物业设备设施管理培训教材1

1、物业设施设备管理培训物业设施设备管理培训 二0一二年八月物业设施设备分类n供配电n给排水n消防专用n智能化n电梯n共用设施设备n防雷设备n燃气、通讯网络等n供配电：公配、开闭所、专配、发电机组等；n给排水：一供水、二供水、排污、冷凝水、环境散水、消防水、集中水泵房等；n消防专用：联动控制系统、防排烟、通风、烟感、温感、电梯紧急迫降等；n智能化：门禁、一卡通、监控、周界防越、电子巡更、车库出入管理及业主室内可视、紧急报警、电梯五方通话等；n电梯：做一个常用的专用设备列出来，可见其在物业管理中的重要性n共用设施设备：上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、暖气线路、煤

2、气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等；n 防雷设备：房屋防雷、消防防雷、智能化防雷等；n燃气、通讯网络等：天燃气、电视、电话、网络等。设施设备管理的意义及目标n保障设施设备的正常、安全使用及延长使用寿命；n提高设施设备性能及完好率，为物业综合服务提供良好的保障；n用好、管好、维护好、检修好、改造好现有设施设备，提高设施设备的使用率和完好率，是物业设备管理的根本目标；n衡量物业设备管理的两个指标：nA-设备的有效使用率 %；nB-设备的完好率 %；n物业设备是否完好的标准：n1.零部件完整齐全；n2.设备运转正常；n3.设备

3、技术资料及运转记录齐全；n4.设备整洁，无跑、冒、滴、漏现象；n5.防冻、保温、防腐等措施完整有效。物业设施设备管理内容：n设备管理工作，一般由物业管理公司工程设备部门主管负责。设备管理主要由设备运行管理和设备维修管理两大部分组成。运行和维修既可统一管理，也可分别管理。 n房屋设备管理主要包括使用管理、维修养护管理、安全管理、技术档案管理。基本情况如下：n1.使用管理：n使用管理制度主要有设备运行值班制度、交接班制度、设备操作使用人员的岗位责任制。房屋设备根据使用时间的不同，可分为日常使用设备(如给排水、供电、电梯等)、季节性使用设备(如供暖供冷设备)、紧急情况下使用设备(如消防、自动报警设备

4、)。各类设备都要制定相应的设备运行使用制度。n2.维修养护管理 n 维修养护内容主要包括设备定期检查、日常保养、维修制度、维修质量标准以及维修人员值班制度等。（如电梯，国家相关规定为15天维保一次，而非半个月维保一次，另：发电机半试一次机，均需做记录等） 物业设施设备管理内容：n 3.安全管理n 安全管理在房屋设备管理中占有重要位置。国家对安全性能要求高的设备合格证制度，要求维修人员参加学习培训考核后，持证上岗，同时要制定相应的管理制度，确保使用安全。 n 4.技术档案资料管理 n 这是设备的基础资料管理，它包括设备的登记卡、技术档案、工作档案、维修档案等。 设备的登记与建档 n物业管理公司一

5、旦开始接管物业，工程管理人员就应根据设备的分类和目录，对设备进行登记，建立设备台账，以便清查与核对。设备的登记主要是指填写设备登记卡和设备台账。 设施设备管理要求n专业化：能外委的尽量委托专业的公司进行维护保养（如电梯、消防、智能化）n职能化：分类明确，该相关单位、企业负责的一定要分出去，物业加强联系和督促（如：有线电视、网络、二供水、电话、燃气等）n制度化：严格按相关设施设备维修养护年度计划进行维养，保证设备的安全有效使用；n标准化：严格按操作、维养标准执行；n可追述：记录要全面并保存好。n及时性：发现设施设备问题要及时处理，不得带病运行或强制运行。物业设施设备的前期介入n前期介入环节是物业管理中最重要的环节，做好了前期的介入，当物业交付使用后，会减少业主与开发商、业主与物业公司、开发商与物业公司三者之间的矛盾。n介入工程土建构造、管线走向、出入线路、系统、内外装饰、设施建设、设备安装的合理性，主要有（包括但不仅限于）：n智能化系统和消防控制中心的设置；n小区人车分流的设计；n公共照明及停车场照明的设置；n公共照明开闭形式；n物业管理用房的位置设计；n小区垃圾房的设置；n公共洗手间的设置；n信报箱的设立；n公共告示栏及提示牌的配置；n家用空调穿墙孔和室外机座位置的预留；n绿化、清洁用水系统的设置；n中央空调的设置；