房地产开发与经营管理第八章练习题

1、第八章房地产开发项目可行性研究1、下列费用中，不属于土地费用的是（）。A. 土地使用权出让金B.城市建设配套费C.拆迁安置补偿费D.基础设施建设费2、房屋开发中的基础设施建设费是指建筑物2M以外和项目（）范围内的各种管线、道路工程的建设费用.A.黄线B.紫线C.蓝线D.红线3、房地产开发项目的资金来源通常有资本金、预租售收入及借贷资金.一般而言三种资金 的使用顺序是（）。A.资本金、借贷资金、预租售收入B.预租售收入、资本金、借贷资金C.借贷资金、预租售收入、资本金D.资本金、预租售收入、借贷资金4、公共配套设施建设费在房地产开发项目投资估算的费用构成中属于（）。A. 土地费用B.前期工程费C

2、.房屋开发费D.管理费用5、下列成本费用中，不属于土地储备开发成本的是（）。A.拆迁补偿费及有关税费B.市政基础设施建设有关费用C.贷款利息D.建安费用6、在编制房地产开发项目可行性研究报告时，下列规划内容中，不属于行政规划设计方案选择的是（）。A.项目的交通组织规划B.项目构成及平面布置C.项目的建筑规划D.城市土地利用规划7、某房地产开发项目拟有三个投资方案，若对这三个方案的经济合理性进行比较，则比较 的基础是该项目的（）。A.损益表B.资金来源与运用表C.资本金现金流量表D.全投入现金流量表8、对市场在房地产开发项目投资估算中，房屋开发费中不包括（）。A.建筑安装工程费B.公共配套设施建

3、设C. 土地费用D.基础设施建设费9、下列报表中，不属于房地产开发项目财务报表中基本报表的是（）。A.资本金现金流量表B.资金来源与运用表C.损益表D.投资计划与资金筹措表10、房地产开发项目投资估算时，如为委托销售代理的，则代理费应列入（）。A.管理费B.销售费用C.其他费用D.前期费用11、在房地产开发投资中，属于财务费用的是（）。A.折旧费B.审计费C.金融机构手续费D.无形资产摊销费12、下列房地产投资项目经济评价基础参数中，属于收益相关指标的是（）A.出租率B.基准收益率C.成本利润率D.财务杠杆比率13、需求与供应情况、建筑材料供应状况、项目所在地区的社会经济情况、项目地址及其周围

4、环境、项目规划设计方案、项目进度、项目销售收入与投资估算项目财务分析等进行的预可行性研究，属于（）阶段。A.投资机会研究B.初步可行性研究C.详细可行性研究D.项目的评估和决策14、投资机会研究中的主要内容有地区情况、经济政策、劳动力状况、（）等。A.规划设计方案B.投资估算C.资源条件D.投资权益15、以单位工程量投资乘以工程量得到单项工程投资的估算方法是（）。A.单元估算法B.单位指标估算法C.工程量近似匡算法D.概算指标估算法16、某宾馆开发项目共有150间客房，平均每间客房的面积为40 mJ总建筑面积为 6800rn2o当地同档次宾馆的综合造价为3000元/mJ每间客房的综合投资为14

5、万元。则用单元估算法计算的该宾馆总投资为（）万元。A. 1800B. 2040C. 2100D. 238017、下列财务报表中，储存基础性数据的是（A.辅助报表B.资产负债表C.资金来源与运用表D.现金流量表18、下列资金中，不属于资本金现金流量表中现金流入的是（）。A.回收固定资产余值B.自有资金C.长期借款D.净转售收入18、将借款本息视为现金流出的基本报表是（）。A.全部投资现金流量表B.资本金现金流量表C.借款还本付息估算表D.投资计划与资金筹措表19、下列费用中，不属于企业财务费用的是（）。A.审计费B.利息C.外汇、汇兑净损失D.融资代理费20、在房地产项目可行性研究阶段，对房屋开

6、发费的估算中用到的估算公式：直接费=每平方米造价指标加筑面积，属于（）。A.单元估算法B.单位指标估算法C.概算指标法D.工程量近似匡算法21、在酒店项目可行性研究阶段，用每间客房的综合投资乘以客房数来估算一座酒店的总投资，属于 ）。A.单元估算法B.单位指标估算法C.概算指标法D.工程量近似匡算法22、在投资项目的财务报表中，出现在全投资现金流量表，而不出现在损益表中的项目是（）。A.固定资产购置支出B.企业所得税C.固定资产折旧D.贷款利息23、资金来源与运用表可以用来进行房地产开发项目的（）分析。A.现金流量B.清偿能力C.资产与负债情况D.资金盈余或短缺情况二、多选1、城市建设用地使用

7、权以熟地出让时，出让地价款包括（）。A.市政基础建设费B. 土地出让金C.征地拆迁费D.契税E.公建配套设施费2、在编制房地产开发项目策划方案时，与项目收益相关的基础参数，通常有（）。A.基准收益率B.目标收益率C.出租率或空置率D.毛租金收入E.运营成本3、房地产开发项目策划的主要工作内容有（）。A.开发内容和规模的分析与选择B.评价方案构造C.区位分析与选择D.开发时机的分析与选择E.融资方式的分析与选择4、以出让方式取得城市熟地的土地使用权时，土地使用权出让的地价款包括（）。A.建筑安装工程费B. 土地使用权出让金C.拆迁补偿费D.公共配套设施建设费E.城市基础设施建设费5、编制房地产投

8、资计划与资金筹措表之前，应先编制（）。A.现金流量表B.损益表C.资金使用计划D.资金筹措计划E.资金来源与运用表6、房地产开发项目可行性研究中，投资机会研究的主要内容有（）。A.国家经济政策B.地理环境C.国外市场情况D.市场需求与供给情况E.项目投资估算7、下列报表中，属于房地产开发项目基本财务报表的有（）。A.资产负债表B.投资计划与资金筹措表C.借款还本付息估算表D.资金来源与运用表E.损益表8、投资项目可行性研究的根本目的包括（）。A.减少或避免投资决策的失误B.提高项目开发建设的经济效益C.提高项目开发建设的社会和环境效益D.为项目决策提供依据E.为项目后期的经营决策提供依据9、在

9、可行性研究阶段，房屋开发费用中各项费用的估算可以采用的方法有（）。A.单元估算法B.概预算定额法C.工程最近似匡算法D.蒙特卡洛模拟法E.单位指标估算法10、房地产开发项目财务评价的基本报价表包括（）。A .总投资估算表B.现金流量表C.资金来源与运用表D.损益表E.资产负债表11、在进行可行性分析中的调查研究时，资源调查一般包括（）。A.开发项目用地现状B.市场供给量C.交通运输条件D.水文地质E.气象三、判断1 .房地产开发项目财务报表包括基本报表和辅助报表，基本报表存储了财务评价所需 要的最基础数据。（）2 .估算房地产开发项目的总开发价值和总开发成本时，可依据评估时点的价格水平进 行估

10、算。（）3 .在房地产开发项目的前期评估阶段，容积率和建筑面积属于不确定性因素。（）4 .对房地产开发项目进行独立的财务评价时，资产负债表是必须编制的基本报表。（）5 .损益表反映了房地产项目在开发经营期内各期的利润总额、所得税及各期税后利润 的分配情况，可以房地产投资项目可行性研究的根本目的是为了使项目投资的经济效益最大 化。（）6 .借款还本付息估算表中列示了直接用于计算清偿能力指标的基础数据，因此属于基本财务报表。（）7 .用来计算内部收益率和投资回收期等评价指标。（）8 .借款偿还期和投资回收期都是评价投资项目清偿能力的指标。（）9 .房屋开发费中的基础设施建设费是指建筑物2m之外和项

11、目红线范围内的各种管线、道路工程的建设费用。（）10 .房地产开发项目的总开发成本中不包括含销售税金。（）四、计算1、张某有甲、乙两个可供选择方案。甲方案：购买房价为600万元的商铺，首付款为总价的50%,其余为银行提供，其年利率为8%、期限为10年、按等额还本付息的商业抵押贷款，还款期为每年年末。 该商铺购买后第2年年初便可出租。张某与李某商定了意向性的租 赁合同，李某承租该商铺，租赁期限力19年，首年租金为150万元，每隔5年租金上涨5%, 年租金在每年年初一次性支付。该商铺的年经营费用为租金收入的25%.乙方案：购买总价为400万元的写字楼，购房款全部为张某的自有资金， 于第1年年初一次

12、 性付清，该写字楼购买后第 2年后便可出租。张某与杨某也商定了意向性的租赁合同， 杨某 承租该写字楼，租赁期限为 19年，其中前10年的年租金为120万元，后9年的年租金为190万元，年租金在每年年初一次性支付，该写字楼的年经营费用为35万元。以上两个方案均不考虑期末转售收入，张某要求的自有资金目标收益率均为15%。1 .编制甲、乙两个方案的资本金现金流量表。2 .试评价甲、乙两个方案的可行性，并用差额投资内部收益率比较甲、乙两个方案的优劣。（12 分）2、王某以12000元/itf的价格购买了 10间建筑面积均为 80 1rf的商铺。购房款的60%来自银 行提供的10年期、年利率为7. 5%

13、、按年等额还本付息的抵押贷款，其余为自有资金。另外，王某在购房时还支付了相当于购房款1. 5%的代理费及其他费用，于第2年末又投入自有资金40万元对商铺进行了装修，同时办理了产权证，在办证时支付了相当于购房款0. 3%的手续费和3%的契税。王某的经营计划是：第 3年初将10间商铺全部出租；第 10 年末以13000元/itf的价格卖掉其中 2间商铺，其余的商铺继续出租；第 15年末以15000 元/itf的价格又卖掉其中 3间商铺，其余的商铺继续出租；第 20年末将剩余的商铺以 16000 元/itf的价格全部卖掉（每次卖房时均支付了相当于售价5. 5%的销售税金、0. 3%的手续费和1%的个

14、人所得税）。假设：在整个经营期间，商铺的租金保持200元/ （月？itf）（按建筑面积计）不变，空置和收租损失不计，年运营成本为毛租金收入的25%;购房投资发生在第1年初，每年的租金于年初收取，年运营成本和还本付息支出均发生在年末；王某要求的自有资金投资目标收益率为14%。（1）完成下列自有资金现金流量表并写出相应的计算过程。（2）列出自有资金财务净现值的公式并代入相应数据（不要求计算出结果）。（10分）自有资金现金流量表（单位：万元）自有资金现金流量表（单位：万元）年末0123910111415161920现金流入年毛租金收入净转售收入现金流出购房、办证及装修投入年还本付息年运营成本净现金流

15、量（一）解：（1）自有资金现金流量表修位:万元）年末0123910111415181920现金流入年毛租金收入192192153.6163.69696净转售收入193.86335. 52596.48现金流出陶房、办证及装修投 入398.471.68年还本付息83928X9283.9283.92年运营成本148483B.438.42424港现金流量-398,4-83,9236.460. 08215.54115.2393.1272572,481）总购房款；L 2万元/HI'XLQX8011f=960万元2）自有资金购房款：%0万元乂40归364万元3）购房代理费等，960万元XL 卯Id.

16、 4万元5)捱押贷款年还本付息88 （io年还清）：誓当及龚万元办证费用及装修费；960万元X& 3V4O万元=7L 68万元6）年毛租金收入:第3年初第10年初；200形（仙月）X800 m*X 12月=132万元第11年初第15年初1200元/（亦月）X640nTXi2月= 151 6万元第16年初第20年初：200影（仃，月）X400nfX12月=96万元7）年运营成本：第3年末第10年耒工192万元X 25注帕万元第11年末第15年未：153. 6万元X25N38. 4万元第16年末第20年末；96万元X 25注24万元8）净转停1攵人工第 1。年末：1. 3 万元/in,xz

17、xao (1-6.8%)=193, 86 万元第 15 年末；1. 5 万元/nTxsXao n?x (i-s. g%) =335.52万元第 20 年末；1. 6 万元/llf X5X90 in*x(1-6. 8%) =596. 48 万元（2）自有盗金财务净现值-39g. 4 万元*-g1 92万元+ 36. 4万元+60. Qg为元 I +14%+ ( + 14« )? 14% (1 +14%),1(t +14赤卜2】，54万元 ”5.2万元 31 上的3. 12万元. 72万元(1*14%)" M% (1+14% )1Gl(1 + 14% )-J fl+14%尸 1

18、4% (1 +14% I1111.572Y8万沅n + M篌)“u+14% 产3、某开发商购得一宗商业用地使用权，期限为 40年，拟建一商场出租经营。据估算，项目的开发建设期为2年，第3年即可出租。、经过分析，得到以下数据：（1）项目建设投资为1800万元。第1年投资1000万元。其中资本金 400万元；第2年投 资800万元，其中资本金 230万元。每年资金缺口由银行借款解决，贷款年利率为10%。建设期只计息不还款，第 3年开始采用等额还本并支付利息的方式还本付息，分3年还清。（2）第3年租金收入、经营税费、经营成本分别为2000万元、130万元、600万元。从第4年起每年的租金收入、经营税

19、费、经营成本允别为2500万元、150万元、650万元。（3）计算期（开发经营期）取 20年。请根据以上资料，完成下列工作：（1）编制资本金现金流量表。（不考虑所得税）(2)若该开发商要求的目标收益率为15%;计箕该投资项目的净现值。(所有的投资和收人均发生在年末)(12分)2.第一种解法：第一年利息=I k. a第各年还本=1291.5/3=430.5旗等叁镯：租0斗 10%=91.5：当年利息=年初借款累计+当年借款/ 2 X年利率(1)借款需要量的计算见下表。年份内容12合计建设投资10008001800资本金400230630银行借款600570(2)借款还本付息表见下表。年份内容12

20、345合计年初借款累计06301291.5861.0430.5当年借款6005701170当年应计利息3091.5121.5当年还本430.5430.5430.5当年利息支付129.1586.1043.05年末借款累计6301291.5861.043050(3)资本金现金流量表(税前)见下表。年份内容0123456201.现金流租金收入20002500250025002.现金流出资本金400230经营成本600650650650经营税金130150150150本金偿还430.5430.5430.5利息支付129.1586.1043.053.净现金流量0-400-230710.351183.41

21、226.451700NPV(i5%)= Z(G-q)a + i-4002301 + 1526.45JIJ5%),1 十-r-T* 11.1依；d+15%)一口 1(3而括可你明 一 173.91+ 467,07 1 67661 + 609.76 + 4942,20x(r -I(4)净现值:=6173.90 力 jt第二种解法：(1)第1年银行借款1000-400=600万元第2年银行借款800-230=570万元(2)第1年利息(600/2) X 10% =30万元各年还本=(600+30+570+91.5)/3=430.5 万元第3年禾1J息=(600+30+570+91.5) X10% =

22、129.15 力兀第4年利息=(1291.5- 30.5) X 10 % =86.10 万元第 5年利息=(861- 430.5) X 10 % =43.05 万元(3)资本金现金流里表(税前)见卜表。单位：力兀年份内容0123456 2001.现金流入租金收入20002500250025002.现金流出资本金400230经营成本600650650650经营税金130150150150本金偿还430.5430.5430.5利息支村129.1586.1043.053.净现金流量0-400-230710.351183.41226.451700(4)净现值：_ YOO230< 1J 8? 4*

23、1226.457l.Wo K+iW广一f i 型 T ¥39】+ 467 07 + W61 + 609.76 + 4942.20.i i *，jF°=6173.90万元4、某家庭拟购买一套新房，并将原有住房出租。预计原有住房的净租金收入为每月2000元，资本化率为9.6%,假设租金和住房市场价值不随时间发生变化。该家庭希望实现"以租养房”，即每月的抵押贷款还款额不超过原有住房的租金收入。购买新房的最低首付款为房价的30%,余款申请年利率为 6%的住房抵押贷款，按月等额还款，最长贷款年限为20年。问：(1)该家庭能够购买最高总价为多少万元的新房(精确到小数点后2位)

24、？(2)设该家庭购买了这一最高总价的新房，并希望在还款一段时间之后，利用出售原有住房的收入一次性提前还清抵押贷款，问至少需要在还款多少个月(取整)后，再出售原有住房并还清贷款？(8分).解：已知：A=2000元，n=240 个月，i=60%/12=0.5% , R=9.6%(1)求购房最高总价lr ，n贷款总额户I-"31一27916134元盟“(l + oj 0.5% (I+0.5% 产 J购房最高总价 =P/70%=279161.54/70%=39.88 万元(2)求出售原有住房时间住房市场价值 V=AX 12/R=2000X 12/9.6%=25 万元设剩余M个月需要偿还25万元，则有有：(1+0.%)M=2.667M=log2.6