物业法律法规及相关案列分析

1、2017年6月30日行业概念、法律法规案列分享行业概念、法律法规物业普通住宅高级公寓别墅车站车站码头码头机场工业园区工业园区学校学校医院医院商业楼宇商业楼宇写字楼写字楼非住宅物业非住宅物业物业管理物业管理是指是指业主业主通过选聘物通过选聘物业管理企业，由业管理企业，由业主业主和和物业管物业管理企业理企业按照按照物业服务合同物业服务合同预定，预定，面对房屋及配套的设施设备和面对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域的环境卫生理，维护相关区域的环境卫生和秩序的活动。和秩序的活动。前期物业服务合同前期物业服务合同 在在业主，业主大会业主，业主大会选

2、聘物业服选聘物业服务企业务企业之前之前，建设单位建设单位选聘物选聘物业服务企业的，应当签订书面业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同的前期物业服务合同前期物业管理前期物业管理 指在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，由建设单位选聘物业管理企业实施的物业管理。临时管理规约临时管理规约 建设单位建设单位应当在应当在销售物业销售物业之前，制之前，制订临时管理规约，对有关物业的使用、订临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理、业主的共同利益，业主维护、管理、业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。应当承担的责任等事项

3、依法作出约定。 主要是有关主要是有关物业的使用物业的使用、维护维护、管理，管理，业主的共同利益业主的共同利益，业主应，业主应当履行的义务当履行的义务，违反公约应当承违反公约应当承担责任担责任等。等。l在使用、经营、转让其名下物在使用、经营、转让其名下物业时，应遵守有关法律，法规业时，应遵守有关法律，法规和政策规定。和政策规定。l在使用住宅区物业时，应遵守在使用住宅区物业时，应遵守以下规定以下规定u未经市政府有关部门批准，不得未经市政府有关部门批准，不得改变房屋结构，外貌和用途。改变房屋结构，外貌和用途。u不得对房屋内外承重墙、梁、柱、不得对房屋内外承重墙、梁、柱、楼板、阳台、天台、屋面及通道进

4、楼板、阳台、天台、屋面及通道进行违章行违章凿凿、拆拆、搭、搭、占占n不得利用房屋从事危害公共利不得利用房屋从事危害公共利益的活动。益的活动。n不得堆放易燃、易爆、剧毒、不得堆放易燃、易爆、剧毒、放射性等物品，但自用生活性放射性等物品，但自用生活性燃料除外燃料除外n不得侵害他人的正当权益不得侵害他人的正当权益物业服务合同物业服务合同业主委员会业主委员会应当与应当与业主大会业主大会选选聘的物业服务企业订立书面的聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。物业服务合同。物业服务合同的主要内容物业服务合同的主要内容物业管理事项物业管理事项服务质量服务质量物业服务合同的主要内容物业服务合同的主要内容服务费用

5、服务费用双方的权利义务双方的权利义务物业服务合同的主要内容物业服务合同的主要内容专项维修资金的管理与使用专项维修资金的管理与使用物业管理用房物业管理用房物业服务合同的主要内容物业服务合同的主要内容合同期限合同期限违约责任等内容进行约定违约责任等内容进行约定。物业服务企业物业服务企业应当按照物业服务合应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务，物业同的约定，提供相应的服务，物业服务企业未能履行物业服务合同的服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身财产安全受到约定，导致业主人身财产安全受到损害的，应当损害的，应当依法依法承担承担相应相应的法律的法律责任责任一是根据不同的情况，承担不同类一是

6、根据不同的情况，承担不同类型的责任型的责任二是根据物业服务合同的不同约定，二是根据物业服务合同的不同约定，承担不同的责任承担不同的责任业主应当根据物业服务合同的业主应当根据物业服务合同的约定约定交纳交纳物业服务费用。物业物业服务费用。物业使用人约定由物业使用人交纳使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳业主负连带交纳责任。责任。 根据国家计委、建设部颁布的城市住宅小区物业管理服务收费暂行办根据国家计委、建设部颁布的城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法，住宅小区物业管理费的成本或者物业服务支出构成包括以下项法，住宅小区物业管理费的成本或者物业服

7、务支出构成包括以下项目：目：（1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费；）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费；（2）物业共用部位、共用设施设备日常运行、维护及保养费；）物业共用部位、共用设施设备日常运行、维护及保养费；（3）物业管理区域绿化养护费用（绿化管理费）；）物业管理区域绿化养护费用（绿化管理费）；（4）物业管理区域清洁卫生费用（清洁卫生费）；）物业管理区域清洁卫生费用（清洁卫生费）；（5）物业管理公共区域秩序维护费用（保安费）；）物业管理公共区域秩序维护费用（保安费）；（6）办公费；）办公费；（7）物业管理单位固定资产折旧费；）物业管理单位固定资产折旧费；（8

8、）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用（9）法定税费。）法定税费。已竣工但尚未出售已竣工但尚未出售或者或者尚未交尚未交纳物业买受人的物业纳物业买受人的物业，物业服，物业服务费用由务费用由建设单位交纳建设单位交纳。物业管理区域内，供水、供电、物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有限电视供气、供热、通信、有限电视等单位应当向最终用户收取有等单位应当向最终用户收取有关费用。关费用。物业服务企业接受委托代收前物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。续费等额外费用。供水、供电、供气、供热

9、、通信、供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位，应当依法承担物有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。维修、养护的责任。业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用或者物业服务资金。业主违反纳物业服务费用或者物业服务资金。业主违反物业服务合同约定逾期不交纳服务费用或者物物业服务合同约定逾期不交纳服务费用或者物业服务资金的，业主委员会应当督促其限期交业服务资金的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以依法纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以依法追缴。

10、追缴。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用或者物业服务资金的，从其约定，业服务费用或者物业服务资金的，从其约定，业主负连带交纳责任。主负连带交纳责任。物业发生产权转移时，业主或者物业使用人应物业发生产权转移时，业主或者物业使用人应当结清物业服务费用或者物业服务资金。当结清物业服务费用或者物业服务资金。物业管理的基础物业管理的基础物业服务合同物业服务合同什么是业主？什么是业主？ 房屋的所有权人为业主。按照物业服务合同的约定，接按照物业服务合同的约定，接收物业服务企业提供的服务。收物业服务企业提供的服务。提议召开业主大会会议，并就提议召开业主大会

11、会议，并就物业管理的有关事项提出建议。物业管理的有关事项提出建议。提出制定和修改管理规约，业提出制定和修改管理规约，业主大会议事规则的建议。主大会议事规则的建议。参加业主大会会议，行使投票参加业主大会会议，行使投票权。权。选举业主委员会成员，并享有选举业主委员会成员，并享有被选举权。被选举权。监督业主委员会的工作监督业主委员会的工作监督物业服务企业履行物业服监督物业服务企业履行物业服务合同。务合同。对物业共用部位、共用设施设对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知备和相关场地使用情况享有知情权和监督权。情权和监督权。监督物业共用部位、共用设施监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资

12、金的管理和使设备专项维修资金的管理和使用。用。法律、法规规定的其他权利法律、法规规定的其他权利遵守管理规约，业主大会议事规则。遵守管理规约，业主大会议事规则。遵守物业管理区域内物业共用部位遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用，公共秩序和和共用设施设备的使用，公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度。环境卫生的维护等方面的规章制度。执行业主大会的决定和业主大执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定会授权业主委员会作出的决定按照国家有关规定交纳专项维按照国家有关规定交纳专项维修资金。修资金。按时交纳物业服务费费用。按时交纳物业服务费费用。法律、法规规定的其他义务。法律、法

13、规规定的其他义务。业主大会如何构成？业主大会如何构成？物业管理区域内全体业主组成业主大会住房专项维修资金住房专项维修资金 指专项用于住宅房屋保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造资金。专有权-专有部分所有权共有权-共有部分共有权u专有权-专有部分所有权 物权法第七十条规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。权利归属权利归属u专有权-专有部分所有权 物权法第七十一条规定，业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。权利归属权利归属u共有权-共有部分共有权 共有部分是指根据法律、房地产买卖合同以及区分

14、所有权之间的约定，由区分所有权人享有共同财产权利的建筑物专有部分以外的共有部分。 住宅的基础住宅的基础承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面门厅门厅楼梯间楼梯间走廊通道走廊通道电梯电梯 池池天线天线 井井照明照明 消防设施消防设施绿地绿地 道道路路路灯路灯 沟渠沟渠非经营性车场车库非经营性车场车库公益性文体设施和共用公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等设施设备使用的房屋等u物权法第七十二条规定，业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。u“建筑物区分所有权解释”中更是规定了详细的限制性条款。如业主不得以不

15、使用电梯，不交纳电梯维修费用。u中华人民共和国合同法三百四十七条“保管期间，因保管人保管不善造成保管物毁灭、灭失的，保管人负有赔偿责任，但保管是无偿的，保管人证明自己没有重大过失的，不承但损害赔偿责任。合同法合同法u中华人民共和国合同法第六十一条：合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的按照合同有关条款或者交易习惯确定。合同法合同法u中华人民共和国合同法第八条：依法第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或

16、者解除合同。义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，受法律保护。合同法合同法u中华人民共和国合同法第六十条第六十条 当当事人应当按照约定全面履行自己的义事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。行通知、协助、保密等义务。合同法合同法最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第一条：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对

17、业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。消防法第十六条 机关、团体、企业、事业等单位应当履行下列消防安全职责：1、落实消防安全责任制，制订本单位的消防安全制度、消防安全操作规程，制订灭火和应急疏散预案；2、按照国家标准、行业标准配置消防设施、器材，设施消防安全标志，并定期组织检验，维修，确保完好有效；3、对建筑消防设施每年至少进行一次全面检测，确保完好有效，检测记录应当完整准确，存档备查。4、保障疏散通道、安全出口、消防车通道畅通，保证防火防烟分区、防火间距符合消防技术标准。5、组织防火检查，及时消除火灾隐患。6、组织进行有效针对性的消防演练7、法律、法规规定的

18、其他消防安全职责。住宅区的物业服务企业应当对管理区域内的共用消防设施进行维护管理，提供消防安全防范服务。单位违反本法规定，有下列行为之一的，责令改正，处5千元以上5万元以下罚款（ 1 ）消防设施、器材或者消防安全标志的配置、设置不符合国家标准、行业标准，或者未保持完好有效的；（2）损坏、挪用或者擅自拆除、停用消防设施、器材的；（ 3）占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口或者有其他妨碍安全疏散行为的（4）埋压、圈占、遮挡消火栓或者占用防火间距的；（5）占用、堵塞、封闭消防车通道，妨碍消防车通行的；（ 6 ）人员密集场所在门窗上设置影响逃生和灭火救援的障碍物的；（7）对火灾隐患经公安机关消防机构通知

19、后不及时采取措施消除的个人有前款第二项、第三项、第四项、第五项行为之一的，处警告或者五百元以下罚款生命权生命权健康权健康权姓名权姓名权名誉权名誉权荣誉权荣誉权肖像权肖像权隐私权隐私权婚姻自主权婚姻自主权监护权监护权所有权所有权用益物权用益物权担保物权担保物权著作权著作权专利权专利权商标专用权商标专用权发现权发现权股权股权继承权继承权行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。根据法律规定推定行为人有过错，行为人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。第三十四条第一款规定，“用人单位的工作人员因执行工作任务造成他人损害的，由用人单位承担侵权责任”是指建筑实体的结构构造，包括是指建筑实体的结

20、构构造，包括屋盖、楼盖、梁、柱、支撑、墙屋盖、楼盖、梁、柱、支撑、墙体、连接点和基础等。体、连接点和基础等。是指直接将本身自重与各种外加作用是指直接将本身自重与各种外加作用力系统地传递给基础地基的主要结构力系统地传递给基础地基的主要结构构件和其连接接点，包括承重墙体、构件和其连接接点，包括承重墙体、立杆、柱、框架柱、支墩、楼板、梁、立杆、柱、框架柱、支墩、楼板、梁、剪力墙、屋架、悬索等剪力墙、屋架、悬索等房屋所有人和使用人在住宅房屋装修房屋所有人和使用人在住宅房屋装修中实施禁止行为的，按照中实施禁止行为的，按照中华人民中华人民共和国建筑法共和国建筑法、国务院、国务院建设工程建设工程质量管理条例

21、质量管理条例等相关规定处罚。等相关规定处罚。房屋建筑使用者在装修过程中擅房屋建筑使用者在装修过程中擅自变动房屋建筑主体结构和承重自变动房屋建筑主体结构和承重结构的，责令改正，处结构的，责令改正，处5万元以上万元以上10万元以下的罚款万元以下的罚款违法拆改、变动承重结构和建筑主体违法拆改、变动承重结构和建筑主体违法超过设计标准或规范增加房屋使用荷载违法超过设计标准或规范增加房屋使用荷载卫生间、厨房间移位、扩大或增设卫生间、厨房间移位、扩大或增设扩大承重墙上原有的门窗尺寸扩大承重墙上原有的门窗尺寸拆除连接阳台的砖、混凝土墙体拆除连接阳台的砖、混凝土墙体其他影响建筑结构和使用安全的行为其他影响建筑结

22、构和使用安全的行为搭建建筑物、构筑物搭建建筑物、构筑物改变住宅外立面，在非承重外墙上开门、窗改变住宅外立面，在非承重外墙上开门、窗拆改供暖管道和实施拆改供暖管道和实施拆改燃气管道和设施拆改燃气管道和设施第四十三条第四十三条 殴打他人的，或者故意伤殴打他人的，或者故意伤害他人身体的，处五日以上十日以下害他人身体的，处五日以上十日以下拘留，并处二百元以上五百元以下罚拘留，并处二百元以上五百元以下罚款；情节较轻的，处五日以下拘留或款；情节较轻的，处五日以下拘留或者五百元以下罚款。者五百元以下罚款。u结伙殴打、伤害他人的；u殴打、伤害残疾人、孕妇、不满十四周岁的人或者六十周岁以上的人的；u多次殴打、伤

23、害他人或者一次殴打、伤害多人的第一百二十条第一百二十条 公民的姓名权、肖像权、公民的姓名权、肖像权、名誉权、荣誉权受到侵害的，有权要名誉权、荣誉权受到侵害的，有权要求停止侵害，恢复名誉，消除影响，求停止侵害，恢复名誉，消除影响，赔礼道歉，并可以要求赔偿损失赔礼道歉，并可以要求赔偿损失第一百二十五条第一百二十五条 在公共场所、道旁或在公共场所、道旁或者通道上挖坑、修缮安装地下设施等，者通道上挖坑、修缮安装地下设施等，没有设置明显标志和采取安全措施造没有设置明显标志和采取安全措施造成他人损害的，施工人应当承担民事成他人损害的，施工人应当承担民事责任。责任。第一百三十四条承担民事责任的方式第一百三十

24、四条承担民事责任的方式停止侵害；排除妨碍；消除危险；停止侵害；排除妨碍；消除危险；返还财产；恢复原状；修理、重作、返还财产；恢复原状；修理、重作、更换；赔偿损失；支付违约金；更换；赔偿损失；支付违约金；消除影响、恢复名誉；赔礼道歉消除影响、恢复名誉；赔礼道歉第四十五条规定，第四十五条规定，“法定休息日、节法定休息日、节假日全天及工作日假日全天及工作日12时至时至14时、时、18时时至次日至次日8时，禁止在已竣工交付使用的时，禁止在已竣工交付使用的住宅楼内进行产生噪声的装修等扰民住宅楼内进行产生噪声的装修等扰民作业作业”第十七条第十七条 生产经营单位的主要负责对生产经营单位的主要负责对本单位安全生产工作负有下列职责：本单位安全生产工作负有下列职责：（一）建立、健全本单位安全生产责（一）建立、健全本单位安全生产责任制任制（二）组织制定本单位安全生产规章（二）组