上海商办市场分析报告201007

1、2泛商业地产上海市场月报，是以上海市为观察范围、以商业、办公楼项目为研究对象，以月度为周期，反映非住宅市场行情动态的市场报告。泛商业地产上海市场月报主重点观察三方面内容，第一、全市商业、办公楼市场供求和价格的波动；第二，重点商务商业区的租售价格变化，包括传统商务区、新兴商务区，通过典型案例关注分析区域市场异动；第三新颖的规划和经营案例的观察，多角度观察泛商业地产的潮流。报告由“全市总况”、 “重点区域”、“楼盘推荐” 、 “观察与借鉴”四部分组成，采用的数据除非特别说明，均源于方方地产咨询机构研制的中国商品房交易数据库系统以及针对项目的即时调研采集。泛商业地产上海市场月报采用定向服务方式。为了

2、确保使用者和研制者的共同利益，本机构在此郑重声明：一,凡非本报告正式使用单位，一律不得擅自采用并发布本报告市场数据、文案及其他市场研究成果。二,凡本报告正式使用单位，不得擅自采用本报告信息在报刊杂志以及互联网络等媒体上发布，或向其他单位提供使用。三，若需采用或发布，须得到本机构正式认可，并须标明信息来源。咨询电话：02162778222咨询部门：泛商业地产部网站：邮箱： 方方地产咨询机构上海久银策源投资咨询有限公司 2010年8月9日3 行情提示. 4全市总况. 5供求走势市场结构 新增供应当月交易楼盘推荐.17新盘关注热销楼盘重点区域.26市中心商务区新兴商务区观察与借鉴.34观察与借鉴重点

3、区域楼盘推荐全市总况行情提示47月，非住宅市场供应持续上涨、需求反弹增长，供应量为54.1万，环比上涨3%；成交量为42.98万，环比上涨约为43%，市场处于高位。当月新增：7月商业新增供应量较办公楼大奉贤农产品交易市场和祥腾假日风情商业广场推新房源；当月交易：办公成交以嘉定、宝山和杨浦等区域为主，商业成交则以青浦、南汇和奉贤等远郊区域为主力。商业观察：雅诗阁，走来！观察与借鉴重点区域楼盘推荐行情提示全市总况全市非住宅市场供求趋势一览u供应量：7月供应持续增长，较6月增长幅度约3%，高于2010年月均供应量；u成交量：7月成交反弹增长，较6月增长幅度了约43%，高于2010年月均成交量。5月均

4、供应月均成交注：上表中，蓝线为月均供应量水平；红线为月均成交量水平高位市场评级2009年42.9万44.4万2010年33.6万32.8万供应 43.216.327.622.915.329.858.539.869.531.932.941.220.614.828.818.545.752.454.1成交21.416.225.427.735.434.334.632.069.734.053.659.830.918.930.945.530.630.043.02013/12013/22013/32013/42013/52013/62013/72013/82013/92013/10 2013/11 2013

5、/122014/12014/22014/32014/42014/52014/62014/70.010.020.030.040.050.060.070.080.0单位：万观察与借鉴重点区域楼盘推荐行情提示全市总况6u供应：2010年前7个月办公供应约占2009年全年供应量的54%，商业约占2009年全年供应量的53%，工业供应则明显滞后；u成交： 2010年前7个月办公成交约占2009年全年成交量的33%，商业成交约占2009年全年的48%；工业成交约占2009年全年的44%；u未来供应：2010年新增供应中非住宅占比21%，2010年在建工程建筑面积中27%为非住宅项目；而2010年出让商办用

6、地占商品房的比例为60%。成交：7月非住宅占商品房总量30%2009年、2010年非住宅供求量累计一览供应：7月非住宅占商品房总量30%2010年前7个月非住宅物业未来供应占商品房比重状况单位：万单位：万单位：万住宅, 182商业, 29.78办公楼, 24.32非住宅, 54.1住宅143商业26.98办公楼14.63工业 1.37非住宅42.9893.17177.01109.59228.38123.56228.8963.89191.09012.1611.0825.072010年2009年2010年2009年供应成交单位：万商业办公楼工业234.1634.21133.71106821%27%

7、60%64%0200400600800100012000%10%20%30%40%50%60%70%10年10年10年09年观察与借鉴重点区域楼盘推荐行情提示全市总况7办公楼新增供应：7月总量24.32万办公楼年度新增供应区域分布u2010年7月，上海办公楼新增供应量较大，供应以内环内、外郊环为主，内中环、中外环区域本月供应量相对较少，内环内供应主要来自浦东陆家嘴的嘉瑞国际广场，而远郊区域供应主要在嘉定。u7月新批准预售办公楼房源约58%来自市区；另42%来自远郊。市区远郊单位：万单位：万单位：万36.558.157.273.3010.9412.768.423.709.376.060.030.

8、000.000.006.020.000.002.060510152025303540浦东虹口徐汇杨浦闸北普陀卢湾长宁宝山2010年累计当月新增17.374.392.741.930.410.957.950.000.001.210.040.9505101520嘉定金山奉贤青浦松江南汇2010年累计当月新增10年累计25.7111.248.4420.5129.0609年累计130.1237.3517.5144.055.72内环内内中环中外环外郊环郊环外0.0020.0040.0060.0080.00100.00120.00140.00内环内内中环中外环外郊环郊环外观察与借鉴重点区域楼盘推荐行情提示全

9、市总况8办公楼新盘新房源（7月）区县区县镇域镇域项目名称项目名称供应量供应量/ /套套物业类型物业类型租售价格租售价格开发商开发商嘉定江桥上海江桥万达广场62276/1034SOHO15000元/上海嘉定万达投资有限公司普陀长风汇银金融商务中心54453/445常规26000元/上海华易豪房地产发展有限公司浦东陆家嘴*嘉瑞国际广场44515/184常规55000元/上海龙仓置业有限公司宝山大场绿地丰翔新城20579/420LOFT16000元/上海绿地宝山置业有限公司嘉定嘉定主城区*平嘉大厦17257/338LOFT22000元/上海平正房地产开发有限公司浦东洋泾*证大源深金融大厦15992/

10、313常规只租不售上海恒锦房地产发展有限公司青浦青浦北部祥腾假日风情商业广场8008/112SOHO7000元/上海中冶祥麒投资有限公司南汇临港新城*港凯商务广场7240/54SOHO4600元/上海佳墅置业有限公司普陀长征*建德商务广场5741/94SOHO24000元/上海建德企业(集团)有限公司注：“*”为本月新盘 单位： /套 元/ 元/天u7月新批准预售房源的办公楼项目有13个，根据产品划分，常规办公楼项目3个，SOHO办公楼有7个，LOFT有3个。u位于浦东陆家嘴的嘉瑞国际广场，只针对大客户销售，1万平方米起售，报价55000元/。观察与借鉴重点区域楼盘推荐行情提示全市总况9商业新

11、增供应：7月总量29.78万商业年度新增供应区域分布市区远郊单位：万单位：万单位：万u2010年7月商业新增供应主要集中在远郊，主要分布在奉贤、嘉定、南汇区。u7月商业新增供应中，供应量最大的是位于奉贤区的奉贤农产品交易市场15.87万，其次是位于奉贤的碧海金沙嘉苑二三期商业，有2.27万商业供应。15.169.872.083.970.534.281.632.811.823.2913.030.003.890.000.420.001.710.1600.030.43005101520卢湾 浦东 长宁 普陀 静安 宝山 虹口 徐汇 杨浦 闸北 闵行2010年累计当月新增4.4612.919.092.

12、915.5121.311.341.100.771.450.000.4818.610.680510152025南汇青浦嘉定金山松江奉贤崇明2010年累计当月新增10年累计24.8510.726.8561.7519.2309年累计21.3211.1320.4088.6035.42内环内内中环中外环外郊环郊环外0.0020.0040.0060.0080.00100.00内环内内中环中外环外郊环郊环外观察与借鉴重点区域楼盘推荐行情提示全市总况10商业新增供应（7月）区县区县镇域镇域项目名称项目名称供应量供应量/ /套套物业类型物业类型租售租售开发商开发商奉贤南桥新城奉贤农产品交易市场158664/20

13、90专业市场2003年已售完，上网仅为办产证上海金笋轻工商贸城有限公司奉贤柘林碧海金沙嘉苑二三期商业及2-21#2-29#住宅78219 /129住宅配套12000元/上海信莱置业有限公司浦东张江玉兰香苑三期17792/97住宅配套动迁安置，不对外销售上海张江房地产有限公司宝山大场绿地丰翔新城13563/31办公配套16000元/上海绿地宝山置业有限公司浦东花木花木星辰苑11652 /51住宅配套未定上海飞乐房地产开发经营公司南汇祝桥六灶爱家华城A区、B区地块10478 /65住宅配套6000元/上海爱家实业有限公司嘉定江桥大宅风范城8669 /37住宅配套26000元/上海大宅房地产发展有限

14、公司青浦青浦北部祥腾假日风情商业广场7670/112纯商业12000元/上海中冶祥麒投资有限公司注：“*”为本月新盘 单位： /套 元/ 元/天u7月新批准预售房源的商业项目有26个。根据产品划分，办公配套项目8个，住宅配套项目16个，专业市场有1个，纯商业项目有1个。u需要说明的是，本月供应量最大的项目位于奉贤区的奉贤农产品交易市场，于2003年已售完，本月取得销售许可证是为小业主办理产证。位于张江的玉兰香苑属于动迁安置，不对外销售。观察与借鉴重点区域楼盘推荐行情提示全市总况11u7月办公楼成交量有大幅上涨，较6月增幅约52%；u7月成交区域主要集中心市区，其中以宝山的成交量最大；u7月个案

15、成交放量，成交面积超过1万的个案只有2个，一个位于嘉定的江桥万达商务广场的SOHO，成交478套，成交面积2.49万 ，另一项目位于宝山的绿地丰翔新城，成交257套，成交面积1.43万 。办公楼成交：7月总量14.63万杨浦区宝山区嘉定区办公楼交易重点区域市区远郊单位：万单位：万3.216.254.885.708.439.004.912.540.370.87 0.800.570.221.111.721.600.180.742.450.530.00 0.000.200.00012345678910长宁 普陀 杨浦 闸北 浦东 虹口 宝山 卢湾 闵行 静安 徐汇 黄浦2010年累计当月成交11.9

16、63.893.371.071.633.423.073.220.240.990.000.171.010.25051015嘉定松江南汇崇明青浦金山奉贤2010年累计当月成交江桥72%安亭10%嘉定新城4%真新路街道14%大场89%杨行11%杨内13%杨外87%观察与借鉴重点区域楼盘推荐行情提示全市总况12办公楼供求产品结构（年度）办公楼成交区域分布u2010年前7月郊环外成交量大幅增长，引领其他区域，成交量超过2009年全年水平的18%，另内环内区域前6个月的成交量也有大幅增长，占到2009年全年成交量的87%，是各环线中成交量与去年相比比重最高的；而中外环前5个月的成交量仅占2009年全年的17

17、%不到。u分产品供求观察，常规办公楼依然是办公楼市场供应主流，7月供应量明显增多，形成供大于求的竞争格局；公寓式办公受到市场的热捧，供略大于求，而LOFT办公产品由于供应的匮乏，供小于求。单位：万单位：万10年累计33.6016.476.7022.429.8709年累计51.8033.5234.5862.808.40内环内内中环中外环外郊环郊环外0.0010.0020.0030.0040.0050.0060.0070.00内环内内中环中外环外郊环郊环外95.2530.507.3343.5923.189.24020406080100常规公寓式LOFT供应成交观察与借鉴重点区域楼盘推荐行情提示全市

18、总况u7月热销盘中多数市区项目所有增加，仅有二个远郊项目；常规办公项目有5个，公寓式办公项目有4个，LOFT办公产品项目有1个，成交量过万的项目有1个，而成交均价过3万元/的有1个。u位于虹口的宝隆宾馆属于新建项目，是甲级办公楼，5、6月和7月均有大面积成交，经了解本月迅速成交19套房源，成交面积达到2976，此项目一上市即全部售罄，属于内部集中交易。13办公楼成交金额十强排行榜（7月）区县镇域项目总销金额成交量成交均价成交套数单套面积产品类型嘉定区江桥上海江桥万达广场33024 248861327047852公寓式卢湾区卢内绿地浦晖国际中心17594 37174732821177常规闸北闸内

19、北苑大厦1281748072666310148公寓式宝山大场绿地丰翔新城1238013337928224854LOFT杨浦杨外沪东财富国际广场70612793252814562公寓式徐汇徐内汇鑫国际大厦34121165292893388常规闸北闸内嘉里不夜城302913542237710135常规虹口虹外宝隆宾馆改扩建工程297619841500019104常规普陀普外国浩长风城27201280212546213常规普陀普外星河世纪城26381846142903750公寓式单位：万元 元/ / 套 观察与借鉴重点区域楼盘推荐行情提示全市总况u7月商业成交量较6月有大幅增长，增长幅度约52%，大

20、部分成交量集中在远郊，来自青浦和南汇，市区浦东区7月成交量进入前三区域；u7月，商业成交量最大的是位于奉贤区的的奉贤农产品交易市场，成交了2.52，成交309套，成交均价为2651元/。成交价格最高的是位于长宁区的古北国际花园商铺 ，成交均价120000元/，本月成交1套，成交面积124。14商业成交：7月总量26.98万青浦区浦东区南汇区商业交易重点区域市区远郊单位：万单位：万8.969.771.737.255.371.202.314.280.265.170.071.831.323.170.481.920.000.180.170.760.000.230.000.82024681012闵行 浦

21、东 杨浦 宝山 静安 长宁 闸北 普陀 黄浦 虹口 卢湾 徐汇2010年累计当月成交23.0716.5911.8010.8611.1610.780.212.691.551.822.327.042.520510152025南汇松江嘉定金山青浦奉贤崇明2010年累计当月成交青浦新城, 50%华新, 45%赵巷, 5%张江, 69%高行, 28%三林, 3%宣桥, 45%惠南, 25%临港新城, 14%航头, 8%周浦, 8%观察与借鉴重点区域楼盘推荐行情提示全市总况15商业供求产品结构（年度）u2010年前7个月商业项目的成交量主要集中在外郊环和郊环外区域，其中内中环成交量占2009年全年成交量的

22、比例最高，已经达到约145%；本月内环内和中外环成交总量明显萎缩。u从商业项目类型观察，2010年前7个月纯商业和专业市场供大于求外，其余产品的成交量均超过供应量，其中住宅配套产品需求缺口较大，供求比为1：1.8。商业成交区域分布单位：万单位：万14.2236.2920.4317.9117.8864.3115.3612.53010203040506070办公配套住宅配套专业市场纯商业供应成交10年累计13.4516.5617.1863.4330.9309年累计18.8611.4224.97117.4654.35内环内内中环中外环外郊环郊环外0.0020.0040.0060.0080.00100

23、.00 120.00 140.00内环内内中环中外环外郊环郊环外观察与借鉴重点区域楼盘推荐行情提示全市总况16商业项目成交金额十强排行榜（7月）u7月十强中，有4个项目位于远郊区域，从成交物业类型观察，以住宅配套为主，占6个项目，办公配套有3个项目，专业市场有1个。u位于奉贤南桥的奉贤农产品交易市场成交价极低，是以前成交，目前办理销售申请为以前成交客户办理产证。区县镇域项目总销金额成交量成交均价成交套数单套面积类型徐汇徐外永兆豪庭10969 3939 278444098住宅配套青浦青浦新城夏阳湖国际花园1052480671304540202住宅配套浦东张江玉兰香苑三期8152781210436

24、40195住宅配套浦江外高桥高行家园782045091734418251住宅配套奉贤南桥新城奉贤农产品交易市场683025765265130922专业市场浦东张江世和商务中心602233321807125133办公配套嘉定真新福瑞大厦57312761207586460办公配套宝山杨行福地苑486232951475519173住宅配套闵行金虹桥凯迪华光公寓47543834124014585住宅配套松江松江中部乐都大厦460542441084914244办公配套 单位：万元 / / 元/ / / 套全市总况观察与借鉴重点区域楼盘推荐行情提示1.嘉瑞国际广场性质:商办用地区位:浦东新区/向城路288

25、号规模：4.5万进度：结构封顶交房时间：2011年9月价格：50000-55000元/ 由上海龙仓置业有限公司开发的嘉瑞国际广场位于世纪大道、向城路交叉口，地处浦东竹园商贸区。项目比邻轨道交通2、4、6号线世纪大道站，建筑总高24层，总建筑面积约4.5万 ，其中写字楼地上部分面积约3.3万，地下四层总面积约1.2万，项目定位为甲级办公楼。全市总况观察与借鉴重点区域楼盘推荐行情提示18办公楼办公楼标准层面积为2000 3-24层基本分割为8个单元，单套面积在220-258。 办公楼总建筑面积：44947.22 标准层净高：2.75米建筑外幕墙：中空和生态双层呼吸式玻璃幕墙停车位：300个电梯：1

26、0台客梯、2台货用电梯交房标准：智能门禁系统、消防安全系统天花：铝合金吊顶空调系统：VAV空调系统1.嘉瑞国际广场项目效果图全市总况观察与借鉴重点区域楼盘推荐行情提示租售价格：办公楼售价租售价格：办公楼售价报价为50000-55000元/租售情况：租售情况：目前只售不租，而且只针对大客户销售， 1万起售，目前未设销售中心。1.嘉瑞国际广场项目实景照片1 1、三条轨道交通直通项目。、三条轨道交通直通项目。项目处于浦东办公楼集聚的竹园商贸区，项目位于世纪大道和向城路的交叉路口，紧临地铁2、4、6号线换乘枢纽站世纪大道站，交通便利。2 2、项目的出售对象定位为高端的品质企业：、项目的出售对象定位为高

27、端的品质企业：项目的标准层面积为2000 ，目前已对外销售，起售面积为1万。全市总况观察与借鉴重点区域楼盘推荐行情提示证大源深金融大厦是由证大房产投资和上海恒锦房地产发展有限公司投资开发。项目位于浦东新区源深体育中心辐射的核心区域，北临张杨路，南近羽山路，西临桃林路，东靠民生路，与源深体育中心隔路相望，距离6号线源深体育中心站步行约5分钟。整个项目规划有办公和住宅，总占地面积1.33万，建筑面积6.4万，由1幢16层办公楼和2幢18层高层公寓组成，办公楼预计的交房时间为2011年。202.证大源深金融大厦性质：商办用地区位：浦东新区/张杨路1500弄规模：6.4万进度：结构封顶价格：已整栋出售

28、全市总况观察与借鉴重点区域楼盘推荐行情提示楼层：16层标准层层高：3.5米面积分割：标准层基本分割为7套，单套主力面积在150-250。外立面：采用带花纹的铝合金网架环保材料2.证大源深金融大厦1 1、轨道交通直通项目。、轨道交通直通项目。项目与源深体育中心隔街相望，并且面向昭示性极佳的浦东张杨路主干道，距离轨道交通6号线仅5分钟路程，交通相当便利。2 2、独特的铝合金网架外立面。、独特的铝合金网架外立面。项目的外立面采用带花纹的铝合金网架环保材料，形状形似鸟巢结构，给整幢办公楼的设计增添了不少亮点。项目外立面实景照片全市总况观察与借鉴重点区域楼盘推荐行情提示2.证大源深金融大厦 办公楼部分已

29、经被隶属内蒙古的鄂尔多斯市政府整幢收购。很可能作为鄂尔多斯市政府办公所用，未来租售情况不确定。证大源深金融大厦实景照片全市总况观察与借鉴重点区域楼盘推荐行情提示绿地领海位于上大板块的西侧，邻近外环，处在正在建设的轨道交通7号线和11号线之间，由绿地集团投资开发建设。该项目占地14.3万，容积率2.5，总建筑面积在35.7万，是集住宅，商业，办公为一体的综合项目。整个项目分三期开发，其中一期规划8幢高层住宅，二期为办公集群，三期则为商业广场。23性质：商办用地及住宅用地区位：宝山大场/真陈路1188号规模：35.7万进度：主体结构建设中价格：LOFT办公：1 万元/3.绿地丰翔新城(绿地领海)全

30、市总况观察与借鉴重点区域楼盘推荐行情提示3.绿地丰翔新城(绿地领海)主力面积：50-60LOFT户型图毛坯交房设备标准安保系统:周界报警系统、电子门禁系统 智能化设施:有线电视、电话线、宽带入户 供水系统:变频供水 空调新风系统:预留空调机位 外墙:涂料;面砖; 进户门:防盗门 窗材:铝合金 外立面效果图全市总况观察与借鉴重点区域楼盘推荐行情提示开盘时间开盘时间总套数总套数已售套数已售套数剩余套数剩余套数总面积总面积已售面积已售面积销售率销售率7月9日420253167229551355459%3.绿地丰翔新城(绿地领海)观察绿地丰翔新城的平面媒体投放情况发现，该项目共投放了6次平面媒体，累计

31、投放金额仅为118.57万元。日期报纸名称广告规格广告费2010-7-2时代报封底半版周五490002010-7-7新闻晨报晨报跨页周一至周三4958002010-7-7时代报封底半版周一至周四420002010-7-16时代报半版周一至周四717002010-7-20时代报半版周一至周四360002010-7-22新闻晨报晨报封底半版周四至周五167200观察与借鉴楼盘推荐全市总况重点区域行情提示26观察与借鉴楼盘推荐全市总况重点区域行情提示27中心商务区租金水平和销售价格一览编号区域销售价格成交面积代表项目长宁虹桥开发区31129832宣化路300号项目静安南京西路-黄浦环人民广场-卢湾太

32、平桥地区472764584绿地浦晖国际中心徐汇徐家汇2851519647汇鑫国际大厦浦东陆家嘴-采集时间：2010年8月 单位： 元/ 05101520浦东陆家嘴徐汇徐家汇卢湾太平桥地区黄浦环人民广场静安南京西路长宁虹桥开发区世贸中心 安泰大厦恒隆广场南证大厦嘉华中心海洋大厦 来福士广场 兰生大厦城开国际大厦江山大厦 环球金融中心 华能国际大厦 单位：元/ 天4755554108118121015观察与借鉴楼盘推荐全市总况重点区域行情提示2010年7月市中心商务区商办用地供应：区县区县土地性质土地性质土地面积土地面积容积率容积率建筑面积建筑面积地块地址地块地址静安商业办公综合20961.735

33、64常德路771地块：康定路、常德路西北角长宁办公246782.049355临空园区10-1号地块：东至福泉路,西至协和路,南至临空10-2、10-3地块,北至朱家浜长宁办公861642.5215410临空园区15号地块：东至协和路,西至环西一大道,南至金钟路,北至北翟路绿带区区县县土地性质土地性质土地面土地面积积容积容积率率建筑面建筑面积积楼板价楼板价元元/ /中标企业中标企业地块地址地块地址徐汇商业办公综合181404.07256012789上海隧道工程徐汇区滨江C单元188N-Q-1地块(龙华机场3号)发：东至规划十路、南至规划四路、西至云锦路、北至规划三路2010年7月市中心商务区商办

34、用地成交：观察与借鉴楼盘推荐全市总况重点区域行情提示29观察与借鉴楼盘推荐全市总况重点区域行情提示2.522.53.5433.5644540123456789闸北市北生产性服务业集聚区闸北苏州河北岸现代服务业集聚区杨浦五角场科教商贸区大连路创意产业集聚区虹口北外滩航运中心集聚区普陀长风现代服务业集聚区新兴商务区代表项目租金水平和销售价格一览（北区）前沿产业园宝矿洲际中心汉中广场万达商业广场创智天地坊海上海海泰时代大厦宝矿国际大厦北岸长风旭辉世纪商务广场东方环球企业园编号区域销售价格成交面积代表项目闸北苏州河北岸现代服务业集聚区221262316嘉里不夜城257421028华森钻石商务广场杨浦五

35、角场科教商贸区20186810上海国际设计中心虹口北外滩航运中心集聚区303001599耀江国际广场普陀长风现代服务业集聚区212782347国浩长风城采集时间：2010年8月 单位： 元/ 单位：元/ 天302010年7月新兴商务区（北区）无商办用地供应2010年7月新兴商务区（北区）商办用地成交区区县县土地性土地性质质土地面土地面积积容积率容积率建筑面建筑面积积楼板价楼板价元元/ /中标企业中标企业地块地址地块地址闸北商业办公文娱354193.9513972812818深圳华侨城苏州河北岸东块41、42街坊地块：甘肃路以东、曲阜路以南、浙江北路以西、北苏州路以北；闸北商业办公文娱38878

36、2.158343312008大宁资产闸北区313街坊（电器成套厂）：东至61486部队商品住宅用地,西至万荣路,南至广中西路,北至上海金属带箔厂观察与借鉴楼盘推荐全市总况重点区域行情提示31.825350123456789世博花木国际会展集聚区徐汇漕河泾现代服务业集聚区张江高科技园区新兴商务区代表项目租金水平和销售价格一览（南区）永达国际大厦华南大厦光大会展中心虹漕大楼张江大厦展讯中心单位：元/ 天312010年7月新兴商务区（南区）无商办用地出让和成交观察与借鉴楼盘推荐全市总况重点区域行情提示新兴商务区代表项目租金水平和销售价格一览（远郊）211.51.52.52.722012345宝山钢铁

37、物流商务区上海国际汽车城现代服务业集聚区嘉定江桥西郊生产性服务集聚区奉贤南桥中小企业总部商务区编号区域销售价格成交面积代表项目宝山钢铁物流商务区92571863钢领上海国际汽车城现代服务业集聚区10455109汇尊国际采集时间：2010年8月 单位： 元/ 钢领新源商务楼慧创国际绿地时代商务园上海国际汽车城大厦单位：元/ 天32观察与借鉴楼盘推荐全市总况重点区域行情提示2010年7月新兴商务区（远郊）商办用地供应：区县区县土地性质土地性质土地面积土地面积容积率容积率建筑面积建筑面积地块地址地块地址松江商业办公193121.630899松江区大学城商务广场S1号地块：东至大学城商务广场S2号地块

38、,西至光星路,南至梅家浜路,北至拟建玉兰南路松江商业办公246782.049355松江区大学城商务广场S2、S3号地块：东至大学城商务广场S4号地块,西至大学城商务广场S1号地块,南至梅家浜路,北至拟建玉兰南路嘉定办公259032.051806嘉定区白银路以南、永盛路以西地块（B07-1）：东至永盛路,西至依玛路,南至塔秀路,北至白银路区区县县土地性质土地性质土地面土地面积积容积容积率率建筑面积建筑面积楼板价楼板价元元/ /中标企业中标企业地块地址地块地址宝山商业办公文娱613463.52147105612高境投资+大连万达高境镇共和新路东侧地块：东至三湘盛世花园,西至共和新路,南至海博出租车

39、有限公司,北至一二八纪念路宝山商业办公237961.5356941600华辉国际物流罗泾港配套产业园飞跃路南侧地块（一期)：东至北蕴川公路,西至丰富生产队,南至大宅生产队,北至飞跃路2010年7月新兴商务区（远郊）商办用地成交：重点区域观察与借鉴楼盘推荐全市总况行情提示商业观察：雅诗阁，走来！6月底，随着雅诗阁淮海路店（香港广场）的开业，加之雅诗阁一系列的媒体宣传，使这个早在2000年就进入上海的服务式公寓连锁品牌再次进入公众的视线。在2005年前后，随着上海房价一路飙升，雅诗阁管理的市中心高端物业成为基金公司争相转手倒卖的“香饽饽”，而雅诗阁近年来在上海管理的项目实际有所减少。但根据，雅诗阁

40、集团最新公布的发展战略规划，至2015年，在全国拥有超过6000套房间；并进一步增加上海地区门店数量。雅诗阁，再次走来！【企业背景企业背景】根据雅诗阁的官方资料显示，雅诗阁集团是新加坡嘉德置地有限公司旗下的全资子公司。号称是全球最大的国际服务公寓业主和运营商，在全球的22个国家69个城市拥有超过25,000 套公寓。旗下的雅诗阁、盛捷、馨乐庭三个品牌全部进入在中国，目前在国内拥有29个物业，超过5,500套服务公寓单位，分布在北京、上海、广州、香港等。另外，雅诗阁集团还拥有全世界唯一一个服务式公寓信托基金，基金目前总资产约75亿人民币，由雅诗阁集团控股47%；雅诗阁集团即将达到一定利润率的项目

41、卖给这个基金，获取资金，继续扩展，这也是雅诗阁与其他服务式公寓管理连锁品牌最不同的企业经营模式。 【疑惑疑惑】高端酒店业滑坡背景下，雅诗阁为何选择扩张？高端酒店业滑坡背景下，雅诗阁为何选择扩张？ 就在雅诗阁淮海路店开张之际，在不远处，黄陂南路兴安路上，曾被誉为“国内第一家七星级酒店”新天地双塔酒店（集朱美拉酒店和希尔顿康拉德酒店两个奢侈酒店品牌）在2008年10月，在进入内部装修后，突然宣布停工，至今仍未恢复开工。另外，根据近期对部分酒店（含酒店式公寓），2009年，上海的酒店行业经历在全球金融危机的背景下，遭遇了最寒冷的一年，如香格里拉集团，2007年在国内据称收入近10亿元；而2009年仅

42、有4亿元；而其他一些品牌酒店业绩“腰斩”的情况也很普遍。 而与酒店业务模式接近的服务式公寓实际也面临同样的业绩下滑。 但是，雅诗阁为何选择在市场低迷时候入市呢？重点区域观察与借鉴楼盘推荐全市总况行情提示商业观察：雅诗阁，走来！【猜想一猜想一】低价入市，获得更大资产收益低价入市，获得更大资产收益根据调查，此前雅诗阁集团在国内以输出委托管理合同为主，不持有大量物业；而在新集团战略中，雅诗阁有意有意加大自有物业比例，围绕凯德置地在国内各城市开发综合体中服务式公寓部分；也不排除雅诗阁集团收购部分物业。预计，雅诗阁期望更多分享国内房地产价格上涨，带来更丰厚的收益。由于雅诗阁背靠国际资本市场，掌握精细的运

43、营管理能力，走低价收购，包装运营，升值转让的路线轻车熟路，早在2002年雅诗阁就以3270万美元收购了现在济南路8号项目的前身，并以盛捷服务式公寓对外经营，当时房价达到20美元/月；在2006年，又以8460万美元将项目整体转让给荷兰ING集团；如果扣除装修成本，雅诗阁集团在这个项目上的回报率在200%左右（转让收益加历年经营收入）。而雅诗阁集团或许想寻找机会低价入市；据报道，就在今年4月，香港鹰君集团报价约5.7亿港币，收购新天地双塔酒店的1/3股权，虽鹰君集团与瑞安集团有密切的关联，即按此推算，较去年海航集团50亿人民币100%股权的报价，收购报价大约已经折去至少6成。【猜想二猜想二】以较

44、酒店低的运营成本，获得稳定业绩以较酒店低的运营成本，获得稳定业绩根据调查，房价上，高端服务式公寓与四、五星级酒店几乎相当，服务的精细程度也不低，但是服务式公寓运营利润率明显超过了同档次的酒店，如，雅诗阁为代表的服务式公寓目前的利润率约可保持在50%左右，而一般同档次酒店利润率仅在30%左右。这主要由于两点，其一，减少配套设置，降低运营成本，包括最高端的雅诗阁服务式公寓都一般不配备酒店常规配套，如，各类宴会厅、会议中心等，即便有些餐饮服务也通过外包解决；甚至如馨乐庭这样的中端品牌，连健身房、游泳池都免了；另外，服务式公寓也倡导客户自助，因此客户所需求的酒店服务量就大幅减少，加之配套设施减少，服务

45、式公寓比酒店拥有更少的工作人员，如，雅诗阁淮海路店总共只有87名工作人员，而对应服务客房数在180间。由于运营成本相对酒店具有明显优势，因此，如果在酒店业市场不理想的状况下，雅诗阁也能获取相对酒店稳定的收益。重点区域观察与借鉴楼盘推荐全市总况行情提示36关注一：上海第一八佰伴大规模调整后再亮相日趋白热化的市场竞争，迫使第一八佰伴居安思危，在进行了各类详细调研和听取了广大VIP客户的意见之后,八佰伴决定对二楼、三楼商场进行了跨楼层的调整改造。调整从6月开始，二楼“女士名品馆”将原来的皮具、包袋移至三楼经营，取而代之的是高中档女性成衣，并辅以部分知名饰品、皮具以及化妆品品牌，二楼“女士名品馆”与三

46、楼“都市俪人馆”全新亮相。上海商报关注二：万达集团12亿上海拿地建第四个万达广场万达集团16日拿下了这家商业地产公司在上海的第四个万达广场项目，万达商业地产股份有限公司昨天联合上海高境投资有限公司以12.05亿元拿下总建筑面积约21.5万平方米的高境镇共和新路东侧商办地块。万达16日土地成交价格相比底价超出87%，甚至高出当天出让的唯一一幅住宅土地，这也成为今年来第一次商业土地溢价高过宅地的情形。东方早报关注三：上海STAR MALL漕宝购物中心全馆将开业位于漕宝路虹莘路口的STAR MALL漕宝购物中心即将在7月16日全馆开业。STAR MALL漕宝购物中心是韩国零售业巨头新世界易买得在中国

47、大陆地区开出的第一家百货业态购物中心，开创家庭消费休闲新理念。此次STAR MALL漕宝购物中心全馆开业的开业率高达99，堪称沪上零售行业开业之最。中国商业地产网商业地产重点区域观察与借鉴楼盘推荐全市总况行情提示企业动态37关注一：持有不动产超1200万 万达成亚洲最大不动产商 万达商业地产公司拥有的不动产面积超过1200万平方米，已经成为亚洲最大的不动产商。而下半年将进入万达广场开业收获期，从8月到12月，万达商业地产公司将在全国开业15个万达广场、7家五星级酒店，与去年相比成倍增长。2010年上半年，虽然面临宏观调控，但是大连万达集团上半年销售额362.2亿元，是该集团成立22年来首次半年

48、销售收入超过300亿元，同比增长超过200%。新闻晨报 关注二：保利半年耗资114亿狂揽商用地 商住比例3：7，保利高调对外宣布，未来35年，公司持有性商用物业的投资比例将增大到全部投资的30%，并将持有部分核心地段的高品质物业。 今天上半年，保利分别在成都、上海、广州、南昌以及武汉等地拿下商住或纯商业地块不下十宗，斥资近百亿元，保利仅上半年时间，在商业地产上的投资已达114亿元。保利现阶段还是以住宅为主，商业地产不会占用太多的比例，商住比例大概是“3：7”左右。每日经济新闻关注三：万科首次出击商业地产却遭遇滑铁卢 万科首次出击商业地产就遭遇滑铁卢，他们在北京高调推出的第一个商业地产项目销售遇冷，对外报价每平方米在5万元到6万元不等的万科五号公社商业部分，实际成交价最低才2万多，最高也就3