长租公寓研究（课堂PPT）

1、1中锐地产长租公寓研究中锐地产长租公寓研究2018年1月商管部赢商云智库大数据品牌/项目排行榜 新趋势报告 案例解读 实操干货扫描文末二维码（或添加sydcxy2014）即刻关注2长租公寓概念分析01长租公寓政策支持02长租公寓市场空间03长租公寓发展现状04目录目录3长租公寓概念分析014长租公寓概念长租公寓概念l“长租公寓”，又名“白领公寓”，“单身合租公寓”，是近几年房地产三级市场一个新兴的行业，l是将业主房屋租赁过来，进行装修改造，配齐家具家电，以单间的形式出租给房屋周边的白领上班人士。l现在“长租公寓”这个概念已经慢慢为大家接受。在传统租赁市场上，租客的租赁时间一般为一年。l伴随20

2、15-2016年房价上涨和首次置业门槛提高，越来越多年轻人主动或被动选择租房。l中国租赁市场目前处于快速发展期。创业类企业、房地产中介、房地产开发商和酒店运营商都在试水长租公寓。l根据 2015 年中国饭店协会公寓委员会统计，国内拥有规模公寓企业超过 500 家，公寓间数超过 100万间。5运营模式运营模式 集中式出租：l 企业通过包租、独立开发、收购或与物业持有方合作的方式获取整栋物业，l 通过精细化的设计、改造与装修，并采用标准化的品牌与服务，l 最后对外整体出租公寓的模式，与经济型快捷酒店开发模式有诸多相似之处。 分布式出租：l 企业从分散的房东处获取物业，l 再通过精细化和标准化装修，

3、l 最后对外出租的模式。6运营模式运营模式“集中式”、“分散式”两种模式运营重要指标：l空置率l续租率l利润率集中式运用较为传统的商业地产运作模式，以独栋商业楼宇为运作标的，包租后进行改造升级。分散式起步晚，房源来自分散的房东，通过房屋包租经营，标准化服务与改造，提供全新的租住体验，其挑战在于对公寓的管理与社群运营。集中式和分散式各有利弊，但总体而言集中式公寓的盈利空间更大。集中式运营模式特点集中式运营模式特点精品化发展集中式公寓的关键是获取低价物业后的精细化开发分布受制于黄金地段的高租金以及房屋紧俏，多分布在近郊等位置客户针对客户群里进行市场细分，为客户量身定制集中式公寓，如针对女性的蜜柚公

4、寓等价格相较于分散式公寓，其价格较高，商业的用水用电也增加租户成本社交属性构建社交圈将是未来发展的一个重点分散式运营模式特点分散式运营模式特点房东端为分散的房东提供“租赁整体解决方案”，房东既是供给方也是需求方，提高从收房都出房的效率客户端实现租金、服务费、增值服务、社交流量的转化，盈利来自租金差和再装修而带来的租房溢价房源获取通过细致分工改善效率，人员既出房也收房，直接体现房屋的绩效评估，人员流水线分割是重点房源获取房源较为容易，易跨城市扩张，分布式覆盖广，相较于集中经营，投入较低装修团队装修团队外延，领军公寓可通过装修团队承接任务，即可保证订单数量，也可为未来托管做准备7集中式出租与分散式

5、出租的对比集中式出租与分散式出租的对比集中式出租集中式出租分散式出租分散式出租物业获取物业获取一般获取整栋物业，获取方式比较多元化，可以独立开发，也可以采取收购、包租、与开发商合作等方式一般从分散的个人业主处获得物业，获取方式一般是签订长期包租合同（3-5 年）现金流现金流前期的资金投入较大前期资金投入较小，且可通过控制租金支付频率来实现“滚雪球”式包租管理成本管理成本容易产生规模效应，后期的管理成本，特别是人力成本较低在房源量较大的时候，需要有强大的管理系统以控制成本业态特点业态特点标准化程度相对更强，租客的集聚和公共空间的安排使得集中式公寓具备较强的社交属性由于房源区位和形态差别较大，公寓

6、标准化程度较低，社交属性较弱典型企业典型企业YOU+青年公寓、魔方、自如寓、万科驿、雅诗阁等蘑菇公寓、自如友家、优客逸家、寓见等8问题问题解决解决租客虚假房源、房东契约精神缺乏长租公寓企业品牌力量强，信誉较高，以企业信用代替个人房东信用房源质量参差不齐长租公寓标准化程度较高，包括装修、家电、服务等租客找房费时费力长租公寓企业大多拥有互联网和 APP 渠道，降低了与租客间的信息不对称，简化了租客的下单方式租后服务不足许多长租公寓企业同时提供搬家、维修、保洁、班车等服务业主业主装修费时费力长租公寓企业（分布式）与业主签订租赁合同后，统一进行装修和管理租客更换频繁导致空臵期长 业主长期包租给企业，企

7、业凭借运营优势可有效提高房屋出租率中介租赁中介面临信任危机企业直接对租客出租，B2C 模式实现去中介化长租公寓优点长租公寓优点 长租公寓兴起主要原因之一在于解决了传统C2C 租赁市场的诸多痛点9长租公寓分类长租公寓分类分类分类类型类型主要企业主要企业资本来源资本来源国资背景国有房地产开发企业、国有投融资企业，通过自建、购买、资产划拨、租赁等方式获得房源。一些地方在租赁用地出让方面要求只允许国有企业参与，国资平台一般是开发企业背景的重资产平台，且一般具有当地属性社会资本社会资本股东背景股东背景开发企业开发企业通过拿地，或者利用(改造) 自持存量物业，或租赁外部房源发展的平台，如泊寓(万科)、壹公

8、寓等(招商)、荣尚签(金地)、冠寓(龙湖)、领寓(旭辉)等经纪机构依托房地产服务企业背景建设的长租平台，包括依托二手中介企业的自如寓(链家)、相寓(我爱我家)、和依托一手中介企业的红璞公寓(世联行) 等酒店城家(华住旗下)、窝趣(铂涛旗下)、缤润亚朵(亚朵酒店旗下) 即是酒店背景长租公寓企业的代表创业类企业是目前行业内数量最多的参与者。经营思路和方式较为灵活，如Y0U+、蘑菇公寓、魔方公寓等物业持有物业持有轻资产运营方不持有长租公寓的产权，而是通过租赁协议(一般是五年以上的长期协议) 租入场物业，然后再向普通租客出租重资产运营方持有长租公寓产权，然后再向普通租客出租物业类型物业类型集中式公寓集

9、中，房源一般是整栋物业，至少是整层的物业分散式公寓的房源来源十分多元，一般通过租赁普通居民为信屋加以造装修后再向外出租10长租公寓参与者长租公寓参与者 创业类公司/房地产开发商/房地产服务商/经济型连锁酒店优势优势劣势劣势参与者参与者创业类公司创业类公司通常为互联网企业，经营方式较为灵活多变资金不占优势，因此多为分散式公寓；初创人对于公寓的经营必须非常有优势，否则一旦经营规模扩大，后续运营成本居高，盈利不易市场上大多数长租公寓企业，YOU+，魔方公寓，新派公寓，优客逸家，寓间，蘑菇公寓房地产开发商房地产开发商分散式：除资金优势外，并无太大优势存量房经营会拖累公司的资金周转，拖累销售业绩；房地产

10、企业对于线下销售以及租客需求掌握不及房地产服务商万科 ，招商蛇口、碧桂园、龙湖、旭辉、保利、远洋、万达、金地、绿城等集中式：改造自身存量房产，或者城市内闲臵物业；改造成本低，改造经验丰富房地产服务商房地产服务商与上游房地产开发商合作经验，以及下游营销团队，对租客的需求更为了解自身资金优势劣于房地产开发商，强于初创企业世联行（红璞、晟曜行）、链家（自如寓、自如）、我爱我家（相寓）经济型连锁酒店经济型连锁酒店住客管理经验、存量物业运营经验、运营不善酒店也可以改装成长租公寓在集中式物业的获取上，连锁酒店同样面临获取物业的难题，运营不善的酒店通常地段不好，改为长租公寓经营状况也很难改善；资金上不占优势

11、铂涛（窝趣轻社区）、住友（漫果公寓）、如家（逗号公寓）11长租公寓政策支持0212条目具体条款惩罚措施鼓励专业化住房租赁企业长期经营1.5国家鼓励发展规模化、专业化的住房租赁企业，支持住房租赁企业通过租赁、购买等方式多渠道筹集房源，支持个人和单位将住房委托给住房租赁企业长期经营。住房租赁企业依法享受有关金融、税收、土地等优惠政策，可依法将住房租赁相关收益设立质权。2.16自然人转租住房达到一定规模的，应当依法办理工商登记。具体规模和管理办法由直辖市、市、县人民政府制定。政府市场监督与激励机制2.6租赁住房的，当事人应当依法签订书面形式的住房租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租金及其支付期限和方

12、式、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务。2.10直辖市、市、县人民政府应当建立住房租金发布制度，定期公布分区域的市场租金水平等信息。2.11鼓励出租人与承租人签订长期住房租赁合同，当事人签订三年以上住房租赁合同且实际履行的，直辖市、市、县人民政府应当给予相关政策支持。2.12租赁住房的当事人应当在住房租赁合同签订后十五日内，到房产管理部门或其委托的街道、乡、镇等基层组织办理住房租赁备案。办理住房租赁备案，不得收取任何费用。业务办理机构备案的，由房产管理部门予以警告，责令限期改正；逾期不改正的，处1 万元以上5 万元以下罚款；未查验承租人身份证件或者未如实记载相关信息的，由房产管理部门责令

13、限期改正，逾期不改正的，可处5 千元以上1 万元以下罚款。出租人义务和权利2.7出租人应当遵守法律、法规的规定出租住房，确保出租的住房符合安全要求，满足基本使用功能。住房租赁企业应当查验承租人身份证件，并如实记载相关信息。出租人不得采取暴力、威胁或者其他强制方式驱逐承租人，收回住房。对违规出租住房、调整租金、收取扣留押金、擅自进入出租房，由房产管理部门予以警告，责令限期改正；情节严重的，对个人处1 千元以上5 千元以下罚款，对单位处5 万元以上20 万元以下罚款。违规驱逐承租人，构成违反治安管理行为的，依法予以治安管理处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。2.9出租人出租住房，应当符合单间租住人

14、数和人均租住面积的标准。具体标准由直辖市、市、县人民政府制定。2.10住房租赁合同中未约定租金调整次数和幅度的，出租人不得单方面提高租2.11当事人应当在住房租赁合同中约定租赁期限。对租赁期限约定不明确，出租人解除住房租赁合同的，应当提前三个月通知承租人。2.14出租人收取押金的，应当在住房租赁合同中约定押金的数额和返还时间。除住房租赁合同约定的情形外，出租人不得扣留押金。出租人扣留押金的，应当承担举证责任。2.15未经承租人同意，出租人不得擅自进入租赁住房。当事人在住房租赁合同中约定出租人可以进入租赁住房情形的，出租人应当按照约定进入租赁住房并提前通知承租人。2.17除5 种规定情况下，出租

15、人在租赁期限内不得解除住房租赁合同。承租人义务和权利2.8承租人应当遵守法律、法规的规定，按照合同约定及物业管理要求合理使用租赁住房，不得擅自改动住房结构和室内设施设备，不得损害他人的合法权益。擅自改动承租住房其他结构的，由房产管理部门责令限期改正，处2 千元以上5 千元以下罚款；造成损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。2.10承租人应当按月支付租金，当事人另有约定的除外。2.13经备案的住房租赁合同可以作为承租人有合法稳定住所的凭证。承租人可持备案的住房租赁合同依法申领居住证，并享受规定的基本公共服务。办理住房租赁备案后，租赁期限届满时承租人享有同等条件优先承租的权利。2

16、.16承租人可以按照住房租赁合同的约定转租住房；未约定的，承租人转租住房，应当征得出租人的书面同意。20172017年年5 5月，按照国务院月，按照国务院20172017年立法工作计划，住房城乡建设部起草了年立法工作计划，住房城乡建设部起草了住房租赁和销售管理条例（征求意见稿）住房租赁和销售管理条例（征求意见稿）中央政策扶持中央政策扶持中央层面顶层设计规范市场秩序，驱动租赁行业健康发展13中央政策扶持中央政策扶持中央层面近两年对长租公寓的支持政策频出，加快长租公寓的发展2015年1月2015年11月2015年12月2016年3月2016年4月2016年5月2016年6月2016年11月2017

17、年2月2017年4月2017年7月住建部国务院国务院财政部发改委国务院国务院税务总局住建部住建部九部委要求地方建立住房租赁信息政府服务平台，培育住房租赁机构，支持房地产开发企业出租房源，推进REITS试点要求重点“发展短租公寓、长租公寓等细分业态“；公寓首次纳入生活服务业提出满足新市民住房需求为主要出发点的住房制度改革，深化改革以建立购租并举的住房制度为主要方向公寓业所在的生活服务业也纳入营改增试点分城施策化解房地产库存，建立租购并举的住房制度，加快培育和发展住房租赁市场培育和发展住房租赁市场，以满足新型城镇化住房的多样化需求全面部署加快培育和发展住房租赁市场工作，出台了一系列鼓励和规范住房租

18、赁市场的政策纳税人以长(短)租形式出租酒店式公寓并提供配套服务的，按照住宿跟务缴纳增值税规范租赁市场:加快住房租赁市场立法；多渠道增加租赁住房有效供应；大力发展公租房；加强住房租赁市场监管鼓励房地产开发企业参与工业厂房改造；开展集体建设用地上建设租赁住房试点;鼓励个人依法出租自有住房在人口净流入的大中城市，加快发展住房租赁市场。选取广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆等12个城市为首批试点单位, 明确各地要搭建住房租赁交易平台，增加新建租赁住房供应14地方政策扶持地方政策扶持多地积极响应中央政策，密集出台实施细则，进行税收、金融等支持支持长租公寓、商改并开展R

19、EITS试点支持长租公寓、商改未开展REITS试点只支持长租公寓暂无政策支持在中央层面出台纲领性文件后，各地方也积极响应号召，截止目前已有20个省市（直辖市）出台加快培育和发展住房租赁市场的若干意见的实施细则，多地均明确表示支持商改住，并落实对租赁供给方的税收优惠，同时对住房租赁型企业提供各种维度的金融支持，约有6成省份提出推进REITs试点。这些政策未来对长租公寓企业均能产生实质性的利好。15地方政策扶持地方政策扶持对住房租赁型企业提供金融支持，约有6成省份提出推进REITs试点省份省份时间时间商改住商改住(REITs)(REITs)试点试点税收优惠税收优惠金融支持金融支持四川四川2016.

20、01（限制条件）支持符合条件的住房租赁企业发行偾券、不动产证券化产品。甘肃甘肃2016.08兰州开展支持符合条件的住房租赁企业发行债、不动产证券化产品，探索开展房屋租金受益权质押贷款。河北河北2016.09支持符合条件的住房租赁企业发行短期融资券、中期票据、非定甸债务融资工具以及不动产证券化产品等。辽宁辽宁2016.09支持符合条件的住房租赁企业在银行间市场发行非金融企业偾务融资工具，在证券交易发行资产支持证券山西山西2016.11支持符合条件的住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品安徽安徽2016.11无 否无无江西江西2016.11否探索开展住房租金受益权质押贷款业务。宁夏宁夏2016.1

21、1支持符合条件的住房租赁企业上市融资，发行偾券、不动产证券化产品吉林吉林2016.11搭建投融资及租赁业务经营平台。福建福建2016.11探索开展住房租赁收益权质押业务和资产证券化产品。湖南湖南2016.12否支持符合条件的住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品，有条件的城市可对住房租赁企业融资实施财政贴息补助。河南河南2016.12郑州、洛阳开展支持符合条件的住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品，探索开展房屋租金收益权质押贷款业务。内蒙古内蒙古2017.01无支持金融机构为企业开展“以租代售”资产融资包的债权证券化业务和不动产证券化产品；鼓励基金或民间资本进入房屋租赁市场贵州贵州2017.

22、01支持符合发行偾券条件的住房租赁企业发行偾券，持支持符合发行条件的住房租赁企业发行不动产证券化产品广西广西2017.01支持符合条件的住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品广东广东2017.01支持符合条件的住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品云南云南 2017.02支持符合条件的住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品湖北湖北 2017.03武汉开展支持符合条件的住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品青海青海2017.04无差别化信贷政策天津天津2017.06无支持符合条件的住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品16加大供给侧改革加大供给侧改革相比其他地区，一线城市深化供给侧改革步伐在土地

23、供给层面，一线城市已经通过改革供给结构，改变供给方式的方法以增加租赁市场供给。在供给结构上，一线城市在土地供给侧开始向租赁住房倾斜：l深圳深圳将建设40万套人才住房，其中70%为租赁住房；l北京北京则在今后5年将加大租赁住房供应，计划供地1300公顷，建设租赁住房50万套。l上海上海在上海市住房发展十三五规划中，供地将明显向租赁市场倾斜，在“十三五”时期，住房用地供应5500公顷，其中，商品住房用地2000公顷，租赁住房用地1700公顷，保障性住房用地1800公顷。并且更进一步地，上海近期首次出现以“租赁用房”为土地用途的土地供给，并且规定所建物业严格按照“只租不售”的模式管理，我们认为以“租

24、赁用房”为用途的土地出让首次出现，是真正有益于租赁市场长远发展的改革。17一线城市政策一线城市政策一线城市住房供需矛盾最为突出，租赁需求最为旺盛，政策走在前列广州广州广州广州北京北京上海上海上海上海北京北京进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的意见进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的意见根据市场需求合理确定租赁住房建设规模，在年度住房建设计划和住房用地供应计划中予以安排关于关于“限房价竞地价限房价竞地价”项目自持商品住房租赁管理问项目自持商品住房租赁管理问题的通知题的通知明确对于前几日“限房价，竞地价”的项目，自持商品住房应全部用于对外租赁、租前装修、不得销售上海市住建委主任表态上海市住建委

25、主任表态上海目前自住房和租赁住房比重约为6：4，未来将会构建“购租并举”体系，加快培育住房租赁市场北京市住建委公告北京市住建委公告北京大规模推进集体建设用地建设租赁住房，第一批试点项目海淀区唐家岭租赁住房项目927套房源正式签约入驻上海市住房发展上海市住房发展“十三五十三五”规划规划“十三五”预计新增租赁住房70万套，新增代理经租房源30万套，到2020年形成差异化供应、规范化管理的住房租赁市场体系广州市加快发展住房租赁市场工作方案的通知广州市加快发展住房租赁市场工作方案的通知赋予符合条件的承租人子女享有就近入学的权益，保障租购同权，增加供应，允许商改租，扶持住房租赁企业2016.10.042

26、016.10.042016.11.252016.11.252017.04.252017.04.252017.05.252017.05.252017.07.072017.07.072017.07.172017.07.1718长租公寓市场空间0319中国流动人口中国流动人口中国流动人口从高速增长到逐渐平稳，2016年流动人口数量达2.47亿20流动人口居住情况流动人口居住情况全国流动人口居住方式有超过2/3 源于租住居住21农民工数量农民工数量外出农民工占比平稳在60%左右，达到1.69亿，基数庞大22外出农民工居住外出农民工居住超过1/3的农民工选择租房居住，而且比例呈逐年增长趋势23高校毕业生

27、高校毕业生高校毕业生逐年增长，2017年将达到795万，累计数量庞大24中国住房解决比例中国住房解决比例租房居住人群远高于购房居住人群，且增长速度更快25中美日市场对比中美日市场对比中国有非常大的人口基数却具有很小的租赁市场，市场空间庞大26长租公寓概念长租公寓概念我国购租市场较为失衡，买卖交易金额远大于租赁市场27各国租房比例各国租房比例租房比例德国最高58%，中国租房比例太低，太低只有26%28平均租金水平平均租金水平一线城市租金收入比明显偏低，主要因为我国一线城市中合租较多29长租公寓概念长租公寓概念房价的快速增长导致平均首置年龄增加，导致不断增加租房的空间30长租公寓概念长租公寓概念租

28、房市场租房者八成为85 后，超45%是90 后，中青年是租房主力31房租收入占比房租收入占比中国一线城市房租在收入的占比明显低于世界主要城市32品牌管理水平品牌管理水平中国企业管理房屋数占比远低于美日两国，品牌长租公寓空间巨大中美日三国TOP10公寓企业管理房屋数量占公寓企业总管理数量33品牌龙头公司品牌龙头公司品牌龙头公司对长租公寓的占有量较于日美等发达国家仍有较大空间日本品牌公寓管理公司日本品牌公寓管理公司TOP5TOP520172017年排名年排名公司公司20162016年管理数量（万间）年管理数量（万间） 1 1Daito groupDaito group97.897.82 2Seki

29、sui HouseSekisui House56.656.63 3Leopalace21Leopalace2156.256.24 4Daiwa LivingDaiwa Living46.346.35 5Starts GroupStarts Group43.743.7美国品牌公寓管理公司美国品牌公寓管理公司TOP5TOP520172017年排名年排名公司公司20162016年管理数量（万间）年管理数量（万间） 1 1Greystar Real Estate Partners, LLCGreystar Real Estate Partners, LLC41.5 41.5 2 2Lincoln Pr

30、operty CompanyLincoln Property Company18.4 18.4 3 3Pinnacle Property Management Services LLC Pinnacle Property Management Services LLC 17.2 17.2 4 4FPI Management, Inc. FPI Management, Inc. 10.3 10.3 5 5WinnCompaniesWinnCompanies10.0 10.0 34市场空间预测市场空间预测2015年中国租赁市场约1万亿，预计2030年将达到4.6万亿35长租公寓发展现状0436长租

31、公寓发展长租公寓发展大部分企业成立于2013-2016年，是长租公寓成立的“黄金期”37发展投资区域发展投资区域我国长租公寓企业仍然主要分布于北上广这样的一线超级城市38主要投资机构主要投资机构开发商、房产服务机构、酒店集团为三类主要投资机构开发商：拥有成熟供应链和工程家装开发商：拥有成熟供应链和工程家装地产业务能够提供给自家的公寓的房源将是其未来快速扩张的主要优势，此外，成熟的供应链、工程家装、产品研发资源，将支撑公寓快速占领市场。但是开发商做的公寓资产较重，需要资金沉淀（因此需要找到有效的退出机制，如REITs），选址条件也比较局限，可复制性较差。房产服务机构：掌握房源和客源的精准流量入口

32、房产服务机构：掌握房源和客源的精准流量入口目前，公寓规模最大的是链家旗下的自如和我爱我家旗下的相寓，房地产服务机构尤其是中介，离出租方和承租方最近，掌握着精准和庞大的住房流量入口，因此中介机构自身做公寓企业，可以将这些庞大的住房流量转化给自身公寓企业。同时因为中介掌握着房源入口，因此拿房也会有先天优势。酒店集团：对集中式公寓开发和管理有许多相识之处酒店集团：对集中式公寓开发和管理有许多相识之处经济型快捷酒店虽然和集中式长租公寓有很多相似之处，如物业获取考虑、装修等方面，但在服务密度、渠道运用、人力成本等方面又有很大不同。如今连锁酒店投资布局长租公寓已经成为常态，2014年底总部在杭州的住友酒店

33、集团推出了漫果连锁公寓，2015年4月铂涛酒店集团推出公寓品牌窝趣轻社区，在锦江和铂涛合并后，很大程度上推动了窝趣的发展。同年如家酒店集团11月在上海推出第一家公寓-逗号公寓，规模仅100间，逗号公寓的CEO来自于华住酒店集团的高管。面对同行的抢滩竞争，华住酒店集团旗下的海友客栈也推出了长包房业务，而华住酒店集团和IDG共同投资的城家公寓也已经有2家店开业，还托管了万科地产在上海的部分房源。39投资规模投资规模多数长租公寓多处于多处于发展初始试水阶段，尚未形成龙头企业模式 公寓品牌/公司 品牌方持有方 2016年管理数量 集中式魔方公寓 自有 3万间 红璞公寓 世联行 2万间 泊寓 万科 1.

34、6万间 “壹栈”“壹间”“壹棠招商蛇口 1.3万间 自如寓 链家 7栋 You+国际青年社区 自有 1万间 城家公寓 华住集团 3000间 逗号公寓 如家 6000间 寓见 自有 1.6万间 分散式 自如 链家 25万间 相寓 我爱我家 50万间 爱上租 自有 4万间 青客 自有 5万间 优客逸家 自有 3万间 蘑菇公寓 自有 1万间 40利率水平对比利率水平对比中国利率水平明显高于其他国家，高企的融资成本限制长租公寓发展41长租公寓概念长租公寓概念过低的资产收益率也成为目前公寓难以盈利的主要原因42成本费用拆分成本费用拆分典型品牌的息税前利润只有在10%左右人房比0.06，人员工资4000/

35、月，入住率95%，单房租金2000/月，拿房成本占比50%，装修10个月租金，5年摊销43收益敏感性分析收益敏感性分析长租公寓收益敏感性较强，稍有不慎都将导致亏本入住率入住率95%90%85%70%65%拿房成本拿房成本/租金收入租金收入30%30%30%29%26%24%40%20%20%19%16%14%45%15%15%14%11%9%50%10%10%9%6%4%55%5%4%4%1%-1%60%0%-1%-1%-4%-6%入住率入住率95%90%85%70%65%人房比人房比1%21%21%20%20%20%5%12%12%11%9%7%8%6%5%4%0%-2%10%2%1%-1%

36、-6%-8%12%-2%-4%-5%-11%-14%12%-9%-11%-12%-20%-23%20%-19%-22%-24%-34%-39%44品牌品牌时间时间金额金额投资方投资方目的及用途目的及用途魔飞公寓魔飞公寓1月11日千万级/战略投资建业集团、河南建业东英新生活市场扩张麦家公寓麦家公寓3月6日数千万/A轮保利资本开拓新市场和研发智能硬件系统安歆安歆YUYU5月6日3亿元/B轮&B+轮嘉御基金、涌铧投资、PCP、东方富海、启明创投市场扩张乐乎公寓乐乎公寓5月20日数千万/A轮复星地产未透露未来域未来域6月8日2亿元/B轮新光集团“3+1”战略计划蛋壳公寓蛋壳公寓6月28日超亿元/A+轮

37、悦资本领投、优客工场、开物华登跟投加速布局城家公寓城家公寓7月7日5000万美元/pre-A轮华住酒店集团领投、IDG资本增投物业拓展、平台信息化建设和运营服务能力提升爱上租爱上租9月28日3亿元/B轮顾家集团与远致富联合领投理想集团、科地资本、销冠网络跟投提升居住体验、服务体验和搭建、完善运营体系碧桂园上海长租项目碧桂园上海长租项目10月25日2500万元/战略投资江苏银行推进产品步伐FUNXFUNX自由青年社区自由青年社区11月150万/天使轮上海初生网络科技有限公司项目管理、运营提升湾流国际湾流国际11月9日未透露/A轮基汇资本领投挚信资本跟投扩大布局与房源规模贝客公寓贝客公寓11月15

38、日1.25亿/A轮三六五网打通产业链，与现有房产服务、金融业务协同互补企业融资企业融资资本更倾向于相对成熟、发展潜力突出的公寓品牌45企业融资分布企业融资分布融资阶段主要集中于A轮前，A轮前企业占比将近60%46长租公寓溢价构成长租公寓溢价构成分散式公寓分散式公寓毛坯租金装修溢价打造隔断服务溢价集中式公寓集中式公寓毛坯租金装修溢价批零租金差服务溢价47租金溢价率案例分析租金溢价率案例分析户型建筑面积（平）价格（元/月）租金（元/平/天）周边小区平均租金（元/平/天）较周边小区租金溢价率A32.343504.49350%B30.543504.75358%C30.538504.21340%D30.

39、541504.54351%户型建筑面积（平）价格（元/月）租金（元/平/天）周边小区平均租金（元/平/天）较周边小区租金溢价率127.247995.88447%224.244996.20455%319.434996.01450%424.945996.16454%527.647995.80445%624.645996.23456%727.647995.80445%817.634996.63466%924.945996.16454%1013.026996.92473%1121.043996.98475%48广州天河红璞公寓（集中式）建筑面积（平）价格（元/月）租金（元/平/天）周边小区平均租金（元

40、/平/天）较周边小区租金溢价率东圃红璞公寓2820002.381.470%东圃红璞公寓2016002.671.490%东圃红璞公寓3825002.191.457%东圃红璞公寓5028001.871.433%魔方公寓店面建筑面积（平）价格（元/月）租金（元/平/天）周边小区平均租金（元/平/天）较周边小区租金溢价率上海张江店3035703.972.559%金桥店3024602.73237%大柏树店3031903.542.542%昌林店3032003.561.5137%杨高北路站3040004.442122%租金溢价率案例分析租金溢价率案例分析49分散式长租公寓盈利测算分散式长租公寓盈利测算以广州

41、红璞公寓美林湖畔小区（分布式）为例3房1厅套面积（平米）100室内装修成本（元/平米）1000租金合计（元/月）7400免租期（月）2其中房间11400装修折旧周期（年）5房间22300运营费用（元/套月）600房间31600年租金收入增速（%）3%房间3A2100全年空置率（%）10%相同小区相同户型租金（元/月）4500运营成本增速（%）6%租金溢价（%）64%年份12345678910装修改造成本-100000租金收入（第一年扣除2个月装修期）6660082318847878733189951926499542998292101240104277租金成本（第一年扣除2个月免租期）-450

42、00-54000-54000-54000-54000-62601-62601-62601-62601-62601装修成本折旧-20000-20000-20000-20000-20000运营成本-7200-7632-8090-8575-9090-9635-10213-10826-11476-12164增值税-1296-1699-1847-2000-2157-1803-1970-2141-2318-2501税前利润-6896-1013850275547041861020644227232484627011所得税 - - - - -100 -4,653 -5,161 -5,681 -6,211 -6

43、753净利润 -6,896 -1,013 850 2,755 4,604 13,957 15,483 17,042 18,635 20,258 净现金流 -86,896 18,987 20,850 22,755 24,604 13,957 15,483 17,042 18,635 20,258 IRR (%, 十年期)17%投资回收期（年）5租金合计（元/月）5800房间11400房间22300房间3A2100相同小区相同户型租金（元/月）4500租金溢价（%）29%IRR (%, 十年期)-9.40%进行隔断进行隔断50集中式长租公寓盈利测算集中式长租公寓盈利测算以广州东圃红璞公寓（集中式）

44、为例单间面积（平米）28室内装修成本（元/平米）1100单间租金（元/月）2000免租期（月）2单位租金（元/天平米）2.38装修折旧周期（年）5周边小区租金（元/天平米）1.4运营费用（元/套月）150租金溢价（%）70%年租金收入增速（%）3%房源整租折扣（%）5%运营成本增速（%）6%全年空置率（%）10%年份年份1 12 23 34 45 56 67 78 89 91010装修改造成本装修改造成本-30800-30800租金收入（第一年扣除租金收入（第一年扣除2 2个月装修期）个月装修期）1800018000222482224822915229152360323603243112431

45、125040250402579225792265652656527362273622818328183租金成本（第一年扣除租金成本（第一年扣除2 2个月免租期）个月免租期）-11172-11172-13406-13406-13406-13406-13406-13406-13406-13406-15542-15542-15542-15542-15542-15542-15542-15542-15542-15542装修成本折旧装修成本折旧-6160-6160-6160-6160-6160-6160-6160-6160-6160-6160运营成本运营成本-1800-1800-1908-1908-202

46、2-2022-2144-2144-2272-2272-2409-2409-2553-2553-2707-2707-2869-2869-3041-3041增值税增值税-410-410-530-530-571-571-612-612-654-654-570-570-615-615-661-661-709-709-758-758税前利润税前利润-1542-154224424475675612811281181818186520652070817081765676568243824388428842所得税所得税 - - - - - - -185 -185 - -454 454 - -1,630 1,6

47、30 - -1,770 1,770 - -1,914 1,914 - -2,061 2,061 -2210-2210净利润净利润 -1,542 -1,542 244 244 756 756 1,096 1,096 1,364 1,364 4,890 4,890 5,311 5,311 5,742 5,742 6,182 6,182 6,632 6,632 净现金流净现金流 -26,182 -26,182 6,404 6,404 6,916 6,916 7,256 7,256 7,524 7,524 4,890 4,890 5,311 5,311 5,742 5,742 6,182 6,182

48、6,632 6,632 IRR (%, IRR (%, 十年期十年期) )19.8%19.8%投资回收期（年）投资回收期（年）4.934.9351方式方式企业企业长租公寓品牌长租公寓品牌方式方式企业企业合作公寓品牌合作公寓品牌自营自营万科万科泊寓泊寓合作合作复星复星乐乎公寓乐乎公寓龙湖龙湖冠寓冠寓绿城绿城绿城优客绿城优客金地金地荣尚荟自在寓荣尚荟自在寓阳光城阳光城寓见公寓寓见公寓招商招商壹间、壹栈、壹棠壹间、壹栈、壹棠保利保利UokoUoko公寓公寓旭辉旭辉领寓国际领寓国际佳兆业佳兆业寓享空间寓享空间远洋远洋邦舍邦舍BoonselfBoonself房企参与公寓方式房企参与公寓方式而从房企参与方

49、式来看，目前房企切入这一领域主要有两种方式一种是单独成立长租公寓品牌，即自营长租公寓品牌单独成立长租公寓品牌，即自营长租公寓品牌，如万科、龙湖、金地、招商蛇口、旭辉、远洋万科、龙湖、金地、招商蛇口、旭辉、远洋等；另一种是和专业的长租公寓运营公司合作和专业的长租公寓运营公司合作，如保利、绿城、阳光城、复星保利、绿城、阳光城、复星等独立品牌和与专业长租公寓品牌合作两种模式52房企长租公寓品牌成立时间目前发展规模情况未来拓展万科地产泊寓2015年截至2017年10月底，已布局21城，累计获取房间数超7万间，开业超2万间计划2017年年内在全国范围内开发10万间，2018 年拓展45 万间公寓房源龙湖

50、地产冠寓2016年截至2017年7月底，布局7座城市，运营及试运营10家店，开业超过2500间力争三年布局城市16个，17年底将开业逾1.5万间，并以5万间作为临界点，希望尽快突破5万间旭辉集团领寓2016年截至2017年9月底，已在北京、南京、无锡、苏州、上海、杭州、厦门、重庆、成都等9个城市进行布局，规模已达7000间旭辉五年目标总规模为20万间金地集团荣尚荟2016年截至2017年10月底，已进入深圳、苏州、武汉等3个城市，现有门店仅3家，目前规模较小通过网络物业支持、客服服务体验、管理体系标准三方面完美结合，需求在长租公寓可持续性的增长草莓社区2016年截至2017年10月底，已进入深

51、圳、杭州、上海等城市，现有门店仅5家金地“草莓社区”品牌将于未来两年内实现10万间公寓的管理与运营招商蛇口壹间公寓2016年截至2017年10月底，招商壹间公寓主要还是在深圳布局，规模较小亿“中国长租公寓领导品牌”为发展目标，计划三年内实现品牌全国布局远洋集团邦舍Boonself2017年截至2017年10月底，已在北京、上海、广州深圳、杭州、成都等城市布局，并在大连、杭州等地开业运营自营品牌房企发展规模自营品牌房企发展规模尚处于发展初级阶段，但未来目标宏大53城市布局城市布局房企对自营长租公寓城市布局方面，普遍倾向于集中布局热点一二线城市。主要是由于重点一二城市城市经济实力较强，就业情况较好

52、，对人口吸附能力也较强，再加上这些城市房价居高不下，租凭人口较多，从而对租凭市场产生较大的需求量。像北上广深一线城市，以及杭州、南京、武汉、苏州等热点二线城市，成为了房企布局长租公寓的必争之地北上广深一线城市，以及杭州、南京、武汉、苏州等热点二线城市，成为了房企布局长租公寓的必争之地。泊寓、冠寓、领寓城市布局泊寓、冠寓、领寓城市布局万科泊寓万科泊寓一线城市一线城市4 4个个北京、上海、广州、深圳北京、上海、广州、深圳二线城市二线城市7 7个个厦门、合肥、重庆、沈阳、福州、济南、乌鲁木齐厦门、合肥、重庆、沈阳、福州、济南、乌鲁木齐三四线城市三四线城市1 1个个佛山佛山旭辉领寓旭辉领寓一线城市一线

53、城市2 2个个北京、上海北京、上海二线城市二线城市5 5个个苏州、杭州、成都、重庆、南京苏州、杭州、成都、重庆、南京三四线城市三四线城市1 1个个无锡无锡龙湖冠寓龙湖冠寓一线城市一线城市2 2个个上海、广州上海、广州二线城市二线城市6 6个个苏州、杭州、南京、厦门，重庆、成都苏州、杭州、南京、厦门，重庆、成都以一线城市和重点二线城市为重点布局54长租公寓品牌长租公寓品牌布局城市布局城市门店门店布局区位布局区位万科泊寓万科泊寓广州广州棠下店棠下店距离地铁站距离地铁站1.3 1.3 公里，公交车站公里，公交车站261261米米智慧城店智慧城店距离地铁站距离地铁站2.6 2.6 公里，公交车站公里，

54、公交车站378 378 米米中山八店中山八店距高地铁站距高地铁站197 197 米，公交车站米，公交车站172 172 米米上海上海安亭二期店安亭二期店距离地铁站距离地铁站1.9 1.9 公里，公交车站公里，公交车站10 10 米米安亭一期店安亭一期店距离地铁站距离地铁站2.4 2.4 公里，公交车站公里，公交车站239 239 米米翡翠公园翡翠公园距离地铁站距离地铁站2.8 2.8 公里，公交车站公里，公交车站323 323 米米虹桥华南园一期店虹桥华南园一期店距高地铁站距高地铁站2.12.1公里，公交车站公里，公交车站141141米米张江国创店张江国创店距高地铁站距高地铁站1.2 1.2

55、公里，公交车站公里，公交车站47 47 米米北京北京上清店上清店距离地铁站距离地铁站895 895 米，公交车站米，公交车站93 93 米米劲松店劲松店距离地铁站距离地铁站708 708 米，公交车站米，公交车站191191米米长阳半岛店长阳半岛店距离地铁站距离地铁站300 300 米，公交车站米，公交车站507 507 米米杭州杭州萧山精峰社区萧山精峰社区距离地铁站距离地铁站565 565 米，公交车站米，公交车站60 60 米米龙湖冠寓龙湖冠寓成都成都金楠天街店金楠天街店距离地铁站距离地铁站3.2 3.2 公里，公交车站公里，公交车站144 144 米米时代天街店时代天街店距离公交车站距离

56、公交车站223 223 米米旭辉领寓旭辉领寓上海上海柚米国际社区浦江店柚米国际社区浦江店距离地铁站距离地铁站298 298 米，公交车站米，公交车站175 175 米米宝杨路菁社青年社区宝杨路菁社青年社区距离地铁站距离地铁站1.4 1.4 公里，公交车站公里，公交车站118 118 米米九亭柚米国际社区九亭柚米国际社区距离地铁站距离地铁站714 714 米，公交车站米，公交车站163 163 米米陆家嘴柚米国际社区陆家嘴柚米国际社区距离地铁站距离地铁站224 224 米，公交车站米，公交车站57 57 米米重庆重庆紫都菁社青年公寓紫都菁社青年公寓距离地铁姑距离地铁姑627 627 米，公交车站

57、米，公交车站200 200 米米杭州杭州杭州中豪七格柚米国际社区杭州中豪七格柚米国际社区距高地铁站距高地铁站1.4 1.4 公里，公交车站公里，公交车站250 250 米米杭州西子阳光柚米国际社区杭州西子阳光柚米国际社区距离地铁站距离地铁站414 414 米，公交车站米，公交车站74 74 米米城市布局城市布局地铁站（大型公交站）步行距离1千米用时15分钟范围内55长租公寓品牌长租公寓品牌布局城市布局城市门店门店2 2千米内的科技园区千米内的科技园区万科泊寓万科泊寓广州广州中山八店中山八店广州市荔湾留学生科技园广州市荔湾留学生科技园上海上海虹桥华南园一期店虹桥华南园一期店上海现代农业装备科技园

58、上海现代农业装备科技园张江国创店张江国创店张江科技园、亚芯科技园张江科技园、亚芯科技园北京北京上清店上清店中关村东升科技园、东升科技园、中关村东升科技园中关村东升科技园、东升科技园、中关村东升科技园- -北领地北领地杭州杭州萧山精峰社区萧山精峰社区康大博顿科技园康大博顿科技园龙湖冠寓龙湖冠寓成都成都金楠天街店金楠天街店易百分教育科技园中心园区、武侯科技园园区易百分教育科技园中心园区、武侯科技园园区时代天街店时代天街店富士康科技集团成都科技园富士康科技集团成都科技园旭辉领寓旭辉领寓上海上海柚米国际社区浦江店柚米国际社区浦江店上海上海863 863 软件园公寓、国家高科技园区软件园公寓、国家高科技

59、园区九亭柚米国际社区九亭柚米国际社区明谷科技园明谷科技园陆家嘴柚米国际社区陆家嘴柚米国际社区陆家嘴软件科技园陆家嘴软件科技园杭州杭州杭州中豪七格柚米国际社区杭州中豪七格柚米国际社区和达高科生命科技园和达高科生命科技园杭州西子阳光柚米国际社区杭州西子阳光柚米国际社区中国计量大学科技园中国计量大学科技园城市布局城市布局技术（科创）园区周边区域白领聚集地是重点选址区域56产品细分产品细分根据客群需求，细化产品线目前典型房企的长租公寓均有各自的产品线，在长租公寓的客群研究方面，旭辉领寓旭辉领寓做的尤为出色。领寓拥有自己的客户研究部门，对白领租客进行了详尽分析。旭辉针对三类目标人群打造了对应的三条产品线

60、：第一类是对居住和服务有更高品质要求的外企高管和商务金领外企高管和商务金领“品质房型+多功能社交空间+管家式服务”的博乐诗服务公寓；第二类是有一定经济能力但尚无购房能力，看重环境、社交等附加功能的企业白领企业白领“精致房型+多功能社交空间+社群服务”的柚米国际社区（主要产品，占比约80%）；第三类是支付能力一般，对租房有安全、便捷、性价比要求的社会新人社会新人，如刚毕业的大学生“精小房型+多功能使用区域+共享空间”的菁社青年公寓。企业企业产品系产品系档次档次万科万科峯汇峯汇高端高端泊寓泊寓中低端中低端龙湖冠寓龙湖冠寓核桃核桃高端高端松果松果中低端中低端豆豆豆豆旭辉领寓旭辉领寓博乐诗服务公寓博乐