鹿邑市场调研汇报稿

1、鹿邑县市场调研汇报稿2013年1月23日一、鹿邑县区位与功能一、鹿邑县区位与功能鹿邑鹿邑亳州亳州商丘商丘周口周口A：地理位置 鹿邑县位于亳州正西30公里，距离商丘70公里，距离周口90公里。永登高速公路、311国道、207省道、214省道穿过鹿邑县。拟建的阳新高速、许亳铁路也穿过该县，交通相对便利。B：功能区位 鹿邑县位于亳州正西30公里，直接受亳州经济发展辐射，承接亳州的产业转移。但是因为亳州不属于河南，属于安徽省，因此，跨省经济融合受到较大限制。鹿邑勉强规划在商丘1小时经济圈辐射范围，但目前商丘的经济辐射能力对鹿邑的经济发展作用不太明显。二、鹿邑县城区功能区划二、鹿邑县城区功能区划北城工业

2、区北城工业区老子文化产业区老子文化产业区老城区老城区行政教育居住新区行政教育居住新区北拓战略北拓战略西进战略西进战略“西进北拓西进北拓”是鹿邑县未来是鹿邑县未来10年城市发展战略走势指导思想年城市发展战略走势指导思想三、鹿邑基本概况三、鹿邑基本概况 鹿邑县目前总人口120万，县城常驻人口约20万，农村劳动力70万，富余劳动力33万，普通工人月工资1000-1200元，技术工人月工资1200-1500元，城市化率28%。三、鹿邑经济发展情况三、鹿邑经济发展情况 2011年全县生产总值178.4亿元，增长10.8%，高于全市（周口）平均水平0.8个百分点，其中：第一产业增加值46.57亿元，增长4

3、%；第二产业增加值85.58亿元，增长16%；第三产业增加值46.25亿元，增长7.6%；财政一般预算收入完成4.6亿元，增长17%。全社会固定资产投资完成83亿元，增长19%，其中：城镇固定资产投资65亿元，增长20.6%。社会消费品零售总额63亿元，增长18.2%。城乡居民储蓄存款余额82.8亿元，增长17.5%。 三产结构比重：26%：48%：26%；社会消费品零售总额占GDP比重32%，居民储蓄存款83亿元，没有过百亿。 产业结构不断优化。食品加工、纺织服装、医药日化、尾毛加工四大支柱产业不断加强，其产值占全县工业总量的70%以上；生物产业、汽车玻璃、包装彩印等新兴产业不断壮大。全县规

4、模以上工业增加值60.8亿元,增长21.1%。规模以上工业主营业务收入223.3亿元，增长29.2%；实现利润总额35.7亿元，增长20.2%。产业集聚区承载能力不断增强，新入驻企业26家，入驻企业总数达92家，实现营业收入达到95亿元，创利税8.1亿元，安排就业3.7万人。 目前，全县形成了皮革、粮食、医药、肉食、尾毛、草编、板材、纺织八大产业特色：1、皮革皮鞋业。共有企业20多家，从业人员6000余人，年加工黄牛皮200万张，成品革5000多平方英尺，生产皮鞋、旅游鞋近400万双，总产值达20亿元。赛潮鞋业生产的“赛潮”皮鞋和河南鞋城皮革集团主导产品“龙凤”皮革均属全国著名品牌，在国内享有

5、较高的知名度。2、粮食加工业。全县拥有一定规模的酒厂、面粉厂、饲料厂、食品加工厂120多家，年消化粮食1.1亿公斤，产值达3亿元。宋河酒业股份有限公司是全国著名的大型酿酒企业，主导产品“宋河粮液”是全国十七大名酒之一。3、医药化工业。鹿邑毗邻中华药都亳州，中药材资源丰富，目前全县拥有医药化工企业9家，年创产值4亿元以上。辅仁药业有限公司是全省民营企业系统最大的中西药生产企业之一，拥有国内一流的制药及检测设备，先后兼并了开封制药厂等省内外六家企业，其拳头产品益心通脉颗粒属国家专利产品，率先通过了国家GMP体系认证，制药能力已居全省同行业首位。4、肉食加工业。全县共有肉食加工企业19家，库容量50

6、00多吨，年生猪屠宰量100多万头，产值5亿多元。传统名吃孔集卤鸡、试量狗肉等已实现真空包装。志元食业有限公司近年来采取“公司建基地，基地连农户”的运作模式，打造了从种植、养殖到肉食加工、低温熟食等多元化开发的产业链。四、鹿邑产业特色四、鹿邑产业特色 5、尾毛加工业。全县尾毛加工辐射六个乡镇，大小加工厂1600多个，其中总投资50万元以上尾毛加工企业600余家，从业人员4.6万人，年加工各类尾毛2200吨以上，产品远销日本、美国、新加坡等20多个国家和地区，年销售收入2亿元，占全国尾毛加工出口量的70%以上。在尾毛深加工和精加工方面，已形成了一批龙头加工企业，东方刷料有限公司和顺达利化妆用具有

7、限公司两家企业，发展势头强劲，年产值均达到2000万元以上。6、草编加工业。全县共有50万元以上草编加工企业300多家，其中城郊乡年产值在30万元以上的私营草编经营大户46家。全县年产草辫10万包，工艺草帽1500多万顶，工艺提篮、座垫等100余种900多万件，产品远销日本、东南亚、香港等十几个国家和地区，年创产值近2亿元。7、板材家具业。全县共有人造板、胶合板、桐木板、家具厂90多家，年可消化规格材6万立方米，生产各类家具10万余套。宜居豪华家具厂固定资产达600万元，年产值1000万元以上，上缴税金100多万元，产品荣获河南省名优、名牌产品称号。8、服装纺织加工业。全县共有服装纺织加工骨干

8、企业7个，其中纺织业4家，服装加工业3家。恒丰纺织有限公司年加工皮棉1300吨，就业人员达500多人，目前正在实施第二、三期扩建程，工程完成后年产值将达4000多万元，安排就业人员400余人。清川纺织有限公司总投资2000万元，第一期工程已经投产，2003年加工皮棉1200吨，安排200多人就业。 文化旅游业：2011年新建乡镇综合文化站20所、农家书屋239家。传统小磨香油制作技艺被列为河南省第三批非物质文化遗产目录。成功举办老子庙会、老子诞辰2582周年公祭大典暨中国福彩“中华故事老子”即开型首发式活动。我县被中国文联、中国民协命名为“中国老子文化之乡”，申报“中国老子文化研究中心”获得批

9、准。筹建老子学院工作列入省“十二五”文化产业发展规划。2011年两景区接待海内外游客、香客300多万人次。 开放招商：在国家信贷明显收紧的情况下，全社会融资总量稳中有增，全年新增贷款11.6亿元。一是争项争资力度加大。抓住中原经济区建设和省直管县机遇，积极争项争资，2011年争取无偿性资金项目24个，总投资50352万元，争取无偿资金21778万元，比上年增加8575万元。二是把开放招商作为“一举应多变、一招求多效”的关键举措。优化投资环境，完善硬件设施，强力打造投资洼地，效应全面显现。全年招商项目25个，合同总额56.8亿元，其中落地项目20个、合同项目5个，实际到位资金28亿元。实际利用外

10、资3130万美元，占年任务的208.7%。 城乡居民收入快速增长，全年城镇居民人均可支配收入达到14355元、农民人均纯收入达到6036元，增长14.7%和17.9%，略高于项城（14300元和5328元）。五、旅游文化与社会发展五、旅游文化与社会发展六、鹿邑土地招拍挂情况（一）六、鹿邑土地招拍挂情况（一）年份年份地址地址土地用途土地用途面积面积成交价格成交价格亩均单价亩均单价容积率容积率楼面地价楼面地价土地级别土地级别2009.12老君台中学西侧普通住宅60亩1206万20万上1.45208元/三级2010.1伯阳路西段北侧其他商服6.7亩153.4万23万下1.52227元/三级2010.

11、1伯阳路西段北侧普通住宅57.5亩978.5万17万下1.52168元/三级2010.2卫真路西段南侧普通住宅1.75亩111.55万63.7万下2.58370元/一级2010.3鸣鹿路南段西侧其他商服3.2亩64万20万下2145元/三级2010.3鸣鹿路南段西侧普通住宅40亩575.3万14.5万下2108元/三级2010.3栾台路南段东侧普通住宅58亩1043万18万下1.39194元/三级2010.3栾台路南段东侧其他商服8.24亩173万21万下1.39227元/三级2010.3卫真路东段北侧（法姬娜）普通住宅52亩1036.8万20万下1.65181元/三级2010.5真源大道北段

12、东侧（华展）普通住宅28.8亩894万31万下2.08233元/二级2010.5涡河南岸、鹿辛运河西侧（华展）普通住宅79.6亩915.4万11万1.55106元/三级2010.5涡河南岸、鹿辛运河西侧（华展）普通住宅85.8亩987.6万11.5万1.55110元/三级2010.9县栾台路北段东侧、博德大道北侧中低价位中小户型73.2亩1860万25.4万1.21315元/三级2010.10振兴路南侧（法姬娜） 中低价位中小户型73.6亩2000万27万下2202元/三级年份年份地址地址土地用途土地用途面积面积成交价格成交价格亩均单价亩均单价容积率容积率楼面地价楼面地价土地级别土地级别201

13、1.1太清宫镇东311国道北仓储用地60亩541.4万9万2011.1卫真路北侧、鹿邑饭店南侧住宿餐饮用地0.83亩70.5万85万下7182元/一级2011.2鸣鹿路北段东侧普通住宅26亩1310万50万2.4312元/三级2011.3县府西街中段西侧普通住宅0.2亩14.85万74.25万1.2928元/一级2011.4谷阳路东段两侧商服用地9.5亩592万62.3万下3.6260元/三级2011.4迎宾大道南段东侧普通住宅38亩3410万90万下2.4560元/三级2011.11真源大道南段东侧中低价位中小户型35.7亩1650万46.2万三级2011.11迎宾大道南段西侧（翰正房地产）

14、其他商服4.35亩465.77万107万上5321元/三级2012.1涡河南、鹿辛运河西侧（华展房地产）中低价位中小户型36.1亩2706万75万上3181元/三级2012.1鹿邑县涡河南、鹿辛运河东侧（华展）中低价位中小户型58.4亩5140万88万上4330元/三级2012.2县府南街中段西侧（益名实业）其他商服6.4亩1667.25万260.5万上8488元/一级2012.6鸣鹿办事处胡堂村北、207省道东侧中低价位中小户型15.4亩845.5万55万上2.8110元/三级六、鹿邑土地招拍挂情况（二）六、鹿邑土地招拍挂情况（二）年份年份地址地址土地用途土地用途面积面积成交价格成交价格亩均

15、单价亩均单价容积率容积率楼面地价楼面地价土地级别土地级别2012.8华庭郡府小区西侧中低价位中小户型14.6亩948.7万65万上1.8541元/二级2012.12鹿邑县涡河北岸、涡河大闸西北侧（润发路桥置业）商住用地56.5亩3959.76万70万三级2012.12鸣鹿路北段西侧（辅仁房地产）中低价位中小户型128亩10904万85万上2.5928元/一级六、鹿邑土地招拍挂情况（三）六、鹿邑土地招拍挂情况（三）总结：1、普通住宅用地2009年和2010年每亩单价在20-30万，到了2011年上升到50-70万，2012年上升到70-100万；2、商服用地由2010年的25-50万每亩上升至2

16、012年60-200万；3、仓储用地2012年的亩均单价在9-10万；4、住宿餐饮用地2012年的亩均单价在80万；5、中低价位中小户型住宅用地2012年的亩均单价在50-80万。七七、鹿邑土地招拍挂土地价格分布示意图、鹿邑土地招拍挂土地价格分布示意图商住商住土地均价由土地均价由2010年的年的25万上涨至万上涨至2012年年55万，万，万家灯火万家灯火楼楼盘为代表盘为代表商住商住土地均价由土地均价由2010年的年的20万上涨万上涨至至2012年年65万，万，润润发路桥置业发路桥置业为代表为代表该区域：该区域：2012年年商商服土地价格每亩普服土地价格每亩普遍在遍在100万以上，最万以上，最高

17、达高达260万每亩。住万每亩。住宅在宅在70-90万万/亩，亩，益益名实业名实业为代表为代表这两个区域：商这两个区域：商住土地价格由住土地价格由2010年的年的20-25万万/亩普遍上涨至亩普遍上涨至2012年的年的70万以万以上，最高达上，最高达90万万/亩。亩。法姬娜欧洲法姬娜欧洲城、翰正地产城、翰正地产为为代表代表该区域商该区域商住住土地均价由土地均价由2010年的年的11-20万万/亩上亩上涨至涨至2012年年80万万/亩，亩，华展星耀东方华展星耀东方为代表为代表行政新区商住用地拍卖行政新区商住用地拍卖价格价格2012年，年，85万万/亩，亩，辅仁森林湖畔辅仁森林湖畔为代表为代表代表项

18、目所在位置代表项目所在位置（一）调研楼盘的区域分布情况（一）调研楼盘的区域分布情况海晶兴龙湾海晶兴龙湾万家灯火万家灯火西城名郡西城名郡九安花园九安花园江南名府江南名府法姬娜欧洲城法姬娜欧洲城中央花园中央花园华展星耀东方华展星耀东方八、鹿邑在售楼盘基本数据八、鹿邑在售楼盘基本数据辅仁森林湖畔辅仁森林湖畔鸣鹿新型社区试点鸣鹿新型社区试点楼盘一：江南名府楼盘一：江南名府1、占地73亩，总建筑面积约6万，总户数约450户。12层小高层2栋，22层高层两栋，独栋别墅12栋，联排叠拼14栋。2、户型价格：别墅均价在4300元/，最低226，最大380；小高层、高层户型89-123，均价3000元/，销售去

19、化情况一般，别墅50%，小高层和高层20%。物业费：0.4元/。3、优惠促销：送一万代金券，全款97折，按揭99折，外地户口不能贷款。别墅现房，小高层和高层明年中旬交房。4、建筑风格：欧式风格，黄色和棕色相间，外立面一层墙砖，二层以上墙漆，南北通透、全明户型、外飘窗、超宽阳台。5、开发商：浙江金昌地产鹿邑公司。代理：河南天辰地产机构。6、土地情况：2010年招拍挂，地价1860万元，亩均25.5万。显示土地用途为中低价位、中小套型普通商品住房用地。但实际情况违规操作，建大户型和别墅。楼盘二：法姬娜楼盘二：法姬娜 欧洲城欧洲城1、占地320亩，总建筑面积约36万，总户数约3000户。共105栋，

20、其中九栋高层，其他电梯洋房、多层。2、户型价格：2011年高层均价在2700元/，电梯洋房3000元/，多层2800元/，销售去化较好，目前一期售罄。2012年住宅均价3200元/。商铺一层均价8300元/，二层半价。周边租金0.5元/天，投资回报率2%-3%。3、优惠促销：住宅全款97折，按揭99折，2013新年特推出20套特价房，最高优惠5万元。商业引入双虎家私、皇朝家私等知名商家，推出5年保底租金： 商铺100：第一年租金18000元、第二年20400元、第三年21600元、第四年22800元、第五年24000元。4、建筑风格：西班牙风格，现浇混结构。5、客群：县城区内以机关事业单位购房

21、者为主，占比30%；下乡镇购房者以生意人和年轻人婚房为主，占比70%。配套有博德中学。6、开发商：西班牙法姬娜中国公司。代理：美居营销。7、土地情况：2010年招拍挂，一期52亩，地价1030万元，亩均20万。显示其他商品住房用地。楼盘三：九楼盘三：九安城市花园安城市花园项目地址：项目地址：伯阳路（南外环）与建材街交汇处西北；项目占地：项目占地：120亩（一期90亩，二期60亩）；建筑面积：建筑面积：120000平方米；居住规模：居住规模：约960户（一期650户，二期310户）；主力房型：主力房型：三室两厅、二室两厅；主力面积：主力面积：91平米、115平米、127平米；销售价格：销售价格：

22、均价2750元/平米（二层2800；三层2880元/平 米；顶层2300元/平米）优惠政策：优惠政策：按揭1%；一次性付款3%；销售进度：销售进度：80%（一期已售完，二期90%）；交房时间：交房时间：2013年3月；总结：总结：该项目位于鹿邑县新城区与老城区交汇处，自最初一期开始至今有5年时间，均为六层多层建筑，项目前期2009年售价1500元/平米，目前均价2750元/平米，涨幅较大，自2011年9月至今由2200元/平米涨至2750元/平米，涨幅近20%。楼盘四：西楼盘四：西城名郡城名郡戚家园和谐社区项目地址：项目地址：紫气大道武平路交汇处南紫气大道武平路交汇处南200米路西；米路西；项

23、目占地：项目占地：100亩；亩；建筑面积：建筑面积：126000平方米；平方米；建筑形式：建筑形式：小高层小高层居住规模：约居住规模：约1200户（一期户（一期480户，二期户，二期720户）；户）；主力房型：主力房型：三室两厅、二室两厅；三室两厅、二室两厅；主力面积：主力面积：96平米、平米、120平米、平米、135平米（分摊面积平米（分摊面积14%）；）；销售价格：销售价格：均价均价2700元元/平米（平米（7层价格，每层层差层价格，每层层差40元元/平米）平米）优惠政策：优惠政策：购房优惠购房优惠1000010000元元/ /套，按揭无优惠；一次性付款套，按揭无优惠；一次性付款2%2%；

24、销售进度：销售进度：60%；交房时间：交房时间：2013年年5月；月；交房标准：交房标准：毛坯交房（厨房卫生间任何设施都不带，只带户内门）毛坯交房（厨房卫生间任何设施都不带，只带户内门）总结：总结：该项目也位于鹿邑县新城区与老城区交汇处，目前两栋楼已经完工，该项目也位于鹿邑县新城区与老城区交汇处，目前两栋楼已经完工，2013年年5月交房，其余正在建设的楼座有月交房，其余正在建设的楼座有四座预计年底交房，其余规划已完成，但尚未建设，由于该项目属于市区旧村改造项目边拆边建，而且在规划范围四座预计年底交房，其余规划已完成，但尚未建设，由于该项目属于市区旧村改造项目边拆边建，而且在规划范围内仍有许多建

25、筑未拆迁，进度比较慢，其销售对象目前主要以本区域原有居民为主。内仍有许多建筑未拆迁，进度比较慢，其销售对象目前主要以本区域原有居民为主。楼盘五：海晶楼盘五：海晶兴龙湾兴龙湾项目项目占地：占地：100亩；建筑面积：建筑面积：120000平方米；居住规模：居住规模：约1000户；主力房型：主力房型：三室两厅、二室两厅；主力面积主力面积：89平米、113平米、117平米；销售价格：销售价格：均价3150元/平米（3000元/到3400元/）优惠政策：优惠政策：按揭1%；一次性付款3%；5000抵10000销售进度销售进度：70%（一期90%，二期50%）；物业费用：0.8元/平米月交房时间：交房时间

26、：2013年5月；总结总结：项目位于行政新区附近，属于行政、科教片区，智能安保，双层中空玻璃，外墙保温。欧式风格，送空中花园，电梯多层。客群县区和下乡镇较为平均，中上层客群为主。楼盘六：万家灯火楼盘六：万家灯火项目项目占地占地：200余亩；小高层、高层建筑面积建筑面积：300000平方米；居住规模：居住规模：约2800户，一期1000余户；主力房型：主力房型：三室两厅、二室两厅；主力面积主力面积：92平米、126平米、135平米；销售价格：销售价格：均价3200元/平米（3000元/到3500元/）优惠政策：优惠政策：按揭1%；一次性3%；4444元优惠，888年夜饭销售进度销售进度：60%一

27、期；物业费用：0.8元/平米月商业：沿街商铺6000元/（一层）交房时间：交房时间：2013年底；配套：德源中学、会所、幼儿园总结总结：项目位于行政新区附近，属于行政、科教片区，智能安保，美心防盗门，可视对讲，冷暖气，直用水系统等。欧式风格，小高层和高层。下乡镇客群为主。楼盘七：中央花园楼盘七：中央花园项目项目占地占地：一期：一期120余亩；二期150多亩。建筑面积建筑面积：一期约：一期约16万万平方米；多层居住规模居住规模：一期：一期约1200户，；主力房型：主力房型：三室两厅、二室两厅；主力面积主力面积：107平米、122平米、136平米；销售价格销售价格：多层：多层均价2900元/平米（

28、2700元/到3200元/）优惠政策优惠政策：无优惠，尾盘。：无优惠，尾盘。销售销售进度：一期尾盘，仅剩十几户顶楼，二期无开发进度：一期尾盘，仅剩十几户顶楼，二期无开发预期预期物业费用：0.4元/平米月商业：沿街商铺7600元/（一层+地下室）交房时间交房时间：现房；配套：无总结：总结：项目位于东部城区，位置较偏，一期销售接近4年时间，尾盘，二期没有开发预期。牵扯到土地转换问题，和农民存在用地纠纷。客群下乡镇购房者为主。楼盘八：华展星耀东方楼盘八：华展星耀东方项目项目占地占地：900余亩；多层、小高层、高层。建筑面积建筑面积：100万平方米，分5期；居住规模居住规模：一二期：一二期170亩，亩

29、，24万平方，万平方，2000户户；主力房型：主力房型：三室两厅、二室两厅；主力面积主力面积：80平米、116平米、132平米等；销售价格销售价格：多层：多层均价2980元/平米，高层均价3500元/优惠优惠政策政策：抵物业费约合：抵物业费约合2万元万元销售销售进度进度：50%一二期；没有专业销售团队。物业费用：多层0.5元，高层0.8元/平米月交交房时间：房时间：2013年6月底；配套：教育园区房总结：总结：项目位于涡河南部附近，属于行政、科教片区边缘，规划一般，交通不太方便，园林规划较差。销售中心较气派，但是营销团队较差，不职业，看房者聊聊无几。销售不太理想。楼盘九：辅仁森林湖畔楼盘九：辅

30、仁森林湖畔基本数据： 森林湖畔楼盘目前仅仅出于概念规划阶段，还没有户型设计和具体规划，目前只有效果图，如图所示：大约有20栋多层，6栋小高层，13栋高层，总户数约1700多户。置业顾问介绍项目要今年5月份出来详细规划和具体户型。售楼处还在建设中。根据土地局网站数据，该楼盘的土地成交价格在85万/亩楼盘十：辅仁森林湖畔楼盘十：辅仁森林湖畔住宅楼盘总结住宅楼盘总结1、规模：调研楼盘数超过10个，在建在售楼盘总占地约1800亩地，在建在售总户数约15000户，总建筑面积在200万。容积率集中在1.5-2.0左右；物业类型以多层、小高层为主，占比70%，新建楼盘多数以小高层和高层为主，容积率在2.0-

31、2.5；2、户型与面积：以两室两厅、三室两厅为主，面积集中在100-130，占比约60%，100以下户型占比30%，130以上户型占比10%；一梯两户为主力，一梯三户占10%以下，全明户型，南北通透；3、销售价格：调研楼盘的销售均价集中在2900-3200元/区间，根据区位和楼盘品质的不同，价格幅度较大。该均价是在优惠促销后的真实价格。4、建设规划：目前，鹿邑的楼盘开发存在很多不严格按照规划建设情况，说明这里政府对房地产开发的政策监控力度低或者较松弛。5、客群：70%以上的客群是下乡镇购房者，以年轻人、生意人、不满足乡村居住环境和生活环境，选择孩子较高水平教育为目的普通百姓等为主。鹿邑县城的居

32、民大都有自己的宅基地，不需要买商品房。6、鹿邑县的商品房价格有一定的上涨空间，城市人口扩张空间也比较大；行政新区刚刚建设起步，该区域选择好的地块开发住宅和商业前景看好。鸣鸣鹿鹿路路家家居居一一条条街街武武平平路路建建材材装装饰饰一一条条街街栾栾台台路路家家居居建建材材装装饰饰汽汽车车维维修修一一条条街街核核心心商商圈圈商铺租金：商铺租金：350-400元元/年年销售销售价格：价格：8000元元/回报率：回报率：4.5%-5%商铺租金：商铺租金：150-200元元/年年销售销售价格：价格：6500元元/回报率：回报率：2.3%-3.1%商铺租金：商铺租金：365-730元元/年年销售销售价格：价

33、格：11000元元/回报率：回报率：3.3%-6.7%商铺租金：商铺租金：180-290元元/年年销售销售价格：价格：8300元元/回报率：回报率：2.2%-3.5%商铺租金：商铺租金：180-200元元/年年销售销售价格：价格：6000元元/回报率：回报率：3%-3.3%商铺租金：商铺租金：230-400元元/年年销售销售价格：价格：8500元元/回报率：回报率：2.7%-4.7%商铺租金：商铺租金：600-3000元元/年，年，个别个别5000元以上元以上/ 年年销售销售价格：价格：10000-25000元元/，个别个别3万以上万以上/回报率：回报率：6%-12%商铺租金：商铺租金：180

34、-元元/年年销售销售价格：价格：6000元元/回报率：回报率：3%（一）鹿邑商业售价、租金、回报率分布情况示意图（一）鹿邑商业售价、租金、回报率分布情况示意图说明：除核心商圈投说明：除核心商圈投资回报率高外，其他资回报率高外，其他区域都比较低，主要区域都比较低，主要原因是沿街房原因是沿街房90%是是私人宅基地而非商业私人宅基地而非商业房，商户沿大街分布房，商户沿大街分布均匀，无较大落差，均匀，无较大落差，导致租金普遍较低。导致租金普遍较低。九、鹿邑商业情况九、鹿邑商业情况（二）鹿邑商业规模、业态、分布等详细数据：（二）鹿邑商业规模、业态、分布等详细数据：鹿邑县核心商圈情况： 鹿邑县的核心商圈位

35、于紫气大道与真源大道交汇处，东临栾台路、西至文化路、北至卫真路、南至谷阳路，以沿街商铺为主，尤其以紫气大道与真源大道交汇处为重点（鹿邑称此处为大隅首），这个区域集中了鹿邑主要的百货商场、商业步行街、手机通讯、银行、书店等，以传统服装百货为主，新型商业较少，经营档次主要以中低档商品为主，主要面向农村消费群体。编号名称规模位置经营品种1百姓生活广场1200紫气大道与文化路交叉口一楼日化超市、二楼服装百货2唐润超市1500紫气大道与真源路交叉口一楼日化超市、德克士；二楼服装、三楼羽绒服3世纪龙超市800真源路中段西侧一楼日化超市、二楼服装4唐仟惠1400真源路中段西侧一楼日化超市、二楼服装5太平洋服

36、装广场1000真源路中段东侧服装6商场一条街130户(5000)真源路中段东侧服装7金鹿商城100户(3000)真源路北段东侧服装、百货8佳美时尚广场5000真源路与紫气大道交汇西南一层皮具、电器、鞋类、饰品化妆品；二层超市；三层服装；四层童装、儿童乐园、美食城、电玩城编号编号名称名称价格价格面积面积单价单价位置位置1鸣鹿路底商12000约25平米约40元/平米/月鸣鹿路、紫气大道交汇2西部大棚家具20000约100平米约17元/平米/月鸣鹿路中段3万家灯火30000约160平米(两层)约15元/平米/月鸣鹿路南段4建材街底商6000约30平米17元/平米/月建材街中段5卫真路底商25000约

37、60平米约35元/平米/月卫真路西段6真源路通讯店10000约15平米约50元/平米/月真源路与卫真路交汇7真源路首饰店50000约20平米约200元/平米/月真源路与仙台路交汇8真源路通讯城60000约12平米约400元/平米/月真源路与紫气大道交汇9义乌商贸城2000约30平米约6元/平米/月涡北义乌商贸城（三）商圈内部分区段租金详细数据（三）商圈内部分区段租金详细数据鹿邑县餐饮休闲娱乐业态情况： 鹿邑县餐饮、酒店、娱乐主要分布在真源大道、卫真路、紫气大道、健康街、车站南街两侧，即主要核心商圈内，周边成规模上档次的场所不多，其中酒店主要以迎君大酒店（4星）、和谐大酒店（3星）、鹿邑饭店（3

38、星）、烟草宾馆、鹿邑国际宾馆等为主，餐饮主要以上善轩、澳门豆捞及各酒店餐饮部为主，娱乐主要以金碧辉煌、翡翠明珠、钱柜等为主。（四）鹿（四）鹿邑县商业情况总结：邑县商业情况总结：1、从分布上来看，鹿邑县商业除少数专业市场外多数零售商业、餐饮、酒店、休闲等都集中在城市核心商圈附近，并且集合程度较高，周边区域对于商家吸引力不足，但随着城市西迁的规划出台，也有一些市场先知者开始在西部设址经营，但均处于城区规划区域内；2、鹿邑县商业仍处在发展的初级阶段，商业规模及档次较低，缺乏成规模上档次的商业场所，使得一部分消费出现外流情况；专业市场方面，鹿邑专业市场部分集中度较高，但大部分还是以沿街商铺杂乱分布为主

39、；零售商业方面，本土百货垄断特点较为突出，缺乏现代化购物中心，佳美时尚广场是鹿邑目前档次和规模最大的购物场所。 鉴于以上情况，从提高鹿邑现有市场水平的角度出发，发展现代化购物中心、大型现代化专业市场、中高档百货等产品形态将是未来鹿邑商业发展的趋势，将大有可为。3、鹿邑高档酒店数量较少，缺乏真正能够承担起鹿邑商务职能的酒店，许多游客不选择在鹿邑居住，使得许多客户外流，同时也导致鹿邑许多宾馆经营环境由于顾客减少而变得比较差（鹿邑饭店是典型代表）；所以，发展星级酒店、高档宾馆是未来鹿邑发展的内在需求。4、鹿邑休闲娱乐业发展水平偏低、经营环境及水平较差，本地许多有钱人不在鹿邑消费，许多将招待、接待等都

40、转向周边的商丘、亳州等地，所以发展诸如洗浴中心、KTV、足疗保健等休闲娱乐业态是鹿邑发展的趋势。商业步行街农贸市场农贸市场（大棚市场）（大棚市场）居居家家物物流流街街五五金金配配料料街街建建材材装装饰饰街街家家居居一一条条街街汽汽车车装装饰饰维维修修街街商贸街商贸街电动车街电动车街中棉农副产品物流交易市场中棉农副产品物流交易市场（在建，二层砖混结构）（在建，二层砖混结构）行行政政新新区区老老城城区区全友家居全友家居全鑫家居全鑫家居家居城家居城大棚大棚皇朝家私皇朝家私双虎家私双虎家私昌盛汽车城昌盛汽车城五菱五菱4S店为主店为主60亩占地亩占地义务商贸城义务商贸城十、专业市场情况十、专业市场情况（

41、一）专业市场集聚分布图（一）专业市场集聚分布图专业市场主要包括农贸市场、电动车、电子市场、五金机电、家具建材几大类市场。（1）农贸市场：规模比较大的市场主要有芙蓉街农贸市场、杨园大世界、鹿邑农贸批发市场，以水果、蔬菜、肉类、粮油、调料等批零为主，布局方式都是沿街摆摊兼门面式。另外以沿街门面为特点的中小型便民店面在每个居住区都有分布；（2）电动车：电动车店主要分布在真源大道与紫气大道、卫真路交汇处向西的道路两侧，主要经营电动车、摩托车、电动三轮车等产品，每户经营面积在6080平米，约20户左右。（3）家具建材市场：该类市场是目前鹿邑最成规模的市场，东城与西城各自都有比较成规模的市场，东城以栾台路、博德路为主要聚