物业管理实务

1、w 【引言引言】：物业管理实务流程：物业管理实务流程一、物业管理招投标一、物业管理招投标二、物业管理前期介入二、物业管理前期介入三、物业承接查验三、物业承接查验四、入住手续的办理四、入住手续的办理五、装饰装修管理五、装饰装修管理六、房屋、附属设施设备以及环境管理六、房屋、附属设施设备以及环境管理第一章第一章 物业管理招标投标物业管理招标投标第一节第一节 物业管理招标物业管理招标w 法律依据：法律依据：w 物业管理条例物业管理条例第第 24条条w 国家国家提倡提倡建设单位按照房地产开发与物业管建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过理相分离的原则，通过招投标的方式招投标的方式选聘具选聘

2、具有相应资质的物业服务企业。有相应资质的物业服务企业。w 住宅物业的建设单位，住宅物业的建设单位，应当应当通过通过招投标招投标的方的方式式选聘具有相应资质的物业服务企业。选聘具有相应资质的物业服务企业。w 投标人投标人少于少于3个个或住宅规模较小或住宅规模较小的，的，经批准经批准可可采用采用协议协议方式选聘物业服务企业。方式选聘物业服务企业。一、物业管理招标的含义一、物业管理招标的含义w 物业管理招标是指：物业管理招标是指：开发商开发商或或w 业主大会所授权的业主大会所授权的业主委员会业主委员会w 为即将竣工使用或正在使用的物业寻找物业服为即将竣工使用或正在使用的物业寻找物业服务企业而务企业而

3、w 制定制定出符合其管理服务要求和标准的出符合其管理服务要求和标准的招标文件招标文件，向社会公开招聘，向社会公开招聘，w 并采取科学的方法进行并采取科学的方法进行分析和判断分析和判断，w 最终确定物业服务企业的全过程。最终确定物业服务企业的全过程。二、物业管理招投标的方式二、物业管理招投标的方式w 1、公开招标、公开招标w 招标公告（在两个网站发布免费招标公告！）招标公告（在两个网站发布免费招标公告！）w 中国住宅与房地产信息网和中国住宅与房地产信息网和w 中国物业管理协会网中国物业管理协会网w 2、邀请招标、邀请招标w 投标邀请函投标邀请函两种方式的优劣比较：两种方式的优劣比较：w 经费、时

4、间、公开范围、竞争性经费、时间、公开范围、竞争性w 1、公开原则、公开原则如：招投标活动中的条件、如：招投标活动中的条件、程序、方法、过程、结果及程序、方法、过程、结果及相关相关信息应保持公开信息应保持公开。要在。要在截止到递交投标文件的同一截止到递交投标文件的同一时间（开标时间）时间（开标时间）公开开标公开开标。三、物业管理招投标的原则三、物业管理招投标的原则w 2、公平原则、公平原则如：招标人不得以不合理条如：招标人不得以不合理条件限制或排斥潜在投标人，件限制或排斥潜在投标人，不得采取歧视待遇，不得设不得采取歧视待遇，不得设定不公正条件，任何投标人定不公正条件，任何投标人都有一次，而且只能

5、有一次都有一次，而且只能有一次报价机会等。报价机会等。w 3、公正原则、公正原则如：如：评标委员会评标委员会的组织应当的组织应当具有中立性、权威性和法定具有中立性、权威性和法定性。性。评标应当依据已经在招标文评标应当依据已经在招标文件中公开的标准进行。件中公开的标准进行。w评标委员会由评标委员会由招标人代表招标人代表和和物业管物业管理方面的专家理方面的专家组成，组成，w成员为成员为5人以上单数人以上单数，w其中招标人代表以外的物业管理方其中招标人代表以外的物业管理方面的面的专家不得少于总人数的专家不得少于总人数的2/3。w 4、诚实信用原则、诚实信用原则如：招标人不得与投标人串通如：招标人不得

6、与投标人串通投标。投标。资质、业绩要真实。资质、业绩要真实。防止防止“低价烂标低价烂标”。四、物业管理招标的时限四、物业管理招标的时限1、销售前，销售前，招标选聘具有相应资招标选聘具有相应资质的物业服务企业进行前期物质的物业服务企业进行前期物业管理。业管理。w 前期物业管理招标投标管理暂行办法前期物业管理招标投标管理暂行办法w 第十九条通过招标投标方式选择物业服务企业的，招第十九条通过招标投标方式选择物业服务企业的，招标人应当按照以下规定时限完成物业管理招标投标工作：标人应当按照以下规定时限完成物业管理招标投标工作： w （一）新建现售商品房项目应当在（一）新建现售商品房项目应当在w 现售前现

7、售前30日日完成；完成； w （二）预售商品房项目应当在取得（二）预售商品房项目应当在取得w 商品房预售许可证商品房预售许可证之前之前完成；完成； w （三）非出售的新建物业项目应当在（三）非出售的新建物业项目应当在w 交付使用前交付使用前90日完成日完成。 2、两份书面文件、两份书面文件 前期物业服务合同前期物业服务合同 临时管理规约临时管理规约3、配置必要的物管用房、配置必要的物管用房4、筹建业主大会、筹建业主大会5、承担相关的费用、承担相关的费用6、在承接查验时，移交相关的资料、在承接查验时，移交相关的资料五、物业管理招标的程序五、物业管理招标的程序1、成立招标领导小组，、成立招标领导小

8、组，选择招标方式选择招标方式2、编制招标文件、编制招标文件4、发出招标信息、发出招标信息5、对投标申请人资格预审、对投标申请人资格预审6、发放招标文件、发放招标文件9 9、收存投标文件，开、收存投标文件，开标、评标、定标标、评标、定标10、发出中标通知书、发出中标通知书11、定标行政备案、定标行政备案7、组织现场考察、组织现场考察12、签订服务合同、签订服务合同3、招标行政备案、招标行政备案8、标前会议、标前会议前前10天天3030日内日内第二节第二节 物业管理投标物业管理投标一、物业管理投标的概念物业管理投标的概念w 指符合投标条件的指符合投标条件的物业管理服务企业物业管理服务企业，w 根据

9、招标文件根据招标文件中确定的各项管理服务中确定的各项管理服务要要求求与标准，与标准，编制投标文件编制投标文件，w 参与参与投标投标竞争竞争的行为。的行为。二、物业管理投标程序二、物业管理投标程序（一）、获取（一）、获取招标信息招标信息（二）、（二）、 、项目、项目评估与风险防范评估与风险防范（三）（三） 、通过资格、通过资格审查，取得招标文件审查，取得招标文件（四）（四） 、考察现场，参、考察现场，参加标前会议加标前会议（五）（五） 、封送标书、封送标书（六）、参加开（六）、参加开标、现场答辩标、现场答辩（七）、中标，签（七）、中标，签订物业服务合同订物业服务合同（四）（四） 、编制投标文件、

10、编制投标文件第二章第二章 前期介入与前期物业管理前期介入与前期物业管理w第一节第一节 前前 期期 介介 入入 决策、立决策、立项、可研项、可研勘察、规勘察、规划、设计划、设计施工施工竣工竣工验收验收承承接接查查验验用户入伙、用户入伙、装修管理装修管理成立业主大会成立业主大会签订物业服务合同签订物业服务合同解聘前期物业解聘前期物业服务企业服务企业前期介入前期介入常规物业管理阶段常规物业管理阶段前期物前期物业管理业管理早期介入早期介入中期介入中期介入晚期介入晚期介入 物业管理的前期介入物业管理的前期介入w 一、前期介入的概念一、前期介入的概念w 物业管理的前期介入，是指物业服务企物业管理的前期介入

11、，是指物业服务企业业在正式承接物业之前在正式承接物业之前的各个阶段的各个阶段w 就参与决策，制定出物业管理方案，就参与决策，制定出物业管理方案，w 并从物业管理的角度并从物业管理的角度提出意见和建议提出意见和建议，w 以使建成后的物业能满足业主或使用人以使建成后的物业能满足业主或使用人的需求。的需求。物业管理的早期介入物业管理的早期介入w 二、前期介入的性质二、前期介入的性质（1）是在）是在新建新建物业竣工之前，物业竣工之前，建设建设单位单位根据项目开发建设的需要所引入根据项目开发建设的需要所引入的的物业管理咨询活动。物业管理咨询活动。（2）服务的对象是建设单位服务的对象是建设单位。由由建设单

12、位支付相关费用建设单位支付相关费用。尚未形成对物业主体的管理，但属于尚未形成对物业主体的管理，但属于物业管理的一个重要阶段。物业管理的一个重要阶段。前期物业管理前期物业管理w （一）、什么是前期物业管理？（一）、什么是前期物业管理？ 房屋 开发商 物业 业主 施工 选聘物 销售 承接 入伙 建设 管公司 查验 装修等 前期物业管理前期物业管理 业主大会业主大会 选聘物选聘物 管公司管公司前期物业管理前期物业管理（二）、两个重要概念（二）、两个重要概念1、前期物业服务合同、前期物业服务合同 业委会成立前，由房产开发企业与业委会成立前，由房产开发企业与其选聘的其选聘的物业公司物业公司签定。签定。2

13、、物业服务合同、物业服务合同 业委会成立后，由业委会业委会成立后，由业委会与业主大与业主大会所选定会所选定的物业公司签定。的物业公司签定。 请总结请总结:两者的区别两者的区别?前期物业服务合同前期物业服务合同与物业服务合同的区别与物业服务合同的区别1、合同主体不同、合同主体不同、合同内容不同、合同内容不同、合同的期限不同、合同的期限不同条例条例第二十六条第二十六条前期物业服务合同可以约定期限；前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止终止。

14、第二节第二节 物业的承接查验物业的承接查验 建设建设 房产房产 物管物管 施工施工 开发开发 公司公司 单位单位 企业企业 竣工验收承接查验一、承接查验的法律依据一、承接查验的法律依据w 物业管理条例物业管理条例w 第二十八条物业服务企业承接物业时，应当对物业第二十八条物业服务企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用部位、共用设施设备共用设施设备进行进行查验查验。w 第二十九条在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向第二十九条在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：物业服务企业移交下列资料：w 、竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设、竣工总平面图，单体建筑

15、、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；w 、设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；、设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；w 、物业质量保修文件和物业使用说明文件；、物业质量保修文件和物业使用说明文件；w 、物业管理所必需的其他资料。、物业管理所必需的其他资料。w 第三十七条第三十七条物业服务企业承接物业时，应当与业主委员会办物业服务企业承接物业时，应当与业主委员会办理物业验收手续。理物业验收手续。w二、物业承接查验的概念二、物业承接查验的概念w 指物业服务企业承接房地产开发企业、公有房屋出售指物业服务企业承接房地产开发企

16、业、公有房屋出售单位或业主、业主大会委托管理的单位或业主、业主大会委托管理的w 新建或原有房屋时，新建或原有房屋时，w 以以物业主体结构安全物业主体结构安全和和满足使用功能满足使用功能为主要内容的为主要内容的w 再检验再检验。注意：承接查验、接管注意：承接查验、接管验收、承接验收，三个验收、承接验收，三个名词的本质是一样的！名词的本质是一样的！三、承接查验与竣工验收的区别三、承接查验与竣工验收的区别w1、验收对象验收对象不同不同w2、验收、验收条件条件不同不同w3、交接对象交接对象不同不同w4、验收、验收性质性质不同不同w5、验收、验收目的目的不同不同四、物业承接查验的作用四、物业承接查验的作

17、用（一）明确交接双方的责、权、利关系（一）明确交接双方的责、权、利关系（二）确保物业具备正常的使用功能，充（二）确保物业具备正常的使用功能，充分维护业主的利益分维护业主的利益（三）为今后的管理创造条件。（三）为今后的管理创造条件。五、物业查验的主要内容五、物业查验的主要内容w 1、物业相关资料、物业相关资料w 物业管理条例物业管理条例w 第二十八条物业服务企业承接物业时，应当对物业第二十八条物业服务企业承接物业时，应当对物业共共用部位、共用设施设备用部位、共用设施设备进行查验。进行查验。w 第二十九条在办理物业承接验收手续时，建设单位应第二十九条在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务

18、企业移交下列资料：当向物业服务企业移交下列资料：w （一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；竣工验收资料；（二）设施设备的安装、使用和维护保养等（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料技术资料；（三）物业质量保修文件和物业（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件使用说明文件；（四）物业管理所必需的其他资料。（四）物业管理所必需的其他资料。物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给？资料移交给？ 业主委

19、员会。业主委员会。六、承接查验的程序六、承接查验的程序建设单位书面提请物管公司建设单位书面提请物管公司 发现问题的处理发现问题的处理签署合格凭证，签发承接查验文件签署合格凭证，签发承接查验文件7天内天内物管公司审核资料，合格的，签发验收通知书物管公司审核资料，合格的，签发验收通知书物管会同建设单位按程序查验物管会同建设单位按程序查验15天内天内第三节第三节 入住管理入住管理一、入住服务的含义一、入住服务的含义w 指建设单位将指建设单位将已具备使用条件的物业交交付给业主并办理相关手续，同时物业管付给业主并办理相关手续，同时物业管理单位为业主办理物业管理事务手续的理单位为业主办理物业管理事务手续的

20、过程。标志着物业由开发建设阶段转入过程。标志着物业由开发建设阶段转入使用阶段。使用阶段。二、入住的准备二、入住的准备（一）（一）资料准备资料准备1 1、住宅质量保证书住宅使用说明书、住宅质量保证书住宅使用说明书2 2、入住通知书、入住通知书3 3、物业验收须知、物业验收须知4 4、业主入住房屋验收表、业主入住房屋验收表5 5、业主手册、业主手册6 6、物业管理有关约定、如临时管理规约、物业管理有关约定、如临时管理规约7 7、物业管理有关的法律法规，如、物业管理有关的法律法规，如物业管理条例物业管理条例物业服务收物业服务收费管理办法费管理办法住宅室内装饰装修管理办法住宅室内装饰装修管理办法等。等

21、。(二二)其它准备其它准备入住工作计划入住仪式策划环境准备其它准备事项三、入驻流程三、入驻流程 前期工作 入住手续办理 完成内完成内部准备部准备工作工作寄发文件寄发文件通知业主通知业主付清付清房款房款确认身确认身份审核份审核资格资格验房验房记录记录整改整改通知通知业主业主复验复验缴费缴费签约签约领取资料领取资料登记档案登记档案领取钥匙领取钥匙办理证件办理证件办理装办理装修手续修手续合格合格不合格不合格第四节第四节 装饰装修管理装饰装修管理一、物业装饰装修管理流程一、物业装饰装修管理流程 装装修修申申请请的的受受理理 装装修修申申请请的的审审核核签签订订管管理理服服务务协协议议办办理理开开工工手

22、手续续施施工工验验收收一、装修申请的受理一、装修申请的受理w （一）法律依据（一）法律依据w 1、物业管理条例物业管理条例第五十三条：第五十三条：w 业主业主需要装饰装修房屋的，应当需要装饰装修房屋的，应当事先告知事先告知w 物业服务企业。物业服务企业。w 物业服务企业应当将房屋装饰装修中物业服务企业应当将房屋装饰装修中注意事项注意事项和和禁止行为禁止行为的告知的告知业主业主。 w 2、住宅室内装饰装修管理办法住宅室内装饰装修管理办法第十三条：第十三条：w 装修人在住宅室内装饰装修工程开工前，应当向物业服装修人在住宅室内装饰装修工程开工前，应当向物业服务企业或者房屋管理机构（以下简称物业管理单

23、位）务企业或者房屋管理机构（以下简称物业管理单位）申报申报登记登记。 （二）申报登记应当提交的材料（二）申报登记应当提交的材料 w 住宅室内装饰装修管理办法住宅室内装饰装修管理办法第十四条第十四条申报登记应当提交下列材料：申报登记应当提交下列材料：w （一）房屋所有权证（或者（一）房屋所有权证（或者证明其合法权益证明其合法权益的有效凭证的有效凭证）；）；w （二）申请人身份证件；（二）申请人身份证件；w （三）装饰装修方案；（三）装饰装修方案；w （四）变动建筑主体或者承重结构的，需提（四）变动建筑主体或者承重结构的，需提交原设计单位或者具有相应资质等级的设计交原设计单位或者具有相应资质等级的

24、设计单位提出的设计方案；单位提出的设计方案；w （五）涉及本办法第六条行为的，需提（五）涉及本办法第六条行为的，需提交有关部门的批准文件，涉及本办法第交有关部门的批准文件，涉及本办法第七条、第八条行为的，需提交设计方案七条、第八条行为的，需提交设计方案或者施工方案；或者施工方案；w （六）委托装饰装修企业施工的，需提（六）委托装饰装修企业施工的，需提供该企业相关资质证书的复印件。供该企业相关资质证书的复印件。w 非业主的住宅使用人，还需提供？非业主的住宅使用人，还需提供？w 业主同意装饰装修的书面证明。业主同意装饰装修的书面证明。 二、房屋室内装修申请的审核二、房屋室内装修申请的审核w （一）

25、装修申请的审核（一）装修申请的审核w 1、审核依据：、审核依据：w （1 ）住宅室内装饰装修管理办法住宅室内装饰装修管理办法w （2）物业服务合同合同及管理规约等。）物业服务合同合同及管理规约等。w 2、审核内容：、审核内容：w （1）装修设计中）装修设计中是否有法规及合同等规定的禁止事项是否有法规及合同等规定的禁止事项。w （2）装修设计是否有）装修设计是否有消防隐患消防隐患w （3）是否有其他）是否有其他违章行为违章行为。 3、装修禁止行为、装修禁止行为w 住宅室内装饰装修管理办法住宅室内装饰装修管理办法第第五条五条w 住宅室内装饰装修活动，禁止下住宅室内装饰装修活动，禁止下列行为：列行为

26、：w （一）未经原设计单位或者具有相应资（一）未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，变动质等级的设计单位提出设计方案，变动建筑主体和承重结构；建筑主体和承重结构；w （二）将没有防水要求的房间或者阳台（二）将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间；改为卫生间、厨房间；w （三）扩大承重墙上原有的门窗尺寸，（三）扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的砖、混凝土墙体；拆除连接阳台的砖、混凝土墙体；w （四）损坏房屋原有节能设施，降低节（四）损坏房屋原有节能设施，降低节能效果；能效果；w （五）其他影响建筑结构和使用安全的（五）其他影响建筑结构和使用安全的行为。行为。w

27、 第六条装修人从事住宅室内装饰装修第六条装修人从事住宅室内装饰装修活动，未经批准，不得有下列行为：活动，未经批准，不得有下列行为： w 1、搭建建筑物、构筑物；、搭建建筑物、构筑物；w 2、改变住宅外立面，在非承重外墙上开门、窗；、改变住宅外立面，在非承重外墙上开门、窗；w 3、拆改供暖管道和设施；、拆改供暖管道和设施；w 4、拆改燃气管道和设施。、拆改燃气管道和设施。 w 本条所列第本条所列第1项、第项、第2项行为，应当经城市规划行政项行为，应当经城市规划行政主管部门批准；第主管部门批准；第3项行为，应当经供暖管理单位项行为，应当经供暖管理单位批准；第批准；第4项行为应当经燃气管理单位批准。

28、项行为应当经燃气管理单位批准。 w 第三十八条住宅室内装饰装修活动有下列第三十八条住宅室内装饰装修活动有下列行为之一的，由城市房地产行政主管部门责行为之一的，由城市房地产行政主管部门责令改正，并处罚款：令改正，并处罚款： w 第二款：损坏房屋原有节能设施或者降低节第二款：损坏房屋原有节能设施或者降低节能效果的，对装饰能效果的，对装饰装修企业处装修企业处1千元以上千元以上5千千元以下元以下的罚款；的罚款；w 第三款：擅自拆改供暖、燃气管道和设施的，第三款：擅自拆改供暖、燃气管道和设施的，对对装修人处装修人处5百元以上百元以上1千元千元以下的罚款；以下的罚款； w 第四款：未经原设计单位或者具有相

29、应资质第四款：未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，等级的设计单位提出设计方案，擅自超过设擅自超过设计标准或者规范增加楼面荷载计标准或者规范增加楼面荷载的，对装修人的，对装修人处处5百元以上百元以上1千元以下的罚款千元以下的罚款，对装饰装修，对装饰装修企业处企业处1千元以上千元以上1万元以下万元以下的罚款。的罚款。 三、签定装修管理服务协议三、签定装修管理服务协议w 第十六条装修人，或者装修人和装饰装修企业，应第十六条装修人，或者装修人和装饰装修企业，应当与物业管理单位签订住宅室内装饰装修管理服务协当与物业管理单位签订住宅室内装饰装修管理服务协议。住宅室内装饰装修管理服务协

30、议应当包括下列内议。住宅室内装饰装修管理服务协议应当包括下列内容：容：w 1、装饰装修工程的实施内容；、装饰装修工程的实施内容；w 2、装饰装修工程的、装饰装修工程的实施期限实施期限；w 3、允许施工的时间允许施工的时间； w w 4、废弃物废弃物的清运与处置；的清运与处置； w 5、住宅、住宅外立面设施及防盗窗的安装要求外立面设施及防盗窗的安装要求；w 6、禁止行为和注意事项；、禁止行为和注意事项；w 7、管理服务费用管理服务费用；w 8、违约责任；、违约责任；w 9、其他需要约定的事项。、其他需要约定的事项。四四、物业装饰装修管理内容w (一一)物业装饰装修物业装饰装修范围和时间范围和时间

31、管理管理w (二二)物业装饰装修管理的要求物业装饰装修管理的要求w 装饰装修的注意事项和禁止行为！装饰装修的注意事项和禁止行为！w (三三)物业装饰装修物业装饰装修管理费用管理费用和和垃圾清运垃圾清运的管理的管理w 垃圾清运费垃圾清运费系指由装饰装修工程所产生的垃圾的管理系指由装饰装修工程所产生的垃圾的管理和清运费用。如业主按照要求管理并自行清运装修垃圾，和清运费用。如业主按照要求管理并自行清运装修垃圾，则该费用可免予缴纳；则该费用可免予缴纳；否则，装修人应向物业管理单位否则，装修人应向物业管理单位缴纳该费用缴纳该费用，装修垃圾，装修垃圾由物业管理单位代为清运由物业管理单位代为清运。w 物业装

32、饰装修管理对装修垃圾的基本要求是：物业装饰装修管理对装修垃圾的基本要求是：w (1)装饰装修垃圾需装饰装修垃圾需袋装袋装处理；处理；w (2)装饰装修垃圾应按装饰装修垃圾应按指定位置、时间、方式指定位置、时间、方式进行堆放和进行堆放和清运。清运。w (四四)物业装饰装修物业装饰装修现场管理现场管理(四四)物业装饰装修物业装饰装修现场管理现场管理案例分析案例分析w 物业管理人员在巡查时发现：物业管理人员在巡查时发现：1、有未佩戴标识的施工人员在小区进行、有未佩戴标识的施工人员在小区进行装修作业。经询问，其称未来得及办理装修作业。经询问，其称未来得及办理相关手续。相关手续。 严把出入关，杜绝无序状

33、态严把出入关，杜绝无序状态2、某栋高层顶楼有大量钢材堆放。经了、某栋高层顶楼有大量钢材堆放。经了解得知是某业主准备利用坡顶架设钢结解得知是某业主准备利用坡顶架设钢结构阁楼。巡查人员当即告诉业主此项装构阁楼。巡查人员当即告诉业主此项装修工程应委托设计单位出设计图，并应修工程应委托设计单位出设计图，并应事先申报，得到许可后方可施工。事先申报，得到许可后方可施工。 加强巡查，防患未然加强巡查，防患未然w 3、某写字楼业主在国庆长假期间实施、某写字楼业主在国庆长假期间实施装修，物管人员以装修时间不合适为由，装修，物管人员以装修时间不合适为由，要求其停止装修活动。要求其停止装修活动。 控制作业时间，维护

34、业主合法权益控制作业时间，维护业主合法权益w 4、某户业主未经申报擅自违章更换四、某户业主未经申报擅自违章更换四扇铝合金窗。巡查人员开出违章整改单，扇铝合金窗。巡查人员开出违章整改单，要求其进行整改。要求其进行整改。w 5、某装修单位现场材料堆放混乱，工、某装修单位现场材料堆放混乱，工人在用电炉做饭，且务灭火设备，于是人在用电炉做饭，且务灭火设备，于是立即对该装修户提出整改意见。立即对该装修户提出整改意见。 强化管理，反复核查强化管理，反复核查w (四四)物业装饰装修物业装饰装修现场管理现场管理w 1严把出入关，杜绝无序状态严把出入关，杜绝无序状态w 2加强巡视，防患于未然加强巡视，防患于未然

35、w 3控制作业时间，维护业主合法权益控制作业时间，维护业主合法权益w 4强化管理，反复核查强化管理，反复核查 五、在物业装饰装修中各方主体的责任五、在物业装饰装修中各方主体的责任w (一一)装修人和装修企业的责任装修人和装修企业的责任 涉及房屋使用和邻里关系的涉及房屋使用和邻里关系的涉及规划的涉及规划的涉及建筑质量安全的涉及建筑质量安全的建设主管部门建设主管部门规划主管部门规划主管部门房地产行政主管部门房地产行政主管部门(一一)装修人和装修企业的责任装修人和装修企业的责任 1、因装饰装修活动、因装饰装修活动造成相邻住宅造成相邻住宅的管道堵塞、渗漏的管道堵塞、渗漏水、停水停电、物品毁坏水、停水停

36、电、物品毁坏w 2、侵占了公共空间侵占了公共空间，对公共部位和设施造成损害的，对公共部位和设施造成损害的w 3、未申报登记未申报登记就进行住宅室内装饰装修活动的；就进行住宅室内装饰装修活动的；w 4、装修人违反规定，将住宅室内装饰装修工程委托、装修人违反规定，将住宅室内装饰装修工程委托给不具有相应资质等级企业的，给不具有相应资质等级企业的，w 5、装饰装修企业自行采购或者向装修人推荐使用不、装饰装修企业自行采购或者向装修人推荐使用不符合国家标准的装饰装修材料，符合国家标准的装饰装修材料，造成空气污染超标造成空气污染超标的；的；w 6、装修活动、装修活动有装饰装修禁止行为之一有装饰装修禁止行为之

37、一的的w 以上六项由哪个部门责令其改正？以上六项由哪个部门责令其改正？w 由城市房地产行政主管部门责令改正由城市房地产行政主管部门责令改正，并处，并处罚款罚款：w 7、未经、未经城市规划行政主管部门批准城市规划行政主管部门批准，在住宅室内装，在住宅室内装饰装修活动中饰装修活动中搭建建筑物、构筑物搭建建筑物、构筑物的，或者擅自改变的，或者擅自改变住宅外立面、在非承重外墙上开门窗的，住宅外立面、在非承重外墙上开门窗的，由由w 城市规划行政主管部门按照城市规划行政主管部门按照城市规划法城市规划法及相关及相关法规的规定处罚。法规的规定处罚。w 8、装修人或者装饰装修企业、装修人或者装饰装修企业违反违反

38、建设工程质量管建设工程质量管理条例理条例的，由的，由w 建设行政主管部门建设行政主管部门按照有关规定处罚。按照有关规定处罚。w 9、装饰装修企业、装饰装修企业违反国家有关安全生产规定和安全违反国家有关安全生产规定和安全生产技术规程生产技术规程，不按照规定采取必要的安全防护和消，不按照规定采取必要的安全防护和消防措施，擅自动用明火作业和进行焊接作业的，或者防措施，擅自动用明火作业和进行焊接作业的，或者对建筑安全事故隐患不采取措施予以消除的，由对建筑安全事故隐患不采取措施予以消除的，由w 建设行政主管部门责令改正建设行政主管部门责令改正，并处罚款；情节严重的，并处罚款；情节严重的，责令停业整顿，并

39、处更高额度的罚款；造成重大安全责令停业整顿，并处更高额度的罚款；造成重大安全事故的，降低资质等级或者吊销资质证书。事故的，降低资质等级或者吊销资质证书。(二二)物业服务企业和相关管理部门的责任物业服务企业和相关管理部门的责任w (1)物业管理单位发现装修人或者装饰装修企业有违物业管理单位发现装修人或者装饰装修企业有违反相关法规规定的行为反相关法规规定的行为不及时向有关部门报告不及时向有关部门报告的，由的，由哪个部门处理？哪个部门处理？w 答：由房地产行政主管部门答：由房地产行政主管部门给予警告，可处装饰装修给予警告，可处装饰装修管理服务协议约定的装饰装修管理服务费管理服务协议约定的装饰装修管理

40、服务费23倍倍的罚的罚款。款。 w (2)物业装饰装修行政主管部门的工作人员接到物业物业装饰装修行政主管部门的工作人员接到物业管理单位对装修人或者装饰装修企业违法行为的报告管理单位对装修人或者装饰装修企业违法行为的报告后，未及时处理，玩忽职守的，应依法给予后，未及时处理，玩忽职守的，应依法给予行政处分行政处分。 六、装修管理应注意的问题六、装修管理应注意的问题w 1、 处理好处理好服务与控制服务与控制的关系的关系 w 2、 在装修人准备资料的阶段，物业管理单位有必要在装修人准备资料的阶段，物业管理单位有必要进行现场核对进行现场核对，避免出现漏项或错报项。，避免出现漏项或错报项。w 3、在装饰装

41、修项目、在装饰装修项目申报登记申报登记时，物业管理单位必须时，物业管理单位必须到现场对所附图纸进行核对到现场对所附图纸进行核对 w 4、在办理开工手续前，物业管理方需确认装修施工、在办理开工手续前，物业管理方需确认装修施工的相关手续是否已经完备。的相关手续是否已经完备。w 5、在施工过程中，物业管理方应注意现场是否有未、在施工过程中，物业管理方应注意现场是否有未申报项目和材料；是否存在违反有关装修法规的行为；申报项目和材料；是否存在违反有关装修法规的行为；装修工程是否对公共秩序、公共安全以及毗邻业主或装修工程是否对公共秩序、公共安全以及毗邻业主或物业使用人构成侵害。物业使用人构成侵害。w 6、

42、验收工作是装修管理的最后一道工序，也是控制违验收工作是装修管理的最后一道工序，也是控制违章的最后一关章的最后一关。如果在此之前已经发现了违章，则需在。如果在此之前已经发现了违章，则需在处理了违章后再进行验收工作。处理了违章后再进行验收工作。w 7、对于在物业装饰装修过程中的违规违约行为，应根、对于在物业装饰装修过程中的违规违约行为，应根据相关法规、管理规约及物业装饰装修管理服务协议进据相关法规、管理规约及物业装饰装修管理服务协议进行处理。行处理。 w 8、 及时整理好相关资料，属业主资料的部分需归人业及时整理好相关资料，属业主资料的部分需归人业主档案资料，并长期保存，以备后查，操作记录则按文主

43、档案资料，并长期保存，以备后查，操作记录则按文件管理办法进行相应的归档。件管理办法进行相应的归档。 第四章第四章 房屋修缮管理房屋修缮管理w 一、房屋维修的含义一、房屋维修的含义(P75)w 狭义：对房屋的养护、维修狭义：对房屋的养护、维修w 广义：对房屋的养护、修缮广义：对房屋的养护、修缮和改建和改建w 二、房屋修缮的质量管理：二、房屋修缮的质量管理：w （一）房屋完损等级的分类（一）房屋完损等级的分类w （二）房屋修缮工程的分类（二）房屋修缮工程的分类 房屋完损等级：房屋的完好与损坏程度房屋完损等级：房屋的完好与损坏程度评定要素：评定要素： 房屋的房屋的结构、设备、装修结构、设备、装修 房

44、屋完损等级一般分为五类：房屋完损等级一般分为五类：1、完好房、完好房2、基本完好房、基本完好房3、一般损坏房、一般损坏房4、严重损坏房、严重损坏房5、危险房。、危险房。 (一一)、房屋完损等级的分类、房屋完损等级的分类完好房完好房基本完好房基本完好房一般损坏房一般损坏房严重损坏严重损坏房房危险危险房房关键词关键词完好完好少量轻微损少量轻微损坏坏部分损坏部分损坏严重严重危险危险结构结构完好完好基本完好牢基本完好牢固，少量轻固，少量轻微损坏，但微损坏，但还稳定。还稳定。一般性损坏，部分一般性损坏，部分构部件有损坏或变构部件有损坏或变形形明显、严明显、严重损坏，重损坏，个别构件个别构件危险危险装修装修完好完好装修和设备装修和设备有个别零部有个别零部件有影响使件有影响使用的破损，用的破损，局部有