力大 菏泽市的城镇人口占总人口的25%，房价水平达到4100元/，与其他地市情况对比，房价仍有上涨空间。10菏泽市总体规划分析 菏泽市区目前的城市规划布局以向东发展为主，向南发展为辅，适当向北发展，严格控制向西发展。按照组团

9、式结构形态，通过绿化、水系的分割，形成“一核、两轴、四区”的布局结构。11菏泽市发展方向分析中心城区北部城区东部城区南部城区西部城区菏泽市政府一核（城市核心区）：西至太原路，北到大学路，南到铁路编组站，东至京九铁路，沿赵王河两侧从北向南依次布置市级行政中心、文化中心和商务中心。两轴：城市的两条发展轴线，东西向为丹阳路，南北向为人民路。五区：城市的五个功能组团，即中心城区、西部城区、东部城区、北部城区、南部城区。新市政府（未开工建设）12关于菏泽市政府搬迁的讨论如图所示，红线、褐线为新修、续修路桥；深蓝色为拓宽路段，亮绿色范围内为市委、市政府、市行政服务中心、市府广场驻地（其中综合了大多数市直部

10、门，如市教育局、建设局、发改委、卫生局等以及市人大、政协等办公场所）。暗绿色范围内为续建赵王河公园，黄色范围内为因市府迁址而会得到开发的热门地段，而且黄河路跑大货的情况也会得到改善。但李克强总理答记者问，说的第一句话就是：本届政府任期内不准再建楼堂馆所。预计菏泽市政府在十年内不可能搬迁了。菏泽市政府搬迁规划图示13b菏泽市房地产市场总体概况14福源名居德林华府奥斯卡春城景昀苑牡丹商贸城时代奥城海润康城龙泽花园龙田名郡香格里拉香榭里天泽园金色家园金都华府大学嘉园维多利亚恒泰国际鲁商凤凰城映翠园锦绣中华凯瑞国际橡树湾领将帅府帝都花园鹏远华府锦绣豪庭三希堂天华明珠中南世纪锦城水岸嘉苑公园1号中央公馆

11、畅志园盛世豪庭华侨城中达尚城和平人家14阅城国际市政府新市政府（待搬迁）新市政府（待搬迁）菏泽市楼盘分布图金河湾领秀城清华园裕河家园 滨河苑15项目海润康城时代奥城奥斯卡春城景昀苑图片类别高层高层小高层多层、别墅高层多层、小高层建面8550056万28万23万绿化率容积率42.2%2.4740%2.541%2.036%1.5面积4312387-1457414692140均价4524443437143600 西部城区是牡丹区新区政府所在地，菏泽老城向西延伸的区域，因政策原因发展较缓，但离中心城区距离较近；大盘推动发展，随着奥斯卡春城、时代奥城等大盘的成功推出，市场竞争度明显提升；关注度低、去化速

12、度慢等问题，正在逐步改变。代表项目西部城区代表项目及特征16项目永泰天泽园中央公馆鲁商凤凰城领将帅府中南世纪锦城图片类别高层高层小高层高层高层、小高层小高层、高层建面20万5.4万80万23万46万绿化率容积率34.82%2.731%2.7440%3.342%2.535.7%2.4面积93164127-1658114289-12689275均价53404119511238003923代表项目 东部城区是重点建设区域，是未来城市发展的首要区域。整体环境优越，未来拥有较完善的配套设施，主要以小高层为主，单价、总价较高；销售势头均较为强劲；楼盘数量众多，供应体量庞大，竞争强度将日臻激烈；菏泽市民置业

13、首选之地。东部城区代表项目及特征17项目清华园大学嘉园金都华府图片类别多层小高层小高层、高层规模10万26.7万51万绿化率容积率30%1.540%1.4825%3。00面积9413230-14059129价格380044254411代表项目 北部城区在售楼盘较少，市场供应量不大，竞争并不激烈；随着大学文化城等高教园区的建设和教育环境的改善，以及政府搬迁的计划，作为未来的人文高教中心及政务中心，发展趋势看好。北部城区代表项目及特征18项目锦绣中华华侨城中达尚城图片类别商住综合体多层、别墅多层、小高层规模4239440万7万 绿化率容积率40%2.9937%1.441%1.8面积11313675

14、121价格430435214149代表项目 南部城区作为商贸区，以早年自建低矮建筑为主，道路交通拥挤，现代小区概念的住宅区较难形成，直接导致南部城区的物业升值幅度不大，品质、高端楼盘较难形成。南部城区代表项目及特征19菏泽市楼盘销售分析菏泽市8月份第5周销售排行榜（2013年8月26日-9月1日）销售排行项目名称销售套数（套）1圣泽中华世纪城362曹州大观园293剑桥公馆二期 184中南世纪锦城 155剑桥公馆 146国贸中心 127牡丹万象城 88中达尚城 89中南世纪锦城810领秀城 720菏泽市楼盘销售分析菏泽市第2季度销售排行榜（2013年4月-6月）销售排行项目名称销售套数（套）1牡

15、丹万象城 3312中央公馆1253剑桥公馆1234剑桥公馆二期1035领将帅府花园 696亿联时代奥城 687曹州大观园 648国贸中心 559将军苑 5410鹏远华府 5421菏泽市楼盘销售分析菏泽市上月（8月份）销售备案统计：备案套数1121套备案面积 102059.92 平米 住宅备案套数 789 套 住宅备案面积 90152.01 平米 商业备案套数 102 套 商业备案面积 6763.08 平米 成交住宅面积区间统计：面积区间（）比例120-140 34.91% 90-120 31.53% 140以上 24.19% 90以下 9.37% 22菏泽市房地产消费群体分析菏泽客户群体区域分

16、析：23菏泽市房地产消费群体分析菏泽客户群体年龄分析：24菏泽市房地产消费群体分析菏泽客户群体职业分布：总结分析：1、目前菏泽市房地产客户群体主要由市区居民、下属县城居民和外来人口组成，其中又以市区居民为购买主力，这部分年龄层主要在3045岁。2、因为菏泽城市枢纽中心的特殊地理位置，所以在此经商和进行商业活动的人群广泛，他们也构成了菏泽房地产消费市场的主力；同时因为政府部门工作的人群工作稳定、收入水平相对较高，所以也是消费市场上的主要消费群体。25c菏泽市房地产市场小结26交通便利、商业配套、生活配套成熟，教育、生活、医疗、金融、休闲丰富；拆迁难度大的，发展缓慢，布局杂乱，楼盘规模小重点建设区域，环境优越，未来拥有较完善的配套设施，以小高层为主，单价、总价较高；楼盘数量众多，供应体量庞大，区域竞争激烈。位置相对较偏，环境较好，发展相对滞后，在售楼盘较少，价格相对便宜；近期因大盘带动，价格有所上涨；本区域土地储备大，发展前景看好。位置相对较偏，依托大学城、牡丹园、政府搬迁升值潜力看好。位置相对偏僻，环境差配套缺乏，居住舒适性差。26菏泽房地产区域特征总结27菏泽房地产市场部分总结从房地产市场发展的现状看，菏泽房地产市场起步较晚，刚性购房需求尚未得到充分释放，房价发展空间较