兴盛嘉园营销策略

1、整体营销策略上栗明珠.人居典范 项目位处兴盛大道，上栗镇政府对面，总建筑面积12 万平方米，拥有超前的海派建筑规划及成熟的环境配套，项目规划为15栋板式多层，4栋景观高层，将打造成上栗县首屈一指的高档生活居住社区。绿化率： 35.5% 容积率 2.2 车位数 318个； 按12万平方米配比，房源为900套左右，巳售160套；余740套。据悉可售房源为600套左右。策略策略品牌发品牌发展商展商醇熟配套醇熟配套区位区位优势优势精英社区精英社区品牌物业品牌物业大型生活大型生活社区社区品牌定位品牌定位海派建筑海派建筑 学区房学区房策略策略县城中心区位县城中心区位策略策略房地产策略策略上栗县人口48万，

2、总面积721.11平方公里，辖6镇3乡1个垦殖场，155个行政村，12个居委会。人口密度666人平方公里，劳动力资源丰富。县城面积7平方公里，城区人口7万。境内交通便捷、通讯发达，319国道纵贯南北，长(沙)南(昌)公路和沪瑞高速分别横贯东西。320国道和湘赣铁路擦境而过，正在建设的萍栗高速公路贯穿全县，萍栗高速建成后，往长沙黄花机场仅需半小时。 项目城市背景项目城市背景策略策略 上栗县东临芦溪县；南与安源经济开发区、湘东区荷尧镇山 水相连；西与湖南省醴陵市浦口、富里二镇接界；北与浏阳市大 瑶、文家二镇相依。全县辖 6 个镇、3 个乡：上栗镇、桐木镇、 金山镇、福田镇、彭高镇、赤山镇、鸡冠山乡

3、、长平乡、东源乡， 共有 10 个居委会、163 个行政村 项目城市背景项目城市背景策略策略 据上栗县房管部门的数据显示，2010 年整个上栗县的商品房供 应量在 12 万平米左右，2010 年总成交量为 500 余套，合计约 7 万余 平米，总共消化了 60%左右，余留近 40%，5 万平米左右； （城市扩容）中心城区人口从 7 万将发展至 12 万,人口扩张解决居住问题，预计未来几年的需求会逐渐放大，每年 的居住需求将增长到 1000 套左右，年消化近 13 万平米；从发展角度出发将给项目带来市场机遇；但同时市场供应将增加，按递增比率 2014 年就有近 31.2 万平米的商品房推入市场，

4、可见未来市场将竞争日益白 热化，短期供大于求，因此迅速去化回笼资金难度加大。 项目城市背景项目城市背景策略策略房地产策略策略 城市花园项目地址： 兴盛大道信用社旁 开发公司： 萍乡市宝鼎置业联系电话：3628888 项目规模： 9 万平米 建筑业态: 19 栋多层住宅及少量商铺销售均价： 2300 元（即将上调 50 元/） 户型范围： 90-200 （92 的两室两厅一卫、125 的三室两厅 一卫，160-200 的四室两厅，等近十种户型） 项目卖点： 绿化较高，主推广宣传方式： 单页、路旗、工地围挡 优势： 绿化较高、房型合理、距离中心小学教近 优劣分析： 劣势

5、： 户型面积偏大， 整个地块分两个组团， 不够统一。 策略策略 吴楚花都项目地址： 李畋大道车站旁 开发公司： 雄鹰房地产开放有限公司 联系电话：3682777 占地规模： 308 亩(454000 平米) 销售均价： 2500 元/户型范围： 90-160 ，以三室两厅、两室两厅为主，搭配少量 复式楼 项目卖点： 超大型社区，配套中心商业街。 宣传方式： 单页、楼书及大型户外媒体 优势：区位较好，生活配套齐全。 优劣分析： 劣势： 销售周期过长导致规划落后， 中心商业街人流杂 乱，安全性相对较小。 属上栗县体量较大社区，近 3500 套房源， 分四期开发， 楼盘综

6、合 评述 一期 9 万平米共推出 880 套，开盘发售近 2 年，已售 670 套，二期即将开盘中心商业街，目前主要为一期剩 余房源销售及即将开盘的商业街。策略策略 皇榜花城项目地址： 开发公司： 联系电话： 规划面积： 销售价格： 户型范围：朝阳西路 江西万宏房地产开发有限公司110000 目前暂未开盘 89-144 （89 的两室两厅一卫、114-118 的三室两厅一卫、125 的三室两厅两卫、144 四室 两厅两卫 ） 主要卖点： 宣传方式： 优劣分析： 劣势：位置较偏僻 项目共计 31 栋住宅及少量商业，分两期开发，一期将 楼盘综合评 于 9 月底至 10

7、月初推出，共推出 16 栋，二期 15 栋住 述 宅及商业。 亲水社区 电视广告、户外媒体、楼书。 优势：规模较大、园林景观较好，户型设计较合理策略策略 溪山雅苑项目地址： 开发公司： 联系电话： 规划面积： 销售均价： 户型范围： 李畋大道与平安北路交汇处（上栗公安局旁） 萍乡联盛地产8.110148 万平米 2100 元/ 90135 （90 两室两厅、114-135 三室两厅）主要卖点： 多层坡地住宅 宣传方式： 路旗、工地围挡及电视媒体 优势：紧邻县政府、红大地广场，环境较好。 优劣分析： 劣势：户型朝向较差（坐南朝北）楼盘综合 评述：项目共 18 栋住宅，

8、600 套房源，主要以三房为主， 一期开盘 3 栋计 100 套房源，部分顶层为小复式楼， 二期预计在 8 月开盘，2 栋住宅计 84 套房源，小区 配套设施较齐全，二期预计均价在 2300 元/左右。 策略策略 水韵新城开发公司： 上栗南天实业有限公司 楼盘位置： 李畋大道自来水公司旁售楼处位置：位于该项目处联系电话：3686999 楼盘形态： 为三栋高层建筑，一栋商务酒店 户型范围： 89-150 （89 两房两厅， 116-125 三房两厅， 150 四房） 楼房价格： 目前未开盘（预计均价在 3000 元/左右） 宣传方式： 户外媒体、电视广告、单页、楼书

9、总建筑面积：100000 平米 纯电梯房社区，户型优秀，超大景观阳台直面江景 开发成本较高， 商业酒店占项目比重较大， 人口较杂， 管理相对较困难。优劣分析：楼 盘 综 合 项目总房源 435 套，一期 1#楼预计在 10 月份推出， 评述 计 180 套房源，纯电梯房社区，直面一线江景，配套 有空中花园，户型设计方正。 策略策略 栗都购物广场开发公司： 上栗华泰置业有限公司 楼盘位置： 步行街与平安路交汇处 售楼地址： 位于项目旁边 联系电话：3667555 楼盘形态： 4 栋高层住宅加商业 主力户型： 114140 三室二厅，150 四房两厅 楼房价格： 未开盘

10、 宣传方式： 电视媒体、单页 优势卖点： 紧靠步行街、自带商业，配套齐全 劣势： 电梯房户型设计分布不合理，不可利用面积较大。楼 盘 综 合 项目由一栋 10 层住宅、 栋 17 层住宅及一栋 21 层住 2 评述 宅组成，共计 200 余套房源，预计将在 7-8 天后推出 VIP 贵宾卡，区位优秀，紧靠步行街，商业氛围较浓 厚。策略策略 栗江苑开发公司： 吉水房地产 楼盘位置： 李畋大道与浏万路交汇处（县粮食局）售楼处 位置：项目旁边联系电话：楼盘形态： 多层建筑加少量商业 主力户型： 115 左右三室二厅总 建 筑 面 5 万平方米 积：楼盘均价： 2500 元

11、 交房时间： 第一期一批 8 月份底交房 开发方式： 分为二期开发 楼 盘 综 合 项目由 8 栋多层组成， 310 套房源， 计 目前已销售 200 评述 套左右，目前已建 6 栋住宅，部分商业。 策略策略兴盛嘉园及竞品楼盘地理位置图兴盛嘉园及竞品楼盘地理位置图策略策略房地产策略策略 1）区位：位于新城与老城交汇处。 2）交通：出行方便，四通八达（兴盛大道旁）。 3）配套：幼儿园、休闲广场等； 4）建筑：海派建筑风格，高绿化率，理想人居； 5）学区：（中心小学） 6）地段：（镇政府、镇派出所、信用 社、栗都商城菜市场以及比一比超市等） 策略策略1）竞品林立，客户分流。2）多层有一定的入住率，

12、项目高层巳封顶，外立面尚未完全确立，社区景观小品绿化及卫生状况有待提升。 3）园林景观及建筑尚建设中，社区体验仍存局限；4）商业氛围不浓郁；5）人气不足；策略策略房地产策略策略策略策略锁定核心客户目标群体锁定核心客户目标群体定点营销定点营销针对目标群体进行针对目标群体进行重点宣传推广重点宣传推广促进成交促进成交客群梳理标杆客户 核心客户 偶得客户 上栗县各企业家、老板等； 外驻上栗县组织协会、企事业单位/公司/医院、学校、银行、移动，联通，汽车，建材，饮食、宾馆，商铺农贸市场等上栗县企业高管、政府官员； 在上栗县上栗县工作的非本地户籍高端群体 在异地打拼事业并有相当财富积累的上栗上栗人； 上栗

13、的乡镇客户策略策略1）针对特定人群，给予相应团购优惠政策。如邮政，医生，教师，银行系统等。 2）针对老带新客户，制订优惠政策。 3）针对散客组团，制定团购优惠政策，规定 5 人以上一起购买属团购，享受优惠政策。4）逐步建立乡镇客户联络据点，实施下乡返利分销方案；5）重视网络，论坛，QQ，微信等宣传方式，扩大宣传渠道，吸引返乡置业人群。6）二三级联动，全民营销；策略策略 1、商圈派单 2、动线阻截 3、商户直铺 4、客户陌拜 5、电话名单 6、网络微信 7、展会爆破 8、企业团购 9、商家联动 10、分销渠道 11、竞品阻截 12、圈层活动策略策略反思反思总结经验和反思总结经验和反思营销推广方面

14、：总结：1、媒体组合轰炸，提高项目社会曝光率，以提升人气，增加客户上访量，促进成交；2、品质感强，从社区体验，售楼处专业解说引导、样板房体验式营销等结合“涨市看势，跌市看质涨市看势，跌市看质”的市场营销理念，打造2015年最具品质感的兴盛嘉园；客户成交客户关注u节点营造和销售能力的提升，快速成交销售pk和激励，提高杀客能力特价房、阶段性产品主推，节点层出不穷u不断引起市场关注，增加传播低总价、低首付：抓住刚需客户心理喜糖、爱情：围绕年轻客户，刚需客户的营销事件不断制造市场热点； 一切来源于客户客户接触u泛销售，全民营销，聚集人气u二三级联动：联合房地产地铺推介；行销造场：带来客户人气反思反思客

15、户量不足客户的维护置业顾业培训客户梳理总结经验和反思总结经验和反思反思反思客户量不足现象现场以服务客户、把握诚意度进行客户接待与梳理工作1、根据项目气质与客户定位进行媒介发布；2、对来电来访客户进行回访；3、上栗县市场客户资源的挖掘；4、乡镇巡展DM单等或宣传车推广；5、老带新客户资源的利用挖掘，二三级市场资源互动；6、周边的商铺、高端人群出入场所对应短信，短信呼群发。营销现状启示3、针对现有营销措施进行重新梳理，制定有效精准的营销措施；4、重新梳理项目价值点，对产品进行重新包装推广；1、从客户体验和感知来看，强化项目的昭示性，增加客户体验；5、加强置业顾问培训，增加业务员PK和激励机制，加强

16、销售执行力。2、充分挖掘已成交客户资源，进行客户维系，促进老带新；2、价格策略：把价格和促销结合起来，将价格成为逼定的工具；例如一口价、*周年庆、总经理接待日特别优惠、特价房、交1万抵5万、清盘大行动；首付一成、12个月免息付款；送装修抵用券、送车位抵用券、送管理费。3、客户策略：客户挖掘以及客户分集管理与维系，通过精准的客户跟踪，以点阔面 。例如，通过客户总结中，某公务员的成交，进行单位拓展，团购； 4、价值提升策略：不断强化项目价值，主张充分的项目价值展示，将项目体的价值充分展示出来。5、销售氛围的营造： 案场暖场活动：美食节、DIY、业主活动、幸运大转盘、到访即送惊喜礼品6、销售团队的激励与管理：目标