英伦洋房国际裘皮城可行性报告

1、肇东英伦国际裘皮城 肇东市红利来农业发展有限公司肇东市红利来农业发展有限公司项目实施方案可行性分析报告 目录第一章 项目概况与目标1一、项目名称三、项目背景 二、项目位置与建设内容四、项目目标 第二章 项目分析与定位2一、皮草行业发展趋势三、项目优势与劣势二、国内外产业大数据四、项目定位与布局第三章 项目运营与执行3一、项目阶段目标三、项目工作推进二、项目运营目标第四章 承包文件（需要政府帮忙的事情）4一、修路三、商户入驻的政策二、周边美化一、项目名称一、项目名称二、项目位置与建设内容二、项目位置与建设内容第一章 项目概况与目标肇东英伦国际裘皮城项目是由肇东市红利来农业发展有限公司开发建设、管

2、理经营，坐落于肇东市兴安街园林南路。建筑面积近54666平方米，项目分三幢独立楼宇（40号楼宇、A号、B号楼宇）；项目周边即将建设近5000平方米生活业态。交通地理位置优越，处于哈大齐工业走廊的中轴位置，扩展延伸可辐射东北三省、俄罗斯及东北亚地区，是哈齐客运专线的重要一站。三、项目背景三、项目背景第一章 项目概况与目标近几年，中国逐步成为世界上最大的裘皮制品加工、消费、交易大国。而东北三省是中国皮草交易最多的省份，约占全国交易总量的90%。四、项目目标四、项目目标第一章 项目概况与目标项目以禄口皮草产业为核心，顺应南京商业郊区化、复合化、多功能的发展趋势，建立一个皮草原材料采购、皮草成品批发兼

3、零售的一站式皮草采购交易平台，整合产业链，汇聚多方资源，在上游形成原皮交易市场，中游打造皮草设计、打板中心，下游共享资源拓宽产品销品；项目分三步定位：2016年-2017年全力培育皮草经营户；2018年-2019年建设皮草产业加工、设计、采购、交易一体化的平台；2020年-2021年全力打造皮草国际化精品交易平台，为经营户拓展销路、谋求发展，实现项目价值全面升值。一、皮草行业发展趋势一、皮草行业发展趋势第二章 项目分析与定位纵观皮草数年载，皮草发展历程可谓称之起伏不定，发展格局紧跟发展模式，在变化中寻求发展，但并没有脱离时代新变化的总趋势。目前行业主要有以下趋势：（1）从业人员的增多，对技艺要

4、求逐年提高，皮草“大师傅”自立返乡创业增加；（2）养殖技术、生产工艺改进和创新，加工生产设备化、机械化；（3）销售渠道份额变动和销售模式的新形势，信息化、电子化的强势发展；（4）皮草消费观念的变化和发展，随着消费群体的变化，慢慢走向大众化消费发展；二、我国二、我国2015年皮毛产业大数据年皮毛产业大数据第二章 项目分析与定位序号序号数数 据据 内内 容容1 1中国从丹麦引进10飞机丹麦品种水貂，每飞机1.5万只左右，共引进15万只左右白貂；2 2每飞机运6万左右原种白貂，产60万只原种白貂，公貂1100元张，母貂皮1050元张，下调200元-300元3 3国内规模在80亩以上的咖啡貂养殖场约2

5、50-300家；4 4文登、荣城、海阳、青岛、诸城、临沂、连运港、鲁西南地区、石家庄、大连、丹东、哈尔滨等黑貂存栏数量下降50%-60%；5 5白貂存栏数量没有下降，反而上升至5%-10%；6 6国产水貂皮张在6000万-8000万左右；7 7中国咖啡貂，文登、大连帽儿山等地不足200万张皮；8 8中国水貂减到历史最低价格，诸城公母貂平均下降105元张，国产咖啡公母貂平均下降295元张-325元张；9 92014年进口兔皮每张在15元左右，2015年每张在4-5元左右；1010尚村、留史硝染厂，共20-25家，其中貂皮每家硝染在350万张左右，总计共4000到4500张；1111皮毛市场有大营

6、、尚村、留史、辛集、昌黎、东口、文登、阳原、余姚、海宁、临沂、禄口、托尔普等近20家左右；1212目前国内有近-40家皮草商城，由于貂皮价格下降，2014年内销市场比往年多销售出10%-20%；1313皮毛加工企业有30000万家左右；1414貂皮加工企业6000-7000家，禄口只有700左右家；1515皮草俄罗斯外贸下降60%-70%，而美国、日本、韩国、土耳其等国家外贸销售较好。雅宝路商户减少13，加上京津冀协同一体化，河北白沟、东口、固安、尚村、大营等地有不同程度的增加。三、项目优势与劣势分析三、项目优势与劣势分析第二章 项目分析与定位项目价值与优势项目价值与优势项目不足与劣势项目不足

7、与劣势 区位优势明显，行业背景强硬； 物业及硬件设施相对完善； 有较大的市场潜力。 项目规模偏小，商业容量有限； 项目沉寂期较长，有较长的培育期 ； 宣传推广、招商启动上滞后。项目最终收益重点在于销售，同时从长期考虑，建议采取较高优惠吸引老市场客户进驻本项目，利于招商和销售，待市场经营有起色后再提升租金；针对品牌龙头商户，应采取特殊的招商措施及租赁政策，普通政策对其吸引力较小。四、项目定位与布局四、项目定位与布局第二章 项目分析与定位（一）项目定位（一）项目定位项目总体定位为禄口提档升级的皮草交易精品市场，在皮草批发零售的基础上，引进更多具有行业竞争力的品牌，达到“禄口精品皮草看百发”的目标，

8、项目最终定位为皮草外销内销流通平台。（具体商铺分布详见附图1-8）（二）项目布局（二）项目布局 楼宇楼宇层数层数业态划分业态划分商铺数量商铺数量4040号楼号楼一层、二一层、二层层精品展示馆精品展示馆约约5050个商铺个商铺A A楼楼一层、二一层、二层层皮草直销中心皮草直销中心约约170170商铺商铺三层三层加工区域加工区域约约7070个商铺个商铺B B楼楼会议中心会议中心原皮拍卖中心原皮拍卖中心可容纳可容纳100100人次人次一层一层原皮交易中心原皮交易中心约约4040个商铺个商铺二层二层辅料交易中心辅料交易中心约约4040个商铺个商铺三层三层加工区域加工区域约约3030个商铺个商铺总总 计

9、计约约400400个商铺个商铺一、项目阶段目标一、项目阶段目标 第三章 项目运营执行项目运营管理分为前期建设阶段、项目培育阶段、项目成熟阶段和项目稳定阶段。在这一过程中，顺应市场的变化与发展，项目的定位、招商、运营都会做出相应的调整。就项目以及基于南京市场的现状，我们将项目的运营管理实施阶段划分如下：开业前6个月开业3年开业1-2年开业4-6年建设建设阶段阶段培育培育阶段阶段成熟成熟阶段阶段稳定稳定阶段阶段 （一）前期建设阶段工作：（一）前期建设阶段工作：第三章 项目运营执行业态规划和商业布局优化； 组织实施首次招商工作； 经营管理咨询和答疑（项目销售配合）； 人员招聘、组织与培训； 招商工具

10、资料（手册、单页）； 确保首招成功，支撑项目开业。（二）项目培育阶段（二）项目培育阶段项目区域市场的分析、制定评估机制，指导项目经营决策； 制定相关费用减免和优惠政策，建立商家经营信心；根据实际经营和项目情况，调整项目业态，置换商家； 利用公共区域和广告位营造市场整体商业氛围；积极参加政府和行业组织的相关评比活动，获取诚信经营项目等荣誉称号，树立项目社会形象； 多渠道强力营销，拉动项目商气人气。（三）项目成熟阶段（三）项目成熟阶段第三章 项目运营执行业态规划和商业布局优化； 组织实施首次招商工作； 经营管理咨询和答疑（项目销售配合）； 人员招聘、组织与培训； 招商工具资料（手册、单页）； 确保

11、首招成功，支撑项目开业。（四）项目稳定阶段（四）项目稳定阶段扩大行业交流，提 升项目及管理公司知名度；根据项目实际情况，调整业态，提升租金，持续增加公司收益率；完善整理项目运营管理经验模式，复制支撑后续项目的开发运营。二、项目运营目的二、项目运营目的第三章 项目运营执行提升禄口当提升禄口当地行业名知地行业名知度；度；提升地区商提升地区商业水平和功业水平和功能；能；多渠道就业；多渠道就业；创造税收创造税收逐年获得预逐年获得预期投资收益；期投资收益；使企业形象使企业形象得到提升；得到提升；后续商业项后续商业项目开发积累目开发积累口碑口碑 有稳定的投有稳定的投资回报；资回报；有持续增长有持续增长的投

12、资收益；的投资收益；有竞争力的有竞争力的租赁市场租赁市场可撑控的经可撑控的经营风险；营风险；良好的经营良好的经营价值和利润价值和利润空间；空间；可持续性的可持续性的整体业态。整体业态。 良好的产品良好的产品品质保证；品质保证；优惠的产品优惠的产品价格；价格；满足消费及满足消费及体验的需求。体验的需求。三、项目运营成效三、项目运营成效第三章 项目运营执行价值价值升值升值成熟阶段培育阶段稳定阶段建设阶段组织与配合项目主力店招商、前期全面招商，保障项目持续运营，保障租金收益和销售收益；通过前期宣传达到开业目标，营造百发裘皮城品牌商业氛围；打造项目品质，树立项目知名度，促进项目资产升值溢价，提高百发裘百发裘皮城品牌的美誉度皮城品牌的美誉度。四、项目工作推进四、项目工作推进（详见附表9） 第四章 结束语南京禄口百发裘皮城项目的打造运营管