第九章(物业经营管理)

1、第九章第九章 财务管理与绩效评价财务管理与绩效评价主要内容：主要内容： 1、企业财务管理的对象、目标及其基本内容、企业财务管理的对象、目标及其基本内容 2、企业财务报告的编制与分析、企业财务报告的编制与分析 3、物业管理绩效考核的内容、物业管理绩效考核的内容 4、物业管理绩效评价方法与类型、物业管理绩效评价方法与类型 5、物业管理绩效评价指标体系的构成、物业管理绩效评价指标体系的构成 6、物业管理报告的类型及其内容、物业管理报告的类型及其内容 基本要求基本要求 掌握：物业管理绩效及绩效评价，物业管理掌握：物业管理绩效及绩效评价，物业管理绩效评价的主要类型，物业管理绩效评价的指标绩效评价的主要类

2、型，物业管理绩效评价的指标体系，物业管理报告的类型及内容构成，编写物体系，物业管理报告的类型及内容构成，编写物业管理报告。业管理报告。 熟悉：财务管理的对象、目标、内容和手熟悉：财务管理的对象、目标、内容和手段，物业管理绩效评价的标准及评价结果的表达段，物业管理绩效评价的标准及评价结果的表达方法，物业管理报告编写中的注意事项。方法，物业管理报告编写中的注意事项。 了解：财务报告的构成与内容，财务报告分了解：财务报告的构成与内容，财务报告分析的主要形式，财务报告分析的主要方法与一般析的主要形式，财务报告分析的主要方法与一般过程，绩效评价的主要方法。过程，绩效评价的主要方法。第一节第一节 财务管理

3、概述财务管理概述（熟悉）（熟悉） 对象目标内容财务活动财务关系总体目标具体目标1、筹资决策2、投资决策3、利润分配决策1、资金筹集2、资金运用3、资金耗费4、资金收回5、资金分配企业同1、其所有者2、其债权人3、其债务人4、内部各单位之间5、职工之间6、国家机关之间1、利润最大化2、资本利润率最大化或每股利润最大化3、企业价值最大化或股东财富最大化1、筹资管理目标2、投资管理目标3、利润分配管理目标财务管理的手财务管理的手段段 P251第二节第二节 财务报告分析财务报告分析（了解）（了解）分类分类构成构成特征特征主要形式主要形式主要方法主要方法一般过程一般过程年度年度半年半年度度季度季度月度月

4、度会计报表会计报表文字报告文字报告拓展性拓展性判断性判断性依耐性依耐性1、内部分、内部分析与外部分析与外部分析析2、全面分、全面分析与专题分析与专题分析析3、财务报、财务报表分析与内表分析与内部报表分析部报表分析4、趋势分、趋势分析、现状分析、现状分析、潜力分析、潜力分析析1、比率分析、比率分析法法2、比较分析法、比较分析法具体见教材具体见教材P2592601、准备阶段、准备阶段2、实施阶段、实施阶段3、报告阶段、报告阶段具体见教材具体见教材P2612621、主表：、主表：资产负债表资产负债表利润表利润表现金流量表现金流量表成本报表成本报表2、附表、附表具体见教具体见教材材P2522551、会

5、计报表、会计报表附注附注2、财务情况、财务情况说明书说明书具体见教材具体见教材P255256第三节第三节 物业管理绩效评价物业管理绩效评价一、物业管理绩效评价的特点一、物业管理绩效评价的特点 物业管理绩效评价的特点是以物业管理企业物业管理绩效评价的特点是以物业管理企业作为具体评价对象，以物业管理企业的盈利能力、作为具体评价对象，以物业管理企业的盈利能力、资产运营水平、偿债能力和后续发展能力等四个资产运营水平、偿债能力和后续发展能力等四个方面的内容作为评价的重点。方面的内容作为评价的重点。 准确反映上述内容的各项定量和定性指标作准确反映上述内容的各项定量和定性指标作为主要评价依据。为主要评价依据

6、。二、物业管理绩效评价二、物业管理绩效评价层次层次类型类型（掌握）（掌握）基本要素基本要素指标体系指标体系（掌握）（掌握）基本指标基本指标指标内容指标内容作用作用1、物业管理企业2、独立的物业资产管理项目1、政府评价例行评价特定评价2、社会评价3、企业集团内部评价4、企业自我诊断评价5、物业资产管理项目评价评价指标评价标准评价方法1、财务效益状况指标收益率越高企业自有资本获取收益的能力越强 ，对企业投资人、债权人的保证程度越高。总资产报酬率市场利率，企业可以负债经营。指标越高表明企业投入产出的水平越好，企业的资产运营越有效财务内部收益率%100平均净资产净利润净资产收益率%100%100平均资

7、产总额利息支出利润总额平均资产总额息前税前利润总资产报酬率指标体系指标体系 基本指标基本指标指标内容指标内容作用作用 2、资产营运状况指标指标数值越高，转转速度越快，销售（营业）能力越强，资产利用效率越高。该指标越高，表明企业流动资金周转速度越快，利用越好。3、偿债能力状况指标资产负债率一般不高于50%，国际上一般公认60%比较好。实际分析应结合国家总体经济状况，行业发展趋势，企业所处竞争环境等具体条件进行客观判断指标越高，表明企业的债务偿还越有保证；反之则表明企业没有足够资金偿还债务利息，企业偿债能力低。平均资产总额主营业务收入净额总资产周转率（次）%100平均流动资产总额主营业务收入净额流

8、动资产周转率%100利息支出息前税前利润总额利息保障倍数指标体系指标体系基本指标基本指标指标内容指标内容作用作用4、发展能力状况指标该指标若0，表示企业本年的营业收入有所增长，指标值越高，表明增长速度越快，企业市场前景越好；若指标0，说明物业管理服务产品不适销对路，或者质次价高，市场份额萎缩。该指标越高表明企业的资本积累越多，企业资本保全性越强，应付风险，持续发展的能力越大。指标为负值，表明企业资本受到侵蚀，所有者权益受到了损害。修正指标：1、财务效益状况修正指标指标越高，说明企业物业管理服务产品和商品定价合理，营销策略得当，主营业务市场竞争力强，发展潜力大，获利水平高。%100上年主营业务收

9、入总额额本年主营业务收入增长营业增长率%100年初所有者权益本年所有者权益增长额资本积累率%100主营业务收入净额主营业务利润主营业务利润率 指标体系指标体系 修正指标修正指标指标内容指标内容作用作用财务效益状况修正指标在收付实现制的基础上，充分反映企业当期净收益中有多少是有现金保障的，体现出企业当期收益质量状况。当企业本期净利润0时，该指标应当1。指标越大，表明企业经营活动产生的净利润对现金的贡献越大。指标越高，该表明企业为取得一定的收益所付出的代价越小，企业成本费用控制得越好，企业的获利能力越强。净利润经营现金流量净额盈余现金保障倍数%100成本费用总额利润总额成本费用利润率指标体系指标体

10、系修正指标修正指标指标内容指标内容作用作用 2、资产营运状况修正指标 应收帐款周转率反映了企业应收帐款的流动速度，即企业本年度内应收帐款转为现金的平均次数。反映企业资产的质量。本指标越高，表明企业的不良资产越多，资金利用率也差。该指标越小越好，0是最优水平。该指标表明企业资产损失的严重程度，从资产质量的角度，揭示了企业的管理状况。平均应收帐款余额主营业务收入净额应收帐款周转率（次）%100年末资产总额年末不良资产总额不良资产比率%100年末资产总额待处理资产损失净额资产损失比率指标体系指标体系修正指标修正指标指标内容指标内容作用作用3、偿债能力状况修正指标该指标越高，表明企业流动资产流转速度越

11、快，偿还流动负债的能力越强，该指标若过高，说明企业的资金流用效率比较低下。国际上公认标准比率为200%，我国较好的比率为150%左右。该指标越高，表明企业偿还流动负债的能力越强，一般保持在100%的水平较好，表明企业既有较好的债务偿还能力，又有合理的流动资产结构。国际上公认的标准比率为100%，我国目前较好的比率在90%左右。%100流动负债流动资产流动比率%100流动负债速动资产速动比率指标体系指标体系修正指标修正指标指标内容指标内容作用作用偿债能力状况修正指标该指标较大，表明企业经营管理活动产生的现金净流入较多，能够保障企业按时偿还到期债务。但也不是越大越好，太大则表示企业流动资金利用不充

12、分，收益能力不强。该指标数值较高比较好，但过高也会带来融资成本增加的问题，理论上认为该指标100%较好。该指标越高，表明企业经营亏损挂账越多，经营中存在的问题越多。该指标越小越好，0是最佳状态。%100年末流动负债年经营现金流入现金流动负债比率%100长期投资固定资产长期负债所有者权益长期资产适合率%100年末所有者权益总额经营亏损挂账经营亏损挂账比率指标体系指标体系修正指标修正指标指标内容指标内容作用作用4、发展能力状况修正指标该指标越高，表明企业一个经营周期内资产经营规模扩张的速度越快。但实际操作时，应注意资产规模扩张的质与量的关系，以及企业的后续发展能力，避免资产盲目扩张。该指标越高，表

13、明企业积累与多，可持续发展能力越强，发展的潜力越大。 利用该指标，能够反映企业资本积累或扩张的历史发展状况，以及企业发展的趋势。 该指标越高表明企业所有者权益得到的保障程度越大，企业可以长期使用的资金越充足，抗风险和保持连续发展的能力越强。%100年初资产总额本年总资产增长额总资产增长率%10013三年前年末利润总额年末利润总额三年利润平均增长率%10013总额三年前年末所有者权益年末所有者权益总额三年资本平均增长率（三）物业管理绩效评价评议指标（三）物业管理绩效评价评议指标（掌握）（掌握）1、经营者基本素质、经营者基本素质 2、服务满意度、服务满意度3、基础管理水平、基础管理水平 4、在岗员

14、工素质状况、在岗员工素质状况5、服务硬环境、服务硬环境 6、发展创新能力、发展创新能力7、经营发展策略、经营发展策略 8、综合社会贡献、综合社会贡献物业管理绩效评价的标准物业管理绩效评价的标准（熟悉）（熟悉）P2791 1、定量指标标准、定量指标标准 定量指标标准由标准值和与之对应的标准系数组定量指标标准由标准值和与之对应的标准系数组成。成。 标准值分为标准值分为5 5档：优秀值：行业的最高水平档：优秀值：行业的最高水平 标准值：行业的较高水平标准值：行业的较高水平 平均值：行业的总体平均水平平均值：行业的总体平均水平 较低值：行业的较低水平较低值：行业的较低水平 较差值：行业的最低水平较差值

15、：行业的最低水平 分别用优、良、中、低、差表示分别用优、良、中、低、差表示5 5种水平。种水平。定量评价标准系数定量评价标准系数 是对应定量指标是对应定量指标5 5档标准值所确定的水平参档标准值所确定的水平参数，客观反映各档次评价标准值所代表的水平，数，客观反映各档次评价标准值所代表的水平，用来计算指标实际值对应于用来计算指标实际值对应于5 5档标准值的得分，档标准值的得分，每一档次的标准值，都有相应的标准系数与之相每一档次的标准值，都有相应的标准系数与之相对应。对应。 标准系数用介于标准系数用介于0 01 1之间的数值表示。之间的数值表示。2、定性指标评议参考标准、定性指标评议参考标准 定性

16、指标参考评价标准，包括每项指标具体含义、定性指标参考评价标准，包括每项指标具体含义、内容和范围，以及应达到的相应的水平或程度，从高内容和范围，以及应达到的相应的水平或程度，从高到低分到低分A、B、C、D、E五个等级，五个等级， 其中其中:A表示优秀水平，表示优秀水平， B表示良好水平，表示良好水平， C表示一般水平，表示一般水平， D表示较低水平，表示较低水平， E表示较差水平。表示较差水平。物业管理绩效评价结果与报告物业管理绩效评价结果与报告（熟悉）（熟悉）1、评价结果、评价结果 不同层次的评价指标将得出不同层次的评价结果不同层次的评价指标将得出不同层次的评价结果 包括：初步评价结果、基本评

17、价结果、包括：初步评价结果、基本评价结果、 定性评价结果、定性评价结果、 综合评价结果综合评价结果2、评价报告、评价报告 评价报告是工作组在完成评价工作后，向评价工作评价报告是工作组在完成评价工作后，向评价工作组织机构提交的说明评价目的、程序、标准、依据、结组织机构提交的说明评价目的、程序、标准、依据、结果以及基本结论分析等情况的文本文件果以及基本结论分析等情况的文本文件 评价报告有封评价报告有封面、正文和附录三部分组成。面、正文和附录三部分组成。第四节第四节 绩效评价的主要方法绩效评价的主要方法绩效评价的主要方法是绩效评价的主要方法是: 一、功效系数法一、功效系数法 二、综合分析判断法二、综

18、合分析判断法 三、定量和定性相结合的方法三、定量和定性相结合的方法这部分内容只是在复习思考题和要点说明中提出，在这部分内容只是在复习思考题和要点说明中提出，在考试基本要求中未作要求考试基本要求中未作要求第五节第五节 物业管理报告物业管理报告（掌握）（掌握）一、物业管理报告类型一、物业管理报告类型 向业主、租户提交的物业管理报告向业主、租户提交的物业管理报告按照物业经营管理者向按照物业经营管理者向 向高层次管理者提供的物业管理报告向高层次管理者提供的物业管理报告不同主体提交报告分类不同主体提交报告分类 向投资者或董事会提交的物业管理报告向投资者或董事会提交的物业管理报告 月度物业管理报告月度物业管理报告按照物业经营管理者提交按照物业经营管理者提交 季度物业管理报告季度物业管理报告报告的期间不同分类报告的期间不同分类 半年度物业管理报告半年度物业管理报告 年度物业管理报告年度物业管理报告 二、物业管理报告的构成与内容二