房地产投资与分析课件房地产估价14

1、1房地产估价开设:地理与规划学院主讲:王春芝2四、假设开发法的应用案例四、假设开发法的应用案例3 概况：某开发公司已经取得某宗地概况：某开发公司已经取得某宗地5050年年土地使用权，该宗地为土地使用权，该宗地为“七通一平七通一平”空空地，面积为地，面积为1000010000平方米，地价及相关的平方米，地价及相关的法律、估价等费用为法律、估价等费用为30000003000000元，城市规元，城市规划规定该宗地用途为工业厂房，最大容划规定该宗地用途为工业厂房，最大容积率为积率为1 1。评估要求：确定该开发公司在该项目中评估要求：确定该开发公司在该项目中的建筑费及专业费的最高控制标准。的建筑费及专业

2、费的最高控制标准。【案例一】确定建筑费及专业费的最高【案例一】确定建筑费及专业费的最高控制标准控制标准4【测算过程测算过程】 （1 1）该宗地为待开发空地，适合用剩余法估价。）该宗地为待开发空地，适合用剩余法估价。 （2 2）根据该开发公司的市场调查和项目可行性研）根据该开发公司的市场调查和项目可行性研究显示，该工程在取得土地使用权之后即可开工，究显示，该工程在取得土地使用权之后即可开工，建筑时间为建筑时间为2 2年，建成后即可全部出售。根据目年，建成后即可全部出售。根据目前的市场行情，同类工业厂房的售价预计每平方前的市场行情，同类工业厂房的售价预计每平方米为米为13001300元，开发资金的

3、投入为均匀投入，当地元，开发资金的投入为均匀投入，当地目前贷款利率为目前贷款利率为12%12%，开发商要求的利润不低于，开发商要求的利润不低于不动产总价的不动产总价的18%18%，不动产销售的税费为不动产，不动产销售的税费为不动产总价的总价的6%6%。5（3 3）测算建筑费及专业费的最高控制标准。）测算建筑费及专业费的最高控制标准。 假设建筑费及专业费的最高控制额为假设建筑费及专业费的最高控制额为V V。 1 1）不动产总价：）不动产总价：1300130010000100001 1 =13000000 =13000000元元 2 2）总利息：）总利息：30000003000000 （1+12%

4、1+12%）2- -1+V+V （1+12%1+12%）1 1-1=763200+0.12V-1=763200+0.12V 3 3）销售税费：）销售税费：13000000130000006%=7800006%=780000元元地价的计息地价的计息期为期为2 2年年建筑费及专业费建筑费及专业费的计息期为的计息期为1 1年年64 4）开发商利润）开发商利润=13000000=1300000018%=234000018%=2340000元元5 5）地价及法律、估价等费用）地价及法律、估价等费用=3000000=3000000元元6 6）将上述数据代入公式，则有：）将上述数据代入公式，则有：建筑费及专

5、业费的最高控制额建筑费及专业费的最高控制额V=5461429V=5461429元；元；单位面积建筑费及专业费的最高控制标准为：单位面积建筑费及专业费的最高控制标准为：54614295461429（10000100001 1）=546.1=546.1元元/ /平方米平方米建筑容积率建筑容积率7【案例二】确定开发商的最高投标额【案例二】确定开发商的最高投标额估价对象概况：待估宗地为七通一平的估价对象概况：待估宗地为七通一平的待建筑空地，已得到规划许可修建写字待建筑空地，已得到规划许可修建写字楼，允许总建筑面积为楼，允许总建筑面积为80008000平方米，土平方米，土地使用权年限为地使用权年限为50

6、50年，现在招标出让。年，现在招标出让。估价要求：某开发公司希望参与此地块估价要求：某开发公司希望参与此地块投标，要求估算其目前所能投标的最高投标，要求估算其目前所能投标的最高地价额。地价额。8 【解解】（1 1）选择估价方法。该宗地为待开发）选择估价方法。该宗地为待开发空地，适宜采用剩余法估价。空地，适宜采用剩余法估价。 （2 2）确定最佳开发利用方式。根据城市规划）确定最佳开发利用方式。根据城市规划要求，该宗地的最佳开发利用方式为修建要求，该宗地的最佳开发利用方式为修建8000m8000m2 2的写字楼。的写字楼。 （3 3）市场调查，确定建设期、开发价值和投）市场调查，确定建设期、开发价

7、值和投入成本等。根据该开发公司所进行的市场调入成本等。根据该开发公司所进行的市场调查和项目可行性分析显示，该项建设开发期查和项目可行性分析显示，该项建设开发期为为2 2年，取得土地使用权后即可开工，建成年，取得土地使用权后即可开工，建成后即可对外出租，出租率估计为后即可对外出租，出租率估计为90%90%，每建，每建筑平方米的年租金预计为筑平方米的年租金预计为300300元，年出租费元，年出租费用为年租金的用为年租金的25%25%。9 建筑费和专业费预计每建筑平方米为建筑费和专业费预计每建筑平方米为10001000元，建筑费和专业费第一年投入总额的元，建筑费和专业费第一年投入总额的40%40%，

8、第二年投入剩余的第二年投入剩余的60%60%。目前借贷资金的年。目前借贷资金的年利率为利率为12%12%，当地不动产综合还原率为，当地不动产综合还原率为8%8%，取得土地使用权的法律、估价及登记费用取得土地使用权的法律、估价及登记费用为地价的为地价的3%3%，该开发公司要求的总利润不，该开发公司要求的总利润不得低于所开发不动产总价的得低于所开发不动产总价的15%15%。分段均匀投入分段均匀投入10 （4 4）求取地价。地价测算公式如下：）求取地价。地价测算公式如下： 地价地价= =不动产总价不动产总价- -建筑费建筑费- -专业费专业费- -利息利息- -税税费费- -开发商利润开发商利润 测

9、算不动产总价。测算不动产总价。l不动产出租年纯收益不动产出租年纯收益 =300=300* *80008000* *90%90%* *（1-25%1-25%）=1620000=1620000（元）（元）l不动产总价不动产总价=1620000/8%1-1/=1620000/8%1-1/（1+8%1+8%）4848 =19746401 =19746401（元）（元）不动产的收益年限不动产的收益年限为（为（50-250-2）年）年11建筑费及专业费建筑费及专业费=1000=1000* *8000=80000008000=8000000（元）（元）总利息总利息= =地价地价* * （1+12%1+12%

10、）2 2 -1-1 +8000000 +8000000* *40%40%* * （1+12%1+12%）1.5 1.5 -1-1 +8000000 +8000000* *60%60%* * （1+12%1+12%）0.5 0.5 -1-1 =0.2544 =0.2544* *地价地价+872792+872792（元）（元）地价的计息地价的计息期为期为2 2年年第一年投入建筑第一年投入建筑费和专业费的计费和专业费的计息期为息期为1.51.5年年第二年投入建筑第二年投入建筑费和专业费的计费和专业费的计息期为息期为0.50.5年年12 【注意【注意】土地取得费的土地取得费的计息期为计息期为2 2年。

11、专年。专业费和建筑费的投入是持续不断的，在业费和建筑费的投入是持续不断的，在计息时，假设各年内建筑费和专业费为计息时，假设各年内建筑费和专业费为均匀投入，即相当于在本年度的均匀投入，即相当于在本年度的年中时年中时刻刻集中投入。因此，第一年与第二年的集中投入。因此，第一年与第二年的投入量的计息期分别为投入量的计息期分别为1.51.5年和年和0.50.5年。年。 13开发利润开发利润=19746401=19746401* *15%=297273715%=2972737（元）（元）不动产出租税费已在确定不动产总价时不动产出租税费已在确定不动产总价时予以考虑。予以考虑。将上述各项数据代入公式，即：将上

12、述各项数据代入公式，即： 地价地价=19818245-8000000-=19818245-8000000-（0.25440.2544* *地地价价+872792+872792）-2972737-2972737 地价地价=7900872/1.2544=6298527=7900872/1.2544=6298527（元）（元）此价格是开发商此价格是开发商所能投标的最高所能投标的最高地价额吗？地价额吗？14 由于开发商取得场地使用权时要支付地价由于开发商取得场地使用权时要支付地价3%3%的法律、估价等专业费用，因此，开发的法律、估价等专业费用，因此，开发商所能支付的投标地价额应从地价商所能支付的投标地

13、价额应从地价中扣中扣除上述费用。除上述费用。 所以，开发商所能投标的最高价款所以，开发商所能投标的最高价款 =6298527/=6298527/（1+3%1+3%） =6115075=6115075（元（元 ）15 【案例三案例三】某公司于某公司于20052005年年5 5月通过出让方月通过出让方式获得一宗式获得一宗50005000平方米土地的使用权，出平方米土地的使用权，出让年限为让年限为5050年，根据规划，该地块用途为年，根据规划，该地块用途为综合用地，最大容积率为综合用地，最大容积率为3 3。该公司于。该公司于20062006年年5 5月动工兴建一座钢混结构的综合月动工兴建一座钢混结构

14、的综合大楼。由于建设资金紧张，该公司拟于大楼。由于建设资金紧张，该公司拟于20072007年年5 5月将土地使用权向银行抵押。如月将土地使用权向银行抵押。如果以该宗地土地使用权评估价的果以该宗地土地使用权评估价的70%70%贷款，贷款，请问该公司最多可贷多少款？请问该公司最多可贷多少款？ 估价时点估价时点16 项目其他有关资料如下：项目其他有关资料如下：（1 1）该大楼）该大楼1-31-3层为商场，建筑面积为层为商场，建筑面积为30003000平方平方米，米，4-154-15层为办公楼。层为办公楼。（2 2）大楼开发周期预计两年，第一年投入资金的）大楼开发周期预计两年，第一年投入资金的60%6

15、0%，第二年投入资金的，第二年投入资金的40%40%。（3 3）大楼建成后除）大楼建成后除1000 m1000 m2 2的写字楼留作办公自的写字楼留作办公自用外，其余全部以出租方式经营。用外，其余全部以出租方式经营。 预计商场与办公楼的出租率分别为预计商场与办公楼的出租率分别为90%90%和和80%80%。目前同类建筑物的建安综合造价为每建筑。目前同类建筑物的建安综合造价为每建筑平方米平方米30003000元，同类物业的商场市场租金水平元，同类物业的商场市场租金水平每月为每月为300300元元/m/m2 2 ，办公楼市场租金水平每月为，办公楼市场租金水平每月为150150元元/m/m2 2。1

16、7 （4 4）经过调查，有关参数确定为，房屋）经过调查，有关参数确定为，房屋出租年经营费用中管理费为年租金的出租年经营费用中管理费为年租金的10%10%，维修费为租金的维修费为租金的8%8%，保险费为建安造价，保险费为建安造价的的22 ，税金为年租金的，税金为年租金的12%12%；项目投资；项目投资回报率为建安造价的回报率为建安造价的30%30%；建筑物经济耐；建筑物经济耐用年限为用年限为7070年，残值率为年，残值率为2%2%。另外，当。另外，当地土地还原率为地土地还原率为8%8%，综合还原率为，综合还原率为10%10%，银行贷款利率为银行贷款利率为10%10%。18本题应用的主要计算公式：

17、本题应用的主要计算公式：收益还原法涉及的主要公式：收益还原法涉及的主要公式：年房地纯收益年房地纯收益= =年出租总收入年出租总收入- -年房地费用年房地费用式中：年出租总收入式中：年出租总收入= =商场年出租总收入商场年出租总收入+ +办公办公楼年出租总收入楼年出租总收入年房地费用年房地费用= =管理费管理费+ +维修费维修费+ +保险费保险费+ +税金税金+ +折旧折旧式中：年折旧式中：年折旧= =建安造价建安造价/ /按土地剩余使用年限按土地剩余使用年限计算的折旧期计算的折旧期19本题应用的主要计算公式：本题应用的主要计算公式：采用收益还原法计算房地产价格公式：采用收益还原法计算房地产价格

18、公式：P=a/r1-1/P=a/r1-1/（1+r1+r）n n 式中：式中：P P为房地产价格，为房地产价格， a a为年房地纯收益，为年房地纯收益， r r为综合还原率，为综合还原率， n n为使用年期。为使用年期。剩余法涉及的主要公式：剩余法涉及的主要公式：地价地价= =房地产价格房地产价格- -总建筑成本总建筑成本- -利息利息- -利润利润可抵押贷款额计算涉及的主要公式：可抵押贷款额计算涉及的主要公式：可抵押贷款额可抵押贷款额= =地价地价* *可贷款比例可贷款比例20【估价步骤估价步骤】1 1、应用收益还原法测算房地产总价、应用收益还原法测算房地产总价 （1 1）计算年出租总收入）

19、计算年出租总收入 在计算年出租总收入时，应明确：在计算年出租总收入时，应明确：房地产总建筑面积以及不同类型房地产房地产总建筑面积以及不同类型房地产的物业面积分割情况；的物业面积分割情况；办公楼自留使用部分应按市价计算虚拟办公楼自留使用部分应按市价计算虚拟其出租收入；其出租收入；对与出租收入有关的各项指标应用。对与出租收入有关的各项指标应用。21l房地产总建筑面积房地产总建筑面积= =土地面积土地面积* *容积率容积率=5000=5000* *3=150003=15000（平方米）（平方米）l商场建筑面积商场建筑面积=3000=3000（平方米）（平方米）l办公楼建筑面积办公楼建筑面积 =150

20、00-3000=12000=15000-3000=12000（平方米）（平方米）l商场年出租收入商场年出租收入 =300=300* *30003000* *1212* *90%=97290%=972（万元）（万元）22l办公楼年出租收入办公楼年出租收入 =150=150* *1200012000* *1212* *80%80% =1728 =1728（万元）（万元）l年出租总收入年出租总收入= =商场年出租收入商场年出租收入+ +办公楼办公楼年出租收入年出租收入 =972+1728=972+1728 =2700 =2700（万元）（万元）23 （2 2）计算年房地费用）计算年房地费用l年管理费

21、年管理费= =年租金年租金* *10%=270010%=2700* *10%=27010%=270（万元）（万元）l年维修费年维修费= =年租金年租金* *8%=27008%=2700* *8%=2168%=216（万元）（万元）l年保险费年保险费= =建安造价建安造价* *22 =3000 =3000* *（50005000* *3 3）* *2=92=9（万元）（万元）l年税金年税金= =年租金年租金* *12%=32412%=324（万元）（万元）l年折旧费年折旧费= =建安造价建安造价/ /折旧年限折旧年限 =4500/47=95.74=4500/47=95.74（万元）（万元）建筑物

22、的折旧建筑物的折旧 年限为年限为4747年年24 【注意注意】该房地产建成并投入经营使用的该房地产建成并投入经营使用的时间为时间为20082008年年5 5月，此时距通过出让方式月，此时距通过出让方式取得土地使用权的时间已历经取得土地使用权的时间已历经3 3年，故年，故在在20082008年年5 5月这一时点上的剩余土地使用年月这一时点上的剩余土地使用年限为限为4747年年，虽然题目给出的建筑物经济，虽然题目给出的建筑物经济耐用年限为耐用年限为7070年，但按照有关法律规定，年，但按照有关法律规定，实际建筑物的可使用年限为实际建筑物的可使用年限为4747年，并且年，并且整个建筑物投资必须在可使

23、用期内全部整个建筑物投资必须在可使用期内全部收回。收回。l年房地费用合计：年房地费用合计：270+216+9+324+95.74=914.74270+216+9+324+95.74=914.74（万元）（万元）25（3 3）计算年房地纯收益）计算年房地纯收益 年房地纯收益年房地纯收益= =年出租总收入年出租总收入- -年房地费用年房地费用 =2700-914.74=2700-914.74 =1785.26 =1785.26（万元）（万元）26（4 4）计算房地产总价）计算房地产总价l假设假设P P为房地产价格，为房地产价格， a a为年房地纯收益，为年房地纯收益，r r为综合还原率，为综合还原

24、率，n n为使用年期。则根据为使用年期。则根据有限年收益法的计算公式，有：有限年收益法的计算公式，有： P=a/r1-1/P=a/r1-1/（1+r1+r）n n 27 在本题中，还原率为综合还原率在本题中，还原率为综合还原率10%10%。综。综合楼建成后可使用年限应合楼建成后可使用年限应等于等于剩余土地使用剩余土地使用年限，即为年限，即为50-3=4750-3=47年年 所以，根据已知条件，有：所以，根据已知条件，有： P=1785.26/10%P=1785.26/10%* *1-1/1-1/（1+10%1+10%）4747 =17650.18 =17650.18（万元）（万元）房地产的收益

25、房地产的收益 年限为年限为4747年年28 2 2、应用剩余法计算地价、应用剩余法计算地价（1 1）计算总建筑成本）计算总建筑成本 根据已知条件，有：根据已知条件，有： 项目总建筑成本项目总建筑成本 = =项目建筑面积项目建筑面积* *建安综合造价建安综合造价 =3000=3000* *1500015000 =4500 =4500（万元）（万元）29（2 2）计算利息）计算利息l在计算时需要考虑购地款、第一年开发投在计算时需要考虑购地款、第一年开发投入、第二年开发投入等利息。假设：地价入、第二年开发投入等利息。假设：地价为为v v，银行贷款利率为，银行贷款利率为10%10%，则利息为：，则利息

26、为： v v* * （1+10%1+10%）3 3-1-1 +4500 +4500* *60%60%* * （1+10%1+10%）1.51.5-1-1 +4500 +4500* *40%40%* * （1+10%1+10%）0.50.5-1-1） =0.33v+414.96+87.86=0.33v+414.96+87.86 =0.33v+502.82 =0.33v+502.82（万元）（万元）第二年投入开发资第二年投入开发资金的计息期金的计息期0.50.5年年第一年投入开发资第一年投入开发资金的计息期金的计息期1.51.5年年地价的计地价的计息期为息期为3 3年年30 【注意注意】从土地出让取得到开发建设完成经从土地出让取得到开发建设完成经