科技园区验收

1、科技园接管验收方案一、接管验收的目的1. 接管验收是在竣工验收合格的基础上，以主体结构安全和满足使用功能为主要内容而进行的再检验。2. 站在业主的立场对物业进行合格的验收，以维护投资公司的合法利益，保证投资公司的工作顺利进行。3. 从便于物业日常管理、维修保养的角度进行验收，为日后物业管理工作奠定基础。二、接管验收的前期准备工作（一）成立接管验收小组1、成立时间： 年 月 日前2、物业公司验收领导小组成员组 长： 副组长： 成 员：项目各部门负责人3、现场验收小组1）负责人： 2）工程部接管验收负责人： 3）客服部接管验收负责人： 4）礼宾部协助接管验收负责人： 4、投资公司移交小组成员及分工

2、由投资公司统一安排。（二）接管验收小组人员分工1. 组长负责接管验收的领导和组织工作； 2. 副组长在组长的领导下，负责接管验收安排的实施工作；协助组长协调、指导接管验收工作；与投资公司、承建单位协商验收程序和验收标准；根据接管验收实际工作的需要提出调整意见或方案；与投资公司签署兴地家沅物业接管验收表。3、各部门负责人跟进接管验收的各项记录的完整性及遗留工程的整改、修复。4、客服部协助业户单元的竣工验收工作以及锁匙的接收保管；5、工程部负责机电设备及相应的技术资料的验收接管，具体分工如下：1）技术资料、图纸、设备房锁匙的接收由工程部经理及工程助理负责；2）给排水和水消防系统的接管验收由 负责；

3、3）空调系统的接管验收由 负责；4）供配电系统的接管验收由 负责；5）电梯设备的接管验收由 负责；6）智能化系统、电脑网络、通信系统、停车场管理系统的接管验收由 负责；7）防雷系统的接管验收由 负责；8）燃气系统的接管验收由 负责；9）土建、装修工程由 负责；10）绿化工程的接管验收由 负责；11）停车场交通设施的接管验收由 负责；12）各类机电设备及相应的技术资料的验收事项、表格、资料的填写，由主管负责，交工程部经理签署；6、礼宾部负责协助智能化安防、消防、停车场系统的接管验收；安防、消防、停车场各设备的数量、外观完好程度的验收由礼宾部 负责；7、公共区域的通道门钥匙由礼宾部负责接收；8、工

4、程部与客服部联合对建筑主体进行验收；9、礼宾部负责接收后设备设施的安全保卫工作。（三）人员的培训1. 基本培训（1）主持人： 项目负责人；（2）培训对象：参加接管验收的全体工作人员；（3）培训内容：项目的基本情况、验收实施的程序及每个环节应注意的事项、验收过程中发现存在问题的处理方法、各类表格的使用、人员分工及其职责范围。2. 专业培训（1）主持人： a. 项目经理、项目工程经理；b. 物业公司（各职能部门）；c. 各专业承建方技术主管；（2）培训对象：物业管理员、土建专业的技术员、强电维修技工、弱电维修技工、空调/给排水维修技工、绿化工、安全/消防主管；（3）培训内容根据培训的对象确定 物业

5、管理员的培训内容：房屋结构与识图、房屋观感验收标准（了解）、饰面装修验收方法、验收过程中需协调、配合的工作； 土建装修维修技工的培训内容：房屋接管验收标准、地下停车场验收标准、饰面装修工程的验收标准、燃气系统验收标准、园区/大厦附属工程（公共场所等）验收标准及相关图纸、资料； 强电维修技工的培训内容：供配电系统验收标准、发电机验收标准、电梯设备验收标准、水泵验收标准、给排风系统验收标准、避雷系统验收标准、照明系统的验收标准及相关图纸、资料； 弱电维修员的培训内容：BAS系统验收标准、消防系统验收标准、智能监控系统验收标准、门禁系统验收标准、停车场收费管理系统验收标准、有线电视、电脑网络、电信线

6、路等验收标准及相关图纸、资料； 空调/给排水技工的培训内容：中央空调系统的验收标准（包括空调计费系统）、通风排风系统、给排水系统的验收标准、 园林绿化技术员的培训内容：绿化工程验收标准； 消防/安全主管的培训内容：智能监控系统的验收标准及注意事项、停车场及收费系统的验收标准、值班岗亭的验收应注意事项、其他安全防范应注意的事项。（四）制定接管验收所需表格资料根据实际情况，编制项目设备检查表、项目移交接管计划表、项目竣工资料移交清单、住宅小区/大厦物业接管验收表。（五）工具的准备. 1、 按栋、户制作钥匙架（箱）；2、 验收前需准备的工具：对讲机、以及其他物品等。（六）提前参与竣工验收和机电设备最

7、终安装、调试，做到心里有数。三、接管验收的实施（一）接管验收应具备的条件：1. 建设工程全部施工完毕，做到工完、料净、地清，临时设施及过渡用房拆除清理完毕。2. 供电、给排水、卫生、道路等设备和设施能正常使用。3. 楼宇栋、户编号已经过有关部门确认。（二）接管验收程序1、 由投资公司发出书面移交验收通知书与物业公司，该书中明确移交验收时间、移交验收事项、交接人，同时需提前3个工作日将移交验收事项中涉及的图纸及技术资料交物业公司；交接图纸及技术资料交接双方需签项目竣工资料移交清单。2、 物业公司接到移交验收通知书后，组织相应的人员会同投资公司项目人员按时按项的进行接管验收，完毕后填写接管验收相应

8、表格，对不符合项进行汇总并约定整改时间，双方签字确认。3、 投资公司组织相关施工单位对接管验收不符合项目进行整改，完毕后再通知物业公司进行复验，直至完全合格，再办理移交手续，由验收小组负责人会同地产项目签署项目物业接管验收书，正式接管园区/大厦。 接管验收程序示意图投资公司签发接管验收通知书并移交物业图纸资料料物业公司熟悉有关图纸、资料,签发复函,预约验收时间物业公司承建商投资公司对房屋质量、使用功能、外观、配套设施设备等进行逐项验收符合要求 不符合要求提出整改意见,开发商负责落实,另预约验收时间移交钥匙,办理有关验收手续验收符合要求, 移交钥匙，办理有关验收手续记录水、电、气表的底数，签署项

9、目物业接管验收书，正式接管小区（三）接管验收的内容1、物业产权资料、技术资料的接管验收依据经审批的移交物业公司竣工资料目录进行交接，签署交接表。2、 建筑主体的接管验收依据建设部颁布的房屋接管验收标准进行逐项接管验收，主要有以下几个方面： （1）房屋主体及其附属设施的验收；按栋、号进行验收，验收内容有：墙体、天面、阳台、露台、门、窗、照明、给排水、防水、地面、花园等；（2）地下停车场、道路、园林景观等附属工程的验收；（3）给排水管道、水表、沟、池、渠、井等给排水系统的验收；（4）避雷系统的验收。3、机电设备设施的接管验收主要有以下几个方面：（1）供配电系统、发电机组、防雷接地系统；（2）电梯设

10、备；（2）给排水（包括污水井）、暖通空调系统：（3）停车场、景观照明系统；（4）消防报警系统、保安闭路监控系统、巡更系统；（5）大厦BAS系统、门禁、可视对讲系统、冷量计量系统；（6）网络、有线电视、电话、远程抄表系统；（7）送风排风（烟）系统；（8）燃气系统；（9）房屋主体、装修装饰；（10）大厦附属设施设备；4、接管验收要求（1）严格按接管验收标准逐项进行验收，对不符合要求的，必需做好详细记录，以便跟进。（2）注意对以下几个方面的认真查验： 漏水问题：包括外墙渗水、屋面渗漏、有水房间渗漏（卫生间、阳台等）管道渗漏、伸缩缝渗漏和管道井渗漏等； 建筑房屋墙体裂缝； 建筑房屋防雷接地； 塑钢门窗

11、及拉手； 电气线路； 下水道堵塞。（3）验收情况要求用电脑打印后再双方签字。（四）房屋接管验收标准（1）主体结构 地基基础的沉降没有引起上部结构的开裂或相邻房屋的损坏；沉降要求符合房屋设计值，且有房屋沉降记录； 钢筋混凝土构件无明显变形、裂缝，蜂窝、倾斜、弓凸、位移、无钢筋外露； 砖墙必须有足够的强度和钢度，没有明显裂缝； 凡应抗震设防的房屋必须符合GBJ11的有关规定。（2）外墙 外观整齐一致、立面统一、无污渍，所用材料的品种、面层的色泽保持一致且与原设计相符，各栋编号完整、准确； 抹灰平整，面层涂料均匀并与基层之间粘贴牢固，抽样结果无空鼓、脱皮、裂缝、起砂、麻面等缺陷； 抹灰分格缝的宽度和

12、深度均匀一致，线条整齐、无错缝、瓷砖贴面无缺棱掉角、粘贴牢固、无损伤且色泽一致、无污渍； 无渗水现象。（3）楼道 墙面抹灰平滑、均匀干净，无裂缝、脱皮等缺陷； 地砖粘贴牢固，无损伤、缺棱掉角，面层无裂缝，色泽一致，勾缝饱满，线条顺直，无明显空鼓现象；有防滑要求的楼道踏步用砖，使用防滑地砖； 扶手安装牢固，用力摇晃无摆动，面漆色泽一致，无脱落、无龟裂，表面平滑不扎手；扶手立柱座不得露出焊接件、无锈蚀，且有防护盖；扶手转角无明显凹凸； 楼道灯开关牢固，无损坏，灯具完整，并符合节能及实际需要； 窗户安装牢固，开关灵活，缝隙严密，玻璃无损坏或明显划痕； 各管线盖板齐全，检查口加盖上锁。（4）屋面 混凝

13、土防水层表面无起壳、起砂或裂缝，坡度符合设计要求； 原材料、半成品和成品具有出厂合格证及试验报告，质量符合设计要求和标准； 在雨后检查，必要时选用蓄水法检查，屋面不得有积水、渗漏，排水畅通，各排水口有专用盖板； 屋面设置检修口并便于检修，加盖加锁。屋面有组织排水，各出水口、下水管安装牢固，接口平密，不渗漏； 立管穿越屋面必须预埋套管（套管高出屋面不得少于5CM），并在其上做防水层，伸顶通气立管管径不得小于立管管径，伸出屋面的高度不得小于2M； 屋面女儿墙有足够的强度和钢度，扶手安装牢固，无安全隐患，符合设计要求。 屋面有避雷设施，其材料、截面、数量、焊接、防锈、埋深、间距符合规范，安装牢固，油

14、漆完整，相色正确； 其他需留意处：檐口、泛水、检修孔、出水口、天沟、压顶及烟管与屋面连接等细部的处理。（5）地（楼）面 面层与基层必须粘结牢固、不空鼓。瓷砖地面线条整齐、缝隙均匀、无裂缝、 整体面层平整，压光均匀，无裂缝、脱皮、空鼓和起砂等缺陷。有地漏要求的层面，应无积水、倒泛水现象； 卫生间、盥洗间地面与相邻地面的相对高度应符合设计要求，无积水、倒泛水和渗漏； 立管穿越楼面必须做防水处理，接驳口部位无渗水现象。立管与墙体间距符合设计要求，且支撑构件牢固稳当； 每个卫生间、做48小时闭水试验，地漏、排污管、检查口、地面不得有渗漏，排水畅通，无积水、倒泛水。（6）墙面及附属设施1 抹灰面平整，面

15、层涂料均匀，无空鼓、裂缝、气泡等缺陷；2 门窗安装平整牢固，横平竖直，高低一致，位置正确，零配件齐全，无翘曲变形，开关灵活，与墙体缝隙填嵌饱满密实，用手摇晃门窗无晃动和裂缝现象；3 门窗（含玻璃）表面洁净，玻璃安装平整牢固，胶缝密实，玻璃面层无裂缝、损伤及刮花痕迹，用手指轻击玻璃，无轻微晃动现象；4雨后检查墙面和窗台泛水（雨前关紧门窗），泛水正常，无向室内倒流、渗入缺陷，必要时可在白天采用自上而下均匀浇水的方法检查；5 消防对讲电话完好无损，通话清晰，开启灵活；6护栏符合国家有关标准，安全牢固，不易攀爬，无安全隐患，油漆均匀，色泽一致，表面光滑不扎手。（7）电气 1室内空气开关安装牢固平整，开

16、关灵活，配件齐全，布线规范，有接地装置，无损坏，开关容量符合设计要求。用于卫生间的开关，必须使用漏电保护型开关，通电后，按试验开关能有效跳闸，且开关分闸时间不得大于开关规定值；2 线路敷设方式走向符合设计要求，导线连接紧密、牢固、顺直，导线暗敷不得中间有接头，有管线保护，绝缘层完好可靠，过墙有导管保护，且线路标号清晰明了，符合规范标准； 插座（网络、电话插座）安装牢固，单指轻击盖板无晃动并紧贴墙面，符合安全及插座接线孔排列位置要求，容量符合设计要求； 接线盒安装牢固、配件齐全，单指轻击盖板无晃动并紧贴墙面，预留电源线路接通正常，并用电胶布包缠线头，有足够余留量，预留线盒必须有盖板； 开关安装牢

17、固，无损坏，开关灵活，接触良好，距门框为0.2M0.5M，切断单线的开关应切断相线。安装高度符合设计要求； 照明灯具安装牢固，与楼面紧贴，部件齐全，位置正确，打开所有灯具，发光正常，接触良好，开关标识正确无误；（8）给排水1 管道安装牢固，外观完好无损，配件齐全，控制部件启闭灵活，无滴漏； 2 打开水阀，流水畅通，压力足够；关闭水阀，无滴漏现象；3 立管、横管按规范设置检查口，横管应有坡度，污水管与雨水管分设；4 各给排水管接口严密，过滤器件安放稳固，质量合格；5 每栋楼随机抽出对排水管作灌水试验和通球试验，均无渗漏或堵塞等异常情况，排水畅通。（五）、 公共配套设施设备接管验收标准（1）供配电

18、系统 设备的规格、型号、数量与设计图纸符合，主要设备、设施的安装位置与安装质量符合要求，设备与连接整个系统的技术性能与设计要求符合，并满足供应容量； 线路连接紧密、牢固，连接处不得有断胶和损伤，绝缘层完好，编号正确； 接地网的外露部分连接可靠，接地值符合规定值，回路导线间和对地绝缘电阻值不得小于1M兆欧。防腐层完好，标志齐全明显； 所有设备油漆完整，相色、标志、编号正确，无遗留杂物、无附件缺陷，且不渗油，空载试运行及带最大负荷试运行，重复多次均无任何异常； 运行操作灵活、可靠，联动切换正常，市电与发电开关必须双重互锁，仪表仪器指示正确，配电柜/箱内布线整齐、卫生整洁； 供配电机房内有设计排水要

19、求的，水泵双电源切换正常； 电缆桥架、竖立电缆线槽安装牢固、稳妥，线缆排列整齐，不交叉堆积层叠； 电缆沟、井内无垃圾杂物、无淤泥积水；沟井盖标示标识清楚无误； 发电系统水路油路无渗漏、滴漏、无异响，通风正常、吸音达到设计要求；其他技术参数符合发电机组设计参数。储油箱外接输油管做到隐蔽，连接方便； 机房内有明显的“禁止吸烟”标识及其他违禁标示标识等；（2）给排水系统 水泵工作平衡，无较大震动，温升正常（700C750C），电流小于其额定值，规格、型号、数量符合设计要求，满足使用功能； 排水泵作自动及手动试验35次均正常； 管道安装牢固，无损坏，检查孔设置符合设计要求； 蓄水池留有检查口并便于检修

20、，做满水试验，渗水量符合要求； 化粪池排污量符合设计容量，池内无垃圾、杂物，进出口高差不得小于5CM； 室外排水系统的标高、检查井设置、管道坡度、管径符合原设计要求，管道顺直且排水畅通，井盖搁置稳当并设置井圈，标识清楚； 沟、池、渠、井无垃圾、杂物，进排水畅通，无断裂，墙壁无裂痕； 明沟、散水、落水沟头不得有断裂、积水现象，各种盖板安装平稳、牢固，车辆经过不会产生较大的噪音。 安装于供配电房的排水系统，必须接入双电源切换箱；（3）电梯 运转符合设计要求，指令、召唤、选层定向、程序转换、起动运行、减速、平层等装置功能正确可靠，声光信号显示清晰正确、运作正常； 空载、半载、满载运行无故障，起动、运

21、行、减速舒适可靠，平层准确，超载（110%）试运行时，能安全可靠地起动、运行；超载情况下，自动报警并停止运 行。 运行中机房噪音不大于80分贝，轿厢内噪音不大于55分贝，开关门过程中噪音不大于65分贝； 在紧急状态下能消除轿厢内操作信号和轿厢外召唤信号，直返起始层并打开电梯门；厢内紧急呼救按钮操作正常； 电梯机房通风、温湿度、照明等条件良好，机房温度应保持在50C400C之间。 检查每台是否配备供电系统断相、错相保护装置，能否起保护作用； 电梯轿厢四壁、控制箱无刮花痕迹，厢内操纵箱锁闭正常，轿厢平整、无倾斜； 电梯机房、轿箱、底坑无杂物、垃圾，井道照明正常；（4）消防系统 消防设施规格、型号、

22、数量符合设计要求，标识清楚，配套齐全，无消防死角，并有检验合格证； 消防水泵等消防用电设备电源（包括直流备用电源）的自动切换装置进行3次切换试验均无异常； 火灾探测器（包括手动报警按钮）和火灾报警控制器分别按实际安装数量5%10%比例（不得少于10个）进行模拟火灾响应和故障报警试验，试验时每个功能重复12次均无异常； 室内消防栓的出水压力符合国家有关建筑防火规范，对工作泵、备用泵转换运行13次，联动操作启、停泵13次，消防栓操作按钮按5%10%的比例抽验均正常； 喷淋灭火系统、气体灭火系统、固定灭火设备按10%30%的比例抽验控制功能均正常； 电动防火门、防火卷帘门、通风和防排烟设备按10%2

23、0%的比例抽查人工开闭、联动控制试验均正常； 火灾事故广播、消防通讯设备按10%20%的比例抽验均正常，且切换正常； 明装管道面漆颜色为红色，油漆均匀，色泽一致，无脱皮等缺陷； 系统自动情况下，手动报警时，相应设备启动按设定程序顺次动作；、消防控制室的外线电话与“119”台、与现场对讲电话进行13次通话试验正常；（5）弱电系统1）信息通信系统检测、园区/大厦信息通信系统检测应包括办公场所宽带接入系统检测、安防系统检测、内部局域网工程电气检测及中心机房检查。、办公场所宽带接入系统检测，应按相关行业规范和标准执行。、安防系统检测。、中心机房检查应按照相关行业的有关规范和标准执行。2）、内部局域网检

24、测 、信息通信系统内部局域网络检测包括系统传输介质电气性能检测和内部局域网络性能检测。、传输介质电气性能检测包括非屏蔽双绞线（UTP）和光纤（Fiber）的电气性能检测，应按现行国家标准建筑与建筑群综合布线系统工程验收规范（GB/T50312-2000）执行。、内部局域网络性能检测应按公用计算机互联网工程验收规范（YD5070-1998）执行，包括：a、硬件检测：检测硬件配置的正确性，检测系统各种物理设备及其端口的完好性与可用性。b、系统检测：检测系统基本功能，检测节点的系统服务功能和系统管理功能。c、全网路由检测：包括全网节点路由连通性检测。全网路由协议检测、全网路由策略检测、专用用户路由连

25、通性检测。3）、监控系统检测、重点部位图像监视系统检测a) 系统的时序、定点、同步切换、云台的遥控操纵、多画面分割器、录放像及电梯停层叠加显示等功能应满足设计要求。b) 系统的复合视频信号，在监视器输入端的电平值应达到1Vp_p3dB VBS。c) 系统图像质量主观评价达到4级图像的要求。d) 黑白电视系统水平清晰度不应低于400线。彩色电视系统不应低于270线。e) 系统图像画面的灰度不应低于8级。4）、门禁系统检测a) 本标准所指的门禁系统为联网式门禁系统，不联网式门禁系统可依据设计要求进行检查。b) 使用门禁卡在不同区域刷卡，相应门户电控锁应能正确动作；开门后，中央工作站应能通过门磁信号

26、正确掌握被控门的开关状态。c) 出门按钮按下后，门禁应能正确释放。d) 系统发生故障时，中央工作站应以声音或文字告警，实现自检。5）、巡更系统检测a) 离线式巡更系统数据传输功能的检测：将已经采集了巡更棒信息的采集器通过数据传送器传输至主机中，应能正确实现进行显示巡更棒信息。b) 在线式巡更系统实时报警功能的检测：分别模拟巡更人员对巡更点漏检、提前到达及未按时到达指定巡更点，控制主机应能立即接收到报警信号，并记录巡更情况。c) 模拟改变在线式巡更系统的巡更路线，并进行实时报警功能的检测应符合工7.2的要求。6）、公共广播系统检测a) 在中央控制室进行选区广播及强制切换检验，控制功能应正常，音质

27、应清晰。b) 线路衰减测量：自中心机房至最远端扬声器间的线路衰减应小于ldB（1000Hz）7）、安全管理中心检查（中控室）a) 有专用房间，并配置不少于两种的通信手段，至少有一部直线电话；b) 室内环境宜满足以下要求：室内温度宣为16-28，相对湿度：20%80%之间；c) 宜采用防静电活动地板，其架空高度不低于0.15m；各类导线在活动地板下线槽内敷设，电源线与信号线间应采取隔离措施。d) 机房内应配备有效的灭火消防器材。凡要求设置的火灾自动报警和固定式气体灭火系统，必须保持性能良好。e) 系统应有可靠的电源保证。实现无间断连续运行。f) 采用专用接地装置时，接地电阻值不应大于4；采用共用接地装置时，接地电阻值不应大于1。工作接地应构成系统一点接地。其他： 智能监控系统符合设计要求，满足使用功能，设备安装牢固，无监控盲点； 闭路监控画面清晰，夜间照明合理，切换、录制正常； 所有设备具有后备电源及可靠的防雷装置，室外设备有防雨措施； 对所有设备设施进行功能检测，合格率100%。（6）地下停车场 防水层接缝严密，符合设计要求，无裂缝、损坏、气泡、脱层或滑动等现象； 管道、电缆等穿过防水层处密封，不渗水； 变形缝的止水