第房地产评估PPT学习教案

1、会计学1第房地产评估第房地产评估第1页/共72页第二节 房地产价格第三节 房地产评估的成本法第四节 房地产评估的收益法第五节 房地产评估的市场法第六节 房地产评估的剩余法第2页/共72页土地的特性房地产的特性房地产市场的特性供给缺乏弹性第3页/共72页第4页/共72页第5页/共72页第6页/共72页第7页/共72页第8页/共72页第9页/共72页农民集体所有农村和市效土地国家所有城镇土地土地所有权出让土地使用权划拨土地使用权土地使用权第10页/共72页第11页/共72页第12页/共72页第13页/共72页人口、家庭土地制度、城市规划第14页/共72页面积、构造、设计、质量、楼层、朝向排序 朝向

2、 优缺点 分值1 南朝向带阳台要风得风,要雨得雨。房间中的极品 1 0 02 南朝向 冷热适度,众望所归 9 03 东朝向带阳台温暖而惬意,容易让人接受 7 04 西朝向带阳台 同上 6 55 北朝向带阳台凉爽有余,热量不足 4 56 东朝向 阳光充足,仅此而已 3 07 北朝向凉爽的夏日与阴冷的冬季 1 08 西朝向夏日午后的暴晒成为人们的噩梦如果总楼层为N，那么最佳置业楼层为（N2+1）层，大约相当于11层小高层住宅中的6楼，18层高层住宅中的10楼，以及6层多层住宅中的4楼 第15页/共72页第16页/共72页七通一平第17页/共72页第18页/共72页第19页/共72页第20页/共72

3、页练习1我国的城市地产市场分为一级市场和二级市场，与一级市场相对应的价格包括（ ）。A基准地价B标定地价C土地使用权出让底价D土地使用权的转让价格E抵押价格第21页/共72页2对于楼面地价与土地单价之间的关系，下列说法中正确的是（ ）。A楼面地价一定大于土地单价B楼面地价一定小于土地单价C楼面地价可以等于土地单价D楼面地价可以小于土地单价E楼面地价可以大于土地单价容积率第22页/共72页3土地的价格（ ）。A是地租的资本化B是由土地的生产成本决定的C具有个别性D是土地权益价格E是由土地的效用决定的4.有一宗地面积为500平方米，地上建有一幢3层的楼房，建筑密度为，容积率为，土地单价为3000元

4、平方米，则楼面地价为( )元平方米。A. 1000 B. 1500 C. 2100 D. 2800）（元）（总建筑面积土地总价楼面地价2m/15000 . 2500/5003000/第23页/共72页第24页/共72页第25页/共72页的损耗）括土地的损耗和建筑物旧有房地产的贬值（包购建价建筑物重新或重新开发价土地重新取得价旧有房地产价格第26页/共72页第27页/共72页第28页/共72页NRCNSCD1第29页/共72页非生产用房的耐用年限和残值率钢筋混凝土结构：60年，0砖混结构一等：50年，2砖混结构二等：50年，2砖木结构一等：40年，6砖木结构二等：40年，4砖木结构三等：40年，

5、3简易结构：10年，0耐用年限建筑物已使用年限+尚可使用年限第30页/共72页 钢筋混凝土结构混合结构砖木结构其他结构结构部分G装修部分S设备部分B结构部分G装修部分S设备部分B结构部分G装修部分S设备部分B结构部分G装修部分S设备部分B单层0.850.050.10.70.20.10.80.150.050.870.10.03二至三层0.80.10.10.60.20.20.70.20.1 四至五层0.750.120.130.550.150.3 六层七层以上0.80.10.1 第31页/共72页第32页/共72页nrraP)1 (11第33页/共72页净收益潜在收入空置等造成的收入损失营运费用有效

6、毛收入营运费用最佳使用的净收益第34页/共72页资本化率无风险报酬率风险调整值第35页/共72页一：可采用以下两种方法之土地使用权年限，建筑物经济寿命收益期。据土地使用权年限确定土地使用权年限，建筑物经济寿命房地合一. 2. 1第36页/共72页房地产价格房地产纯收益/综合资本化率房地纯收益房地产总收益房地产总费用房地产总费用管理费+维修费+保险费+税金+空房损失费第37页/共72页第38页/共72页第39页/共72页第40页/共72页第41页/共72页（元）使用年限建筑物重置价年折旧费46875489002500第42页/共72页)(15.3358836%)71 (11%724774044元

7、V第43页/共72页LBrdrBaL)(第44页/共72页)()(drrLaBBLBLrrLaB)(第45页/共72页第46页/共72页第47页/共72页第48页/共72页第49页/共72页 100交易情况修正系数 100系数100 100系数nmrr)1 (11)1 (11年限修正系数估价对象估价对象交易案例第50页/共72页第51页/共72页 交易实例交易实例比较交易比较交易ABCD坐落坐落 略略略略略略略略所处地区所处地区 繁华区繁华区 繁华区繁华区 繁华区繁华区 繁华区繁华区 用途用途 商业商业 商业商业 商业商业 商业商业 土地类型土地类型 熟地熟地 熟地熟地 熟地熟地 熟地熟地 价

8、格（元价格（元/ M/ M2 2 ） 1,5501,550 1,2001,200 1,4001,400 交易时间交易时间 20022002年年1010月月 20022002年年1212月月 20022002年年1212月月 20032003年年1212月月 面积（面积（ M M2 2 ） 1,8001,800 2,0002,000 2,2002,200 3,0003,000 形状形状 规则规则 规则规则 规则规则 规则规则 地势地势 平坦平坦 平坦平坦 平坦平坦 平坦平坦 地质地质 普通普通 普通普通 普通普通 普通普通 基础设施基础设施 完备完备 完备完备 完备完备 完备完备 交通状况交通状

9、况 很好很好 较好较好 较好较好 很好很好 剩余使用年限剩余使用年限35303530容积率容积率 54.54.55第52页/共72页第53页/共72页9659. 0%)81/(11%)81/(113530的使用年限修正系数及交易实例CA第54页/共72页第55页/共72页假设开发法拟建建筑物待开发土地地价卖楼价建筑费专业费用销售费利息税费利润第56页/共72页地价卖楼价建筑费专业费用销售费利息税费利润第57页/共72页第58页/共72页第59页/共72页第60页/共72页第61页/共72页【一】待估宗地为待开发建设的七通一平空地，面积2000平方米，允许用途为住宅建设，允许容积率为6，覆盖率为

10、50，土地使用权年限为70年，要求按假设开发法估测该宗地公平市场价值。有关数据如下：预计建设期为2年，第一年投人60的总建设费，第二年投入40的总建设费，总建设费预计为1000万元。专业费用为总建设费用的6，利息率为10，利润率为20，售楼费用及税金等综合费率为售楼价的5，假设住宅楼建成后即可全部售出，楼价预计为3000元平方米,折现率10。评估土地的价格。 当堂练习第62页/共72页【解】：解题思路，剩余法（假设开发法）求地价方法一：不考虑利息，所有费用均考虑时间价值，采用现值。1.建筑面积=20006=12000m22.建设费 第一年 100060%=600万元 专业费 6006%=36万

11、元 第二年 100040%=400万元 4006%=24万元建设费和转业费现值万元）（9187.9735 . 15 . 0)101(06. 1400%1011.066003.楼价 120003000=3600万元，现值为3600/（1+10%）2 售楼费及税费综合费 36005%=180万元，现值为4.利润=（地价+建设费+专业费）20% =地价第63页/共72页5.地价+建设费+专业费+售楼费及税费综合费 +利润=楼价%2017603.1487837.1949187.973207.2975地价=1356.4540万元单位地价元/m2第64页/共72页方法二：不考虑利息，所有费用均不考虑时间价

12、值，采用原值。1.建筑面积=20006=12000m22.建设费 第一年 100060%=600万元 专业费 6006%=36万元 第二年 100040%=400万元 4006%=24万元3.楼价 120003000=3600万元， 售楼费及税费综合费 36005%=180万元4.利润=（地价+建设费+专业费）20% =地价20%+2125.利息（地价+建设费+专业费）为计息基数为地价（1+10%）2 -1+636 （1+10%）-1+424 （1+10%） -1=地价第65页/共72页6.地价+建设费+专业费+售楼费及税费综合费 +利润+利息=楼价21. 0%2012124416.11860

13、10001803600地价=万元单位地价元/m2第66页/共72页宗地宗地成交价格成交价格（元平方（元平方米）米）交易时间交易时间交易情况交易情况容积容积率率剩余使剩余使用年限用年限区域因素区域因素个别因素个别因素待估地待估地2000/012000/010 01.21.245450 00 01011998/012%2%1.31.350501%1%0 02 28508501999/011999/011%1%1.41.450500 01%1%3 37607601998/011998/010 01.11.140400 0-2%-2%4 47807801998/011998/

14、010 01.01.04545-1%-1%1%1%【二】有一待估宗地，现收集到4个可比较参照交易案例，具体情况如下表。 表中的交易情况、区域因素及个别因素值，都是参照物宗地与待估宗地比较，负号表示参照物宗地条件比待估宗地条件差，正号表示参照物宗地条件比待估宗地条件优，数值大小代表对宗地地价的修正幅度。容积率与地价的关系为：容积率在之间时，容积率每增加，宗地单位地价比容积率为1时增加3。土地的资本化率为10%，该城市地价指数见下表：年份年份199519951996199619971997199819981999199920002000指数指数100100105105108108110110111

15、111115115试根据以上条件评估待估宗地2000年1月20日的价格。 第67页/共72页宗地宗地成交价格成交价格（元平方（元平方米）米）交易时间交易时间交易情况交易情况容积容积率率剩余使剩余使用年限用年限区域因素区域因素个别因素个别因素待估地待估地2000/012000/010 01.21.245450 00 01011998/012%2%1.31.350501%1%0 02 28508501999/011999/011%1%1.41.450500 01%1%3 37607601998/011998/010 01.11.140400 0-2%-2%4 478078

16、01998/011998/010 01.01.04545-1%-1%1%1%宗地宗地成交价格成交价格（元平方（元平方米）米）交易时交易时间间交易情况交易情况容积率容积率剩余使剩余使用年限用年限区域因素区域因素个别因素个别因素待估地待估地1 11 11 11 11 11 11 1800800115/110115/110100/98100/98106/109106/109A A100/99100/991 12 2850850115/111115/111100/99100/99106/112106/112A A1 1100/101100/1013 3760760115/110115/1101 1106/103106/103B B1 1100/98100/984 4780780115/110115/1101 1106/100106/1001 1100/101100/101100/101100/1010086. 1,9948. 040%)101(145%)1