雨燕团队市场研究报告

1、单击添加署名或公司信息Page 3Contentsn第一章 单身公寓相关概述n1. 单身公寓概念阐释n 1.1 单身公寓的定义n 1.2 单身公寓的类别n 1.3 单身公寓设计定位的基本特点n2. 宁波市单身公寓发展概述n 2.1 宁波市宏观环境概况n 2.2 宁波市行政区划概况n 2.3 宁波市经济状况n 2.4宁波近期城市建设规划n n第二章 市场研究分析n1. 绪论n 1.1研究背景n 1.1.1调查动机n 1.1.2调研目的n 1.1.3 调研团队n 1.2理论考察n 1.3研究意义n2. 研究设计n 2.1研究对象与期间n 2.1.1研究对象n 2.1.2研究期间n 2.2研究方法及

2、工具n 2.3调研内容n 2.4调研步骤n3. 研究与分析过程n 3.1调研区域选择n 3.2样本说明n 3.3现场控制n 3.4调查问卷设计n 3.5宁波市单身公寓市场潜力客户分析n 3.5.1调查对象个体情况n 3.5.2消费者月平均收入n 3.5.3市场机会n 3.5.4市场结构n 3.5.5市场容量n3.6宁波市单身公寓市场实际客户分析n 3.6.1调查对象个体情况n 3.6.2消费者月平均收入n 3.6.3市场机会n 3.6.4市场结构n 3.6.5市场容量n4 研究结果n5 研究的局限n6 研究结论与建议n 6.1 概述n 6.2 建议Page 4第一章 相关概述第二章 市场研究分

3、析Page 5First and Foremost “单身公寓”由来久远，原是指一个人居住的公寓，但在今天“单身公寓”已成为小户型服务公寓的代名词。“单身公寓”绝非消费者购房行为中的终极消费品，而是一种过渡产品 关于单身公寓关于单身公寓Page 6Categories它是指分布于综合性住宅小区内的小房型住宅，它属于普通的商品住宅项目，与普通商品住宅的具有等同的使用年限和物业服务。目前市场上供用较多它是近两年来宁波房产市场上供应量最大的小户型住宅，主要有万达48克拉、学府一号、嘉华SOHO、风格城事壹爵、江南领寓、立方寓等等它是一种具有产权性质的酒店，集商住为一体的物业品种，一般房间内无煤气等居

4、家生活所必备的配套设施一般单身公寓一般单身公寓产权式酒店式产权式酒店式服务公寓服务公寓一般的一般的小户型住宅小户型住宅图1 单身公寓的类别Page 7Location最大程度的控制面积拥有地段优势的稀缺产品完备的配套设施及酒店式服务全装修成品房一种过渡产品图2 单身公寓设计定位的基本特点Page 8Location最大程度的控制面积一种过渡产品全装修成品房面积控制最大的效用在于有效的控制总价。除部分投资型高档项目外，大部分单身公寓的总价都在50万/套以下，与此类过渡性住宅消费者的消费心态相吻合，小面积同时使得此类产品成为市场上的稀缺产品，因此推出之后即收到市场追捧。图2 单身公寓设计定位的基本

5、特点Page 9Location最大程度的控制面积一种过渡产品图2 单身公寓设计定位的基本特点表1 各单身公寓楼案的面积配比表Page 10Location最大程度的控制面积拥有地段优势的稀缺产品一种过渡产品目前一些单身公寓住宅大多享有地理优势，处于人口稠密、商业成熟、交通便利的地区。住宅门口有四通八达的交通线路，以及著名的商业街，黄金地段是目前单身公寓最明显的特征之一。图2 单身公寓设计定位的基本特点Page 11Location最大程度的控制面积拥有地段优势的稀缺产品完备的配套设施及酒店式服务理想的单身公寓必须是入住方便，居家生活的所有设施都应一应俱全，妥帖地照顾了青年住户的入住要求。在更

6、大程度上满足年轻人对日常生活方便、快捷的需求，最大限度地体现全新的生活方式。因此设施和服务已经成为消费者选购单身公寓的重要因素之一，也是开发商作为吸引客源的重要营销手段之一Page 12Location最大程度的控制面积拥有地段优势的稀缺产品完备的配套设施及酒店式服务表2 单身公寓社区设施及服务Page 13Location最大程度的控制面积拥有地段优势的稀缺产品完备的配套设施及酒店式服务全装修成品房最初的全装修只是配备简单的厨卫设备，到最新的全装修概念得以深化，提供除家具之外的全套设施，及空调、热水器、煤气灶、脱排油烟机、电磁炉等部分的家电设备，虽然入住的方便程度已远超过毛坯房，但还未达到“

7、提个皮箱就可入住”的宣传效果Page 14Location最大程度的控制面积一种过渡产品单身公寓并不是简单的家庭居住的终极产品，而是一种市场细分之后的产物，仅仅是一种过渡产品。一旦其业主结婚成家，它就将“沦为偏房”。因此，其客户群体也比较单一，关于此我们将在下一部分进行详细分析。拥有地段优势的稀缺产品图2 单身公寓设计定位的基本特点Page 15Procedure确定总体研究方向及思路问卷设计发放及回收制定具体研究内容及工作流程数据录入统计及分析确定研究课题及研究方向制定市场研究计划书问卷调查数据统计撰写报告Page 16Research & Analysis研究结研究结构设计构设计调

8、研背景调研内容调研意义调研对象调研目的Page 17Research & Analysis调研内容调研意义调研对象调研目的调研背景 市场调研是市场调查与市市场调研是市场调查与市场研究的统称，它是个人或组场研究的统称，它是个人或组织根据特定的决策问题而系统织根据特定的决策问题而系统地设计、搜集、记录、整理、地设计、搜集、记录、整理、分析及研究市场各类信息资料、分析及研究市场各类信息资料、报告调研结果的工作过程。市报告调研结果的工作过程。市场调研是市场预测和经营决策场调研是市场预测和经营决策过程中必不可少的组成部分。过程中必不可少的组成部分。Page 18Research & An

9、alysis研究结研究结构设计构设计调研背景调研内容调研意义调研对象调研目的Page 19Research & Analysis研究结研究结构设计构设计调研内容调研意义调研对象调研目的 房地产业的膨胀带动房地产业的膨胀带动了单身公寓市场的壮大。了单身公寓市场的壮大。一方面，卖方市场决定了一方面，卖方市场决定了其其;另一方面，稀缺性由于另一方面，稀缺性由于近期政府不断出台新政策，近期政府不断出台新政策，房地产成为广大群众关注房地产成为广大群众关注的热点，对于新政的影响的热点，对于新政的影响也众说纷纭。也众说纷纭。Page 20Research & Analysis研究结研究结构设

10、计构设计调研背景调研内容调研意义调研对象 本调查旨在通过对本调查旨在通过对宁波市单身公寓拥有者宁波市单身公寓拥有者和潜在客户的抽样问卷和潜在客户的抽样问卷调查，完成宁波市当前调查，完成宁波市当前单身公寓市场的宏观供单身公寓市场的宏观供求状况分析，并在此基求状况分析，并在此基础上进行数据统计并整础上进行数据统计并整理得出研究报告，掌握理得出研究报告，掌握宁波市该市场的最新行宁波市该市场的最新行情并进行客观分析。情并进行客观分析。Page 21Research & Analysis研究结研究结构设计构设计调研背景调研内容调研意义调研目的 本次调查的研究对本次调查的研究对象分为两个群体：象分

11、为两个群体：潜在客户群体和实潜在客户群体和实际客户群体。两个际客户群体。两个研究对象同时也对研究对象同时也对应两份不同的调查应两份不同的调查问卷。问卷。Page 22Research & Analysis研究结研究结构设计构设计调研背景调研内容调研对象调研目的 本次研究从购房意愿、本次研究从购房意愿、投资动机等方面进行分析，投资动机等方面进行分析，不仅有助于我们对当前单不仅有助于我们对当前单身公寓市场行情进行初步身公寓市场行情进行初步的了解，为我们购置单身的了解，为我们购置单身公寓提供有效的信息，而公寓提供有效的信息，而且能向调查区域内甚至更且能向调查区域内甚至更广范围内的单身公寓房产

12、广范围内的单身公寓房产开发商提供完整的数据和开发商提供完整的数据和分析分析Page 23Research & Analysis研究结研究结构设计构设计调研背景调研意义调研对象调研目的 针对不同的研究对象，针对不同的研究对象，调研内容也不同。主要包调研内容也不同。主要包括购房意愿、投资动机以括购房意愿、投资动机以及影响购房意愿等主要因及影响购房意愿等主要因素。此外，还涉及了单身素。此外，还涉及了单身公寓拥有者的满意度的调公寓拥有者的满意度的调查，以及他们对当前居住查，以及他们对当前居住环境的要求和建议等环境的要求和建议等Page 24表3 研究期间明细表PeriodPage 25Ning

13、bo，ChinaLocation图3 调研区域选择及分析Page 26Ningbo，ChinaLocation图3 调研区域选择及分析 近几年区域性基础设施的建设，改变了宁波区位条件，进一步强化宁波在长江三角洲南翼经济中心的地位，宁波自身功能提升，港口发展以及基础设施完善也给宁波城市发张提出了新的要求。一方面随着经济社会的迅速发展，城市功能需进一步提升和优化，人居环境和基础设施需进一步改善；另一方面鄞州区划的调整，也需重新审视宁波整体的发展。随着外地人口大量涌入，并且也有为数不少的人定居下来，从而给城市规划和建设提出了更高的要求如何解决居住、交通、就业等问题迫在眉睫。Ningbo，China

14、Page 27Ningbo，ChinaLocation图3 调研区域选择及分析 近几年宁波市推出一系列保障居民住房政策。财政部、国家税务总局与住房和城乡建设部联合下发了关于调整房地产交易环节契税、个人所得税优惠政策的通知。按照这个通知，对个人购买普通住房，且该住房属于家庭(成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女)唯一住房的，减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。这个这策进一步推动了单身公寓的发展。Ningbo，China Page 28Ningbo，ChinaLocation图3 调研区域选择及分析 近期建设分为旧城改造与新区建设二

15、部分内容。新区建设以三江片和北仑片为主，三江片重点建设东部新城、鄞州中心区、东钱湖旅游度假区、镇海新区和北部新城；北仑片区重点建设北仑西片小浃江区域、北仑中片区大碶高塘区域及北仑东片区滨海工业区。限价商品房、经济适用房、拆迁安置房的推出力度，随着宁波房市的不断升温、消费观念更为成熟、政府配套设施的健全，在周边新出现的居住、商业休闲区会更加受购买者所追捧，开发与竞争态势也将进一步升级。Ningbo，China Page 29Ningbo，ChinaLocation图3 调研区域选择及分析标题文字海曙生活大师单身公寓鄞州明天广场江北天水金领公寓Page 30Statistics & Ana

16、lysis住宅面积需求状况住宅面积需求状况频率频率百分比百分比有效百有效百分比分比累积百累积百分比分比 有效有效7070171717.017.017.017.017.017.050-7050-70434343.043.043.043.060.060.030-5030-50303030.030.030.030.090.090.03030101010.010.010.010.0100.0100.0合计合计100100100.0100.0100.0100.0表4 住宅面积需求状况分析图Page 31Statistics & Analysis图4 住宅面积需求状况分析图Page 32Stati

17、stics & Analysis图5 住宅楼层需求状况统计图Page 33Statistics & Analysis图6 户型结构需求状况分析图Page 34Statistics & Analysis表5 住宅面积需求状况分析图购房首选因素购房首选因素响应响应个案百分比个案百分比N N百分比百分比地段地段5418.6%54.0%价格价格7325.1%73.0%付款方式付款方式206.9%20.0%开发商实力开发商实力82.7%8.0%户型户型227.6%22.0%安保措施安保措施248.2%24.0%建筑质量建筑质量3913.4%39.0%生活配套及周边环境生活配套及周

18、边环境5117.5%51.0%总计总计291100.0%291.0%Page 35Statistics & Analysis图7 获取信息途径统计图Page 36Statistics & Analysis响应响应个案百分比个案百分比N N百分比百分比游泳池游泳池454515.6 %15.6 %45.0 %45.0 %健身房健身房464615.9 %15.9 %46.0 %46.0 %运动场运动场515117.6 %17.6 %51.0 %51.0 %棋牌室棋牌室17175.9 %5.9 %17.0 %17.0 %游乐场游乐场343411.8 %11.8 %34.0 %34.0

19、%图书馆图书馆323211.1 %11.1 %32.0 %32.0 %停车场停车场585820.1 %20.1 %58.0 %58.0 %其它其它6 62.1 %2.1 %6.0 %6.0 %总计总计289289100.0 %100.0 %289.0 %289.0 %表6 社区配套设施需求数据统计表Page 37Statistics & Analysis表7 社区景观环境偏好频率表 偏好因素偏好因素响应响应个案百分比个案百分比N N百分比百分比社社区区景景观观环环境境偏偏好好水景水景737325.3 %25.3 %73.0 %73.0 %假山假山393913.5 %13.5 %39.0

20、 %39.0 %亭台亭台515117.7 %17.7 %51.0 %51.0 %休闲广场休闲广场707024.3 %24.3 %70.0 %70.0 %雕塑品雕塑品18186.3 %6.3 %18.0 %18.0 %背景音乐背景音乐313110.8 %10.8 %31.0 %31.0 %其它其它6 62.1 %2.1 %6.0 %6.0 %总计总计288288100.0 %100.0 %288.0 %288.0 %a. a. 值为值为 2 2 时制表的二分组。时制表的二分组。Page 38Statistics & Analysis图8 房款支付方式分析图Page 39Statistic

21、s & Analysis图9 物业管理费承受力分析图Page 40Statistics & Analysis表8 消费群的性别 婚姻状况交叉分析表 婚姻状况 性别 目前婚配状况目前婚配状况合计合计已婚已婚未婚未婚性别性别男男 1010 31 31 4141女女 1515 43 43 5858合计合计 2525 74 74 9999Page 41Statistics & Analysis月收入状况月收入状况 （单位：元，币种：（单位：元，币种：RMBRMB）合合计计200020002000300020003000300050003000500050008000500080

22、0080008000职职业业公务员公务员1 13 33 37 73 31717公司职公司职员员7 71010121220200 04949校教员校教员0 00 04 410100 01414自主创自主创业业0 02 22 24 47 71515其它其它0 00 00 02 22 24 4合计合计8 815152121434312129999表9 消费者职业 月总收入交叉分析表Page 42Statistics & Analysis图10 消费者职业 月总收入交叉分析图Page 43Statistics & Analysis响应响应个案百分比个案百分比N N百分比百分比社社区区环

23、环境境偏偏好好分分析析环境优雅，宽敞开阔环境优雅，宽敞开阔393913.1%13.1%39.4%39.4%位置优越，交通便捷位置优越，交通便捷656521.9%21.9%65.7%65.7%配套设施齐全配套设施齐全535317.8%17.8%53.5%53.5%房型要求简洁实用房型要求简洁实用393913.1%13.1%39.4%39.4%物业管理要求周到物业管理要求周到343411.4%11.4%34.3%34.3%社区配套注重交流性社区配套注重交流性373712.5%12.5%37.4%37.4%独立性强独立性强26268.8%8.8%26.3%26.3%其它其它_ _4 41.3%1.3

24、%4.0%4.0%总计总计297297100.0%100.0%300.0%300.0%a. a. 值为值为 2 2 时制表的二分组。时制表的二分组。表10 社区环境偏好因素分析图Page 44Statistics & Analysis单位：元单位：元 币种：币种：RMBRMB可以承受的在住房上的总支出占您的收入可以承受的在住房上的总支出占您的收入的比例的比例合计合计1/41/41/51/41/51/41/61/51/61/51/61/6月月收收入入状状况况200020001 13 33 31 18 820003000200030002 27 76 60 0151530005000300

25、050002 210107 72 2212150008000500080004 422229 98 84343800080001 15 51 15 51212合计合计10104747262616169999表11 月收入状况 价格承受能力 交叉分析Page 45Statistics & Analysis图11 购房首要考虑因素统计图Page 46Statistics & Analysis频率频率百分比百分比有效百有效百分比分比累积百累积百分比分比置置业业目目的的目前的暂住地，过目前的暂住地，过渡性住房渡性住房272727.327.327.327.327.327.3打算长期居住打

26、算长期居住111111.111.111.111.138.438.4作为投资性理财产作为投资性理财产品品616161.661.661.661.6100.0100.0合计合计9999100.0100.0100.0100.0表12 置业目的分析图Page 47Statistics & Analysis图12 公寓总体满意度分析图Page 48Forecast供应量的预测供应量的预测短期供应不能满足市场需求近期内大量同类产品上市不良产品难以去化导致积压未来市场预测未来市场预测 购买群体多样化购买阶层、年龄继续扩大独立空间将成为年轻人的居住时尚市场预测分析市场预测分析 单身公寓作为过渡性产品将会长期存在单身公寓作为过渡性产品将会长期存在 地段的稀缺性，引来投资客地段的稀缺性，引来投资客 单身公寓产品需求将趋于平衡单身公寓产品需求将趋于平衡市场预测市场预测分析分析供应量的供应量的预测预测未来市场未来市场预测预测Page 49Forecast供应量的预测供应量的预测短期供应不能满足市场需求近期内大量同类产品上市不良产品难以去化导致积压未来市场预测未来市场预测 购买群体多样化购买群体多样化 购买阶层、年龄继续扩大购买阶层、年龄继续扩大 独立空间将成为年轻人的独