无锡项目_入市价格预测

1、本报告是严格保密的。补充回答四个问题：补充回答四个问题：入市时机与开发周期建议房价走势与动态房价预测消费者区域置业倾向涉外公寓案例研究房价走势与入市房价预测本报告是严格保密的。市场价格波动与经济仅仅遥远地相关，预测市场未来发展的努力，实质上是在试图把握全体投资社会的精确动向，任何方法的价格预测，都是以某种特定形式认识不可能认识的群体运动，这基本上是一项不可能的任务（因为人类认识的盲点限制），至少也是非常复杂和困难的。 本报告仅对本项目未来的价格做出大致发展方向的预测，具体入市价格应该由届时市场具体情况分析决定。重点提示重点提示本报告是严格保密的。研究方法：结合基本分析和技术分析研究方法：结合基

2、本分析和技术分析v基本分析特别集中在与经济相关的指标，利用这些指标来推测价格可能达到什么水平 。v在房地产市场，为了确定某楼盘几个月或几年后的价格可能是什么水平，一些基本因素包括宏观经济发展水平、消费者支付能力、房地产供给和销售数据等等，常被纳入考虑之中。v这种方法的核心在于试图确定供给和需求的平衡点在哪里、将会怎样影响价格。 基本分析技术分析v技术分析主要依靠数学的方法法则作判断，以数据、图表、数学指标、周期性事件等为出发点，技术分析的宗旨是遵守暨定准则和市场数据。v技术分析的优势是更具有客观性，同真实的数据（即价格）打交道，规避了对难以量化的基本因素发展动态进行计算。v技术分析的劣势是，把

3、目标主体同外面世界中发生的事件隔离开来，忽略了这些事件对市场产生的影响。未来房价走势判断入市房价预测基本分析+本报告是严格保密的。无锡市人均无锡市人均GDPGDP快速增长，房地产市场属快速增长，房地产市场属于平稳发展期于平稳发展期u无锡市人均GDP 近年持续保持上升趋势，且上升幅度逐年增加；u 无锡2003年人均GDP约5200美元，且增度达到15以上，人均GDP支撑无锡房地产稳健强劲的发展势头；u 总体来看，2003年无锡人均GDP长三角第三，表明其经济实力在长三角处于领先位置，消费能力相对较强。指标指标1 1：人均：人均GDPGDP无锡全市历年人均GDP发展状况01000200030004

4、00050006000199920002001200220030.000.050.100.150.200.25人均GDP/美元年增长率基本分析以上数据来源：无锡统计年鉴本报告是严格保密的。无锡居民人均可支配收入稳步快速提升，无锡居民人均可支配收入稳步快速提升，消费能力较强消费能力较强u 无锡城镇居民人均可支配收入长三角第五，与人均GDP排名基本匹配，进而证实无锡居民消费能力较强；u 无锡市人均可支配收入逐年稳步、快速提高，2003年增长率16.6，列长三角第一，2004年上半年同比增幅17.2，居民未来消费能力前景乐观。无锡全市历年人均可支配收入上海宁波杭州苏州无锡常州南京南通人均可支配收入

5、（元）148671427712898123611164711307101969598较上年增速12.21019.516.416.613.811.311.1指标指标2 2：人均可支配收入：人均可支配收入基本分析02000400060008000100001200014000199920002001200220030%5%10%15%20%25%30%35%城镇居民人均可支配收入年增长率以上数据来源：无锡统计年鉴本报告是严格保密的。无锡居民住房支出比重偏低，人均住房面无锡居民住房支出比重偏低，人均住房面积不足积不足指标指标3 3：住房支出比重：住房支出比重指标指标4 4：人均住房面积：人均住房面积

6、基本分析生活水平生活水平恩格尔系数（恩格尔系数（%）住房支出比重（住房支出比重（%）温饱型55597.6505511.2小康型455012.1404518.9富裕型40以下22.5我国城镇居民“住房支出比重”平均投资仅占10左右，发达国家一般达到25。v住房支出比重应是和人民的生活水平协调发展的，人民生活水平可以通过恩格尔系数来衡量。 无锡市区无锡市区20032003年数据年数据恩格尔系数（）37.7住房支出比重（）9.28城镇居民人均住房面积（m2）18.7恩格尔系数与住房支出比重的国际衡量标准 其他城市住宅消费支出比重其他城市住宅消费支出比重上海深圳广州武汉长沙11.4%15%13%17%

7、16%以上数据来源：无锡统计年鉴u无锡恩格尔系数较低，人民生活水平相对较高，但其住房支出比重无论是和国际标准比还是与国内其他城市相比，都处于偏低水平，住房支出比重与较低的恩格尔系数不协调说明房地产有较大发展空间。u发达国家的经验表明，在人均住宅建筑面积达到35至40平方米之前，会保持较旺盛的住房需求，房地产市场仍有较大的发展空间。本报告是严格保密的。无锡房价仍有一定上涨空间无锡房价仍有一定上涨空间u无锡按照户均收入计算的房价收入比偏高，达到10：1u全市平均房价收入比偏高的重要原因是目前房地产市场的主流客户仍然是中高阶层家庭为主，以中高收入家庭户均收入计算的房价收入比1058万35万12万比例

8、比例/10106020数量数量( (万户万户) )151.015.115.190.615.1房价收入比房价收入比1012房价过高警戒线无锡全市家庭收入状况与房价收入比房价收入比房价收入比是指住房总是指住房总价与居民家庭年收入的价与居民家庭年收入的比值，用于判断居民住比值，用于判断居民住房消费需求的可持续性房消费需求的可持续性，合理范围是，合理范围是69。v根据清华大学房地产研究所对中国几个重要城市的一项调研，70%的商品房是由30%的高收入人群购买。这一事实很好地解释了为什么当前“住宅市场价格如此坚挺”与“房价收入比如此之高”两者能够并存。从全社会平均的意义上统计出来的房价收入比，当然不能解释

9、面向高端人群的住宅市场的价格水平。以上数据来源：无锡统计年鉴，锡房指数报告本报告是严格保密的。无锡房地产市场总体发展健康，需求空间无锡房地产市场总体发展健康，需求空间较大较大指标指标6 6：房地产投资：房地产投资/GDP/GDP指标指标7 7：空置率：空置率基本分析v房地产投资占GDP的比重指标用于判断是否存在对未来房价预期过高而出现房地产投资过热现象，并形成未来的空置，房地产投资占GDP比重的合理范围在10%14%。v空置率目前在我国比较通用的计算方法是累计的商品房空置房屋面积除以近三年商品房竣工面积之和 ，空置率是反映市场供需关系的指标器、风向标，合理空置率范围514。房地产投资（万元）G

10、DP（万元）房地产投资/ GDP928174106612008.72003年无锡市区房地产投资占GDP的比重合理区间1014累计3年住宅竣工面积（m2）年底住宅空置面积（m2）空置率2000685361+1064399+724677247443750038520.22%20011064399+724677+1085071287414741422714.41%2002724677+1085071+153173133414792109146.31%20031085071+1531731 +2390360 50071621288832.57%近几年无锡市区商品房住宅空置率无锡房地产投资占GDP的比重

11、偏低，说明无锡房地产市场开发并未出现过热，房地产市场总体健康。过去实物分房体制之下积压的购买力在2000年前后加以集中释放，巨大的市场需求短时期集中释放，使得房价快速上升，利好的大市也拉动了往年存量房的消化 ，空置率逐年降低，至2003年降低至2.57，说明无锡房地产市场还处于供略小于求的卖方市场格局，居民的购房需求未得到满足，房地产市场的需求空间较大。以上数据来源：无锡统计年鉴本报告是严格保密的。基本分析总结：未来房地产还有较大的发展空间，住宅市基本分析总结：未来房地产还有较大的发展空间，住宅市场的需求将更趋平稳场的需求将更趋平稳 ，房价将以趋缓的幅度继续上涨，房价将以趋缓的幅度继续上涨从各

12、种宏观经济指标进行分析，距离国际房地产行业的萎缩期还有一段时期，房地产市场的繁荣还将继续较长时间，房地产还有较大的发展空间。u无锡经济发展势态良好，有利于房地产市场的良性发展。u无锡居民消费水平相对较高，收入水平增长很快，且住房有效需求未得到充分满足，房地产市场存在较大的发展空间。u房地产投资结构处于合理范围，空置率逐年降低，市场发展健康，房地产开发投资近年大幅增长，未来房地产开发依然是热点。u无锡最近几年房地产市场的火爆，在一定的程度上，是“过去补偿”和“未来预期”两种财富转移到现在来集中消费的表现，随着这种“转轨”效应退出市场，未来住宅市场的需求将更趋平稳。u无锡目前房价收入比看起来偏高，

13、这是住房分配体制转型背景之下，所有从计划经济转向市场经济的转型国家的共同特点，造成这点的原因是，高收入阶层率先进入了商品化的住宅市场，而广大的中低收入阶层，尚未成为住宅市场的重点消费群体，随着市场的成熟，未来房市将更趋平稳，房价仍有上涨空间。本报告是严格保密的。无锡房地产市场供求同时增长，在无锡房地产市场供求同时增长，在20002000年后逐渐由供年后逐渐由供不应求向供求平衡转变，不应求向供求平衡转变，20042004年需求持续旺盛，供求年需求持续旺盛，供求关系支持房价的持续上扬关系支持房价的持续上扬u 近几年无锡住宅市场开发量逐年提高，2000年以来住宅市场供不应求的现状在逐渐改善。u200

14、4年19月商品住宅竣工面积同比下滑54.55，而销售面积则同比增长，供需比增至1.87，说明市场由于2004年19月供给下滑，需求继续攀升，供需又出现失衡。u总之，由于市场需求巨大，在宏观住宅房地产市场快速发展的状况下，2004年房地产宏观大势依旧看好。异常基本正常正常运行基本正常异常销售面积/竣工面积1.1反映商品房供求是否平衡的指标房地产市场预警预报指标体系房地产市场预警预报指标体系近年供求关系状况近年供求关系状况技术分析住宅竣工面积(万m2)住宅预/销售面积(万m2)销售/竣工面积(万m2)1999106.4112.81.06200072.5134.81.862001108.5172.1

15、1.592002153.2227.61.492003239.0296.61.242004.19月41.2377.261.870501001502002503003501999200020012002200300.20.40.60.811.21.41.61.82住宅竣工面积住宅预/销售面积销售/竣工面积无锡近几年住宅供求情况本报告是严格保密的。未来市场供给量大，竞争加剧，市场更加规范未来市场供给量大，竞争加剧，市场更加规范未来供给分析与供求关系未来供给分析与供求关系预测预测技术分析u整个无锡2002年初开始推行土地拍卖制度，当年土地供应面积达到2001年的4.5倍，03土地出让量增长57，200

16、4年仅18月出让土地面积比上年净增加306万平米，增幅82u新区2004年土地放量猛增，主要为商住用地，说明未来市场供给将会较大，市场球大于供的情况会得到改善，市场竞争也将日趋激烈片区土地面积总计(万平米)商业建面总计(万平米)住宅建面总计(万平米)土地均价(万元/亩)住宅楼面均价(元/平米)商业楼面均价(元/平米)东亭片区68.8 79.9 31.2 54.4 1176.0 328.9 新区175.0 124.0 120.2 70.9 812.5 264.4 2004年110月新区、东亭出让土地情况（不包括本项目）本报告是严格保密的。v对供求关系进行研究的基础上，对影响未来产品价格的各因素进

17、行分析，定量地计算未来价格(IFA法)。vP 未来价格增长率；vai,bj 权重系数；vpi 常规因素引起价格变化率；vpj 个体溢价引起价格变化率；vr 资本化率，这里假设资本化率为1；价格预测分析简化模型价格预测分析简化模型rpbpaPjjjiii技术分析价格预测因素分析法价格预测因素分析法u房地产价格的一般影响因素，基本上属于宏观的社会因素，它们对整体房地产市场的价格走势具有决定意义，但它们并不直接决定个特定楼盘的价格，对市场跟随者类房地产的价格变地能产生特别大的影响，同时其影响最终也都会体现在个别房地产上。 u产品创新提升项目溢价能力的价格溢出部分，反映具体个案楼盘特质与核心竞争力的对

18、提升楼盘价格的影响作用。本报告是严格保密的。常规因素对价格影响效用分析常规因素对价格影响效用分析影响价格变化的主要因影响价格变化的主要因素：素：u 片区价格的自然增长u 重大交通规划 u重大设施规划u城市规划导向u产业发展一般影响一般影响因素因素要点要点对区域价格利好效用对区域价格利好效用区域均价提升区域均价提升自然增长v近年无锡东区均价保持持续快速增长vp1片区价格整体上涨2004年增长率2.84重大交通规划公路交通规划v规划景观主干道金城路05年下半年竣工vp2进一步提升本区内部以及至城中区的交通可达性，使项目的交通利好得到强化一般可提升23轨道交通规划v京沪城际铁路拟在 “十五”期间开工

19、建设，于2010年世博会前建成投运，其中长三角京沪杭主线工程先期启动v（资料来源：无锡日报）vp2沪宁城际快速铁路的开通将迅速打通区域及城市之间的快速联系，优化投资环境、促进无锡接轨上海本项目入市时轨道交通估计尚未或刚刚动工，据经验可提升1左右模型来源：世联研究技术分析常规因素部分常规因素部分本报告是严格保密的。常规因素对价格影响效用分析常规因素对价格影响效用分析影响价格变化的几大常影响价格变化的几大常规因素：规因素：u 片区价格的自然增长u 重大交通规划 u重大设施规划u城市规划导向u产业发展影响因素影响因素要点要点对区域价格利好效用对区域价格利好效用区域均价提升区域均价提升重大设施规划建设

20、v新区配套商贸区的规划建设vp3完善的教育,医疗设施可以全面提升片区的生活环境,消除本片区的郊区感一般提升23产业发展v无锡高新产业开发区将持续成为无锡高新技术产业核心与重中之重vp4对片区房地产发展形成持续的产业支撑提升0.5 左右城市规划导向（资料来源：无锡市城市总体规划概要）v无锡城市总体规划：明确了加快城市化进程、行政区划调整的城市建设目标，重新整合城乡空间、疏散高度密集的城市中心。v城市总体用地规划（居住用地）：控制城中区住宅建设，积极引导东亭房地产开发和太湖大道以南为新区配套的住区建设，推进蠡溪地区社区建设与配套完善，稳步推进滨湖新城的建设。vp5政府规划城市发展方向推进城市人口向

21、东亭、新区的转移，并赋予成消费者对该片区未来前景美好预期提升25模型来源：世联研究技术分析常规因素部分常规因素部分本报告是严格保密的。常规因素导致片区均价上涨幅度预测常规因素导致片区均价上涨幅度预测u根据无锡东区近年房价的变化，同时保守估计各种利好因素对片区未来价格走势的影响，保守估算东区房价的平均增长率为8.23%。u由此推算本项目入市时（2006年）片区均价3650元/m一般影响因素影响效应指标piai自然增长5.27%1重大交通规划3%0.2重大设施规划建设2%0.4产业发展0.40%0.3城市规划导向1.60%0.9综合增长率8.23%技术分析资料来源：世联研究东区片区均价涨幅预测常规因素部分常规因素部分无锡东区片区均价预测05001000150020002500300035004000200120022003200420052006本报告是严格保密的。片区均价上涨幅度合理性判定片区均价上涨幅度合理性判定技术分析资料来源：世联研究u预测东区片区房价涨幅低于人均可支配收入平均涨幅，高于消费价格指数平均涨幅，预测的价格涨幅在合理区间之内。u对东区片区均价的预测基本合理。93年年 95年年96年初年初98年年03年年全国房价涨幅区间模拟图城市居民人均可支配收入涨幅房价涨幅城市居民消费价格涨幅无锡东区房价