工程项目策划及评价

1、尚城国际项目前期策划报告祁雨笛|武汉市明达房地产投资有限公司1 项目概况1.1项目地块分析1.2地块开发条件分析1.3项目SWOT分析1.4项目周边楼盘状况1.5项目分析总结2 市场调查报告2.1 武汉市房地产市场宏观分析2.2 武汉市房地产市场片区分析3 项目定位3.1项目目标市场分析3.2产品定位3.3价格预估3.4项目定位总结4 项目规划设计4.1初步物业形态设计4.2户型设计5 项目经济评价5.1投资的经济测算假设5.2项目开发成本分析5.3项目收益分析5.4项目资金筹集方案5.5经济效益的评价6 风险分析6.1主要存在的风险6.2盈亏平衡分析6.3敏感度分析7 总结及建议8 附表1

2、项目概况 1.1项目地块分析 1.2地块开发条件分析 1.3项目SWOT分析 1.4项目周边楼盘状况 1.5项目分析总结1.1项目地块分析1.1.1地块简介 项目用地位于洪山区虎泉街238号，其四至关系为：东临尚文创业城小区，南临55米宽雄楚大道，西临待开发用地，北临30米宽虎泉街。项目用地位置如图所示。 地块形状规整，现状用地内除东侧局部存在约5米高差外，其余地势较平坦，具备较好的开发建设条件。1.1项目地块分析1.1.2地块优势 用地所在区域临近光谷地区，交通便利，周边光谷商圈发展迅猛，中商平价、大洋百货等众多商家陆续入驻，光谷步行街人气旺盛，加上地铁站点的开工建设，区域配套服务设施日臻完

3、善。区域内还拥有丰富的教育资源，有华中科技大学、中南民族大学、关山中学、光谷小学等。1.1项目地块分析1.1.3规划要求 项目规划用地性质为居住用地、商业金融业用地，规划总用地面积为19662平方米（以实测为准），其中轨道控制用地面积为1079平方米（以实测为准），规划净用地面积为18583平方米（以实测为准）；容积率控制在4.5以内；可建总建筑面积按净用地面积与容积率乘积计算；建筑密度控制在30%以内；建筑高度结合具体方案审定；绿地率按照武汉市城市绿化条例执行；建筑设计应遵照武汉市城市建筑规划管理技术规定和湖北省无障碍设施建设和管理规定。1.1项目地块分析1.1.4特殊要求 该项目涉及的轨道

4、交通用地应严格按我市有关规定要求执行。该用地位于三级控制区，其中套型建筑面积90平方米以下商品房建筑规模不少于住宅总建筑规模的66%。用地范围内临雄楚大道控制24米宽绿化带。 该项目用地范围内需控制约100平方米的公共通道用地，并在项目实施过程中妥善解决地块南侧居民交通出行问题。1.1项目地块分析1.1.5项目用地现状 该项目目前尚未开工，东临尚文创业城小区，南临55米宽雄楚大道，西临待开发用地，北临虎泉街，与保利华都隔街相望。 地块形状规整，三通一平，现状用地内除东侧局部存在约5米高差外，其余地势较平坦，具备较好的开发建设条件。1.2地块开发条件分析1.2.1地形地貌分析 该项目地块三通一平

5、，地块形状规整，现状用地内除东侧局部存在约5米高差外，其余地势较平坦，目前还未进行开发。1.2.2日照通风分析 武汉市属北亚热带季风性湿润气候，雨量充沛、日照充足。夏季主导风向为南偏东15，住宅朝向要考虑夏季主导风向，保证通风采光日照的基本要求。1.2.3交通条件分析 项目地块公交网络成熟，基本满足“11”规则：武汉市市区内任一起点至任一终点最多乘2辆公共汽车。项目所在地位于地铁2号线1期虎泉站出口。1.2地块开发条件分析1.2.4噪音影响分析 本项目受到的噪音污染主要来自雄楚大道及虎泉街的车辆，尤其是雄楚大道交通噪音影响较大。1.2.5周边配套分析 项目地处武昌光谷繁华地段，周边配套设施齐全

6、，周边 500 米以内多家银行、政府机关、商场、学校等设施，其他中小餐厅、商铺、设施在项目周边星罗棋布，生活十分方便。1.2.6商业价值分析 实际上本项目的商业价值是不言而喻的，包括其可达性、能见度、商业氛围及人流量等各方面都能满足商业开发的要求，且符合城市规划的限定条件。1.3项目SWOT分析1.3.1优势（Strength） 地处武昌光谷繁华地段，商业气氛较浓，具有较高商业价值；交通便利；配套齐全：项目周围商场、超市、银行、餐馆、学校、医院等配套设施齐全，居民生活极为便利。用地性质为居住、商业金融业，可以及居住和商业于一体。1.3.2劣势（Weakness） 噪音影响较大、周边景观缺乏、品

7、牌效应不够。1.3项目SWOT分析1.3.3机会（Opportunity） 地铁2号线1期即将全线贯通，出行将更加方便。项目所在区域目前楼盘品质有待提高，区域房地产市场处于快速上升期，发展势头较好。1.3.4威胁（Threat） 临近片区竞争威胁依然存在，如保利华都；项目尚未开工，未来市场存在一定不确定性，存在很多潜在的风险；1.4项目周边楼盘状况1.4.1周边楼盘销售情况 经过调查，取得了该项目所在地附近的4个楼盘的销售情况资料如下：项目名称项目名称项目项目类型类型建筑面积建筑面积（平方米）（平方米）建筑形态建筑形态销售销售时间时间住宅住宅市场价市场价（元（元/平方米）平方米）万科红郡万科红

8、郡住宅348000多层、小高层、高层2010.078600加州香山加州香山美树美树住宅165624多层、小高层2010.108000锦绣龙城锦绣龙城7期千锦期千锦住宅800000多层、小高层、高层2011.037500健龙尚谷健龙尚谷杰座二期杰座二期住宅60000高层2011.0388001.4项目周边楼盘状况1.4.2 周边楼盘状况分析万科红郡：社区有两所会所；地下交通系统，1：2的车位比；周边高校云集。离市中心 较远，相对不是很便捷。加州香山美树:项目规划了1万平米的山顶生态健身公园，包括高尔夫练球场、网球场、篮球场、慢跑道等配套设施。离三环线比较近，所以离市中心较远。锦绣龙城7期千锦：前

9、期的开发以及销售为这增加了这期的知名度，住宅中还有商业。位于中环线与民族大道交汇处，景观不太好。健龙尚谷杰座二期：临近地铁2号线，属于光谷版块核心地段。居住密度较高，部分房子朝向上阳光不足，居住的舒适度和自由度大打折扣。1.5项目分析总结1.5.1 对项目的评价 地块拥有地段优势、综合优势；同时，项目也存在环境嘈杂、可利用景观缺乏等不利因素以及未来市场变化等不确定因素影响。1.5.2经 SWOT 分析，给出以下对策 “资源整合，建立优势”的市场竞争策略；“文化营销，商住互动”的市场营销策略；“产品创新，提升品质”的产品开发策略；“尽快入市，快速销售”的风险控制策略。2 市场调查报告 2.1 武

10、汉市房地产市场宏观分析 2.2 武汉市房地产市场片区分析2.1武汉市房地产市场宏观分析 武汉市商业地产火爆异常，住宅市场的深度调控加上华中地区的核心地位使得开发商与投资者一致认可武汉市商业地产的发展潜力。2.2武汉市房地产市场片区分析 2011年三个季度，东湖新技术开发区商品住房平均价格为8087.53元/平方米，环比上涨8.90%，同比上涨24.39。其中，多层均价为7918.60元/平方米，小高层均价为7218.26元/平方米，高层均价为8012.35元/平方米。3 项目定位 3.1项目目标市场分析 3.2产品定位 3.3价格预估 3.4项目定位总结3.1项目目标市场分析3.1.1项目市场

11、背景（1）武汉市房地产正处于快速发展时期，未来房地产价格仍将保持一定的增幅。（2）武汉中高档高层住宅市场目前尚处于成长阶段，无论在产品设计、营销推广等方面尚有较大的发展空间。（3）目前消费者已逐渐接受小高层和高层住宅，偏小房型的高层产品较受欢迎，总价在 85-100 万元之间的中高档产品较易为客户所接受；汉口地区消费者认为住宅建筑面积 70-130 平方米是比较合适的。3.1项目目标市场分析3.1.1项目市场背景（4）光谷片区附近高层产品的客户群为经商人士、公司经理层、社会名流、医生律师、大学教师等，另一主要客户群为投资者；私营企业主、外商、公司外派经理人、白领人士等租房亦占据了一定比重；其中

12、受过高等教育的人所占比例较高；（5）本项目主要竞争对手为光谷区域中高档楼盘，主要集中在关山大道沿线、和光谷步行街周边，以光谷国际广场、等为代表随着光谷地区的日益繁荣，今后竞争会更加激烈；（6）鉴于上述市场形势，本项目在定位时应充分考虑消费者的需求，在满足消费者需求的基础上进行产品创新，形成差异化的市场定位，从而战胜竞争对手并获得预期利润。 3.1项目目标市场分析3.1.2目标客户人群 根据潜在客户访谈及市场分析，本项目的目标客户包括三个层面：武昌区域客户、周边地区（汉口、汉阳区域）客户、市区以外投资客及其他客户群。如图所示：3.2产品定位3.2.1产品形态 根据最高最佳使用原则，确定以居住为主

13、，商业为辅的城市生活多样性的主题，这里的商业具体指的是商务酒店，住宅类型为高层。效果图如图所示：3.2产品定位3.2.2产品档次 房地产发展历程表明，不同档次、不同用途的物业项目所应具备的基本地产因素有所不同，我们根据项目地块的实际情况，对应的进行注明，具体如表所示。 结合对本项目地块因素的分析，可以发现：该地块是理想的中高档住宅用地，而且潜力较大，建议本项目开发档次为中高档，力争建设为高品质的居住社区。而且该地块位于光谷区域，商务往来频繁，适合建一栋较好的酒店，加上附近又有华美达酒店，我们知道该酒店为五星级，毕竟价格很贵，所以打造四星级酒店以满足中端商务人士的需求。确定住宅为中高档，酒店为四

14、星级。影响因子影响因子单身公寓单身公寓普通住宅普通住宅中档住宅中档住宅高档住宅高档住宅地块情况地块情况对交通便利的要求对交通便利的要求强高一般很高很高对噪音及环境干扰对噪音及环境干扰的适应性的适应性强较强弱弱一般对大气环境的要求对大气环境的要求低不高高一般一般对周边自然及人文对周边自然及人文景观的要求景观的要求低一般一般高一般对地段升值潜力的对地段升值潜力的要求要求低不高较高高很有潜力对小区地块物业管对小区地块物业管理的要求理的要求低不高较高高可达到对建筑、装修质量对建筑、装修质量的要求的要求低不高较高高可达到对小区配套的要求对小区配套的要求高一般高高可达到3.2产品定位3.2.3产品特色 尚

15、城国际，商住两用，项目以高层住宅结合四星级酒店的形式展现在客户眼前，这该项目的一大特色，加上家门口的地铁车站，让你的出行更加方便快捷。项目位于光谷核心区域，无论购物还是娱乐，都能满足您的需求。建成以后的项目建筑密度控制在30%以内，让您住的舒适。3.3价格预估 结合由市场法得出的估算价格，我将本项目的物业档次定位为中高档品质、中档价格、超值物业，其价格定位于：8500元/平方米。 3.4项目定位总结主力客户：武昌地区金融机构、学校、医院等事业单位的中、高层管理阶层及专业人员；政府公务员；附近企业中、高级管理人员，中、高级技术人员；个体经营者、 经商人士及投资客等。项目开发主题：城市中心多样化大

16、型居住社区。物业类型：高层住宅建筑和商务酒店。3.4项目定位总结物业档次：中高档市场形象：中国光谷尚城国际主力户型：以80-120 平方米三房为主，其中90平方米以下大于66%价格定位：均价8500 元/平方米左右4 项目规划设计 4.1初步物业形态设计 4.2户型设计4.1初步物业形态设计 项目用地形状如图4.1初步物业形态设计4.1.1主要设计方案一、商用区（A区约25%面积的土地）土地开发要素土地开发要素规划要求规划要求备注备注土地使用用途土地使用用途商业土地面积土地面积约5000平方米容积率容积率4.5建筑面积建筑面积18000平方米建筑覆盖率建筑覆盖率30%根据设计体量及市场需求而定

17、，面积最大化建筑高度建筑高度结合具体而定表4-1该地块使用的基本条件及规划参数4.1初步物业形态设计4.1.1主要设计方案一、商用区（A区约25%面积的土地）表4-2地块的物业形态设计作用作用栋数栋数层数及其他层数及其他层面积（层面积（m2）总面积（总面积（m2）商务酒店商务酒店1栋地下1层，地上12层150018000小品建筑小品建筑凉亭、喷泉、花坛、雕塑、绿地1200实际容积率=180005000=3.64.5实际建筑覆盖率=15005000=30%30%均能满足规划设计的相关要求。4.1初步物业形态设计4.1.1主要设计方案二、住宅区（B区约75%面积的土地）表4-3该地块使用的基本条件

18、及规划参数土地开发要素土地开发要素规划要求规划要求备注备注土地使用用途土地使用用途居住土地面积土地面积约14662平方米容积率容积率4.5建筑面积建筑面积65200平方米根据设计体量及市场需求而定，面积最大化建筑密度建筑密度30%绿化覆盖率绿化覆盖率按武汉市城市绿化条例执行公建配套公建配套3000平方米建筑高度建筑高度结合具体方案确定4.1初步物业形态设计4.1.1主要设计方案二、住宅区（B区约75%面积的土地）表4-4地块的物业形态设计楼栋分类楼栋分类形式形式层数层数每层面积（每层面积（m2）总面积（总面积（m2）高层高层4栋一梯三户18层400288004栋一梯四户18层45032400车

19、库会所车库会所4000小品建筑小品建筑凉亭、雕塑、绿地、喷泉50001、总建筑面积为65200平方米，故实际容积率=65200/14662=4.44.52、实际建筑覆盖率=（4400+4450）/14662=23.2%30% 均能满足规划设计的相关要求3、商用区和住宅区总建筑面积为18000+65200=83200 m283600 m2 以上初步规划设计经过验算均满足容积率和建筑密度以及其他规划要求。4.1初步物业形态设计4.1.2备选方案一、商用区（A区约31%面积的土地）表4-5该地块使用的基本条件及规划参数土地开发要素土地开发要素规划要求规划要求备注备注土地使用用途土地使用用途商业土地面

20、积土地面积约6000平方米容积率容积率4.5建筑面积建筑面积27000平方米建筑覆盖率建筑覆盖率30%根据设计体量及市场需求而定，面积最大化建筑高度建筑高度结合具体而定4.1初步物业形态设计4.1.2备选方案一、商用区（A区约31%面积的土地）表4-6地块的物业形态设计故实际容积率=270006000=4.54.5实际建筑覆盖率=18006000=30%30%均能满足规划设计的相关要求。作用作用栋数栋数层数及其他层数及其他层面积（层面积（m2）总面积（总面积（m2）写字楼写字楼1栋地下1层，地上15层180027000小品建筑小品建筑凉亭、喷泉、雕塑、绿地15004.1初步物业形态设计4.1.

21、2备选方案二、住宅区（B区约69%面积的土地）表4-7该地块使用的基本条件及规划参数土地开发要素土地开发要素规划要求规划要求备注备注土地使用用途土地使用用途居住土地面积土地面积约13662平方米容积率容积率4.5建筑面积建筑面积56600平方米根据设计体量及市场需求而定，面积最大化建筑密度建筑密度30%绿化覆盖率绿化覆盖率按武汉市城市绿化条例执行公建配套公建配套3000平方米建筑高度建筑高度结合具体方案确定4.1初步物业形态设计4.1.2备选方案二、住宅区（B区约69%面积的土地）表4-8地块的物业形态设计楼栋分类楼栋分类形式形式层数层数每层每层面积面积（m2） 总面积总面积（m2）高层高层4

22、栋一梯三户18层400288003栋一梯四户18层45024300车库会所车库会所3500小品建筑小品建筑凉亭、雕塑、绿地、喷泉 50001、总建筑面积为56600平方米2、故实际容积率=56600/13662=4.144.53、实际建筑覆盖率=（4400+3450）/13662=21.6%30% 均能满足规划设计的相关要求；商用区和住宅区总建筑面积为 27000+56600=83600 m283600 m2以上初步规划设计经过验算均满足容积率和建筑密度以及其他规划要求。4.1初步物业形态设计4.1.3备选方案与主要设计方案的比较一、差异分析 主要设计方案中是商务酒店与高层住宅相结合，建造一栋

23、占地5000平方米，地下1层，地上12层的商务酒店。因为目前光谷片区高校云集，很多学术会议均在此区域举办，加上各种商务人士经常往来，另外经常有明星到来，故首要选择为打造一座四星级酒店，再结合规划要求，其余部分建造高层住宅。 备选方案中将主要方案中将建酒店改为建一栋占地6000平方米地下一层地上15层的写字楼，也是考虑到光谷区域高新技术产业云集，写字楼市场需要量比较大。另外将住宅减少一栋，主要设计方案中为8栋，备选方案中为7栋。4.1初步物业形态设计4.1.3备选方案与主要设计方案的比较二、决策 考虑到目前光谷区域四星级以上酒店相对紧缺，而且建酒店有比较大的前景，既可以出让也可以出租或者自己经营

24、。如果市场不发生重大变化，规划设计将参照主要设计方案执行。4.2户型设计4.2.1户型配比 根据消费者调查并对比本区域同类产品，确定本项目户型配比如下：户型户型单位面积（平方米）单位面积（平方米）平面形式平面形式面积比例面积比例90平方平方米米以下以下两室一厅68.99平面30%70%两室两厅84.40平面20%两室两厅87.21平面20%90平方米平方米以上以上三室两厅114.77平面30%30% 由表可知，90平方米以下的住宅面积比例达到了70%，满足规划要求商品房建筑规模不少于住宅总建筑规模的66%。户型概念图户型念图4.2户型设计4.2.2户型功能 户型功能如下表：户型户型功能功能两室

25、一厅两室一厅满足单身人士、二人世界居住需求，对面积需求较小两室两厅两室两厅满足三口之家（小孩年龄较小）过渡性居住需求，至少有一间作为儿童房三室两厅三室两厅满足普遍家庭结构的居住需求，包括主卧客卧、儿童房（书房）4.3产品方案住宅区规划指标序号序号项目项目单位单位数量数量1居住区总用地面积m214662居住区净用地面积m2132832建筑占地面积m234003总建筑面积m265200其中住宅面积m261200配套公建m240004总户数户504平均每户建筑面积m21295停车位个3160其中：地面停车位个1180地下停车位个非机动车位个19806容积率4.47建筑密度23.2%8绿地率45.3%

26、9栋数栋8层1810日照间距12h序号序号项目项目单位单位数量数量1商业区总用地面积m25000商业区净用地面积m248002建筑占地面积m215003总建筑面积m2180004停车位个1100其中：地面停车位个200地下停车位个700非机动车位个2005容积率3.66建筑密度30%7绿地率50.6%8栋数栋1层129日照间距12h商业区规划指标产品效果图项目平面示意图5 项目经济评价 5.1投资的经济测算假设 5.2项目开发成本分析 5.3项目收益分析 5.4项目资金筹集方案 5.5经济效益的评价5.1投资的经济测算假设 本项目分两期进行开发，一期为商业部分，二期为住宅部分。 项目工程的施工

27、采用监理制，采取公开招标的形式选择建筑承包商，以使项目的工期、成本、质量得到有效的控制。工程进度计划如表所示。5.2项目开发成本分析序号序号项目名称项目名称单价（元单价（元/平方米）平方米）总额（万元）总额（万元）备注备注1土地成本37600土地成本具体算法见土地交易价格评估报告2前期工程费2.1可行性研究及规划设计50.0098.312.2地质勘测费2.003.932.3项目开办费（含场地五通一平费用） 60.00117.972.4施工图纸设计20.0039.32小计小计259.533城市基础设施配套费121.00237.91总计总计38097.44建设初期成本投入表5.2项目开发成本分析建

28、设中建筑成本和费用序号序号项目名称项目名称全部物业全部物业面积（平方米）单价（元/平方米）总额（万元）1建筑安装工程费1.1基础工程费19662125.00245.781.2土建费用832001022.008500.001.2.1商务酒店180001100.001980.001.2.2高层住宅652001000.006520.001.3电梯工程12部80万/部960.001.4监理1966230.0058.991.5公共空间装修1966240.0078.651.6主体验收费196626.0011.80小计小计9855.222建设单位管理费（259.53+237.91+9855.22）3%310

29、.583基础设施费3.1水电消防工程19662200.00393.243.2水系统移交二供办196628.0015.733.3智能系统1966225.0049.163.4有线、宽带、电话线80.00小计小计538.13总计总计10703.935.2项目开发成本分析公共设施及不可预计费表序号序号项目名称项目名称全部物业全部物业面积（平方米） 单价（元/平方米）总额（万元）1公共配套设施费用1.1营销中心（含装修）2001500.0030.001.2园林绿化1966265.00127.80小计小计157.802不可预计费（38097.44+10703.93+157.80）3%1468.78总计总计

30、1626.58开发成本合计=38097.44+10703.93+1626.58=50427.95（万元）5.2项目开发成本分析项目开发费用项目开发成本和费用=50427.95+7303.26=57731.21（万元）序号序号项目名称项目名称全部物业全部物业面积（平方米）单价（元/平方米）总额（万元）1开发费用1.1管理费用196622519.161.2销售费用1.2.1样板房设计装修费40005020.001.2.2营销费用总销售费用的1.5%（644201.5%）966.301.2.3亮化工程500.001.3财务费总销售费用的3%（644203%）1932.601.4营业税及附加总销售费用的6%（644206%）3865.20小计小计7303.265.3项目收益分析项目收益类型类型总建筑面积总建筑面积/平方米平方米均价均价/元元总额（万元）总额（万元）商业部分商业部分1800050009000.00住宅部分住宅部分65200850055420.00总计总计64420.00项目利润序号序号名称名称计算公式计算公式总额（万元）总额（万元）1销售收入64420.002总开发成本57731.213