思源成都华置都汇华庭营销策略总纲学习教案

1、思源成都华置都汇华庭营销思源成都华置都汇华庭营销(yn xio)策略策略总纲总纲第一页，共116页。 一个企业赚钱的机会很多，但赚机遇的时候很少。谁能够把一个企业赚钱的机会很多，但赚机遇的时候很少。谁能够把握关键的机遇，谁就能够赢得握关键的机遇，谁就能够赢得(yngd)(yngd)未来。未来。 【写在前面【写在前面(qin mian)的话】的话】第1页/共116页第二页，共116页。机遇机遇(jy)1 (jy)1 城市规划城市规划视角视角机遇机遇(jy)2 (jy)2 稀缺资源视角稀缺资源视角机遇机遇3 3 市场市场(shchng)(shchng)机遇视角机遇视角本项目的本项目的 第2页/共1

2、16页第三页，共116页。n区域是政府重点打造的西部金融中心，后期规划利好，区域具备巨大发展潜力。区域是政府重点打造的西部金融中心，后期规划利好，区域具备巨大发展潜力。n项目本身天生丽质，可预见将形成项目本身天生丽质，可预见将形成(xngchng)良好的销售趋势，且理应在价格上实现区域内的全面良好的销售趋势，且理应在价格上实现区域内的全面超越。超越。n思源的价值，就是在保证项目合理消化速度的前提下，实现项目高价值和高利润的回报；思源的价值，就是在保证项目合理消化速度的前提下，实现项目高价值和高利润的回报；【思源观点【思源观点(gundin)】由此，我们提出了此次报告的核心由此，我们提出了此次报

3、告的核心(hxn)纲领：纲领：确保实现项目足价快销，名利双收确保实现项目足价快销，名利双收第3页/共116页第四页，共116页。【本次【本次(bn c)方案提纲】方案提纲】附件附件(fjin)(fjin)Part SIXPart SIX营销营销(yn (yn xio)xio)难点难点及关键点及关键点Part FourPart Four营销战略营销战略及执行及执行Part FivePart Five营销环境研判营销环境研判外部环境研判外部环境研判Part TWOPart TWO目标、任务目标、任务与问题与问题Part THREEPart THREE项目项目/ /产品解读产品解读内部环境研判内部环

4、境研判Part ONEPart ONE第4页/共116页第五页，共116页。本项目本项目明宇金融广场明宇金融广场铁狮门项目铁狮门项目本项目位于本项目位于(wiy)(wiy)锦江区下东大街的南锦江区下东大街的南侧侧义学巷以东、红布正街以南、义学巷以东、红布正街以南、镋钯街以北（即喜年广场南侧）镋钯街以北（即喜年广场南侧） 项目周边大型在建的商业写字楼较为项目周边大型在建的商业写字楼较为集中集中(jzhng)(jzhng)，主要为喜年广场、，主要为喜年广场、铁狮门项目、明宇金融广场铁狮门项目、明宇金融广场【区域【区域(qy)位置】位置】第5页/共116页第六页，共116页。本项目本项目(xingm

5、)(xingm)地块呈地块呈“L”“L”状的分布，周边环境清幽，宜居度较好。状的分布，周边环境清幽，宜居度较好。地块地块(d kui)四至四至义学巷由中小企业融资超市、合江亭派出所以及义学巷由中小企业融资超市、合江亭派出所以及(yj)6(yj)6层的居民楼和社区底商组成层的居民楼和社区底商组成红布正街属于本地块和喜年广场之间的一条红布正街属于本地块和喜年广场之间的一条双向两车道的市政规划道路，道路相对较窄，双向两车道的市政规划道路，道路相对较窄，无社区底商分布无社区底商分布镋钯街南侧主要分布镋钯街南侧主要分布6 6层的老居民楼以及社区底商，其中社区层的老居民楼以及社区底商，其中社区底商以餐饮为

6、主底商以餐饮为主磨房街为双向磨房街为双向2 2车道的市政规划道路，道路相对较窄，东车道的市政规划道路，道路相对较窄，东侧为明宇金融广场，道路间暂无社区商业侧为明宇金融广场，道路间暂无社区商业第6页/共116页第七页，共116页。项目总体指标项目总体指标宗地规模宗地规模约约2727亩亩总建筑面积总建筑面积约约1919万平米万平米物业类型物业类型3 3栋栋50-5150-51层的超高层电梯公寓层的超高层电梯公寓总户数总户数17071707户户绿化率绿化率33%33%【项目视觉】【项目视觉】城市中心金融城市中心金融CBDCBD区域上难得居住静谧之地，城市标杆区域上难得居住静谧之地，城市标杆(biog

7、n)(biogn)超超高层纯居豪宅高层纯居豪宅n华置集团力邀贝尔高林、吕元祥和中国建筑等国际团队倾力打造该项目华置集团力邀贝尔高林、吕元祥和中国建筑等国际团队倾力打造该项目n采用了高级外墙干挂石材和中空采用了高级外墙干挂石材和中空low-elow-e玻璃，内设新风系统，其节能环保的设计理念将引领健康建筑的典范。玻璃，内设新风系统，其节能环保的设计理念将引领健康建筑的典范。n项目景观采用高尚简约风格，强调自然与城市的和谐；项目景观采用高尚简约风格，强调自然与城市的和谐；n五星级入户大厅五星级入户大厅9 9米挑高彰显尊贵；米挑高彰显尊贵；n住宅户型种类多样化，从住宅户型种类多样化，从60-2506

8、0-250平米平米(pn m)(pn m)可满足不同高端人士需要；可满足不同高端人士需要；n项目专属独立会所引入了港式顶级私人会所理念，内设恒温游泳池、健身房、瑜伽馆、视听室等多种功能，以配合高端城市精品形象。项目专属独立会所引入了港式顶级私人会所理念，内设恒温游泳池、健身房、瑜伽馆、视听室等多种功能，以配合高端城市精品形象。第7页/共116页第八页，共116页。1 1号楼号楼2 2号楼号楼3 3号楼号楼1 1号楼号楼 类型类型 标准层套数标准层套数套数套数 面积区间（面积区间（) ) 一房两厅一卫一房两厅一卫 4 418818865-75 65-75 一房两厅一卫一房两厅一卫（带衣帽间）（带

9、衣帽间） 4 418818875-85 75-85 二房两厅一卫二房两厅一卫 3 314114185-90 85-90 三房两厅两卫三房两厅两卫 1式单位复式单位 50-51 50-51 8 8200-250 200-250 合计套数合计套数572572套套2 2号楼号楼 类型类型 标准层套数标准层套数套数套数 面积区间（面积区间（) ) 一房两厅一卫一房两厅一卫 4 418818865-75 65-75 一房两厅一卫（带衣一房两厅一卫（带衣帽间）帽间） 3 314114175-85 75-85 二房两厅一卫二房两厅一卫 4 418818885-90 85-90 三房

10、两厅两卫三房两厅两卫 1式单位复式单位 50-51 50-51 9 9166-260166-260合计套数合计套数573573套套类型类型套数套数配比配比配比配比套套1 1一房两厅一卫一房两厅一卫 37637633%33%62%62%一房两厅一卫（带衣一房两厅一卫（带衣帽间）帽间） 32932929%29%套套2 2二房两厅一卫二房两厅一卫 32932929%29%29%29%套套3 3三房两厅两卫三房两厅两卫 94948%8%8%8%复式大户型复式大户型复式单位复式单位 17171%1%1%1%合计合计11451145套套100%100%一期一期(y q)指标指标u

11、一期住宅由一期住宅由1 1号楼和号楼和2 2号楼组成，地上总建筑面积约为号楼组成，地上总建筑面积约为10.210.2万平米，万平米，u总户数为总户数为11451145套套u产品以套产品以套1 1和套和套2 2的小户型为主，户型配比的小户型为主，户型配比(pi b)(pi b)分别为分别为62%62%和和29%29%第8页/共116页第九页，共116页。n项目具备高尚豪宅所具有的中心地段特性项目具备高尚豪宅所具有的中心地段特性(txng)(txng)n项目在产品设计上，以超高层豪宅标准进行打造，整项目在产品设计上，以超高层豪宅标准进行打造，整合国际一线品牌合国际一线品牌n华人置业具备打造城市中心

12、豪宅的经验和血统华人置业具备打造城市中心豪宅的经验和血统n本项目产品面积紧凑，套一占本项目产品面积紧凑，套一占62%62%，套二占，套二占29%29%，套三，套三占占8%8%，复式占，复式占1%1%，总价易控制，产品保值增值性强，总价易控制，产品保值增值性强都汇华庭豪宅规格的规划设计，必将成为都汇华庭豪宅规格的规划设计，必将成为(chngwi)东大街最具纯居价值的高东大街最具纯居价值的高端地标豪宅端地标豪宅【项目本体【项目本体(bnt)小结】小结】第9页/共116页第十页，共116页。【本次【本次(bn c)方案提纲】方案提纲】附件附件(fjin)(fjin)Part SIXPart SIX营

13、销营销(yn (yn xio)xio)难点难点及关键点及关键点Part FourPart Four营销战略营销战略及执行及执行Part Part FiveFive营销环境研判营销环境研判外部环境研判外部环境研判Part TWOPart TWO目标、任务目标、任务与问题与问题Part THREEPart THREE项目项目/ /产品解读产品解读内部环境研判内部环境研判Part ONEPart ONE第10页/共116页第十一页，共116页。【思源观点【思源观点(gundin)】城市规划城市规划(chn sh u hu)的阶级性，决定了城市中心与版图中心的一体化。的阶级性，决定了城市中心与版图中心

14、的一体化。在这一点在这一点(y din)上，东大街是成都重要的金融上，东大街是成都重要的金融中心规划板块，中心规划板块，“成都的华尔街成都的华尔街”规划促成了区规划促成了区域地块商业价值的提升，并进而形成了城市整体域地块商业价值的提升，并进而形成了城市整体布局基础。布局基础。都汇华庭都汇华庭城中心区位的绝对优势突出，是毋庸置疑的城市主场。城中心区位的绝对优势突出，是毋庸置疑的城市主场。第11页/共116页第十二页，共116页。市场宏观大势及区域市场研究关键市场宏观大势及区域市场研究关键(gunjin)(gunjin)结论结论1. 1. 市场大势市场大势(dsh)(dsh)整体企稳，主要是面临不

15、预期的政策风险。整体企稳，主要是面临不预期的政策风险。城市核心区域的高端物业产品的价格受市场波动影响较小，保值增值性好，成为项城市核心区域的高端物业产品的价格受市场波动影响较小，保值增值性好，成为项目定位方向的有力支撑。目定位方向的有力支撑。2. 2. 城市中心高层住宅呈现供需比失衡，需求远远大于供给；主要以城市中心高层住宅呈现供需比失衡，需求远远大于供给；主要以9090平米以下的小户平米以下的小户型走量为主，市场表现利好。型走量为主，市场表现利好。城市中心市场供需矛盾成为项目契机城市中心市场供需矛盾成为项目契机, ,项目的主力产品面临较为宽松的市场形势。项目的主力产品面临较为宽松的市场形势。

16、3.3.作为政府首力打造的作为政府首力打造的“西部华尔街西部华尔街”, ”, 区域商业化价值凸现，但纯居住型的住宅项目区域商业化价值凸现，但纯居住型的住宅项目在区域内为数不多。在区域内为数不多。区域纯居性价值缺失区域纯居性价值缺失. .成为项目一个有利的差异化突破点。成为项目一个有利的差异化突破点。市场宏观大势市场宏观大势(dsh)及区域市场分析及区域市场分析第12页/共116页第十三页，共116页。项目项目(xingm)楼面地价极具市场竞争力，占据成本优势楼面地价极具市场竞争力，占据成本优势【竞争【竞争(jngzhng)探寻】探寻】编编号号出让时间出让时间所属板块所属板块占地面积占地面积容积

17、率容积率建筑面积建筑面积楼面地价楼面地价竞得人竞得人楼盘名称楼盘名称预计入市时间预计入市时间1 12009-7-272009-7-27东大街板块东大街板块24.7 24.7 1212197255 197255 2000 2000 成都泰信成都泰信今年年底今年年底2 22009-12-42009-12-4红星路板块红星路板块3.2 3.2 2.52.55323 5323 8700 8700 成都新合成都新合20112011年年3 32009-12-162009-12-16华西板块华西板块60.9 60.9 8 8324670 324670 2812 2812 成都汇日星河成都汇日星河201120

18、11年年4 42007-1-312007-1-31春熙板块春熙板块56.3 56.3 8 8300455 300455 3570 3570 华人置业华人置业华置广场华置广场20112011年年5 52007-4-272007-4-27北大街北大街4.2 4.2 5 514132 14132 3810 3810 成都盛帮成都盛帮6 62007-9-282007-9-28花牌坊板块花牌坊板块4.9 4.9 4 413073 13073 7950 7950 四川正黄四川正黄正黄罗格正黄罗格20102010年年6 6月月7 72007-10-262007-10-26北大街板块北大街板块9.3 9.3

19、5 531104 31104 6090 6090 飞大置业飞大置业8 82007.11.302007.11.30骡马市板块骡马市板块8.4 8.4 6 633451 33451 6000 6000 成都置信成都置信9 92007.11.302007.11.30骡马市板块骡马市板块10.0 10.0 3 320005 20005 9563 9563 交大房产交大房产10102007.12.202007.12.20北大街北大街15.1 15.1 5 550473 50473 5050 5050 中房地产中房地产11112006.12.82006.12.8东大街板块东大街板块11.3 11.3 5.

20、55.541612 41612 4200 4200 新加坡置地新加坡置地郎御郎御20102010年年4 4月月12122006.10.272006.10.27东大街板块东大街板块27.1 27.1 8.58.5190000 190000 1778 1778 华人置业华人置业都汇华庭都汇华庭20102010年年1010月月13132009-7-242009-7-24科华路板块科华路板块65.5 65.5 8 8349459 349459 3487 3487 保利地产保利地产保利中心保利中心20102010年年5 5月月14142009-11-192009-11-19东大街板块东大街板块22.3

21、22.3 4 459377 59377 6900 6900 龙茂地产龙茂地产15152009-12-42009-12-4九眼桥板块九眼桥板块15.6 15.6 4 441668 41668 7275 7275 成都朗基地产成都朗基地产20112011年年17172007-5-252007-5-2517.9 17.9 5 559830 59830 3870 3870 福建六建建设集团福建六建建设集团18182007-5-252007-5-25东大街板块东大街板块15.5 15.5 5.55.556662 56662 3986 3986 成都成房置业成都成房置业19192007.12.202007

22、.12.20人南路板块人南路板块39.6 39.6 4.44.4116155 116155 5216 5216 重庆华宇重庆华宇华宇华宇蓉国府蓉国府20102010年年6 6月月第13页/共116页第十四页，共116页。区域市场在售楼盘大部分都属于尾盘销售，中心区域的库存区域市场在售楼盘大部分都属于尾盘销售，中心区域的库存(kcn)(kcn)总量总量19.819.8万平米万平米项目名称项目名称占地占地面积面积（亩）（亩）建筑建筑面积面积（万（万）容积率容积率总户数总户数户型区间（）户型区间（）首次开盘时间首次开盘时间交房标准交房标准剩余未推量（万）剩余未推量（万）时代豪庭时代豪庭3 3期期10

23、610624.924.94 4396396110-180110-1802009-8-152009-8-15清水清水5.955.95萧邦萧邦4.54.52.352.357 732232240-9040-902008-1-62008-1-6 精装修精装修(2000(2000元元/ /）/ /弘邦弘邦领邸领邸4.64.62.92.98 8376376404080802007-12-12007-12-1清水清水0.40.4都会风尚都会风尚10107 75.085.08360360100-140100-1402007-12-282007-12-28清水清水2 2上锦美地上锦美地9.39.35.65.67

24、.67.653953980-12580-1252008-4-122008-4-12清水清水1.61.6锦江明珠锦江明珠5.85.84.334.3310.810.851051055-10955-1092008-6-212008-6-21清水清水/ /锦都公寓锦都公寓3.13.12.32.39.289.2822822850-13050-1302009-8-152009-8-15 精装修精装修(2500(2500元元/ /）0.30.3城市博客城市博客C C城城10103.53.55 528828850-10050-1002009-5-12009-5-1清水清水/ /傲仕门傲仕门4.44.41.61

25、.64.24.2152152575792922008-9-202008-9-20精装（精装（25002500元元/ /豪装）豪装）0.180.18曦城曦城303013.213.26.756.751308130840-13040-1302007-12-222007-12-22清水清水/ /7878号观邸号观邸454518186.666.6657757768-14068-1402007-7-202007-7-20清水清水/ /凤栖桐凤栖桐6.26.22.32.35.595.5924424454-8954-892009-9-122009-9-12清水清水0.170.17西府少城西府少城23.823.

26、811.311.34.74.790390350-16050-1602009-6-202009-6-20清水清水5.35.3泰丰御园泰丰御园16.516.56.46.45 554654688-14088-1402008-9-12008-9-1清水清水1.51.5山水山水琨玉琨玉3.83.84.54.5202038938945-9045-902008-11-82008-11-8清水清水2.72.7富力史丹尼国际公寓富力史丹尼国际公寓1 1期期44.244.26.76.77.987.98200200余套余套40-7040-702008-8-302008-8-30 精装修精装修(2500(2500元元

27、/ /）0.280.28天合天合凯旋港凯旋港6.46.45.45.411.111.174374340-7040-702008-9-12008-9-1精装修（精装修（800800元元/ /）1.051.05花样年花样年喜年广场喜年广场13.613.613.213.212.312.34684682009-4-122009-4-12 精装修精装修(2500(2500元元/ /）/ /城市理想城市理想9.79.78.68.610101178117834-7034-702008-4-122008-4-12精装修（精装修（15001500元元/ /）/ /力迅领筑力迅领筑7.47.43.53.55.35.

28、348448443.91-47.5043.91-47.502009-12-122009-12-12精装修（精装修（20002000元元/ /）1.8(1.8(剩余剩余264264套套) )合计存量合计存量2525万平米（数据截至万平米（数据截至20102010年年2 2月底）月底）第14页/共116页第十五页，共116页。编号编号出让时间出让时间所属板块所属板块占地面积占地面积容积率容积率建筑面积建筑面积楼面地价楼面地价竞得人竞得人楼盘名称楼盘名称预计入市时间预计入市时间1 12009-7-272009-7-27东大街板块东大街板块24.7 24.7 1212197255 197255 200

29、0 2000 成都泰信成都泰信今年年底今年年底2 22009-12-42009-12-4红星路板块红星路板块3.2 3.2 2.52.55323 5323 8700 8700 成都新合成都新合20112011年年3 32009-12-162009-12-16华西板块华西板块60.9 60.9 8 8324670 324670 2812 2812 成都汇日星河成都汇日星河20112011年年4 42007-1-312007-1-31春熙板块春熙板块56.3 56.3 8 8300455 300455 3570 3570 华人置业华人置业华置广场华置广场20112011年年5 52007-4-27

30、2007-4-27北大街北大街4.2 4.2 5 514132 14132 3810 3810 成都盛帮成都盛帮6 62007-9-282007-9-28花牌坊板块花牌坊板块4.9 4.9 4 413073 13073 7950 7950 四川正黄四川正黄正黄罗格正黄罗格20102010年年6 6月月7 72007-10-262007-10-26北大街板块北大街板块9.3 9.3 5 531104 31104 6090 6090 飞大置业飞大置业8 82007.11.302007.11.30骡马市板块骡马市板块8.4 8.4 6 633451 33451 6000 6000 成都置信成都置信9

31、 92007.11.302007.11.30骡马市板块骡马市板块10.0 10.0 3 320005 20005 9563 9563 交大房产交大房产10102007.12.202007.12.20北大街北大街15.1 15.1 5 550473 50473 5050 5050 中房地产中房地产11112006.12.82006.12.8东大街板块东大街板块11.3 11.3 5.55.541612 41612 4200 4200 新加坡置地新加坡置地郎御郎御20102010年年4 4月月12122006.10.272006.10.2727.1 27.1 8.58.5190000 190000

32、 1778 1778 华人置业华人置业都汇华庭都汇华庭20102010年年1010月月13132009-7-242009-7-24科华路板块科华路板块65.5 65.5 8 8349459 349459 3487 3487 保利地产保利地产保利中心保利中心20102010年年5 5月月14142009-11-192009-11-19东大街板块东大街板块22.3 22.3 4 459377 59377 6900 6900 龙茂地产龙茂地产15152009-12-42009-12-4九眼桥板块九眼桥板块15.6 15.6 4 441668 41668 7275 7275 成都朗基地产成都朗基地产2

33、0112011年年17172007-5-252007-5-2517.9 17.9 5 559830 59830 3870 3870 福建六建建设集团福建六建建设集团18182007-5-252007-5-25东大街板块东大街板块15.5 15.5 5.55.556662 56662 3986 3986 成都成房置业成都成房置业19192007.12.202007.12.20人南路板块人南路板块39.6 39.6 4.44.4116155 116155 5216 5216 重庆华宇重庆华宇华宇华宇蓉国府蓉国府20102010年年6 6月月根据目前中心区域土地存量和预计的入市根据目前中心区域土地存

34、量和预计的入市(r sh)(r sh)时间判断，预计时间判断，预计20102010年新增入市年新增入市(r (r sh)sh)项目的供应量约在项目的供应量约在2020万平米，加之目前万平米，加之目前19.819.8万平米的库存量，预计万平米的库存量，预计20102010年整体供年整体供应量应在应量应在4040万方左右，总体供应水平预计和万方左右，总体供应水平预计和20092009年持平。年持平。【竞争【竞争(jngzhng)探寻】探寻】第15页/共116页第十六页，共116页。楼盘名称楼盘名称剩余套数剩余套数剩余面积剩余面积7878号观邸号观邸13131734 1734 傲仕门傲仕门21211

35、847 1847 缤舍缤舍2 2157 157 城市理想城市理想49492198 2198 单飞鑫雅苑单飞鑫雅苑1 151 51 都会风尚都会风尚24243308 3308 锦江明珠锦江明珠92926846 6846 锦天国际锦天国际1010882 882 昆仑华庭昆仑华庭27271771 1771 廊桥乐章廊桥乐章5 5380 380 朗御朗御 39839843821 43821 山水琨玉山水琨玉36236225096 25096 上锦美地上锦美地6 6468 468 时代豪庭时代豪庭10101422 1422 双城双城26226219273 19273 泰丰御园泰丰御园2102101980

36、6 19806 天合凯旋港天合凯旋港1081086734 6734 西府少城西府少城 70706979 6979 曦城曦城1010848 848 一鑫居一鑫居16161025 1025 正黄上岭正黄上岭2 2112 112 和信派都和信派都3 3197 197 摩根中心摩根中心19419414862 14862 天紫界天紫界 56656638217 38217 合计合计24612461198034 198034 截止截止20102010年年2 2月月2525日的库存情况分析日的库存情况分析库存套数合计约库存套数合计约24612461套，库存面积约套，库存面积约19.819.8万平米万平米库存主

37、要集中在库存主要集中在60-9060-90平米的套平米的套1 1和套和套2 2户型户型按照按照0909年成都中心区域市场的去化速度，预计年成都中心区域市场的去化速度，预计剩余库存预计将在剩余库存预计将在3 3个月左右将会全部个月左右将会全部(qunb)(qunb)清盘，即清盘，即20102010年年5 5月底前。月底前。第16页/共116页第十七页，共116页。市场竞争格局市场竞争格局(gj) 本项目的竞争参照体，参照以下标准：本项目的竞争参照体，参照以下标准：享有相似优势地段享有相似优势地段相近相近(xin jn)产品形态产品形态入市时间入市时间楼盘名称楼盘名称占地占地（亩）（亩）建筑面积建

38、筑面积（平米）（平米）区域区域价格价格（元（元/ /平米）平米）产品类型产品类型容积率容积率入市时间入市时间华宇蓉国府华宇蓉国府约约4040亩亩约约1717万平米万平米 人民南路人民南路预计预计1200012000左右左右由由6 6栋高层建筑组成。功能栋高层建筑组成。功能分别为甲级写字楼、综合商分别为甲级写字楼、综合商业、五星酒店、国际公寓四业、五星酒店、国际公寓四个部分。个部分。 一期住宅面积一期住宅面积80-12080-120平米平米2.792.7920102010年年4 4月月朗御朗御约约11.311.3亩亩7712477124平米平米 锦江区大慈寺锦江区大慈寺预计预计140001400

39、0左右左右40004000元装修标元装修标准准超高层住宅超高层住宅户型面积户型面积77-50077-500平米平米 7.357.3520102010年年3 3月月保利中心保利中心约约6565亩亩3939万平米万平米城南美领馆城南美领馆预计预计1800018000甲级写字楼、时尚精品商业甲级写字楼、时尚精品商业廊、廊、LOFTLOFT精装公寓精装公寓6.876.87未定未定时代豪庭时代豪庭3 3期期106.12106.12亩亩约约5656万平米万平米东大街东大街均均15000150001212幢电梯高层幢电梯高层+2+2幢甲级写字幢甲级写字楼楼4 40909年年8 8月月第17页/共116页第十

40、八页，共116页。保利中心基本信息保利中心基本信息东区东区总建面（平米）总建面（平米）109771地上建面：地上建面：82548LOFTLOFT公寓建面（平米）（地上）公寓建面（平米）（地上）77311商业街建面（平米）商业街建面（平米） （地上）（地上）4777配套设施（平米）配套设施（平米） （地上）（地上）460容积率容积率5.0停车位停车位413西区西区总建面（平米）总建面（平米）286255地上建面：地上建面：217384住宅（平米）住宅（平米） （地上）（地上）100676办公用房（平米）办公用房（平米） （地上）（地上）110627商业用房（平米）商业用房（平米） （地上）（地上

41、）4998配套设施（平米）配套设施（平米） （地上）（地上）1080总容积率总容积率8.0机动车停车位机动车停车位1291总建面（平米）总建面（平米）约约3939万平米万平米竞品扫描竞品扫描(somio)之保利中心之保利中心第18页/共116页第十九页，共116页。n打造打造(dzo)(dzo)方向：高端城市综合体方向：高端城市综合体n地址：成都领事馆路地址：成都领事馆路7 7号号n总占地：总占地：6565亩亩n总建筑面积：总建筑面积：3939万平米万平米n物业形态：高层电梯华宅、物业形态：高层电梯华宅、LOFTLOFT商务公寓、两栋商务公寓、两栋纯甲级写字楼。纯甲级写字楼。n 建筑风格：新古

42、典主义风格建筑风格：新古典主义风格n预计入市价格：预计入市价格：nLOFTLOFT精装商务公寓精装商务公寓1500015000元元/ /平米平米竞品扫描竞品扫描(somio)之保利中心之保利中心第19页/共116页第二十页，共116页。竞品扫描竞品扫描(somio)之朗御之朗御项目名称项目名称朗御朗御开发商开发商新嘉置地（成都）发展有限新嘉置地（成都）发展有限公司公司 地理位置地理位置锦江区大慈寺锦江区大慈寺1 1号号占地面积占地面积11.311.3亩亩总建筑面积总建筑面积7712477124平米平米产品形态产品形态高层高层容积率容积率7.357.35绿化率绿化率28.6%28.6%总户数总户

43、数468468户户户型面积户型面积77-50077-500平米平米开盘时间开盘时间3 3月底开盘月底开盘车位比车位比1 1：0.80.8销售价格销售价格预计预计1400014000元元/ /平米平米装修标准装修标准38003800元元/ /平米左右平米左右项目介绍项目介绍项目坐落于城市核心地段大慈寺片区。随着城市中心片区旧项目坐落于城市核心地段大慈寺片区。随着城市中心片区旧城改造的结束，地段的不可复制性弥足珍贵。建筑与地块呈城改造的结束，地段的不可复制性弥足珍贵。建筑与地块呈3636度角布置，建筑正面朝向东风路与天仙桥东北面，近观锦度角布置，建筑正面朝向东风路与天仙桥东北面，近观锦江河景，另一

44、面朝向大慈寺与春熙路片区，远望文化积淀丰江河景，另一面朝向大慈寺与春熙路片区，远望文化积淀丰厚的千年名刹大慈寺及春熙路繁华商业街景。为打造高端人厚的千年名刹大慈寺及春熙路繁华商业街景。为打造高端人文社区提供成熟便利的交通环境、城市景观环境、生活配套文社区提供成熟便利的交通环境、城市景观环境、生活配套设施。设施。 项目拟打造项目拟打造“6 6星级服务住宅星级服务住宅”，建筑主体采用双塔结构，保，建筑主体采用双塔结构，保证每个户型开阔的景观视线；证每个户型开阔的景观视线；173173米超高层纯住宅建筑引领成米超高层纯住宅建筑引领成都超高层建筑新起点，重塑区域地标；都超高层建筑新起点，重塑区域地标；

45、9090500500平方米享受型、平方米享受型、奢侈型城市豪宅，身份的象征；奢侈型城市豪宅，身份的象征；270270度观景客厅、度观景客厅、6.36.3米层高米层高的高空客厅设计视野广阔，更显超高视觉冲击力；引入新加的高空客厅设计视野广阔，更显超高视觉冲击力；引入新加坡精装修生活理念，；科技智能配套倡导科技、生态、时尚坡精装修生活理念，；科技智能配套倡导科技、生态、时尚居家的生活方式；专属居家的生活方式；专属6 6星级会所服务、私享恒温泳池彰显业星级会所服务、私享恒温泳池彰显业主生活品味。主生活品味。5151层城市层城市(chngsh)(chngsh)超高层超高层第20页/共116页第二十一页

46、，共116页。竞品扫描竞品扫描(somio)之朗御之朗御户型户型建筑面积建筑面积( (平米平米) )套内面积套内面积( (平米平米) )套数套数占比占比A1A1一室二厅一一室二厅一卫卫89.2589.2562.1662.1616016089%89%A2A2一室二厅一一室二厅一卫卫89.8989.8962.6162.61160160A3-1A3-1一室二厅一一室二厅一卫卫83.7583.7561.1361.136060A3A3一室二厅一一室二厅一卫卫87.9187.9161.2361.234040B1B1三室二厅四三室二厅四卫卫223.7223.7162.5162.540408%8%C C跃层跃

47、层二室二厅二二室二厅二卫卫187.83187.83136.46136.468 83%3%该项目前期进行了内部认购该项目前期进行了内部认购, ,内部认购价格在内部认购价格在1300013000元元/ /平米平米, ,现在现在(xinzi)(xinzi)接受诚意金排号接受诚意金排号. . 对外报价是对外报价是15000-1700015000-17000元元/ /平米平米带带38003800元元/ /平米的精装修平米的精装修第21页/共116页第二十二页，共116页。竞品扫描竞品扫描(somio)之华宇蓉国府之华宇蓉国府项目名称项目名称华宇蓉国府华宇蓉国府开发商开发商成都华宇业瑞地产开发有限公司成都

48、华宇业瑞地产开发有限公司 地理位置地理位置武侯人民南路武侯人民南路占地面积占地面积4040亩亩总建筑面积总建筑面积1717万平米万平米产品形态产品形态由由6 6栋高层建筑组成。功能分别为甲级写字楼、综合商业、五栋高层建筑组成。功能分别为甲级写字楼、综合商业、五星酒店、国际公寓四个部分。星酒店、国际公寓四个部分。容积率容积率2.792.79绿化率绿化率20%20%总户数总户数906906户户户型面积户型面积目前推售面积在目前推售面积在80-16080-160平米左右平米左右开盘时间开盘时间预计预计4 4月初月初车位车位791791销售价格销售价格预计预计1200012000元元/ /平米平米项目

49、介绍项目介绍华宇华宇蓉国府位于成都中心区第一大道蓉国府位于成都中心区第一大道“人民南路人民南路”三段。辐三段。辐射棕南、玉林、桐梓林三大华丽场域构架之黄金三角区，汇射棕南、玉林、桐梓林三大华丽场域构架之黄金三角区，汇聚成都生活精粹；华宇聚成都生活精粹；华宇蓉国府定位为复合型国际商业建筑集蓉国府定位为复合型国际商业建筑集群，总建面约群，总建面约1616万平米，由万平米，由6 6栋高层建筑组成。功能分别为甲栋高层建筑组成。功能分别为甲级写字楼、综合商业、五星酒店、国际公寓四个部分。级写字楼、综合商业、五星酒店、国际公寓四个部分。目前目前(mqin)(mqin)对外报价是对外报价是120001200

50、0元元/ /平米平米第22页/共116页第二十三页，共116页。竞品扫描竞品扫描(somio)之时代豪庭之时代豪庭住宅指标住宅指标宗地规模宗地规模106.12106.12亩亩总建筑面积总建筑面积约约5656万平米万平米物业类型物业类型1212幢电梯高层幢电梯高层+2+2幢甲幢甲级写字楼级写字楼容积率容积率4 4绿化率绿化率33%33%产品形态（楼王标杆）产品形态（楼王标杆）户户 型型 建筑面积建筑面积套数套数套数比套数比大平面大平面3 3房房180180平米平米23723750%50%大平面大平面4 4房房240240平米平米23723750%50%合合 计计474474100%100%时代豪

51、庭目前时代豪庭目前(mqin)只有三栋未售，皆为大只有三栋未售，皆为大户型产品。前期实现户型产品。前期实现均价为均价为15000元元/平米平米5 5栋栋6 6栋栋7 7栋栋第23页/共116页第二十四页，共116页。产品产品(chnpn)竞争力分析竞争力分析配套(pi to)产品(chnpn)地段形象景观发展商品牌华宇蓉国府朗御保利中心时代豪庭本案产品属于城市超高层物业，优势较为不明显项目处于城市中心区域，传统高端居住区域，且有政府规划利好，地铁物业自身除会所外无任何配套，多依托周边成熟配套华人置业成都项目品质形象已初步建立,因此项目有望传承延续高端形象.华人置业在成都品牌号召力尚不够,但作为

52、港资上市背景公司拥有资本实力和超高层打造经验城市景观优势突出，无自然资源景观本案地段、配套、产品条件，享天生丽质；品牌、形象，具提升空间；地段、配套、产品条件，享天生丽质；品牌、形象，具提升空间；第24页/共116页第二十五页，共116页。p项目领导者定位描述：产品创新，进入门槛较高；价格成为市场同类产品领先者；性价比最高；成为市场明星项目；项目领导者定位描述：产品创新，进入门槛较高；价格成为市场同类产品领先者；性价比最高；成为市场明星项目；知名度、美誉度与忠诚度居名列前茅。知名度、美誉度与忠诚度居名列前茅。p发展发展(fzhn)(fzhn)轨迹：区域内领导者轨迹：区域内领导者 区域外挑战者区

53、域外挑战者 明日的超级巨星明日的超级巨星项目竞争项目竞争(jngzhng)定位定位区内区内(q ni)领导者领导者区外区外挑战者挑战者竞争策略竞争策略第25页/共116页第二十六页，共116页。【本次方案【本次方案(fng n)提纲】提纲】附件附件(fji(fjin)n)Part SIXPart SIX营销营销(yn(yn xio) xio)难点及关难点及关键点键点Part FouPart Four r营销战略营销战略及执行及执行Part Part FiveFive营销环境研判营销环境研判外部环境研判外部环境研判Part TWOPart TWO目标、任务目标、任务与问题与问题Part THRE

54、EPart THREE项目项目/ /产品解读产品解读内部环境研判内部环境研判Part ONEPart ONE第26页/共116页第二十七页，共116页。都汇华庭项目营销目标都汇华庭项目营销目标(mbio)、任务及问、任务及问题初判题初判销售绝对成功，以较高去化速度销售绝对成功，以较高去化速度(sd)(sd)实现对华置实现对华置广场的现金流支撑：广场的现金流支撑：1515个月完成个月完成1919万方住宅去化万方住宅去化支持华人支持华人(hu rn)(hu rn)置业品牌落地，促进在成都片区的置业品牌落地，促进在成都片区的品牌识别，并在项目上实现品牌溢价。品牌识别，并在项目上实现品牌溢价。实现华人

55、实现华人(hu rn)(hu rn)置业高端品牌影响置业高端品牌影响目标目标问题研判问题研判速度：速度：项目要实现约项目要实现约114114套套/ /月的销售任务，月的销售任务，属于区域属于区域楼盘销售速度高值楼盘销售速度高值品牌：品牌：华人置业品牌在成都高端开发领域的领导者形象建立。华人置业品牌在成都高端开发领域的领导者形象建立。目前的品牌识别仍需加强目前的品牌识别仍需加强价格：价格：区域内整体产品销售均价在区域内整体产品销售均价在8000-90008000-9000元元/ /平米意味着平米意味着本案需要超越区域现状，实现更高的价格本案需要超越区域现状，实现更高的价格开盘价达到开盘价达到13

56、00013000元元/ /平米，均价目标平米，均价目标1500015000元元/ /平米，套平米，套1 1套套2 2产品单套总价在产品单套总价在97-13597-135万；套万；套3 3和复式产品总价在和复式产品总价在194-390194-390万。万。第27页/共116页第二十八页，共116页。【本次方案【本次方案(fng n)提纲】提纲】附件附件(fjin)(fjin)Part SIXPart SIX营销营销(yn(yn xio) xio)难点及关难点及关键点键点Part FouPart Four r营销战略营销战略及执行及执行Part Part FiveFive营销环境研判营销环境研判外

57、部环境研判外部环境研判Part TWOPart TWO目标、任务目标、任务与问题与问题Part THREEPart THREE项目项目/ /产品解读产品解读内部环境研判内部环境研判Part ONEPart ONE第28页/共116页第二十九页，共116页。项目资源项目资源(zyun)综合评价综合评价n占地规模中等，项目建筑体量较大占地规模中等，项目建筑体量较大(jio d)(jio d)，达到，达到1919万平米；万平米；n5050层的超高层纯住宅项目，在区域市场中相对稀缺；层的超高层纯住宅项目，在区域市场中相对稀缺；规模规模(gum)(gum)n项目位于城市核心商务金融中心的东大街，与春熙路

58、及王府井商圈近邻。随着未项目位于城市核心商务金融中心的东大街，与春熙路及王府井商圈近邻。随着未来大体量的写字楼项目进驻东大街，来大体量的写字楼项目进驻东大街，CBDCBD从业人员的住房需求将最先显现，也最具发展从业人员的住房需求将最先显现，也最具发展潜力，潜在金融白领、金领引领的高端购买力区域；潜力，潜在金融白领、金领引领的高端购买力区域；n项目不直接临东大街主干道，噪音相对较小；项目不直接临东大街主干道，噪音相对较小；区位区位交通交通n项目周边主干道为东大街，其为宽约项目周边主干道为东大街，其为宽约4040米、双向米、双向8 8车道的都市主动脉，西起盐市口、春熙路，车道的都市主动脉，西起盐市

59、口、春熙路，连接二环路、抵达沙河，全长近连接二环路、抵达沙河，全长近5.25.2公里。未来规划中的地铁二号线将穿越城市核心商业区和东大街，公里。未来规划中的地铁二号线将穿越城市核心商业区和东大街，沿途拥有沿途拥有5 5个站点，其中红星路站距离本项目仅需步行个站点，其中红星路站距离本项目仅需步行5 5分钟，出行便捷。分钟，出行便捷。n由由3 3栋塔楼组成，以栋塔楼组成，以176176米的高度及富有现代感的简约风格屹立于东大街米的高度及富有现代感的简约风格屹立于东大街CBDCBD金融商金融商务圈，为金融街上难得静谧之地务圈，为金融街上难得静谧之地n项目产品主要由舒适性套项目产品主要由舒适性套1 1

60、和套和套2 2组成，产品定位和区域潜在组成，产品定位和区域潜在CBDCBD商务金融类客群的购买需求相商务金融类客群的购买需求相对匹配对匹配产品产品第29页/共116页第三十页，共116页。项目项目(xingm)SWOT分析分析优势优势(yush)(S)(yush)(S)：劣势劣势(lish)(W)(lish)(W)：1 1、作为住宅来看，容积率较高；作为住宅来看，容积率较高；2 2、超高层规划，在产品设计上受到一定局限；、超高层规划，在产品设计上受到一定局限；3 3、地块本身无景观资源。、地块本身无景观资源。1 1、绝版中心地段，具有极强的地块价值和保值增值性；、绝版中心地段，具有极强的地块价