建筑设备管理与维护

1、2022-6-51建筑物业设备管理（上篇）建筑物业设备管理（上篇）第一节第一节 建筑设备管理概述建筑设备管理概述第二节第二节 建筑建筑设备分类设备分类 第三节第三节 建筑设备系统管理建筑设备系统管理 下篇下篇第一节 建筑设备管理概述下篇下篇第一节 物业设备管理概述下篇下篇第一节第一节 物业设备管理概述物业设备管理概述物业设备管理意义物业设备管理意义( (一一) )1. 1. 是开展物业的基本条件是开展物业的基本条件 2. 2. 是提高物业服务质量的重要保证是提高物业服务质量的重要保证3. 3. 是提高物业经济效益的重要手段是提高物业经济效益的重要手段 (二二)1. 1. 保证设备正常运行保证设

2、备正常运行2. 2. 提高设备先进程度提高设备先进程度3. 3. 发挥设备最大功效发挥设备最大功效下篇下篇第一节第一节 物业设备管理概述物业设备管理概述下篇下篇购置安装调试购置安装调试报废报废计划计划使用使用维护维护更新改造更新改造下篇下篇第一节第一节 建筑设备管理概述建筑设备管理概述 下篇下篇1、物质寿命：本身不能使用而报废、物质寿命：本身不能使用而报废2、技术寿命：因技术落后被淘汰、技术寿命：因技术落后被淘汰3、经济寿命：由于磨损而在经济上不划、经济寿命：由于磨损而在经济上不划算而被淘汰算而被淘汰4、折旧寿命：按折旧方法直到净值为零、折旧寿命：按折旧方法直到净值为零第一节第一节 物业设备管

3、理概述物业设备管理概述 下篇下篇1、种类繁多，分布广泛、种类繁多，分布广泛2、技术先进，安装隐蔽、技术先进，安装隐蔽3、投资额大，维持费用高、投资额大，维持费用高4、使用要求高，直接构成、使用要求高，直接构成建筑的产品建筑的产品第一节第一节 物业设备管理概述物业设备管理概述 （一）设备台账（一）设备台账 固定资产、设备系统、设备使用等三种台账固定资产、设备系统、设备使用等三种台账 （二）设备卡片（二）设备卡片 设备资产的凭证，分固定资产、设备技术、设备设备资产的凭证，分固定资产、设备技术、设备使使用三种卡片用三种卡片 （三）设备铭牌（三）设备铭牌 按编号制作铭牌，钉于显眼处按编号制作铭牌，钉于

4、显眼处 （四）设备档案（四）设备档案 设备运动过程中和对设备运动全过程所产生的设备运动过程中和对设备运动全过程所产生的文字、图片、图纸、图表、照片、录像等资料文字、图片、图纸、图表、照片、录像等资料的集合，记录设备一生的运动情况。的集合，记录设备一生的运动情况。下篇下篇第第二二节节 物业设备分类物业设备分类 二、二、物业设备的分类编号物业设备的分类编号（一）设备的分类（一）设备的分类 大类：大类：1010大类大类 分类：若干分类分类：若干分类 组别：若干组别组别：若干组别（二）基本编号（二）基本编号 采用二节数字编号法采用二节数字编号法 例如例如： . . 即：即：传动装置、悬挂装置。传动装置

5、、悬挂装置。下篇下篇第第二二节节 饭店设备饭店设备分类分类1 1、按设备构成的类型分类按设备构成的类型分类（1 1）单体设备：是指能独立完成某项功能的单个设备。如电冰）单体设备：是指能独立完成某项功能的单个设备。如电冰箱电视机水泵等。箱电视机水泵等。（2 2）成套设备：一般由若干个单体设备组合而完成某项功能的）成套设备：一般由若干个单体设备组合而完成某项功能的系统设备，如锅炉设备，制冷设备等。系统设备，如锅炉设备，制冷设备等。2.2.按设备的系统功能分供共计按设备的系统功能分供共计1212个系统个系统（1 1）机电设备（或称强电设备）有：）机电设备（或称强电设备）有：供配电系统、给排水系统、供

6、热系统、供配电系统、给排水系统、供热系统、制冷设备系统、厨房设备系统、运送系统制冷设备系统、厨房设备系统、运送系统（2 2）信息设备（或称弱电系统）信息设备（或称弱电系统）报警系统、通讯系统、电视系统报警系统、通讯系统、电视系统音响系统、计算机系统、楼宇管理系统音响系统、计算机系统、楼宇管理系统下篇下篇第二节第二节 物业设备分类物业设备分类3 3、按设备在各系统中的作用划分：、按设备在各系统中的作用划分：（1 1）动力设备）动力设备如发电机、锅炉、制冷机、水泵等。如发电机、锅炉、制冷机、水泵等。（2 2）传输设备）传输设备如电梯、扶梯、输水管道、供电线路等。如电梯、扶梯、输水管道、供电线路等。

7、除上述（除上述（1 1）（）（2 2）设备必须专业技术人员进行维护和管理外，）设备必须专业技术人员进行维护和管理外，工作设备大部分其它工作人员都可进行管理和使用工作设备大部分其它工作人员都可进行管理和使用4.4.按设备的重要性划分：按设备的重要性划分：关键设备、关键设备、重要设备、重要设备、普通设备普通设备5.5.按设备使用状况划分：按设备使用状况划分：在用设备、在用设备、待用设备、待用设备、弃用设备弃用设备下篇下篇第第二二节节 饭店设备饭店设备分类分类5.5.按设备使用状况划分：按设备使用状况划分：在用设备在用设备待用设备待用设备弃用设备弃用设备6.6.按设备使用消耗划分为：按设备使用消耗划

8、分为：（1 1）设备磨损设备磨损有形磨损：有形磨损：分机械性磨损和技术性磨损分机械性磨损和技术性磨损两种两种；无形磨损：无形磨损：精神磨损，分经济性磨损和技术性磨损。精神磨损，分经济性磨损和技术性磨损。下篇下篇下篇下篇一、一、酒酒店店配配电系统电系统二、空调制冷系统二、空调制冷系统 三、锅炉供热系统三、锅炉供热系统四、给四、给水水排水系统排水系统五五、电梯设备系统、电梯设备系统 六六、厨房设备系统、厨房设备系统七、厨房设备系统七、厨房设备系统八、音像通信系统八、音像通信系统九、健身娱乐系统九、健身娱乐系统十二十二、通讯设备通讯设备系统系统十一十一、消防报警系统、消防报警系统十十、消防报警系统、

9、消防报警系统一、一、 酒酒店店配配电系统电系统（一）供（一）供电系统电系统：我国配电系统的电压等级，根据城市我国配电系统的电压等级，根据城市电网规划设计导则的规定，电网规划设计导则的规定，我国电压等级为：我国电压等级为：220/380V(0.4KV220/380V(0.4KV）3,6,10,3,6,10,3535(60),(60),6363, ,110110,220,330KV,220,330KV380380、220V220V为低压配电系统。为低压配电系统。1010、6 6K KV V为中压配电系统，为中压配电系统，110KV110KV以上以上为高压配电系统，为高压配电系统，酒店一般是酒店一般

10、是110KV110KV进户，经过室外变压器变压为进户，经过室外变压器变压为380KVA380KVA进入进入配电房分配供电。配电房分配供电。大型酒店多用双路高压送电，即两个变电站输供电。大型酒店多用双路高压送电，即两个变电站输供电。（二）（二）配电网络和配电设备配电网络和配电设备1.1.户外配电设备户外配电设备（1 1）变压器（分油浸式和干式变压器）变压器（分油浸式和干式变压器）（2 2）绝缘子（分户外用和户内用绝缘子）绝缘子（分户外用和户内用绝缘子）（3 3）避雷器（主要是外用）避雷器（主要是外用）2.2.室内高压配电柜室内高压配电柜（1 1）手车式高压开关柜（）手车式高压开关柜（2 2）抽屉

11、式高压开关柜）抽屉式高压开关柜（3 3）柜架式高压开关柜）柜架式高压开关柜3.3.室内低压配电柜室内低压配电柜（1 1）低压配电柜）低压配电柜开启式配电屏、封闭式配电柜，开启式配电屏、封闭式配电柜，无功补偿柜无功补偿柜（2 2）低压配电设备）低压配电设备高、低压熔断器，各类开关，各类仪表，电流互感器高、低压熔断器，各类开关，各类仪表，电流互感器中间继电器，时间继电器，热断电器，电容器中间继电器，时间继电器，热断电器，电容器4.4.输电设备输电设备母线、电缆，多股铜芯线，单股铜芯线，花线，母线、电缆，多股铜芯线，单股铜芯线，花线，护套线护套线一、一、酒酒店店配配电系统电系统一、一、酒酒店店的配的

12、配电系统电系统配电设备配电设备1.户外油浸式户外油浸式三相变压器三相变压器室内三相干式变压器室内三相干式变压器绝缘杆绝缘杆一、一、 酒酒店店配配电系统电系统各种避雷装置各种避雷装置各类绝缘子各类绝缘子一、一、酒酒店店的配的配电系统电系统柜架式高压开关柜车载式高压柜抽屉式高压柜一、一、酒酒店店的配的配电系统电系统一、一、酒酒店店配配电系统电系统开启式配电屏开启式配电屏 封闭式配电柜封闭式配电柜无功补偿柜无功补偿柜交流电在通过纯电阻的时候交流电在通过纯电阻的时候, ,电电能都转成了热能能都转成了热能, ,而在通过纯容而在通过纯容性或者纯感性负载的时候性或者纯感性负载的时候, ,并不并不做功做功.

13、.也就是说没有消耗电能也就是说没有消耗电能, ,即即为无功功率为无功功率. .当然实际负载当然实际负载, ,不可不可能为纯容性负载或者纯感性负载能为纯容性负载或者纯感性负载, ,一般都是混合性负载一般都是混合性负载, ,这样电流这样电流在通过它们的时候在通过它们的时候, ,就有部分电就有部分电能不做功能不做功, ,就是无功功率就是无功功率, ,此时的此时的功率因数小于功率因数小于1,1,为了提高电能的为了提高电能的利用率利用率, ,就要进行无功补偿就要进行无功补偿. .无功动态补偿装置由控制器、无功动态补偿装置由控制器、晶闸管、并联电容器、电抗器、晶闸管、并联电容器、电抗器、过零触发模块、放电

14、保护器件等过零触发模块、放电保护器件等组成。组成。一、一、酒酒店店配配电系统电系统 室内低压熔断器室内低压熔断器户外高压熔断器户外高压熔断器线路线路熔断器熔断器柜用熔断器柜用熔断器户外高压真空熔断器一、一、酒酒店店配配电系统电系统2022-6-526隔离开关隔离开关负荷开关负荷开关一、一、酒酒店店的配的配电系统电系统刀型刀型开开关关油油开开关关空气开关空气开关自动开关自动开关一、一、酒酒店店的配的配电系统电系统电压表电压表电流表电流表有功功率表有功功率表无功功率表无功功率表功率表功率表6.电容器电容器一、一、酒酒店店的配的配电系统电系统2.2.互感器互感器3.3.断路器断路器5.5.热断电器热

15、断电器中间继电器中间继电器时间继电器时间继电器一、一、酒酒店店的配的配电系统电系统单芯线多股线护套线母线电缆线花绞线空调制冷原理空调器通电后，制冷系统内制冷剂的低压蒸汽被压缩机吸入并压缩为高压蒸汽后排至冷凝器。同时轴流风扇吸入的室外空气流经冷凝器，带走制冷剂放出的热量，使高压制冷剂蒸汽凝结为高压液体。高压液体经过过滤器、节流机构后喷入蒸发器，并在相应的低压下蒸发，吸取周围的热量。同时贯流风扇使空气不断进入蒸发器的肋片间进行热交换，并将放热后变冷的空气送向室内。如此室内空气不断循环流动，达到降低温度的目的。二、空调制冷系统二、空调制冷系统酒店制冷系统分为独立制冷和中央空调系统三大类；1 1、独立

16、制冷分为：、独立制冷分为：（1 1）窗式空调，）窗式空调，（2 2）分体式空调：）分体式空调： 壁挂机、柜机壁挂机、柜机 单元单元式集中空调。（如汽车空调）式集中空调。（如汽车空调）2 2、中央制冷系统、中央制冷系统二、空调制冷系统二、空调制冷系统酒店制冷系统分为独立制冷和中央空调系统三大类；1 1、独立制冷分为：、独立制冷分为：（1 1）窗式空调，）窗式空调，（2 2）分体式空调：）分体式空调： 壁挂机、柜机壁挂机、柜机 单元单元式集中空调。（如汽车空调）式集中空调。（如汽车空调）2 2、中央制冷系统、中央制冷系统窗式空调器主要元器件：窗式空调器主要元器件：1.1.压缩机、压缩机、2.2.冷

17、凝器、冷凝器、3.3.温控器温控器4.4.加热器、加热器、5.5.蒸发器、蒸发器、6.6.风扇电机风扇电机7.7.过载保护器、过载保护器、8.8.过流保护器、过流保护器、9.9.启动电容启动电容一独立空调系统一独立空调系统 空调主要元器件一、独立空调系统一、独立空调系统一、独立空调系统一、独立空调系统分体式空调分体式空调壁挂机和柜机主要元器件：壁挂机和柜机主要元器件：1.1.外机系统（其内部元器件与窗空大部分相同）外机系统（其内部元器件与窗空大部分相同）2.2.室内机系统（风机、冷凝器、电控元件）室内机系统（风机、冷凝器、电控元件）3.3.高、低压管道（铜管、保温材料）高、低压管道（铜管、保温

18、材料）二、集中式空调 单元式集中空调主要元器件单元式集中空调主要元器件 1.1.制冷系统、制冷系统、2.2.送风系统送风系统 3.3.回风系统、回风系统、4.4.分配系统分配系统NoImage主要大型设备主要大型设备1.1.控制柜控制柜2.2.制冷机制冷机3.3.离心式水泵离心式水泵4.4.管道系统管道系统5.5.分水箱分水箱6.6.冷却塔冷却塔7.7.室内空调机室内空调机酒店中央制冷系统NoImageNoImageNoImage中央空调主要机器设备 制冷机第三节第三节 饭店设备系统管理饭店设备系统管理饭店设备系统管理是指以追求设备最高综合效益为目标，运用经济、技术措施对各种设备系统从选购、安装开始，经过使用、维护保养、更新改造，直至报废为止的全过程管理活动。 主要分为设备的选择与购置、设备的使用与维修、设备的更新与改造、设备的资产管理等阶段。一、设备的选择与购置一、设备的选择与购置（一）设备的选择（一）设备的选择实用性经济性