四大行业营改增全面准备与应对策略

1、 纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-650-9936400-650-9936房地产建筑金融生活服务四大行业营改增全面准备与应对策略主讲人：肖宏伟2016年4月纳税人俱乐部 纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-650-9936400-650-9936肖宏伟老师资深税务稽查专家国家税务总局所得税专家库成员国家税务总局督查内审师资北京财税研究院研究员税务干部业务培训兼职教师Email: 纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-650-9936400-650-9936四大行业改革难点：建筑业和不动产：纳税地点、汇总纳税、老合同金融保业：业态多样、金融衍生工具、进销项核算生活服务业：进项发票取得、优惠政策延续、

2、差额征税、汇总纳税。全国124892亿元增长4.8%；增值税31109亿元， 营业税19313亿元，分行业看，金融业营业税4561亿元，增长19.5%；房地产营业税6104亿元，增长8.5%；建筑业营业税5136亿元，增长7.2%。 纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-650-9936400-650-9936营业税改增基本政策各省税务机关全面推开营改增任务分解表.doc关于全面推开营业税改征增值税试点的通知36.doc附件1营业税改征增值税试点实施办法.doc附件2营业税改征增值税试点有关事项的规定.doc附件3营业税改征增值税试点过渡政策的规定.doc附件4跨境应税行为适用增值税零税率和免税政

3、策的规定.doc营改增若干征收管理事项的公告.doc 纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-650-9936400-650-99362016年第年第17号建筑业办法号建筑业办法.doc专用发票的开具时限专用发票的开具时限.docx营改增建筑业问答营改增建筑业问答.doc2016年第年第15号不动产进项税抵扣号不动产进项税抵扣.doc2016年第年第14号转让不动产号转让不动产.doc2016年第年第16号不动产租赁号不动产租赁.doc2016年第年第18号房地产开发增值税号房地产开发增值税.doc国家税务总局公告国家税务总局公告2016年第年第13号营改增号营改增.doc 纳税人俱乐部纳税人俱乐部

4、 400-650-9936400-650-9936第一部分、营改增政策规定要点解析老项目老办法1.增值税价外税-不计成本2.增值税纳税人-负责人制3.增值税税率-3，5，11，174.纳税地点：机构地，项目地。5.增值税计算方法：一般和简易6.进项税抵扣：除不允许外可抵扣最大的特点，税负可以转嫁。计算方法：销项税额进项税额 纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-650-9936400-650-9936应缴增值税4.919.9151.价外税！2.增值税不影响利润表！3.付出金额与销售回款一定的情况下，“营改增”对利润的影响取决于付出金额中能分离出的进项税额。项目营业税逻辑增值税逻辑一、营业收入100

5、10090.09 减：销项税9.91 减：营业成本808075.09加：进项税4.91 减：营业税金及附加5.60.60.6 减：销售费用 减：管理费用 减：财务费用 减：资产减值损失加：公允价值变动收益投资收益二、营业利润(1-2-3-4-5-6-7+8+9)加：营业外收入减：营业外支出三、利润总额（10+11-12）14.414.414.4 纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-650-9936400-650-9936一、哪些行为（行业）新纳入增值税范畴增值税征税不是对行业，是对增值税应税行为。不管你属于什么行业，凡是属于增值税应税行为即为缴纳该增值税的充分必要条件。营改增，就是哪些原来属于征

6、收营业税的行为，改为征收增值税。房地产业建筑业金融保险业、生活服务业 纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-650-9936400-650-9936二、营改增企业适用税率政策 应税行为范围税率服务交通运输服务、邮政服务、电信服务、建筑服务、金融服务、现代服务、生活服务。6%（交通运输、邮政、基础电信、建筑、不动产租赁服务11%；有形动产租赁17%）无形资产技术、商标、著作权、商誉、自然资源使用权和其他权益性无形资产6%（转让土地使用权11%）不动产建筑物、构筑物11%跨境应税0征收率3% 纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-650-9936400-650-9936名义税负实际税负11%11%（1+1

7、1%）=9.91%6%6%（1+6%）=5.66%5%5%（1+5%）=4.76%3%3%（1+3%）=2.91%如，收入100，按11%税率，不含税收入=100（1+11%）=90.09增值税=90.0911%=9.91 纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-650-9936400-650-99365月1日：增值税纳税义务发生时间 形式 税目收讫价款(应税行为发生过程中或完成后)合同约定收款时间应税行为完成收到预收款备注土地、不动产纳税纳税纳税纳税孰先建筑业纳税纳税纳税纳税孰先不动产租赁纳税纳税纳税纳税孰先其他纳税纳税纳税孰先赠送土地、不动产权属转移建筑业自建按销售建筑物 纳税人俱乐部纳税人俱乐

8、部 400-650-9936400-650-9936三、“建筑服务”新政要点1、税率由3%改为11%，进项可以抵扣。2、老项目，可适用3%简易征税。3、清包工的项目，可适用3%简易征收。4、甲方供材项目，可适用3%简易征税。5、新事物，2%的预征率。6、项目所在地扣除分包款后，再按差额预征增值税7、按3%征收率简易征收的项目，分包的费用允许在总收入中扣除。 纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-650-9936400-650-9936四、金融服务新政要点1、税率由5%改为6%，进项可以抵扣。2、利息费用、与贷款业务直接相关的佣金与手续费支出所产生的进项税额，均不可抵扣。3、银行间同业拆借免税。4、

9、金融商品买卖按差额纳税。5、融资租赁售后回租并入金融服务。税率改变小，影响整体不大，融资租赁影响较大，金融行业没有过渡政策。 纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-650-9936400-650-9936五、“生活服务”新政要点1、税率有5%改为6%，进项可以抵扣。2、餐饮服务、娱乐服务、居民日常服务，不能作为进项税进行抵扣。3、住宿业硕果犹存，增加了筹划空间及风险。4、代理服务可按差额计税。5、旅游服务可按差额计税。餐饮服务、娱乐服务、居民日常服务，不能作为进抵扣，税率提高了1个点，餐饮业可以进项抵扣。 纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-650-9936400-650-9936六、“销售不动产”

10、新政要点1、一般纳税人销售其2016年5月1日后取得或自建的不动产，应适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。按照5%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。房地产企业采取预收款方式的，在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。 纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-650-9936400-650-99362、一般纳税人销售其2016年4月30日前取得或自建的不动产，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。房地产企业中的一般纳税人，销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。 纳税人俱乐部纳税人

11、俱乐部 400-650-9936400-650-99363、购进不动产，分期抵扣适用于11%增值税率的不动产进项税额。第一年可抵扣60%，而余下的40%可于第二年抵扣。4、房地产开发企业中的小规模纳税人，销售自行开发的房地产项目，按照5%的征收率计税。 纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-650-9936400-650-9936第二部分：房地产建筑业营改增应对策略与筹划方向一、营改增前必须面对的工作事项1.自身经营范围的评估；2.营改增后的税负变化；3.财务核算方式的改变；4.发票的领购、开具、纳税申报的改变；5.上下游供应链的影响；6.可能带来的潜在的发展机遇等。发票！发票！经营成败必将靠发票

12、！ 纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-650-9936400-650-9936当务之急降低风险减少损失1，停止一切采购活动。停止付款停止收发票。2，三证合一3，立即与甲方谈判，简易一般选择看甲方。4，立即与乙方谈判，告知要增材料或我方简易。5，清理营业税，抵扣项目如分包等必须处理6，现有合同执行的风险评估。7，向营业税告别 纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-650-9936400-650-9936二、面对营改增-当下应做什么？管理层面1、商业模式梳理以及供应商选择策略梳理2、考虑会计核算产生的变化及系统改造3、测试“营改增”潜在的税务和利润影响4、考虑项目预算及产品定价调整策略5、制定内部发票

13、报销管理和内控制度6、加强可推迟的采购策略管控7、持续跟踪营改增政策发展变化8、人员培训和系统更、新培养增值税财务人员三证合一后需要跑以下工作.doc 纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-650-9936400-650-9936经验丰富会计支持，缴税专户，申报日账户金额不超过税款 纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-650-9936400-650-9936三、具体操作层面应该做点什么1.通知客户价格及发票变化；(已签合同/未签合同)2.加强对取得增值税专用发票的管控(培养习惯)3.选择供应商合作并及时取得增值税专用发。4.梳理现有的采购合同和销售合同，合同的订立要更为细致并修改合同模板（含税价，发

14、票条款）5.日常管理方式报表体现增值税特色6.可暂时推迟不急需的采购 7.了解并积极申请税收优惠。8.制定系统升级改造行动计划及发票风险管控体系 纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-650-9936400-650-9936二、房地产建筑业营改增五大筹划点应用1，正确选择适用一般计税方法和简易方法2，设立供应链平台公司3，开发产品精装修，甲供材料、清包工选择4，设立园林公司、管理公司等专业化公司5，进行产品、服务、劳务外包。对兼营业务分拆专票和普票无票的税负比较.doc！ 纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-650-9936400-650-9936选择一般纳税人或简易计税方法1，交易主要对手是否是单

15、位还是个人。2，留抵税额是否能消化？3，简易方法全额纳税与一般方法差额纳税的预估。3，三年内是否有大额投资或其它进项税？4，三年内对手是否有变化？5，可以先不选择简易？以后随时简易？6，出租谨慎选择简易。 纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-650-9936400-650-9936集中采购内部购销模式集中采购单位统一向供应商进行采购，统一付款供应商将发票开给集中采购公司。集中采购公司与各分子公司即采购需求单位签订销售合同，并开具增值税专用发票；各采购需求单位分别向集中采购单位支付货款。 纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-650-9936400-650-9936三、企业如何避免在营改增实施过程中多

16、交冤枉税？1，资金是否结算完毕？ 2，是否已全部申报营业税？3，发票是否开具？缴纳营业税必须开票！4，对方索要增值税专用发票是否可以延迟开具？5，发票缴销后后续事项如何处理？6，修改票据报销制度，要增票。问：延期开发票是否可以抵扣增值税？跨期发票能否抵扣进项税.doc 纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-650-9936400-650-99364月30日前处理好所有营业税。试点纳税人发生应税行为，在纳入营改增试点之日前已缴纳营业税，营改增试点后因发生退款减除营业额的，应当向原主管地税机关申请退还已缴纳的营业税。 纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-650-9936400-650-9936四、营改增

17、前后与供应商的博弈梳理采购业务，确定可抵扣范围首先要列出各种成本费用明细，核对规定或者咨询税局，看哪些可以抵扣，一一记下，做成成本费用、购置资产、工程建设抵扣情况清单。需要注意的是，已有采购业务要梳理，以前未发生、即将发生的采购业务也要梳理，经常更新清单。 纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-650-9936400-650-9936五、营改增前后甲方与施工方的博弈要点招标价格是否变化，预算调整1，甲方供材料发票开具与付款2，代扣水电费的发票处理3，建筑业预付款比例4，发票开具时间5，质保金发票等等。 纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-650-9936400-650-9936六、怎样提高可抵扣进项

18、税额合同中规定发票条款即是防范风险也是一种节税策略.doc修改销售、采购内控流程，体现增值税了解客户是否也营改增，发票在报价中考虑。批准权限的级别也要改变，是否含税价？必须在公司内部流程中描述清楚，否则会引起不必要的歧义。供应商清单要梳理。设置供应商入围门槛逐一联络供应商，询问是否能提供专用发票，如果不能，也行，降价或不买。 纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-650-9936400-650-9936合同约定发票条款货物价款以供货清单（附件A）约定的为准，价格为到甲方仓库价，含17增值税。甲方在送货后的第贰个月提供发票给乙方，乙方应在发票挂账后60天以内支付甲方货款。 纳税人俱乐部纳税人俱乐部

19、400-650-9936400-650-9936补 充 协 议一、所有收费项目均不包含增值税或增值税附加税。如政府就该等收费项目开征增值税及/或增值税附加税，则该增值税及增值税附加税完全由承租人承担而且承租人在支付有关收费项目时须同时向出租人支付相应的增值税及增值税附加税。”二、补充协议应与合同一起解释及应用。如合同中与本补充协议条款有冲突，以本补充协议内容为准。 纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-650-9936400-650-9936七、怎样提高可抵扣进项税额？可以抵扣增值税的范围是怎样规定的？第二十六条 纳税人取得的增值税扣税凭证不符合法律、行政法规或者国家税务总局有关规定的，其进项税额

20、不得从销项税额中抵扣。增值税扣税凭证，是指增值税专用发票、海关进口增值税专用缴款书、农产品收购发票、农产品销售发票和完税凭证。纳税人凭完税凭证抵扣进项税额的，应当具备书面合同、付款证明和境外单位的对账单或者发票。资料不全的，其进项税额不得从销项税额中抵扣。 纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-650-9936400-650-9936下列项目的进项税额不得从销项税额中抵扣：(1)用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体 福利或者个人消费。其中涉及的无形资产、不动产，仅指专用于上述项目的无形资产、不动产。(2)非正常损失的购进货物、服务、不动产(6)购进的旅客运输服务、贷款服务、餐饮服务、居民

21、日 常服务和娱乐服务。 纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-650-9936400-650-9936进项税额构成要件：1、必须取得增值税专用发票，普通发票没用2、增值税专用发票必须通过税务局认证3、必须及时申报抵扣4、必须用于生产经营，集体福利和个人消费除外，特别注意非正常损失房地产开发可以抵扣增值税的范围.doc建筑业可以抵扣增值税的范围.doc 纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-650-9936400-650-9936八、发票制度设计公司外来发票管理办法.pdf企业内部税务管理制度.pdf增值税发票管理规定.pdf财务人员应熟知的发票管理内容.doc 纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-650

22、-9936400-650-9936九、房地产建筑业企业集团营改增准备工作方案要点（2015）.docx成立应对小组1、成立平台公司：供应链、劳务派遣2、重新审阅合同版本3、梳理集团各项目运营情况4、核实供应商纳税资质5、梳理甲方直接采购抵扣应对方案6、提前规划各项目成本结算工作安排7、梳理各项目甲方项目业主信息 纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-650-9936400-650-9936第三部分、房地产行业营改增主要税务问题及应对策略1、房地产老项目新项目怎样划分？不同处理税率是多少？房地产老项目，是指建筑工程施工许可证注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目。一般纳税人发生财政部

23、和国家税务总局规定的特定应税行为，可以选择适用简易计税方法计税，但一经选择，36个月内不得变更 纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-650-9936400-650-99362，房地产增值税税制如何设定？一般计税方式还是简易征收？一般纳税人发生财政部和国家税务总局规定的特定应税行为，可以选择适用简易计税方法计税，但一经选择，36个月内不得变更。房地产开发企业中的一般纳税人，销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。计税方法可以开增值税专用发票.doc能开专用发票，对方可以抵扣。 纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-650-9936400-650-99363，房地产销售

24、、出租、建筑业税率？征收率？预售房款如何征增值税？是否预征？预征率是多少？可否抵扣取得的进项税？一般纳税人销售其2016年4月30日前取得（不含自建）的不动产，可以选择适用简易计税方法，5%项目地缴纳。一般纳税人销售其2016年4月30日前自建的不动产，可以选择适用简易计税方法，全额5%项目地缴纳。 纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-650-9936400-650-9936一般纳税人销售其2016年5月1日后取得（不含自建）的不动产，应适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额，按照5

25、%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。 纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-650-9936400-650-9936一般纳税人销售其2016年5月1日后自建的不动产，应适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用，按照5%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。 纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-650-9936400-650-9936一般纳税人销售其2016年4月30日前自建的不动产，适用一般计税方法计税的，应以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得

26、的全部价款和价外费用，按照5%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报 纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-650-9936400-650-9936房地产开发企业中的一般纳税人销售房地产老项目，以及一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，适用一般计税方法计税的，应以取得的全部价款和价外费用，按照3%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。 纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-650-9936400-650-99364，对于不同类的房产即住宅、商业、车位、政府工程，是否采用不同的增值税政策？第五十三条 纳税人发生应税行为，应当

27、向索取增值税专用发票的购买方开具增值税专用发票，并在增值税专用发票上分别注明销售额和销项税额。属于下列情形之一的，不得开具增值税专用发票：（一）向消费者个人销售服务、无形资产或者不动产。（二）适用免征增值税规定的应税行为。住宅、商业地产、车位，如有多重属性，如何进行增值税处理？ 纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-650-9936400-650-9936不同交易对象是否可以不同不同处理？销售/出租给公司和销售/出租给个人，是否有不同的增值税处理？销售/出租高中低挡住宅是否有不同增值税处理？ 在进行房地产预售，收齐款项并缴纳增值税后，该房产所发生的后续进项税如何抵扣（在没有后续销项税的情况下）？

28、是否收到预售款时即产生销项税？收到意向金、定金是否产生纳税义务？ 纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-650-9936400-650-9936卖方逾期交付商品房，支付利息、退款、违约金，增值税如何处理？ 买方逾期付款，向其收取的利息或违约金，增值税如何处理？ 转让在建工程增值税如何处理？ 质保期结束后，剩余的工程款（质量保证金）才支付，取得增值税专业发票时是否已完成销售，没有相应的销项税抵扣怎么办？ 纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-650-9936400-650-9936房地产常用促销方式的税务处理全攻略.doc1.企业所得税 国税函2008875号2.营业税：价外费用、混合销售？3、增值税：

29、兼营销售。 4.土地增值税：区分房产销售。5.契税：全部价款。 纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-650-9936400-650-99365，营改增改革之前取得的材料、固定资产等有可能不再被允许抵扣，如何解决？不能返还，不能留抵只可以选择简易计税广方法 纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-650-9936400-650-99366，存量房产在营改增开始后出售或者出租，增值税如何处理？项目划断，同一公司可以不同税率一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法,按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人出租其2016年4月30日前取得的与机构所在地不在同一县（市）的不动产，

30、应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。 纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-650-9936400-650-99367，不动产抵扣要点1.适用一般计税方法的试点纳税人，2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产或者2016年5月1日后取得的不动产在建工程，其进项税额应自取得之日起分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。 纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-650-9936400-650-9936取得不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得不动产，不包括房地产开发企业自行开

31、发的房地产项目。融资租入的不动产以及在施工现场修建的临时建筑物、构筑物，其进项税额不适用上述分2年抵扣的规定。 纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-650-9936400-650-99368，营改增时已开盘项目如何处理？同一开盘项目下的房产是否缴纳不同类型的流转税？老项目建筑工程施工许可证。与施工许可证为准，区分一般计税方法，简易计税方法。 纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-650-9936400-650-99369、一级开发差额征税？拆迁安置视同销售如何进行营改增？营改增后，一级开发商仍然可以按净额缴纳增值税？拆迁补偿回迁房产视同销售并缴纳增值税？现金拆迁补偿部分的增值税处理？ 项目公司尚未成

32、立，以总公司的名义拿地，合同的签字方，发票抬头都是总公司，不是项目公司。在项目公司成立后，取得土地的相关支出是否能作为项目公司的成本？项目公司是否可以进行增值税抵扣？ 纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-650-9936400-650-993610，取得土地支付的土地出让金、规费是否有机会抵扣进项税？房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额支付的土地出让金可以抵扣进项税11%支付的为同获得土地相关的各种费用是否有机会抵扣进项税？ 抵扣票据认定？ 纳税人俱乐部纳税人俱

33、乐部 400-650-9936400-650-993611、资金成本利息方面、融资费用如何抵扣进项税？贷款服务不可以抵扣。小额贷款公司、典当行、信托公司、委托贷款、民间借贷。发票怎样取得？个人收取利息可以开增值税发票吗？纳税人接受贷款服务向贷款方支付的与该笔贷款直接相关的投融资顾问费、手续费、咨询费等费用，其进项税额不得从销项税额中抵扣。 纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-650-9936400-650-9936统借统还业务中，企业集团或企业集团中的核心企业以及集团所属财务公司按不高于支付给金融机构的借款利率水平或者支付的债券票面利率水平，向企业集团或者集团内下属单位收取的利息。统借方向资金使

34、用单位收取的利息，高于支付给金融机构借款利率水平或者支付的债券票面利率水平的，应全额缴纳增值税。 纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-650-9936400-650-993612、开发配套设施是否视同销售？产权属于政府、全体业主所有的，进项税怎样抵扣？代建，房地产公司代理业增值税如何处理？ 项目公司开发建造的配套设施包括居委会用房、会所、物业管理场所、变电、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、医院、邮电通讯、人防等公共设施，是否视同销售？还是进项税转出？ 其成本、费用所发生的进项税是否可以从销项税额中抵扣？ 纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-650-9936400-650-993613，是否收

35、到预售款时即产生销项税？收到意向金、定金是否产生纳税义务？怎样交税.房地产开发企业采取预收款方式销售所开发的房地产项目，在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。 纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-650-9936400-650-993614，项目公司将开发产品转作投资性物业，属于视同销售行为？进项税如何抵扣？将自产、委托加工的货物用于非应税项目；将自产、委托加工或购买的货物作为投资，提供给其他单位或个体经营者；将自产委托加工或购买的货物用于分配给股东；将自产委托加工货物用于集体福利或个人消费； 将自产、委托加工或购买的货物无偿赠送他人。如果随后又进行出售，销项税和进项税又如何处理？ 纳税人俱

36、乐部纳税人俱乐部 400-650-9936400-650-993615、房产进行投资增值税处理？合作建房的增值税处理？将房产免费提供给酒店使用，营改增后是否有影响？投资应该缴纳增值税。合作建房分配时按营业税情况处理？土地增值税。 纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-650-9936400-650-993616，项目部纳税地点在哪里？怎样交税？第四十六条 增值税纳税地点为：（一）固定业户应当向其机构所在地或者居住地主管税务机关申报纳税。总机构和分支机构不在同一县（市）的，应当分别向各自所在地的主管税务机关申报纳税；经财政部和国家税务总局或者其授权的财政和税务机关批准，可以由总机构汇总向总机构所在地

37、的主管税务机关申报纳税。 纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-650-9936400-650-993617，增值税纳税义务发生时间如何确定？（一）纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。收讫销售款项，是指纳税人销售服务、无形资产、不动产过程中或者完成后收到款项。取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。 纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-650-9936400-650-993618，营改增前后甲供材料的税务与发票处理第二十五条

38、下列进项税额准予从销项税额中抵扣：（一）从销售方取得的增值税专用发票上注明的增值税额。（二）从海关取得的海关进口增值税专用缴款书上注明的增值税额。（三）购进农产品进项税额外。（四）从境外单位或者个人购进服务、无形资产或者不动产，自税务机关或者扣缴义务人取得的解缴税 纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-650-9936400-650-993619、房地产公司已经销售的期房但尚未缴付的房屋或工程如何征收增值税？可以选择简易方法。已经收款部分开地税发票，到国税换增值税发票。面积差补增值税或退还营业税。 纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-650-9936400-650-993620、没有取得收入前是否可

39、以认定为一般纳税人？第四条 年应税销售额未超过规定标准的纳税人，会计核算健全，能够提供准确税务资料的，可以向主管税务机关办理一般纳税人资格登记，成为一般纳税人。会计核算健全，是指能够按照国家统一的会计制度规定设置账簿，根据合法、有效凭证核算。 纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-650-9936400-650-993621、建造房屋的大量的增值税进项税怎么处理？第二十一条 一般计税方法的应纳税额，是指当期销项税额抵扣当期进项税额后的余额。应纳税额计算公式：应纳税额=当期销项税额当期进项税额当期销项税额小于当期进项税额不足抵扣时，其不足部分可以结转下期继续抵扣。 纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-

40、650-9936400-650-993622、现有的合同条款是否需要修订？运营结构、财务核算、预算、造价等等是否需要做出调整？如何做出调整？经营模式、销售模式是否要改变？如何做出变更？过度政策的影响如何应对营改增前的房产是否要向建筑公司催收营业税发票，是否要赶在改征前为客户开具营业税发票2 纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-650-9936400-650-993623、营改增对企业所得税有什么影响企业所得税年度清算、季度预交，以会计核为算基础。增值税进项税大，清盘注销只能进成本，但前期所得税多交。 纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-650-9936400-650-993624、代收费用问题价外

41、费用，是指价外收取的各种性质的收费，但不包括以下项目：（一）代为收取并符合本办法第十条规定的政府性基金或者行政事业性收费。（二）以委托方名义开具发票代委托方收取的款项。 纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-650-9936400-650-993625、不征收增值税项目的应用。2.存款利息。3.被保险人获得的保险赔付。4.房地产主管部门或者其指定机构、公积金管理中心、开发企业以及物业管理单位代收的住宅专项维修资金。5.在资产重组过程中，通过合并、分立、出售、置换等方式，将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、负债和劳动力一并转让给其他单位和个人，其中涉及的不动产、土地使用权转让行为。 纳税人俱

42、乐部纳税人俱乐部 400-650-9936400-650-993626、销售价格偏高或偏低问题第四十四条 纳税人发生应税行为价格明显偏低或者偏高且不具有合理商业目的的，或者无销售额的，主管税务机关有权按照下列顺序确定销售额：（一）按照纳税人最近时期销售同类平均价格确定（二）按照其他纳税人最近时期销售同类价格确。（三）组成计税价格=成本（1+成本利润率）不具有合理商业目的，是指以谋取税收利益为主要目的，通过人为安排，减少、免除、推迟缴纳增值税税款，或者增加退还增值税税款 纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-650-9936400-650-9936第四部分、建筑行业营改增主要税务问题及应对策略（一）

43、建筑服务1、工程服务2、安装服务3、修缮服务4、装饰服务5、其他建筑服务1、机构地申报纳税；建筑服务发生地预缴税款。2，老项目（2 个判断标准）：可选择。简易：扣分包，3%。预缴与申报相同。一般：全额11%，分包应可取得抵扣凭证。预缴扣分包款的2%；申报正常进销核算。 纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-650-9936400-650-9936新项目：1、清包、甲供材项目：可选择。（1）、简易：扣分包，3%。预缴与申报相同。（2）、一般：全额11%，分包应可取得抵扣凭证。预缴扣分包款的2%；申报正常进销核算。2、一般项目：全额11%，分包应可取得抵扣凭证。预缴扣分包款的2%；申报正常进销核算。

44、纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-650-9936400-650-9936一般纳税人为建筑工程老项目提供的建筑服务，可以选择适用简易计税方法计税。建筑工程老项目，是指：（1）建筑工程施工许可证注明的合同开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目；（2）未取得建筑工程施工许可证的，建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目关于做好建筑业企业内部营改增准备工作的指导意见.doc关于做好建筑业营改增建设工程计价依据调整准备工作的通知.doc 纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-650-9936400-650-99361、工程挂靠业务还能做吗？尚未结束的怎么办？营改增后建筑

45、安装企业挂靠的处理方法建议。单位以承包、承租、挂靠方式经营的，承包人、承租人、挂靠人（以下统称承包人）以发包人、出租人、被挂靠人（以下统称发包人）名义对外经营并由发包人承担相关法律责任的，以该发包人为纳税人。否则，以承包人为纳税人 纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-650-9936400-650-9936营改增后建安挂靠经营怎么办.doc挂靠单位涉及问题答复.doc建筑劳务公司被挂靠账务及涉税问题.doc1，独立纳税：参考总局公告2012年57号公告24条。2，挂靠转化为分包、转包3，规范管理招标、合同、法律、财务统一4，统一采购5，发票总公司统一对外开，收入全部到总公司基本户，扣除税费再留增

46、值税保证金11%，分三年支付 纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-650-9936400-650-99362、地材如沙石等取得不了进项税专用发票怎么办？一般纳税人为甲供工程提供的建筑服务，可以选择适用简易计税方法计税。甲供工程，是指全部或部分设备、材料、动力由工程发包方自行采购的建筑工程。简易办法：财税（2014）57号，以自己采掘的砂、土、石料或其他矿物连续生产的砖、瓦、石灰商品混凝土(仅限水泥为原料)。一般纳税人选择简易办法计算缴纳增值税后，36个月内不得变更。 纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-650-9936400-650-99363、支付的人工费能否抵扣进项税？如果不能抵扣又该怎么办？

47、一般纳税人以清包工方式提供的建筑服务，可以选择适用简易计税方法计税。以清包工方式提供建筑服务，是指施工方不采购建筑工程所需的材料或只采购辅助材料，并收取人工费、管理费或者其他费用的建筑服务。 纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-650-9936400-650-99364、外地工程项目在哪里缴纳增值税？如何开具专用发票一般纳税人跨县（市）提供建筑服务，适用一般计税方法计税的，应以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额，按照2的预征率在建筑服务发生地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。 纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-

48、650-9936400-650-9936一般纳税人跨县（市）提供建筑服务，选择适用简易计税方法计税的，应以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额为销售额，按照3%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法在建筑服务发生地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。 纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-650-9936400-650-9936建筑业营改增纳税地点如何确定.doc总机构所在地？项目所在地？省市县区？一项目一登记？项目部预缴2%总部汇缴？多退少补。关于建筑安装业跨省异地工程作业人员个人所得税征收管理问题的公告52.doc 纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-650-9

49、936400-650-99365、甲方要求多开发票怎么办？发票管理办法规定：“第二十二条开具发票应当按照规定的时限、顺序、栏目，全部联次一次性如实开具，并加盖发票专用章：（一）为他人、为自己开具与实际经营业务情况不符的发票；（二）让他人为自己开具与实际经营业务情况不符的发票；（三）介绍他人开具与实际经营业务情况不符的发票。 纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-650-9936400-650-99366、甲供料是否需要开具发票？是否属于虚开专用发票？营改增带来的供料方式的变化会对企业有多大的影响？可以开发票。一般纳税人为甲供工程提供的建筑服务，可以选择适用简易计税方法计税。甲供工程，是指全部或部分

50、设备、材料、动力由工程发包方自行采购的建筑工程 纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-650-9936400-650-99367、改革前已经完工但尚未结算的工程现在是不是要开具营业税发票？将来可否开具专用发票？5月1日全部改为增值税，不能再开营业税发票了。纳税义务发生时间在4月30日的不允许开增值税专用发票。 纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-650-9936400-650-99368、已开工但改革时未完工的工程项目，是否可以掐段缴纳营业税和增值税？还是同一缴纳营业税或增值税？建筑工程老项目，是指：（1）建筑工程施工许可证注明的合同开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目；（2）未取得建筑工

51、程施工许可证的，建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。 纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-650-9936400-650-99369、未付款的建材能否等到营改增之后取得专用发票抵扣进项税？第二十六条 纳税人取得的增值税扣税凭证不符合法律、行政法规或者国家税务总局有关规定的，其进项税额不得从销项税额中抵扣。纳税人凭完税凭证抵扣进项税额的，应当具备书面合同、付款证明和境外单位的对账单或者发票。资料不全的，其进项税额不得从销项税额中抵扣。 纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-650-9936400-650-993610、建筑公司新项目可否成为小规模纳税人实行简易征收的模

52、式？应税行为的年应征增值税销售额超过财政部和国家税务总局规定标准的纳税人为一般纳税人，未超过规定标准的纳税人为小规模纳税人。年应税销售额超过规定标准的其他个人不属于一般纳税人。年应税销售额超过规定标准但不经常发生应税行为的单位和个体工商户可选择按照小规模纳税人纳税。 纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-650-9936400-650-993611，长期合同如多年完成总包合同如何处理？一般纳税人为建筑工程老项目提供的建筑服务，可以选择适用简易计税方法计税。营改增开始前，开发商与各服务方已经签订的长期合同（如与总承包商签订的建筑合同）在合同有效的项目期内，营业税还是简易征收增值税？ 纳税人俱乐部纳税

53、人俱乐部 400-650-9936400-650-993612，签订工程合同时，对预付工程款支付是否立刻开具增值税专用发票？开发单位同施工单位之间如何进行合适的重新安排？ 签订工程合同时（如：建筑安装合同、总承包合同、基础设施合同等），对预付工程款支付是否立刻开具增值税专用发票？ 对于支付工程款（进度款）时，是否立刻开具增值税专业发票？ 建筑业劳务纳税时间可能影响建设单位开具发票的时点。 纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-650-9936400-650-993613，施工企业按照完工百分比法确认会计收入，增值税纳税义务发生时间如何确定？ （一）纳税人提供应税服务并收讫销售款项或者取得索取销售款

54、项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。（二）纳税人提供建筑服务、租赁服务采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。 纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-650-9936400-650-993614，注册地和项目所在地不同时如何处理？取得发票如何抵扣？在哪里开具发票？领购增值税专业发票有限额，如何处理？ 建筑业税率11%，是否转嫁销项税给开发公司？增值税申报是否在项目所在地申报？注册地和项目所在地不同时如何处理？取得发票如何抵扣？在哪里开具发票？ 建筑业反映存在难以取得可以抵扣进项税的增值税专用发票的情况，对于部分难以取得增值税专用发票的成本，是否有特殊的处理方式？ 纳税人俱

55、乐部纳税人俱乐部 400-650-9936400-650-993615、营改增后总包、分包、转包、EPC？BT、BOT、BOO、PPP？总公司、分公司、项目总？承包？经营纳税人的确认与税务处理简易方法分包处理试点纳税人提供建筑服务适用简易计税方法的，以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额为销售额。一般计税方法抵扣进荐税 纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-650-9936400-650-993616、建筑业可以抵扣增值税的范围.doc（1）人工费（2）材料费 （3）机械使用费（4）其他直接费（5）分包成本（6）间接费用 纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-650-9936400-650

56、-9936 纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-650-9936400-650-9936 纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-650-9936400-650-9936 纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-650-9936400-650-993619、费用发票的取得问题：在施工地租用的房子，宿舍、办公的房间，水电费、网费如何取得发票，房租如何取得发票抵扣；施工地临时雇佣的车辆，几百元的，如何进行账务处理，例如：吊装费；资产的加速折旧：5000元以内的资产，是否可以一次性进费用，有哪些不合理性吗？公司园区内的绿化工程如何签订合同、如何取得发票、如何入账；两个公司，无偿使用房产，如何进行账务处理？视同销售

57、？ 纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-650-9936400-650-993620、不动产折旧最好按税法最低年限转出规定不得抵扣且未抵扣进项税额的固定资产、无形资产、不动产，发生用途改变，用于允许抵扣进项税额的应税项目，可在用途改变的次月按照下列公式计算可以抵扣的进项税额：可以抵扣的进项税额=固定资产、无形资产、不动产净值/（1+适用税率）适用税率上述可以抵扣的进项税额应取得合法有效的增值税扣税凭证。 纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-650-9936400-650-9936第五部分、房屋租赁与管理业务营改增准备与应对1，租赁一般纳税人？一般计税方法？小规模纳税人？简易计税方法？2，租赁业税率

58、？3，租赁期长跨期如何处理？4、租金一次性收取，如何处理？5、有免租期或第一次缴纳租金的时间滞后？6、确定租金缴纳的形式。固定费率？递增？减费率7、承租人违约金？出租方违约金如何缴纳增值税？ 纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-650-9936400-650-9936对方要发票怎样开？同一物业有人要发票有人不要，有人要11，有人要5，有人要多弄错发票怎么办？承租对手是个人没有发票怎么办？支付租给个人怎样才能抵扣进项税？ 纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-650-9936400-650-9936免租期，无偿使用房产问题第十四条 下列情形视同销售服务、无形资产或者不动产：（一）单位或者个体工商户向其

59、他单位或者个人无偿提供服务，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。（二）单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。 纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-650-9936400-650-9936存量房产在营改增开始后出租，增值税如何处理？一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法,按照5%的征收率计算应纳税额。一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的与机构所在地不在同一县（市）的不动产，应按照上述计税方法在不动产所在地预缴3%税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。 纳税人俱乐部纳税人俱乐部

60、400-650-9936400-650-9936小规模纳税人出租其取得的不动产（不含个人出租住房），应按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人出租与机构所在地不在同一县（市）的不动产，应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。 纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-650-9936400-650-9936其他个人出租其取得的不动产（不含住房），应按照5%的征收率计算应纳税额。个人出租住房，应按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。 纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-650-9936400-650-9936物业管理企业营改增的应对商务辅助服务，包括企业管理服务、