本庄园概念设计及产品策略建议

1、新世纪企业家庄园世界上海市外銷別墅個案售價比較上海市外銷別墅個案售價比較單位美元/平方米3000175015001700160010002500220015001300120016002000160080010003000050010001500200025003000龍柏花苑西郊一品花園皇朝別墅新律別墅虹梅別墅湯臣嘉年別墅尚聯創世紀美麗華花園滿庭芳花園上海花園玫瑰園海怡花園湯臣高爾夫別墅百富利山莊東方明珠花園康虹花園翡翠園050010001500200025003000西郊一品花园奥汀宫廷鼎邦丽池虹桥高尔夫-罗丹别墅汤臣别墅尚联创世纪汤臣怡园单位：USD/m2大上海高档物业分析-别墅（售价）

2、050100150200250300温莎别墅西郊一品花园万特园置信别墅文华别墅奥汀宫廷鼎邦丽池汤臣别墅尚联创世纪汤臣怡园翡翠苑丹枫苑单位：户大上海高档物业分析-别墅（规模）00.10.20.30.40.50.60.70.80.9温莎别墅西郊一品花园万特园置信别墅文华别墅尚联创世纪翡翠苑单位：USD/天/m2大上海高档物业分析-别墅（租金）0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%奥汀宫廷鼎邦丽池虹桥高尔夫-罗丹别墅汤臣别墅汤臣怡园丹枫苑大上海高档物业分析-别墅（销售率）70%75%80%85%90%95%温莎别墅万特园置信别墅文华别墅尚联创世纪翡翠苑大上海高档物业分析-

3、别墅（入住率）營營 銷銷 作作 业业產品走勢價格走勢區位走勢付款策略社區軟體特色社區硬體特色產品形象建材、外觀平面、立面付款方式廣告策略銷售通路銷售工具銷控作業銷售推廣銷售組訓推廣策略優勢定位消費者導向市場剖析建构建构產品力、強勢競爭力產品力、強勢競爭力第三代國際示範社區第三代國際示範社區建构產品力就具備更強勢的競爭力。利用产品稀有性条件创造上海唯一性产品。上海第一個苏格兰风格庄园式企业家庄园别墅以企业家俱乐部环境住宅化為诉求，建筑艺术進化論。創造上海第三代國際级示範社區。环线交通地理优势。創造上海房地產建築歷史坐標創造上海房地產建築歷史坐標生态岛花卉岛苏格兰风格庄园别墅個性化石雕個性化景雕社

4、區頻道網絡、寬頻空間放大挑高變化产品定位战略产品定位战略利用地表、地貌、原有水系与人文历史背景稀有条件运用地形、水泵、土壤、植物、坡度、视觉、景观稀有条件营造主题森林、池畔美景、林荫大道、主题小径、石雕景雕、立体绿化、空中花园、艺术庭园结合多样化室内外造型、房型、多样化绿地面积购买选择，满足不同层次目标客源需求，完全释放，魅力无限，战胜市场，灿烂上海核心战略核心战略突出產品優勢突出產品優勢A.庄园式大别墅三亩地一套、量身定制B.自然生态环境C.生态岛、花卉岛、社区湖泊贯穿每座建筑、私人码头、钓鱼台C.养生休闲D.SPA、医疗、健身D. 里邻联谊空间HOMEPARTY、联谊活动空间E.企业家联谊

5、俱乐部F.成为国王、地主、企业家三重角色主題性森林藝術石雕情境塑造低容積、低密度庭園豪宅公園性綠化庭園豪宅地標性會所建築精神風格主題性社區道路雙語社區，雙語社區標示多元化無障礙室外活動平面空間多樣化無梁柱室內空間彈性格局苏格兰藝術建築外型生态生态、建筑建筑、藝術、科技、空間五大主題產品特性價值、藝術、科技、空間五大主題產品特性價值游泳池、淺水流動態水舞、清淨飲水網點、活水、排水整合規劃人車分流、社區巴士、區內電動車接送服務還原石、磚、材質色系外立面建材低窗臺，落地窗情趣窗臺圖書館書香意境的塑造與社區服務活力遊戲場、親子廣場商務型會所、家庭型俱樂部、健康型養生館，三合一會所規劃網球場、高爾夫果嶺

6、等室外球場系列E時代寬頻網絡設備RO逆滲透淨水設備垃圾環保回收處理采暖、節能、防盜、吸音新型工藝材料指紋辨視系統密碼鎖紅外線保全感應系統CCTV監控防盜緊急按鈕舒適、環保、安全、藝術四項主題建材設備企业家俱乐部别墅，另建多元会所产产 品品 战战 略略市场战略品牌战略产品战略规划战略环境战略会所战略价格战略命名战略建材战略房型战略产品力建构自然生态多元化会所艺术石雕水榭池畔立体地形外型设计室内设计市场战略市场战略-产品差异化产品差异化稀有特色企业家俱乐部产品魅力建构企业家俱乐部策略行销企业家俱乐部形象价值建立形象战略形象战略特色战略特色战略产品特色定位为，苏格兰风格庄园式别墅，强调建筑与山、水、

7、树木和谐之美石雕、景雕、花雕造景艺术特色别墅采量身定制，土地面积、建筑造型、房型设计服务特色稀有化、個性化、創新化稀有化、個性化、創新化大地蘊育生靈，建築塑造當代精神藝術和美學。稀有化-以上海第一個苏格兰庄园风情，包涵生态主題、建筑主題、藝術主題、科技主題、空間主題，創造上海最具價值體系與產品魅力的建築歷史坐標，一戶難求、稀有珍貴。個性化-外觀（基座體）、配色（大理石與瓷磚組合，瓷磚排列方式與園藝的調和）、材質（子母門，鋁類、塑鋼門窗、粉體材質)。别墅面积战略别墅面积战略别墅用地与建筑面积别墅用地与建筑面积 1.以自然绿地条件，先测量土地可建位置及每个位置建蔽率与容 积率，依买方购房需求提供弹

8、性化多样化选择。2.设计10种不同造型，不同风格，不同房型别墅运用特殊集客方 式，吸引来人注意，参观再依市场需求，决定造型、风格及房 型，达成量身定制市场行销命中率。3.采自然绿树围墙加上高尔夫果嶺、主题石雕、景雕、花雕，美 化公共空间，创造景观、景点的优越条件。4.风格造型以欧式、美式为主。5.风格造型及房型面积依市场反应做机动调整。6.创造上海绝无仅有产品条件与销售服务魅力。 RO逆渗透，饮用水过滤净化系统装置全电脑控制安全型自动电梯全电脑控制水、电、媒气远程收费管理系统无污染内隔坛体材料，并增加室内空间使用面积无毒、防火、防水、抗碱、环保型涂料高密封性塑钢窗，隔间、防尘、防火、防盗社区内

9、公共空间采防滑地面石材、磁砖，安全动线每户均直接对外采光、通风，享受自然风信子芬芳建材战略建材战略从超越颠峰到登峰造极，诉求社区规划建筑风格室内空间概念、产品特殊性、建材设备、施工管理、交房品质、整体服务等创造市场差异化，集合每个单项魅力发挥印证本案突出价值感、物美价合理效果。产品精神：新世纪企业家庄园命名建议a.尊贵性： b.文化性：c.产品性：d.时代性：e.艺术性：命名战略命名战略智智 能能 化化 社社 區區 建建 議議網絡系統通信系統安保系統文化娛樂醫療物業管理網絡系統網絡系統智能化的應用系統 功能 家電設備的自動控制 由電話控制家用電氣及可編程控制器 水表、電表、煤氣表的自動抄表 自

10、動將讀數傳至控制中心 網絡電話 架設網絡電話設備，透過社區專線打極為廉價的國際電話 SMART HOMENET 與公用網互聯 與 PSTN、ISDN、DDN 及 ATM 寬帶網相連 利用社區局域網進行 PC 間的協同工作 視頻會議、白板、應用程序共享等功能，實現用戶間的協同工作 社區內信息服務網絡平台的功能 1.社區介紹 2.社區多媒體導購系統 3.社區電子布告欄 4.交通指南 文化娛樂醫文化娛樂醫療療智能化的應用系統 功能 網上借書 與圖書館聯合 1.新書介紹 2.圖書查詢和預約 網上 CD 音樂欣賞 透過局域網住戶可在家中按需點播社區在線音樂 視頻點播（VOD） 利用綁帶寬帶協議，提供 M

11、PEG1 的VOD，可自由點播影視、卡拉 OK、遊戲等 網絡遠程醫療 醫生可以通過聲音、視頻和異地資料的傳送為病人診斷和開藥方 通信系統通信系統智能化的應用系統 功能 對講系統 1.對講可視話機 2.監控室與室內機對講 3.住戶與住戶對講 4.室內機遙控開啟門鎖 電話服務 1.來話轉移 2.緊急/巡邏電話 3.叫醒服務 4.插話 5.忙線預約 6.語音信箱 7.三方通話 安保系統安保系統智能化的應用系統 功能 房屋安全保護設備 1.門禁 2.緊急按鈕 3.紅外聲波防盜感應 4.煤氣報警 監控系統 1.公共水位及污水池水水位監視 2.排水運轉監視 門禁、車輛管理系統 微波感應式 IC 卡 物業管

12、理物業管理智能化的應用系統 功能 房產事務管理及報修 1.房產管理 2.住戶管理 2.租金、管理費管理 4.統計報表 5.住戶可以通過社區網進行物業報修 社區 IC 卡的應用 1.水、電、煤氣等月租費用的收取 2.購物娛樂場所的個人消費 3.保健所醫療費的收取 4.個人保健信息的存取 5.停車場門禁感應式 IC 卡 社區保安 1.CCTV 監視系統 2.控制中心報警處理 3.過道的感應路燈 4.對講門鈴 樓宇的電梯、供電、供水監控 可實時監控電梯、水泵的運行狀況，并對電力進行監測 信息亭 1.多媒體查詢系統 2.IC 卡公用電話 社區服務網絡社區服務網絡有線電視網絡電話視頻服務社區管理信息閉路

13、電視中央監控閉路電視有線電視及電腦網絡通信系統閉路電視中央監控車輛門禁管理對講系統安保系統網頁製作互聯網電話系統計費系統社區服務網絡健身館韻律室社區社區石雕石雕藝術形象計劃藝術形象計劃社區環境藝術創作石雕 彩繪墙面 社區圍牆 分區主題創造上海最尊貴住宅社區環境藝術大愛 -藝術與住宅的融合社區空間 美化心靈大师级艺术创作太略环球配合VI系列設計新聞性 尊贵性 藝術性 社會性營造社區形象價值藝術主題現場布置計劃藝術主題現場布置計劃現場室內主題空間先建造售樓處、接待中心并包裝為苏格兰皇家庄园參觀空間，豐富產品魅力臨場感，塑造產品個性化價值現場室外主題空間入口林蔭大道參觀路線，綠化植栽景雕、石雕系列展

14、示水景、端景自然融合售樓處接待中心白天及夜景效果表現社區羅馬旗裝飾布置藝術主題現場布置計劃藝術主題現場布置計劃企业家诉求推广系列表现企业家诉求推广系列表现人是万物的尺度，亦是空间的主宰主宰空间，尺度万物都会森林企业家企业家的跨国会企业家新世界观企业家世纪响宴企业家全方位解读企业家城堡，新赢家战略企业家的时间比钻石还珍贵企业家的早晨女企业家的午后企业家族的幸福晚宴稀有战略稀有战略稀有富豪密码稀有豪宅特性稀有特区形象稀有空间概念稀有产品价值业务战略业务战略助理专案简报说明组发展商专案小组直销业务组现场接待组行政管理组活动推广组网站业务组专案主管销售战略销售战略文化艺术会所-名人艺术交流中心销售法

15、型态A：多功能博览鉴赏大厅 内容：1中国古今翰林文化展 2各国邮票展 3中国文物展 4中国民俗家俱展 5名牌珠宝展P1销售战略销售战略文化艺术会所-名人艺术交流中心销售法 型态B：名人艺术沙龙 内容：1原画名师临摹展示 2诗人作家品味觉 3文化界艺术研讨 4科技成果交易中心 5企业精英国书馆P2销售战略销售战略文化艺术会所-名人艺术交流中心销售法 型态C：名人互联网 内容：1全球500大著名企业网络资料 2亚洲名流俱乐部网络资料 3全球资讯网络 4商界知名人士联谊会 5世界各地旅游资料P3客源战略客源战略区域对象 1在上海长住台商企业名流 2在上海长住华侨名流 3在上海经商外省市企业家人士 4

16、上海本地企业家名流 5上海本地高阶白领人士 6在上海经商日、韩、港、东南亚地区企业名流 P1客源战略客源战略通路渠道 1全球一千大跨国企业驻沪公司代表网址 2上海证券业大户名录 3上海知名企业负责人及高阶主管名录 4银行金卡使用户 5上海外商名录 6上海台商名录 7台湾20大产业公会名录 8温州企业名录 9宁波企业名录 10北京企业名录P2发展商太略环球国际知名养生专家国际知名规划师国际知名景雕大师建材廠商效果圖製作公司模型製作公司廣告製作公司印刷廠室内设计单位庭園綠化設計單位物業管理公司銀行金融機構審查造價事務所租售分銷商房地產專業會計師房地產專業律師国际知名建筑师国际知名空间设计师国际知名

17、水系专家国家知名园林专家建筑师设计院国际知名生态专家国际知名医疗专家环球太略作业流程国际知名会所管理专家园林规划震憾表现石雕大师级号召一流品牌工程、施工、监理单位精锐特遣业务培训小组甲级设计院配合太略环球专案营销策划作业群太略环球精准市调研判工作群发展商美、英、日、台创意建筑师群精锐战略精锐战略简报销售组织简报销售组织发展商组长：陈恩钟销售团队简报小组业务服务说明人建材设备说明人室内设计说明人石雕艺术说明人森林绿化说明人公共设施说明人建筑规划说明人发展商综合介绍人简报人：姚运永简报人：高国荣营销策划作业内容及流程营销策划作业内容及流程产 品 主 要 卖 点 塑 造 定 位产 品 形 象 表 达

18、 方 法 定 位主 要 竞 争 对 象 市 场 研 判产 品 阶 段 性 价 格、付 款 定 位客 层 客 源 定 位产 品 特 色 房 型、面 积 定 位规划设计协力厂商协调产品内容定位浦东别墅豪宅市场分析可 能 性 目 标 市 场 研 判豪 宅 客 户 主 要 产 品 需 求 内 容大 上 海 豪 宅 市 场 走 势 分 析浦东豪宅市场分析市场细分化研判产品战略定位P1业 务 阶 段 性 执 行业 务 执 行 计 划 筹 备销 讲 资 料 与 答 客 问 制 作广 告 阶 段 性 发 布销 售 媒 体 计 划 及 执 行业 务 执 行 目 标 计 划公众媒体表现策略方式及设计运作现 场 卖

19、 场 设 计 施 工公 关 宣 传 计 划 运 作公 众 媒 体 阶 段 性 计 划案 名 命 名 与 产 品 精 神销 售 工 具 设 计、制 作产品行销企划业务执行推广广告阶段计划营销策划作业内容及流程营销策划作业内容及流程P2推广作业流程推广作业流程营造现场环境售楼处优先施工收集客户资料总体规划设计营销策划完成别墅销售工具完成招商式推广作业塑造产品价值别墅期推广预告广告话题性宣传造势正式广告环球太略服务内容前期策划一、市场调研1.大环境分析国际面/政策面/财经面/市场趋势2.小环境分析地段分析/环境分析（周边景观/生活条件）3.个案专案调研周边市场状况分析/主要竞争楼盘分析4.目标市场分析目标市场概述/目标市场定位二、项目建筑、环境、规划建议咨询1.项目总体规