第八章投资性房地产..

1、黑龙江大学黑龙江大学 精品课程精品课程 Competence Confidentiality Integrity Objectivity兰州商学院兰州商学院 第八章第八章 投资性房地产投资性房地产兰商会计学院兰商会计学院黑龙江大学黑龙江大学 精品课程精品课程 Competence Confidentiality Integrity Objectivity兰州商学院兰州商学院 本章学习目的本章学习目的1.1.掌握投资性房地产的核算范围；投资性房地产的确掌握投资性房地产的核算范围；投资性房地产的确认条件；投资性房地产的初始计量及帐务处理；投资认条件；投资性房地产的初始计量及帐务处理；投资性房地产采

2、用成本计量模式和公允价值计量模式进行性房地产采用成本计量模式和公允价值计量模式进行后续计量的帐务处理；房地产转换业务的会计处理原后续计量的帐务处理；房地产转换业务的会计处理原则；投资性房地产处置的帐务处理。则；投资性房地产处置的帐务处理。2.2.熟悉投资性房地产的概念；投资性房地产采用公允熟悉投资性房地产的概念；投资性房地产采用公允价值计量模式的前提条件；投资性房地产后续计量模价值计量模式的前提条件；投资性房地产后续计量模式的变更原则及帐务处理；房地产转换业务的帐务处式的变更原则及帐务处理；房地产转换业务的帐务处理。理。3.3.了解投资性房地产与一般房地产的区别；房地产的了解投资性房地产与一般

3、房地产的区别；房地产的转换条件；房地产转换日的确定。转换条件；房地产转换日的确定。黑龙江大学黑龙江大学 精品课程精品课程 Competence Confidentiality Integrity Objectivity兰州商学院兰州商学院 教学内容教学内容第一节第一节 投资性房地产的确认和初始计量投资性房地产的确认和初始计量 第二节第二节 投资性房地产的后续计量投资性房地产的后续计量 第三节第三节 投资性房地产的转换和处置投资性房地产的转换和处置 黑龙江大学黑龙江大学 精品课程精品课程 Competence Confidentiality Integrity Objectivity兰州商学院兰

4、州商学院 第一节第一节 投资性房地产的确认和初始计量投资性房地产的确认和初始计量 一、投资性房地产的概念和范围：一、投资性房地产的概念和范围： （一）概念：投资性房地产是指为赚取租金或资（一）概念：投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。投资性房本增值，或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产应当能够单独计量和出售。地产应当能够单独计量和出售。 （二）范围：投资性房地产主要包括：已出租的（二）范围：投资性房地产主要包括：已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物。权、已出租的建筑物。黑龙江大学黑龙江大学

5、精品课程精品课程 Competence Confidentiality Integrity Objectivity兰州商学院兰州商学院 下列各项属于投资性房地产：下列各项属于投资性房地产： 已出租的土地使用权。是指企业通过出让或已出租的土地使用权。是指企业通过出让或转让方式取得的、以经营租赁方式已经出租的土转让方式取得的、以经营租赁方式已经出租的土地使用权。地使用权。 持有并准备增值后转让的土地使用权。是指持有并准备增值后转让的土地使用权。是指企业取得的、准备增值后转让的土地使用权。按企业取得的、准备增值后转让的土地使用权。按照国家有关规定认定的闲置土地不属于持有并准照国家有关规定认定的闲置土

6、地不属于持有并准备增值后转让的土地使用权。在我国实务中，持备增值后转让的土地使用权。在我国实务中，持有并准备增值后转让的土地使用权这种情况较少。有并准备增值后转让的土地使用权这种情况较少。黑龙江大学黑龙江大学 精品课程精品课程 Competence Confidentiality Integrity Objectivity兰州商学院兰州商学院 已出租的建筑物。是指企业拥有产权的、以已出租的建筑物。是指企业拥有产权的、以经营租赁方式已经出租的建筑物，包括外购、自经营租赁方式已经出租的建筑物，包括外购、自行建造或开发活动完成后用于出租的建筑物。企行建造或开发活动完成后用于出租的建筑物。企业将建筑物

7、出租，按租赁协议向承租人提供的相业将建筑物出租，按租赁协议向承租人提供的相关辅助服务在整个协议中不重大的，应当将该建关辅助服务在整个协议中不重大的，应当将该建筑物确认为投资性房地产。如企业将办公楼出租筑物确认为投资性房地产。如企业将办公楼出租并向承租人提供保安、维修等辅助服务，仍应将并向承租人提供保安、维修等辅助服务，仍应将该出租的办公楼确认为投资性房地产。该出租的办公楼确认为投资性房地产。黑龙江大学黑龙江大学 精品课程精品课程 Competence Confidentiality Integrity Objectivity兰州商学院兰州商学院 下列各项不属于投资性房地产：下列各项不属于投资性

8、房地产： 自用房地产，即为生产商品、提供劳务或者自用房地产，即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产。企业出租给本企业职经营管理而持有的房地产。企业出租给本企业职工居住的宿舍，即使按照市场价格收取租金，也工居住的宿舍，即使按照市场价格收取租金，也不属于投资性房地产。这部分房产间接为企业自不属于投资性房地产。这部分房产间接为企业自身的生产经营服务，具有自用房地产的性质。身的生产经营服务，具有自用房地产的性质。 作为存货的房地产。是指房地产开发企业销作为存货的房地产。是指房地产开发企业销售的或为销售而正在开发的商品房和土地。这部售的或为销售而正在开发的商品房和土地。这部分房地产属于房地产开

9、发企业的存货。分房地产属于房地产开发企业的存货。黑龙江大学黑龙江大学 精品课程精品课程 Competence Confidentiality Integrity Objectivity兰州商学院兰州商学院 理解投资性房地产的范围需要注意以下几个理解投资性房地产的范围需要注意以下几个问题：问题： 所谓的所谓的“出租出租”，是指经营性租赁，不包括，是指经营性租赁，不包括融资性租赁。如果企业将开发产品对外出租的目融资性租赁。如果企业将开发产品对外出租的目的，不是为了长期持有并获得租金，而是在出售的，不是为了长期持有并获得租金，而是在出售前临时出租，则不作为投资性房地产处理。前临时出租，则不作为投资性

10、房地产处理。 按照国家有关规定认定的闲置土地，不属于按照国家有关规定认定的闲置土地，不属于持有并准备增值后转让的土地使用权。持有并准备增值后转让的土地使用权。 持有并准备增值后出售的建筑物不作为投资持有并准备增值后出售的建筑物不作为投资性房地产核算。性房地产核算。黑龙江大学黑龙江大学 精品课程精品课程 Competence Confidentiality Integrity Objectivity兰州商学院兰州商学院 二、投资性房地产的确认与初始计量二、投资性房地产的确认与初始计量（一）投资性房地产的确认将某个项目确认为投资性房地产，应同时满足下列条件时予以确认：1. 满足投资性房地产的概念，

11、即为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有；2. 与该投资性房地产相关的经济利益很可能流入企业，也就是说企业能够凭借该投资性房地产取得租金收入或者增值收益；3. 该项投资性房地产的成本能够可靠地计量。例如企业的某项房地产一部分自用，一部分对外出租。对于出租部分，能否作为投资性房地产，取决于其成本能否单独计量，其带来的经济利益能否单独计量。若不能单独计量则不确认为投资性房地产，应当确认为固定资产或无形资产。 黑龙江大学黑龙江大学 精品课程精品课程 Competence Confidentiality Integrity Objectivity兰州商学院兰州商学院 v （二）投资性房地产的初始计量

12、v 企业取得的投资性房地产，应当按照取得时的成本进行初始计量，具体处理如下：v 1. 外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。v 对于企业外购的房地产，只有在购入房地产的同时开始对外出租（自租赁期开始日起）或用于资本增值，才能称之为外购的投资性房地产。如果企业购入的房地产，自用一段时间之后再改为出租或用于资本增值的，应当先将外购的房地产确认为固定资产或无形资产，自租赁期开始日或用于资本增值之日开始，才能从固定资产或无形资产转换为投资性房地产。黑龙江大学黑龙江大学 精品课程精品课程 Competence Confidentiality Integrity O

13、bjectivity兰州商学院兰州商学院 【 例例71 】 某公司某公司 2006年年8月月20日考虑到房地产日考虑到房地产价格增值潜力较大，决定将大量闲置的价格增值潜力较大，决定将大量闲置的800万元现万元现金用于购置房地产，并同时对外出租。公司在购金用于购置房地产，并同时对外出租。公司在购置房地产过程中支付相关税费置房地产过程中支付相关税费10万元。万元。 借：借： 投资性房地产投资性房地产 8 100 000 8 100 000 银行存款银行存款 8 100 000 8 100 000 贷：贷：黑龙江大学黑龙江大学 精品课程精品课程 Competence Confidentiality

14、Integrity Objectivity兰州商学院兰州商学院 2. 自行建造投资性房地产的成本，由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成，由在建工程转入投资性房地产。企业自行建造房地产达到预定可使用状态后一段时间才对外出租或用于资本增值的，应当先将自行建造的房地产确认为固定资产或无形资产，自租赁期开始日或用于资本增值之日开始，从固定资产或无形资产转换为投资性房地产。黑龙江大学黑龙江大学 精品课程精品课程 Competence Confidentiality Integrity Objectivity兰州商学院兰州商学院 【 例例72 】甲公司为从事房地产经营开发的企】甲公司为从

15、事房地产经营开发的企业。业。2006年年10月月1日，甲公司与乙公司签订租赁日，甲公司与乙公司签订租赁协议，约定将甲公司正在开发的一栋商务大楼于协议，约定将甲公司正在开发的一栋商务大楼于开发完成的同时开始租赁给乙公司使用，租赁期开发完成的同时开始租赁给乙公司使用，租赁期为为l0年。该写字楼工期为年。该写字楼工期为 1 年，于年，于 2006年年12月月31日完工并开始起租，写字楼的总造价为日完工并开始起租，写字楼的总造价为900万元。万元。工程期间投入工程物资工程期间投入工程物资 400 万元，发生人工费用万元，发生人工费用 300 万元，假设无相关税费。工程开工时，所占万元，假设无相关税费。

16、工程开工时，所占用土地（土地使用权）的账面价值为用土地（土地使用权）的账面价值为 200 万元。万元。黑龙江大学黑龙江大学 精品课程精品课程 Competence Confidentiality Integrity Objectivity兰州商学院兰州商学院 （1）工程领用物资时：）工程领用物资时： 借：借： 在建工程在建工程 4 000 0004 000 000 工程物资工程物资 4 000 0004 000 000 贷：贷：黑龙江大学黑龙江大学 精品课程精品课程 Competence Confidentiality Integrity Objectivity兰州商学院兰州商学院 （2）分配

17、工程人员工资时：）分配工程人员工资时： 借：借： 在建工程在建工程 3 000 0003 000 000 应付职工薪酬应付职工薪酬 3 000 0003 000 000 贷：贷：黑龙江大学黑龙江大学 精品课程精品课程 Competence Confidentiality Integrity Objectivity兰州商学院兰州商学院 （3）将土地使用权的账面价值在开工时转入工程）将土地使用权的账面价值在开工时转入工程成本：成本： 借：借： 在建工程在建工程 2 000 0002 000 000 无形资产无形资产 2 000 0002 000 000 贷：贷：黑龙江大学黑龙江大学 精品课程精品课

18、程 Competence Confidentiality Integrity Objectivity兰州商学院兰州商学院 （4）工程完工时：）工程完工时： 借：借： 投资性房地产投资性房地产 9 000 0009 000 000 在建工程在建工程 9 000 0009 000 000 贷：贷：黑龙江大学黑龙江大学 精品课程精品课程 Competence Confidentiality Integrity Objectivity兰州商学院兰州商学院 3. 以其他方式取得的投资性房地产的成本，按照相关会计准则的规定确认。自用的房地产或作为存货的房地产转为投资性房地产，必须有确凿证据表明房地产用途发

19、生改变，如改变房地产用途的书面决议、从自用状态改为出租状态等。转换日应当按照相关会计准则的规定确认转换后投资性房地产的入账价值。转换日为租赁期开始日，4. 与投资性房地产有关的后续支出，满足投资性房地产确认条件的，应当计入投资性房地产成本；不满足确认条件的，应当在发生时计入当期损益。黑龙江大学黑龙江大学 精品课程精品课程 Competence Confidentiality Integrity Objectivity兰州商学院兰州商学院 第二节第二节 投资性房地产的后续计量投资性房地产的后续计量 投资性房地产后续计量有成本和公允价值两种计量模式，企业通常应当采用成本模式计量，满足特定条件时也可

20、以采用公允价值模式计量。但是同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。黑龙江大学黑龙江大学 精品课程精品课程 Competence Confidentiality Integrity Objectivity兰州商学院兰州商学院 一、采用成本模式进行后续计量一、采用成本模式进行后续计量的投资性房地产的投资性房地产 企业通常应当在资产负债表日采用成本模式进行后续计量。在成本模式下，应当按照固定资产或无形资产的有关规定，对投资性房地产进行后续计量，计提折旧或进行摊销；存在减值迹象的，还应当按照资产减值的有关规定进行处理。期末投资性房地产按账面价值在资产负债表中

21、反映。 黑龙江大学黑龙江大学 精品课程精品课程 Competence Confidentiality Integrity Objectivity兰州商学院兰州商学院 Z具体会计处理如下：Z1. 取得投资性房地产时按照其实际成本，借记“投资性房地产”科目，贷记“银行存款”、“在建工程”、“开发成本”等科目。Z2. 对投资性房地产进行后续计量时，按照固定资产或无形资产的有关规定，计提折旧或进行摊销，应借记“其他业务成本”等科目，贷记“投资性房地产累计折旧（摊销）”科目。Z3. 取得租金收入时，借记“银行存款”等科目，贷记“其他业务收入”等科目。黑龙江大学黑龙江大学 精品课程精品课程 Compete

22、nce Confidentiality Integrity Objectivity兰州商学院兰州商学院 Z 4. 投资性房地产存在减值迹象的，应当适用资产减值准则的有关规定进行处理。经减值测试后确定发生减值的，应当计提减值准备，借记“资产减值损失”科目，贷记“投资性房地产减值准备”科目。投资性房地产减值损失一经确认，以后会计期间不得转回。Z 【例73】 某公司于 2005年12月15日以银行存款购入某栋写字楼作为投资性房地产，购置价为 1500 万元，税费 100 万元，使用年限为20年，假设无残值，企业采取平均年限法计提折旧。该房地产每年租金为 120 万元，于每年末结算。由于公允价值不能够

23、可靠取得，该公司采用成本模式对投资性房地产进行核算。黑龙江大学黑龙江大学 精品课程精品课程 Competence Confidentiality Integrity Objectivity兰州商学院兰州商学院 （1）2005年年12月购入投资性房地产时：月购入投资性房地产时： 借：借： 投资性房地产投资性房地产 16 000 00016 000 000 银行存款银行存款 16 000 00016 000 000 贷：贷：黑龙江大学黑龙江大学 精品课程精品课程 Competence Confidentiality Integrity Objectivity兰州商学院兰州商学院 （2）2006年应

24、计提的折旧：年应计提的折旧： 借：借： 其他业务成本其他业务成本 800 000 800 000 投资性房地产累计折旧投资性房地产累计折旧 800 000 800 000 贷：贷：黑龙江大学黑龙江大学 精品课程精品课程 Competence Confidentiality Integrity Objectivity兰州商学院兰州商学院 （3）收取租金时：）收取租金时： 借：借： 银行存款银行存款 1 200 0001 200 000 其他业务收入其他业务收入 1 200 0001 200 000 贷：贷：若投资性房地产是作为企业主营业务的，应通过若投资性房地产是作为企业主营业务的，应通过“主营

25、业务收入主营业务收入”和和“主营业务成本主营业务成本”科目核算科目核算相关的损益。相关的损益。黑龙江大学黑龙江大学 精品课程精品课程 Competence Confidentiality Integrity Objectivity兰州商学院兰州商学院 二、采用公允价值模式进行后续计量二、采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产的投资性房地产（一）采用公允价值模式的前提条件有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，才可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。采用公允价值模式计量的，应当同时满足下列条件：1. 投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；所在地，通常是指投资性房

26、地产所在的城市。对于大中型城市，应当为投资性房地产所在的城区。 2. 企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。黑龙江大学黑龙江大学 精品课程精品课程 Competence Confidentiality Integrity Objectivity兰州商学院兰州商学院 同类或类似的房地产，对建筑物而言，是指同类或类似的房地产，对建筑物而言，是指所处地理位置和地理环境相同、性质相同、结构所处地理位置和地理环境相同、性质相同、结构类型相同或相近、新旧程度相同或相近、可使用类型相同或相近、新旧程度相同或相近、可使用状况相同或相

27、近的建筑物；状况相同或相近的建筑物； 对土地使用权而言，是指同一城区、同一位对土地使用权而言，是指同一城区、同一位置区域、所处地理环境相同或相近、可使用状况置区域、所处地理环境相同或相近、可使用状况相同或相近的土地。相同或相近的土地。黑龙江大学黑龙江大学 精品课程精品课程 Competence Confidentiality Integrity Objectivity兰州商学院兰州商学院 （二）采用公允价值模式进行后续计量的会计处理： 采用公允价值模式计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期

28、损益（公允价值变动损益）。投资性房地产取得的租金收入，确认为其他业务收入。期末投资性房地产按公允价值在资产负债表中反映。 投资性房地产采用公允价值模式计量的，在核算时设置“投资性房地产”总分类账户，并分别设置“成本”、“公允价值变动”进行明细核算。 黑龙江大学黑龙江大学 精品课程精品课程 Competence Confidentiality Integrity Objectivity兰州商学院兰州商学院 具体的会计处理如下：取得投资性房地产时，按照其实际成本借记“投资性房地产”科目，贷记“银行存款”、“在建工程”、“开发成本”等科目。取得租金收入时，借记“银行存款”等科目，贷记“其他业务收入”

29、等科目。资产负债表日确认公允价值的变动金额 。黑龙江大学黑龙江大学 精品课程精品课程 Competence Confidentiality Integrity Objectivity兰州商学院兰州商学院 （1）公允价值上升额：）公允价值上升额： 借：借： 投资性房地产投资性房地产公允价值变动公允价值变动 公允价值变动损益公允价值变动损益 贷：贷：黑龙江大学黑龙江大学 精品课程精品课程 Competence Confidentiality Integrity Objectivity兰州商学院兰州商学院 （2）公允价值下降额：）公允价值下降额： 借：借： 公允价值变动损益公允价值变动损益 投资性房

30、地产投资性房地产公允价值变动公允价值变动 贷：贷：黑龙江大学黑龙江大学 精品课程精品课程 Competence Confidentiality Integrity Objectivity兰州商学院兰州商学院 【例【例74】某公司】某公司 2006 年末支付年末支付 1200 万元购置万元购置了一栋办公楼，用于出租，属于投资性房地产。了一栋办公楼，用于出租，属于投资性房地产。甲公司与乙公司签订经营租赁合同，从甲公司与乙公司签订经营租赁合同，从 2007 年年 1 月月 1 日起，租期三年，年租金日起，租期三年，年租金 50 万元，每年初万元，每年初收取。由于该办公楼所在城区的房地产交易市场收取。

31、由于该办公楼所在城区的房地产交易市场比较成熟，公允价值能够可靠计量，甲公司对该比较成熟，公允价值能够可靠计量，甲公司对该投资性房地产采用公允价值计量模式。已知投资性房地产采用公允价值计量模式。已知 2007 年末该投资性房地产的公允价值为年末该投资性房地产的公允价值为 1100 万元；万元； 2008 年末该投资性房地产的公允价值为年末该投资性房地产的公允价值为 1350 万万元。元。黑龙江大学黑龙江大学 精品课程精品课程 Competence Confidentiality Integrity Objectivity兰州商学院兰州商学院 （1）2006年购置房地产时：年购置房地产时： 借：借

32、： 投资性房地产投资性房地产 成本成本 12 000 00012 000 000 银行存款银行存款 12 000 00012 000 000 贷：贷：黑龙江大学黑龙江大学 精品课程精品课程 Competence Confidentiality Integrity Objectivity兰州商学院兰州商学院 （2）2007年初收到租金时年初收到租金时 借：借： 银行存款银行存款 500 000 500 000 预收账款预收账款 500 000500 000 贷：贷：黑龙江大学黑龙江大学 精品课程精品课程 Competence Confidentiality Integrity Objectivi

33、ty兰州商学院兰州商学院 （3）2007年末确认收入和确认公允价值变动损益时年末确认收入和确认公允价值变动损益时 借：借： 预收账款预收账款 500 000500 000 其他业务收入其他业务收入 500 000500 000 贷：贷： 借：借： 公允价值变动损益公允价值变动损益 1 000 0001 000 000 贷：贷：投资性房地产投资性房地产 公允价值变动损益公允价值变动损益 1 000 0001 000 000 黑龙江大学黑龙江大学 精品课程精品课程 Competence Confidentiality Integrity Objectivity兰州商学院兰州商学院 （4）2008年

34、初收到租金时年初收到租金时 借：借： 银行存款银行存款 500 000500 000 预收账款预收账款 500 000500 000 贷：贷：黑龙江大学黑龙江大学 精品课程精品课程 Competence Confidentiality Integrity Objectivity兰州商学院兰州商学院 （5）2008年末确认收入和确认公允价值变动损益时年末确认收入和确认公允价值变动损益时 借：借： 预收账款预收账款 500 000500 000 其他业务收入其他业务收入 500 000500 000 贷：贷： 借：借： 投资性房地产投资性房地产 公允价值变动损益公允价值变动损益 2 500 000

35、 2 500 000 贷：贷：公允价值变动损益公允价值变动损益 2 500 0002 500 000 黑龙江大学黑龙江大学 精品课程精品课程 Competence Confidentiality Integrity Objectivity兰州商学院兰州商学院 三、投资性房地产后续计量模式的变更三、投资性房地产后续计量模式的变更 企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。从成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更处理，将计量模式变更时公允价值与账面价值的差额调整期初留存收益。但已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。 从成本模式转为公允价值模式的，

36、变更时应具备以下要件： 变更前和变更后的做法都符合会计准则的要求； 要有充分理由来证明其变更的合理性。黑龙江大学黑龙江大学 精品课程精品课程 Competence Confidentiality Integrity Objectivity兰州商学院兰州商学院 成本模式变更为公允价值计量模式时，应当按照变更日投资性房地产的公允价值，借记“投资性房地产成本”科目，按照已计提的折旧或摊销，借记“投资性房地产累计折旧”或“投资性房地产累计摊销”科目，原已计提减值准备的，借记“投资性房地产减值准备”科目，按照变更前成本模式下的原账面余额，贷记“投资性房地产”科目，按照公允价值与其账面价值之间的差额，贷记

37、或借记“利润分配未分配利润”、“盈余公积”科目。 黑龙江大学黑龙江大学 精品课程精品课程 Competence Confidentiality Integrity Objectivity兰州商学院兰州商学院 【例75】甲公司房地产开发企业。2005年12月31日，甲公司开发的一栋全新写字楼达到预定可使用状态，当即出租给乙公司使用，并一直采用成本模式进行后续计量。2007年4月1日，甲公司认为，出租给乙公司使用的写字楼，其所在地的房地产交易市场已经成熟，具备了采用公允价值模式计量的条件，决定对该项投资性房地产从成本模式转换为公允价值模式计量。该写字楼的原造价为1000万元，预计使用寿命为40年，

38、假定没有净残值，该项投资性房地产未计提减值准备。乙公司的租赁期为3年，年租金为60万元，每年末收取。2007年4月1日，该写字楼的公允价值为1100万元。假设甲企业按净利润的l0%计提盈余公积（不考虑所得税的影响）。 黑龙江大学黑龙江大学 精品课程精品课程 Competence Confidentiality Integrity Objectivity兰州商学院兰州商学院 甲公司在变更日的账务处理如下：甲公司在变更日的账务处理如下： 借：借： 投资性房地产投资性房地产写字楼（成本）写字楼（成本） 1111 000000 000000 投资性房地产累计折旧（摊销）投资性房地产累计折旧（摊销） 3

39、12 500312 500 投资性房地产投资性房地产写字楼写字楼1010 000000 000000 利润分配利润分配未分配利润未分配利润 1 181 2501 181 250 盈余公积盈余公积131 250131 250 贷贷: : 黑龙江大学黑龙江大学 精品课程精品课程 Competence Confidentiality Integrity Objectivity兰州商学院兰州商学院 第三节第三节 投资性房地产的转换和处置投资性房地产的转换和处置 一、房地产的转换 （一）房地产的转换条件及转换日 1. 房地产的转换条件 房地产的转换是因房地产用途发生改变而对房地产进行的重新分类。企业有确

40、凿证据表明房地产用途发生改变，且满足下列条件之一的，应当将投资性房地产转换为其他资产或者将其他资产转换为投资性房地产： （1）投资性房地产开始自用； （2）作为存货的房地产，改为出租； （3）自用土地使用权停止自用，用于赚取租金或资本增值； （4）自用建筑物停止自用，改为出租。黑龙江大学黑龙江大学 精品课程精品课程 Competence Confidentiality Integrity Objectivity兰州商学院兰州商学院 2. 房地产转换日的确定（1）投资性房地产开始自用，是指投资性房地产转为自用房地产。其转换日为房地产达到自用状态，企业开始将房地产用于生产商品、提供劳务或者经营管理

41、的日期。（2）作为存货的房地产改为出租，其转换日为租赁期开始日。租赁期开始日是指承租人有权行使其使用租赁资产权利的日期。（3）自用建筑物、自用土地使用权停止自用改为出租，其转换日为租赁期开始日。（4）自用土地使用权停止自用改用于资本增值，其转换日为自用土地使用权停止自用后，改用于资本增值的日期。黑龙江大学黑龙江大学 精品课程精品课程 Competence Confidentiality Integrity Objectivity兰州商学院兰州商学院 （二）房地产转换的会计处理原则 1. 在成本模式下，应当以房地产转换日的账面价值作为转换后的入账价值； 2. 采用公允价值模式计量的投资性房地产转

42、换为自用房地产时，应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益； 3. 自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，投资性房地产按照转换当日的公允价值计价，转换当日的公允价值小于原账面价值的，其差额计入当期损益；转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额计入所有者权益。黑龙江大学黑龙江大学 精品课程精品课程 Competence Confidentiality Integrity Objectivity兰州商学院兰州商学院 （三）转换的会计处理 1. 成本计量模式下的转换 （1）将以成本模式计量的投资性房地产转换为自用房地产 企业将

43、采用成本模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，应当以该项投资性房地产在转换日的账面价值作为自用房地产的入账价值。转换日，按照该项投资性房地产的账面余额借记“固定资产”或“无形资产”科目，贷记“投资性房地产”，按照该项投资性房地产已计提的累计折旧（摊销），借记“投资性房地产累计折旧（摊销）”科目，贷记“累计折旧（摊销）”科目，按照该项投资性房地产已计提的减值准备，借记“投资性房地产减值准备”科目，贷记“固定资产（或无形资产）减值准备”科目。黑龙江大学黑龙江大学 精品课程精品课程 Competence Confidentiality Integrity Objectivity兰州商学院兰州商学

44、院 【例76】 某公司 2006年10月31日决定将投资性房地产转换为自用房地产。假定投资性房地产账面原价为560万元，该投资性房地产已计提累计折旧180万元，已计提减值准备 50 万元。不考虑其他因素。该公司对投资性房地产采用成本模式进行核算。黑龙江大学黑龙江大学 精品课程精品课程 Competence Confidentiality Integrity Objectivity兰州商学院兰州商学院 2006年年10月月31日将投资性房地产转为自用时：日将投资性房地产转为自用时： 借：借： 固定资产固定资产 5 600 0005 600 000 投资性房地产减值准备投资性房地产减值准备 500

45、 000 500 000 投资性房地产累计折旧投资性房地产累计折旧 1 800 000 1 800 000 固定资产减值准备固定资产减值准备 500 000 500 000 累计折旧累计折旧 1 800 000 1 800 000 贷贷: : 投资性房地产投资性房地产 5 600 000 5 600 000 黑龙江大学黑龙江大学 精品课程精品课程 Competence Confidentiality Integrity Objectivity兰州商学院兰州商学院 （2）将自用建筑物或土地使用权转换为以成本模式计量的投资性房地产 企业将自用土地使用权或建筑物转换为以成本模式计量的投资性房地产时，

46、应当以该项建筑物或土地使用权在转换日的账面价值作为投资性房地产的入账价值。转换日，按照该项自用建筑物或土地使用权的账面余额借记“投资性房地产”科目，贷记“固定资产”或“无形资产”，按照该项自用建筑物或土地使用权已计提的累计折旧（摊销），借记“累计折旧（摊销）”科目，贷记“投资性房地产累计折旧（摊销）”科目，按照该项自用建筑物或土地使用权已计提的减值准备，借记“固定资产（或无形资产）减值准备”科目，贷记“投资性房地产减值准备”科目。黑龙江大学黑龙江大学 精品课程精品课程 Competence Confidentiality Integrity Objectivity兰州商学院兰州商学院 【例【例

47、77】 某公司某公司 2005年年12月月31 日建成一座厂日建成一座厂房，作为自用的车间，工程总造价为房，作为自用的车间，工程总造价为1000万元，万元，折旧期限折旧期限 20 年，按平均年限法计提折旧，预计年，按平均年限法计提折旧，预计无残值。但由于产品销路不畅停产，并于无残值。但由于产品销路不畅停产，并于2008 年年 1 月月 1 日将此厂房对外出租，租期为日将此厂房对外出租，租期为5年，出租时年，出租时该厂房已计提减值准备该厂房已计提减值准备30万元。公司采用成本模万元。公司采用成本模式对投资性房地产进行核算。式对投资性房地产进行核算。黑龙江大学黑龙江大学 精品课程精品课程 Comp

48、etence Confidentiality Integrity Objectivity兰州商学院兰州商学院 2008 年年 1 月月 1 日将此厂房对外出租时：日将此厂房对外出租时： 借：借： 投资性房地产投资性房地产 10 000 00010 000 000 累计折旧累计折旧 1 000 0001 000 000 固定资产减值准备固定资产减值准备 300 000 300 000 固定资产固定资产 10 000 00010 000 000 投资性房地产累计折旧投资性房地产累计折旧 1 000 0001 000 000 贷贷: : 投资性房地产减值准备投资性房地产减值准备 300 000300

49、 000 黑龙江大学黑龙江大学 精品课程精品课程 Competence Confidentiality Integrity Objectivity兰州商学院兰州商学院 T （3）将作为存货的房地产转换为以成本模式计量的投资性房地产T 企业将作为存货的房地产转换为采用成本模式计量的投资性房地产时，应当按照该项存货在转换日的账面价值，借记“投资性房地产”科目；按该项存货原已计提的跌价准备，借记“存货跌价准备”科目，按其账面余额，贷记“开发产品”等科目。T 【例78】甲公司为房地产开发企业。2005年4月10日，甲公司与乙公司签订了租赁协议，将其开发的一栋写字楼整体出租给乙企业，租赁期开始日为200

50、5年4月30日。该写字楼账面余额为1800万元，已计提跌价准备10万元，转换后对该投资性房地产采用成本模式进行后续计量。黑龙江大学黑龙江大学 精品课程精品课程 Competence Confidentiality Integrity Objectivity兰州商学院兰州商学院 2005年年4月月30日将写字楼出租时：日将写字楼出租时： 借：借： 投资性房地产投资性房地产 17 900 000 17 900 000 开发产品开发产品 18 000 00018 000 000 存货跌价准备存货跌价准备 100 000 100 000 贷：贷：黑龙江大学黑龙江大学 精品课程精品课程 Competen

51、ce Confidentiality Integrity Objectivity兰州商学院兰州商学院 2. 公允价值计量模式下的转换 （1）将以公允价值模式计量的投资性房地产转为自用房地产 企业将采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，应当以投资性房地产转换当日的公允价值作为自用房地产的入账价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益（公允价值变动损益）。 转换日，应当按照该项投资性房地产的公允价值，借记“固定资产”或“无形资产”科目，按该项投资性房地产的成本，贷记“投资性房地产（成本）”科目，按该项投资性房地产的累积公允价值变动，贷记或借记“投资性房地产（公允价值变动）”科目，

52、按其差额贷记或借记“公允价值变动损益”科目。黑龙江大学黑龙江大学 精品课程精品课程 Competence Confidentiality Integrity Objectivity兰州商学院兰州商学院 【例79】因租赁期满，某公司于2007年5月10日将一栋出租的写字楼收回，准备将其作为本企业的行政办公楼。2007年5月25日该写字楼正式开始自用，由投资性房地产转换为自用房地产。转换当日该项投资性房地产的公允价值为28 000 000元。该项房地产在转换前采用公允价值模式计量，原账面价值为27 800 000元，其中，成本为26 500 000元，公允价值变动1 300 000元（借方）。黑龙

53、江大学黑龙江大学 精品课程精品课程 Competence Confidentiality Integrity Objectivity兰州商学院兰州商学院 2007年年5月月25日甲企业的账务处理如下：日甲企业的账务处理如下： 借：借： 固定资产固定资产 2828 000000 000000 公允价值变动公允价值变动 1 1 300300 000 000 投资性房地产投资性房地产成本成本 2626 500500 000 000 贷：贷：公允价值变动损益公允价值变动损益200200 000 000 黑龙江大学黑龙江大学 精品课程精品课程 Competence Confidentiality Int

54、egrity Objectivity兰州商学院兰州商学院 （2）将自用土地使用权或建筑物转换为以公允价值模式计量的投资性房地产 企业将自用土地使用权或建筑物转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，投资性房地产应当按照转换当日的公允价值计量。转换当日的公允价值小于原账面价值的，其差额计入当期损益（公允价值变动损益）。转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额作为资本公积（其他资本公积），计入所有者权益。待处置该项投资性房地产时，因转换计入资本公积的部分应当转入处置当期的损益（其他业务收入）。 黑龙江大学黑龙江大学 精品课程精品课程 Competence Confidentiality Int

55、egrity Objectivity兰州商学院兰州商学院 【例710】 某公司于2007年1月2日将一幢自用的厂房作为投资性房地产对外出租。该厂房的账面原值为 500 万元，已计提折旧 220 万元，计提减值准备10万元。假定该企业对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。黑龙江大学黑龙江大学 精品课程精品课程 Competence Confidentiality Integrity Objectivity兰州商学院兰州商学院 （1）假设）假设2007年年1月月2日该厂房的公允价值为日该厂房的公允价值为 240 万元。万元。 由于转换日公允价值小于账面价值（由于转换日公允价值小于账面价值（2

56、70万元），其差额万元），其差额计入当期损益：计入当期损益： 借：借： 投资性房地产投资性房地产成本成本 2 400 0002 400 000 固定资产减值准备固定资产减值准备 100 000100 000 累计折旧累计折旧 2 200 000 2 200 000 公允价值变动损益公允价值变动损益 300 000 300 000 固定资产固定资产 5 000 0005 000 000 贷贷: : 黑龙江大学黑龙江大学 精品课程精品课程 Competence Confidentiality Integrity Objectivity兰州商学院兰州商学院 （2）假设）假设2007年年1月月2日该厂

57、房的公允价值为日该厂房的公允价值为 290 万元。万元。 由于公允价值大于账面价值（由于公允价值大于账面价值（270万元），其差额直接计入万元），其差额直接计入资本公积。资本公积。 借：借： 投资性房地产投资性房地产成本成本 2 900 000 2 900 000 累计折旧累计折旧 2 200 000 2 200 000 固定资产减值准备固定资产减值准备 100 000 100 000 固定资产固定资产 5 000 0005 000 000 资本公积资本公积其他资本公积其他资本公积 200 000 200 000 贷贷: : 黑龙江大学黑龙江大学 精品课程精品课程 Competence Con

58、fidentiality Integrity Objectivity兰州商学院兰州商学院 （3）作为存货的房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产 企业将作为存货的房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，投资性房地产应当按照转换当日的公允价值计量。转换当日的公允价值小于原账面价值的，其差额计入当期损益（公允价值变动损益），转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额作为资本公积（其他资本公积）计入所有者权益。待处置该项投资性房地产时，因转换计入资本公积的部分应当转入处置当期的损益（其他业务收入）。黑龙江大学黑龙江大学 精品课程精品课程 Competence Confidentia

59、lity Integrity Objectivity兰州商学院兰州商学院 【例711】甲公司为房地产开发企业。于2006年8月10日与乙公司签订了租赁协议，将其开发的一栋全新写字楼出租给乙企业，租赁期开始日为2006年8月24日。该写字楼账面余额为1800万元，已计提跌价准备10万元，转换后对该投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。黑龙江大学黑龙江大学 精品课程精品课程 Competence Confidentiality Integrity Objectivity兰州商学院兰州商学院 （1）假设转换当日该房地产的公允价值为）假设转换当日该房地产的公允价值为1780万元。万元。 由于转换日

60、公允价值小于账面价值（由于转换日公允价值小于账面价值（1790万元），其差万元），其差额计入当期损益：额计入当期损益： 借：借： 存货跌价准备存货跌价准备 100 000100 000 投资性房地产投资性房地产成本成本 17 800 000 17 800 000 公允价值变动损益公允价值变动损益 100 000100 000 贷：贷：开发产品开发产品 18 000 00018 000 000 黑龙江大学黑龙江大学 精品课程精品课程 Competence Confidentiality Integrity Objectivity兰州商学院兰州商学院 （2）假设转换当日该房地产的公允价值为）假设转