第六章 房地产投资分析基础

1、1第六章第六章 房地产投资分析基础房地产投资分析基础l第一节第一节 房地产投资房地产投资l第二节第二节 现金流量的构成现金流量的构成l第三节第三节 资金时间价值与资金等效值计算资金时间价值与资金等效值计算l第四节第四节 房地产投资经济效果评价指标房地产投资经济效果评价指标2本章要求本章要求l了解房地产投资的概念、进行房了解房地产投资的概念、进行房地产投资分析的原因；地产投资分析的原因；l熟悉房地产投资的利弊与风险、熟悉房地产投资的利弊与风险、房地产投资经济效果的评价指标；房地产投资经济效果的评价指标；l掌握房地产投资现金流量构成，掌握房地产投资现金流量构成，投资、成本、经营收入和利润、投资、成

2、本、经营收入和利润、资金时间价值与资金等效值计算。资金时间价值与资金等效值计算。3第一节第一节 房地产投资房地产投资l一、房地产投资的概念和类型一、房地产投资的概念和类型l二、房地产投资的利弊二、房地产投资的利弊l三、房地产投资的风险三、房地产投资的风险4一、房地产投资的概念和类型一、房地产投资的概念和类型u房地产投资的概念房地产投资的概念 房地产投资就是将一定的资金投入到房房地产投资就是将一定的资金投入到房地产开发经营等活动中，以期望未来获得更大地产开发经营等活动中，以期望未来获得更大收益的投资行为。收益的投资行为。 房地产投资与其他投资方式相比既具有房地产投资与其他投资方式相比既具有投资的

3、共性，也具有特有的个性，房地产投资投资的共性，也具有特有的个性，房地产投资兼具兼具消费和投资消费和投资两种功能，房地产投资还具有两种功能，房地产投资还具有较大的风险较大的风险。5为什么要进行房地产投资分析为什么要进行房地产投资分析l因为多种投资机会往往同时存在，其中诱人的因为多种投资机会往往同时存在，其中诱人的投资机会又往往不只一个，而投资者可以利用投资机会又往往不只一个，而投资者可以利用的资源却是有限的，所以投资者必须在确定的的资源却是有限的，所以投资者必须在确定的即期支出与不确定的未来收益之间做出慎重的即期支出与不确定的未来收益之间做出慎重的选择。选择。l这时，就需要有一种方法能够对各种投

4、资方案这时，就需要有一种方法能够对各种投资方案进行评估，帮助投资者在各种限制条件下，如进行评估，帮助投资者在各种限制条件下，如可承受的风险、所要求的投资收益率以及城市可承受的风险、所要求的投资收益率以及城市规划的约束等，使投资获得最大的效益。规划的约束等，使投资获得最大的效益。6l下列原因要求我们必须通过房地产投资下列原因要求我们必须通过房地产投资分析才能做出正确决策。分析才能做出正确决策。l投资的收益需要预测投资的收益需要预测l收益获得的时间不同需要校正收益获得的时间不同需要校正l收益的风险需要考虑收益的风险需要考虑l面临多种投资机会但资源有限面临多种投资机会但资源有限7（一）房地产（一）房

5、地产直接投资直接投资 投资者直接参与房地产开发或购买的过程投资者直接参与房地产开发或购买的过程1.房地产开发投资房地产开发投资2.房地产置业投资房地产置业投资（二）房地产（二）房地产间接投资间接投资 将资金投入于房地产相关的证券市场的行为将资金投入于房地产相关的证券市场的行为1.购买住房抵押贷款证券购买住房抵押贷款证券2.购买房地产开发投资企业的债券、股票购买房地产开发投资企业的债券、股票3.投资于房地产投资信托基金投资于房地产投资信托基金(REITs)房地产投资的类型房地产投资的类型8（一）房地产投资之（一）房地产投资之利利1.相对较高的收益水平相对较高的收益水平2.能够得到税收方面的好处能

6、够得到税收方面的好处3.易于获得金融机构的支持易于获得金融机构的支持4.能抵消通货膨胀的影响能抵消通货膨胀的影响5.能提高投资者的资信等级能提高投资者的资信等级二、房地产投资的利弊二、房地产投资的利弊9（二）房地产投资之（二）房地产投资之弊弊1.变现性差变现性差2.投资数额巨大投资数额巨大3.投资回收周期较长投资回收周期较长4.需要专门的知识和经验需要专门的知识和经验l上述房地产投资的优缺点主要是针对直接投上述房地产投资的优缺点主要是针对直接投资而言的。对于小额投资者来说，他们可以资而言的。对于小额投资者来说，他们可以通过购买房地产公司发行的股票、房地产投通过购买房地产公司发行的股票、房地产投

7、资信托公司的债券等间接地进行房地产投资。资信托公司的债券等间接地进行房地产投资。10（一）房地产投资风险的含义（一）房地产投资风险的含义l房地产投资风险是指由于不确定性因素的影房地产投资风险是指由于不确定性因素的影响所引起的房地产投资收益与预期收益之间的响所引起的房地产投资收益与预期收益之间的偏离程度。偏离程度。l房地产投资风险主要体现在以下几个方面：房地产投资风险主要体现在以下几个方面：l投入资金的安全性；投入资金的安全性；l期望收益的可靠性；期望收益的可靠性；l投资项目的变现性；投资项目的变现性；l资产管理的复杂性。资产管理的复杂性。三、房地产投资的风险三、房地产投资的风险11l在房地产投

8、资活动中，风险的具体表现形式在房地产投资活动中，风险的具体表现形式有：有：l高价买进的房地产，最终以较低的价格卖出高价买进的房地产，最终以较低的价格卖出l尽管卖出价高于买入价，但是仍低于预期价格尽管卖出价高于买入价，但是仍低于预期价格l投资于房地产商品的货币资金由于某种原因遭投资于房地产商品的货币资金由于某种原因遭受各种损失，使得投资资金不能按期收回，或受各种损失，使得投资资金不能按期收回，或不能收回不能收回l由于财务方面的原因，在违背自己意愿的情况由于财务方面的原因，在违背自己意愿的情况下抛售房地产下抛售房地产12（二）房地产投资风险的分类（二）房地产投资风险的分类房地产投资风险房地产投资风

9、险系系统统风风险险非非系系统统风风险险通货膨胀风险通货膨胀风险市场供求风险市场供求风险周期风险周期风险变现风险变现风险政策性风险政策性风险利率风险利率风险政治风险政治风险或然损失风险或然损失风险收益现金流风险收益现金流风险未来经营费用风险未来经营费用风险资本价值风险资本价值风险比较风险比较风险时间风险时间风险持有期风险持有期风险图图6-1 13第二节第二节 现金流量的构成现金流量的构成一、现金流量一、现金流量二、投资与成本二、投资与成本三、经营收入、利润和税金三、经营收入、利润和税金14一、现金流量一、现金流量l房地产开发活动可以从房地产开发活动可以从物质形态物质形态与与货币形态货币形态两个方

10、面进两个方面进行考查。行考查。l在房地产投资分析中，把某一项投资活动作为一个独立在房地产投资分析中，把某一项投资活动作为一个独立的系统，把一定时期各个时间点上实际发生的资金流出的系统，把一定时期各个时间点上实际发生的资金流出或流入叫做或流入叫做现金流量现金流量。l流出系统的资金叫流出系统的资金叫现金流出现金流出，流入系统的资金叫，流入系统的资金叫现金流现金流入入，现金流出与流入之差称为，现金流出与流入之差称为净现金流量净现金流量。l现金流入主要包括：销售收入、出租收入、利息收入、现金流入主要包括：销售收入、出租收入、利息收入、贷款本金收入等贷款本金收入等l现金流出主要包括：土地费用、建造费用、

11、还本付息、现金流出主要包括：土地费用、建造费用、还本付息、经营费用、税金等经营费用、税金等15l投资投资l广义投资是指人们一种有目的的经济行为，即以广义投资是指人们一种有目的的经济行为，即以一定的资源投入某项计划，以获取所期望的报酬。一定的资源投入某项计划，以获取所期望的报酬。l投资可分为投资可分为生产性投资生产性投资和和非生产性投资非生产性投资。所投入。所投入的资源可以是资金，也可以是土地、人力、技术、的资源可以是资金，也可以是土地、人力、技术、管理经验或其他资源。管理经验或其他资源。l狭义的投资是指人们在房地产开发投资活动中，狭义的投资是指人们在房地产开发投资活动中，为实现某种预定的开发、

12、经营目标而预先垫支的为实现某种预定的开发、经营目标而预先垫支的资金。资金。l房地产投资分析中所讨论的投资是狭义的房地产投资分析中所讨论的投资是狭义的二、投资与成本二、投资与成本16l成本成本l成本是指人们为达成一事或取得一物所必须成本是指人们为达成一事或取得一物所必须付出或已经付出的代价。付出或已经付出的代价。 l投资分析中使用的成本概念与企业财务会计投资分析中使用的成本概念与企业财务会计中使用的成本概念不完全相同。中使用的成本概念不完全相同。财务会计中的成本是对生产经营活动中实际发生财务会计中的成本是对生产经营活动中实际发生费用的记录；费用的记录；投资分析中使用的成本有许多是对拟实施项目未投

13、资分析中使用的成本有许多是对拟实施项目未来将要发生的费用的预测和估算来将要发生的费用的预测和估算17l房地产投资分析中的投资与成本房地产投资分析中的投资与成本l开发项目总投资：开发建设投资、经营资金开发项目总投资：开发建设投资、经营资金l开发产品成本开发产品成本l经营成本经营成本l期间费用：经营费用、管理费用、财务费用期间费用：经营费用、管理费用、财务费用18l经营收入经营收入l经营收入是指向社会出售、出租房地产商品经营收入是指向社会出售、出租房地产商品或自营时的货币收入。或自营时的货币收入。 l经营收入经营收入=销售收入销售收入+出租收入出租收入+自营收入自营收入三、经营收入、利润和税金三、

14、经营收入、利润和税金19l利润利润l企业利润可分为企业利润可分为4个层次：经营利润、利润个层次：经营利润、利润总额、税后利润和可分配利润总额、税后利润和可分配利润l经营利润经营利润=经营收入经营收入-经营成本经营成本-期间费用期间费用-经营经营税金及附加税金及附加-土地增值税土地增值税l利润总额利润总额=经营利润经营利润+营业外收支净额营业外收支净额l税后利润税后利润=利润总额利润总额-所得税所得税l可供分配利润可供分配利润=税后利润税后利润-（法定盈余公积金（法定盈余公积金+法定公益金法定公益金+未分配利润）未分配利润）20l税金税金l税金税金是国家或地方政府依据法律对有纳税义是国家或地方政

15、府依据法律对有纳税义务的单位或个人征收的财政资金。务的单位或个人征收的财政资金。l税收税收是国家凭借政治权利参与国民收入分配是国家凭借政治权利参与国民收入分配和再分配的一种方式，具有和再分配的一种方式，具有强制性、无偿性强制性、无偿性和固定性和固定性的特点。的特点。21第三节第三节 资金时间价值与资金等效值计算资金时间价值与资金等效值计算l一、资金时间价值的概念一、资金时间价值的概念l二、利息与利率二、利息与利率l三、单利计息与复利计息三、单利计息与复利计息l四、名义利率与实际利率四、名义利率与实际利率l五、资金等效值与现金流量图五、资金等效值与现金流量图l六、复利计算公式六、复利计算公式22

16、一、资金时间价值的概念一、资金时间价值的概念l从投资者的角度来说，资金的运动伴随着从投资者的角度来说，资金的运动伴随着生产与交换的进行。生产与交换活动会给生产与交换的进行。生产与交换活动会给投资者带来利润，表现为资金的增值。投资者带来利润，表现为资金的增值。 l从消费者的角度来看，资金的时间价值体从消费者的角度来看，资金的时间价值体现为放弃即期消费的损失所应作的必要补现为放弃即期消费的损失所应作的必要补偿。偿。l银行利息也是一种资金时间价值的表现方银行利息也是一种资金时间价值的表现方式式23二、利息与利率二、利息与利率l利息利息是占用资金所付出的代价或放弃资金使是占用资金所付出的代价或放弃资金

17、使用权所得到的补偿用权所得到的补偿l利率利率是在单位时间是在单位时间(一个计息周期一个计息周期)内所得的内所得的利息额与借贷金额利息额与借贷金额(即本金即本金)之比之比 %1001pIi24l影响利率的因素影响利率的因素l社会平均利润率社会平均利润率l资本供求状况资本供求状况l通货膨胀率水平通货膨胀率水平l政策性因素政策性因素l国际经济环境等国际经济环境等25（一）单利计息（一）单利计息l单利计息是仅按本金计算利息，单利计息是仅按本金计算利息，利息不再生息利息不再生息l我国个人储蓄存款和国库券的利息是以单利计我国个人储蓄存款和国库券的利息是以单利计算，计息周期为算，计息周期为“年年”。三、单利

18、计息与复利计息)1 (niPFn26（二）复利计息（二）复利计息l复利计息方式对于某一计息周期来说，是按本复利计息方式对于某一计息周期来说，是按本金加上先前计息周期所累计的利息进行计息，金加上先前计息周期所累计的利息进行计息，即即“利息再生利息利息再生利息”。l 我国房地产开发贷款和住房抵押贷款等都是我国房地产开发贷款和住房抵押贷款等都是按复利计息的按复利计息的nniPF)1 ( 27l当利率标明的时间单位与计息周期不一致时，就出当利率标明的时间单位与计息周期不一致时，就出现了名义利率和实际利率的区别。现了名义利率和实际利率的区别。l例如，年利率为例如，年利率为12，存款额为，存款额为1 00

19、0元，期限元，期限为为1年，分别以年，分别以1年年1次复利计息、次复利计息、1年年4次按季利次按季利率计息、率计息、1年年12次按月利率计息次按月利率计息(P153)l12%是名义利率是名义利率l1年计息年计息1次次 实际利率实际利率=12%l1年计息年计息4次次 实际利率实际利率=(1+3%)4-1=12.55%l1年计息年计息12次次 实际利率实际利率=(1+1%)12-1=12.68%四、名义利率与实际利率28l名义利率名义利率是指是指1年内多次复利时给出的年利率年内多次复利时给出的年利率l实际利率实际利率是指是指1年内多次复利时年实际增长率年内多次复利时年实际增长率l二者关系二者关系：

20、l实际利率比名义利率更能反映资金的时间价值实际利率比名义利率更能反映资金的时间价值l计息周期越短，实际利率与名义利率的差异越大计息周期越短，实际利率与名义利率的差异越大l每年计息周期数每年计息周期数m1时，名义利率等于实际利率时，名义利率等于实际利率l当每年计息周期数当每年计息周期数m1时，实际利率大于名义利率时，实际利率大于名义利率1)1 (mmri29l资金等值资金等值是指在考虑时间因素的情况下，不是指在考虑时间因素的情况下，不同时点发生的绝对值不等的资金可能具有相同时点发生的绝对值不等的资金可能具有相同的价值同的价值l在资金等效值计算的过程中，人们把资金运在资金等效值计算的过程中，人们把

21、资金运动动起点时起点时的金额称为的金额称为现值现值，把资金运动，把资金运动结束结束时时与现值等值的金额称为与现值等值的金额称为终值终值五、资金等效值与现金流量图30l现金流量图现金流量图是用以反映投资项目在一定时期是用以反映投资项目在一定时期内资金运动状态的简化图，即把经济系统的内资金运动状态的简化图，即把经济系统的现金流量绘入一个时间坐标图中，表示出各现金流量绘入一个时间坐标图中，表示出各现金流入、流出与相应时间的对应关系。现金流入、流出与相应时间的对应关系。31l现金流量图画图规则现金流量图画图规则l以横轴为时间轴，从以横轴为时间轴，从“0”点开始。点开始。“0”点表示当点表示当前时点，初

22、投资一般在前时点，初投资一般在“0”点发生点发生l“1”时点表示第时点表示第1个计息周期的期末，也表示第个计息周期的期末，也表示第2个计息周期的开始，以此类推。个计息周期的开始，以此类推。l正现金流量通常表示收入，负现金流量通常表示正现金流量通常表示收入，负现金流量通常表示支出。箭头的长短表示现金流量绝对值的大小。支出。箭头的长短表示现金流量绝对值的大小。 l如果现金流出或流入不是发生在计息周期的期初如果现金流出或流入不是发生在计息周期的期初或期末，而是发生在计息周期的期间，公认的习或期末，而是发生在计息周期的期间，公认的习惯方法是将其代数和看成是在计算周期末发生，惯方法是将其代数和看成是在计

23、算周期末发生，称为称为期末惯例法。期末惯例法。32l P现值；现值；l F终值终值(未来值未来值)；l A连续出现在各计息周期连续出现在各计息周期期末期末的等额支付金额，简的等额支付金额，简称年值；称年值；l N计息周期数；计息周期数；l i每个计息周期的利率。每个计息周期的利率。 六、复利计算公式33l一次支付的终值系数一次支付的终值系数l一次支付的现值系数一次支付的现值系数34l等额序列支付的现值系数等额序列支付的现值系数l等额序列支付的资金回收系数等额序列支付的资金回收系数),/(1)1 ()1 (niPAPiiiPAnn35l等额序列支付的终值系数等额序列支付的终值系数l等额序列支付的

24、储存基金系数等额序列支付的储存基金系数 ),/(1)1 (niFAFiiFAn36第四节第四节 房地产投资经济效果评价指标房地产投资经济效果评价指标l一、房地产投资经济效果的表现形式一、房地产投资经济效果的表现形式l二、经济评价指标体系二、经济评价指标体系l三、盈利能力指标的计算方法三、盈利能力指标的计算方法l四、清偿能力指标的计算方法四、清偿能力指标的计算方法37l对于置业投资来说，房地产投资的经济效果对于置业投资来说，房地产投资的经济效果主要表现在主要表现在租金、物业增值、减少税收、股租金、物业增值、减少税收、股权增加权增加等等4个方面。个方面。l对于开发投资来说，房地产投资的经济效果对于

25、开发投资来说，房地产投资的经济效果主要表现为主要表现为销售收入销售收入。一、房地产投资经济效果的表现形式一、房地产投资经济效果的表现形式38二、经济评价指标体系二、经济评价指标体系经济经济评价评价指标指标体系体系盈利能力盈利能力清偿能力清偿能力动态指标动态指标静态指标静态指标39（一）动态指标（一）动态指标l财务净现值（财务净现值（NPV）l指项目按行业的基准收益率或设定的目标收益率指项目按行业的基准收益率或设定的目标收益率ic，将项目计算期内各年的净现金流量折算到开，将项目计算期内各年的净现金流量折算到开发活动起始点的发活动起始点的现值之和现值之和。l如果如果NPV大于等于大于等于0，说明项

26、目在财务上可行。，说明项目在财务上可行。三、盈利能力指标的计算方法nttctiCOCINPV0)1 ()(40l财务内部收益率（财务内部收益率（IRR）l指项目在整个计算期内，指项目在整个计算期内，各年的净现金流量各年的净现金流量现值现值累计等于零时的折现率累计等于零时的折现率。l如果如果IRR大于等于行业基准收益率或目标收益率大于等于行业基准收益率或目标收益率ic ，说明项目在财务上是可行的。，说明项目在财务上是可行的。ntttIRRCOCI00)1 ()(41l财务内部收益率（财务内部收益率（IRR）净现值与折现率的关系净现值与折现率的关系211211)(NPVNPViiNPViIRRIR

27、RNPV1NPV2i1i2NPVi42l动态投资回收期（动态投资回收期（Pb）l是指当考虑现金流折现时，项目以净收益抵偿全是指当考虑现金流折现时，项目以净收益抵偿全部投资所需的时间，即累计净现值等于零或出现部投资所需的时间，即累计净现值等于零或出现正值的年份。正值的年份。l如果如果Pb小于等于基准投资回收期小于等于基准投资回收期Pc，则项目可行，则项目可行bPttctiCOCI00)1()( 1始出现正值年份累计净现金流量现值开bP当期净现金流量现值值的绝对值上期累计净现金流量现43（二）静态指标（二）静态指标l投资利润率投资利润率l指项目经营期内一个正常年份的年利润总额或年平指项目经营期内一

28、个正常年份的年利润总额或年平均利润总额与项目总投资的比率均利润总额与项目总投资的比率l当投资利润率大于同行业平均利润率时，项目可行当投资利润率大于同行业平均利润率时，项目可行%100项目总投资润总额年利润总额或年平均利投资利润率44l资本金利润率资本金利润率l指项目经营期内一个正常年份的年利润总额或指项目经营期内一个正常年份的年利润总额或年平均利润总额与资本金的比率年平均利润总额与资本金的比率l资本金净利润率资本金净利润率l指项目经营期内一个正常年份的年税后利润总指项目经营期内一个正常年份的年税后利润总额或年平均税后利润总额与资本金的比率额或年平均税后利润总额与资本金的比率%100资本金润总额

29、年利润总额或年平均利资本金利润率%100资本金均税后利润总额年税后利润总额或年平资本金净利润率45l静态投资回收期（静态投资回收期（Pb）l是指当不考虑现金流折现时，项目以净收益抵是指当不考虑现金流折现时，项目以净收益抵偿全部投资所需的时间，即累计净现金流量等偿全部投资所需的时间，即累计净现金流量等于零的年份于零的年份l如果如果Pb小于等于基准投资回收期小于等于基准投资回收期Pc，则项目，则项目可行可行00)(bPttCOCI 1现正值年份累计净现金流量开始出bP当期净现金流量绝对值上期累计净现金流量的46l借款偿还期借款偿还期l资产负债率资产负债率l流动比率流动比率l速动比率速动比率四、清偿

30、能力指标的计算47l借款偿还期借款偿还期l指在国家规定及房地产投资项目具体财务条件下，指在国家规定及房地产投资项目具体财务条件下，项目开发经营期内可用做还款的利润、折旧、摊项目开发经营期内可用做还款的利润、折旧、摊销及其他还款资金偿还项目借款本息所需要的时销及其他还款资金偿还项目借款本息所需要的时间。间。l借款偿还期可用借款偿还期可用“资金来源与运用表资金来源与运用表”或或“借款借款还本付息计算表还本付息计算表”直接计算直接计算开始借款期数余期数借款偿还后开始出现盈dP额当期可用于还款的资金上期偿还借款额48l资产负债率资产负债率l反映项目各年所面临的反映项目各年所面临的财务风险程度及偿债能财

31、务风险程度及偿债能力的指标。力的指标。l流动比率流动比率l反映项目各年偿付流动反映项目各年偿付流动负债能力的指标。负债能力的指标。l速动比率速动比率l反映项目快速偿付流动反映项目快速偿付流动负债能力的指标。负债能力的指标。%100流动负债总额流动资产总额流动比率%100资产合计负债合计资产负债率%100流动负债总额存货流动资产总额速动比率49l资产负债率资产负债率：作为提供贷款的机构，可以接作为提供贷款的机构，可以接受受100%以下以下（包括（包括100%）的资产负债率，大）的资产负债率，大于于100%，表明企业已资不抵债，已达到破产，表明企业已资不抵债，已达到破产的警戒线；的警戒线；l流动比

32、率流动比率：流动比率一般应流动比率一般应大于大于200%，即，即1元的流动负债至少有元的流动负债至少有2元的流动资产作后盾，元的流动资产作后盾，保证项目按期偿还短期债务，这是提供贷款的保证项目按期偿还短期债务，这是提供贷款的机构可以接受的。机构可以接受的。l速动比率速动比率：一般一般应接近应接近100%，即，即1元的流动元的流动负债有负债有1元的速动资产以资抵偿，这是提供贷元的速动资产以资抵偿，这是提供贷款的机构可以接受的。款的机构可以接受的。50练习题练习题1 1：计算某投资项目的静态：计算某投资项目的静态投资回收期（单位：万元）投资回收期（单位：万元）年年 份份项项 目目01234561.

33、总投资总投资600040002.收入收入500060008000800075003.支出支出200025003000350035004.净现金收净现金收入入300035005000450040005.累计净现累计净现金收入金收入-6000-10000-7000-3500150060001000051练习题练习题2 2：计算某投资项目的动态：计算某投资项目的动态投资回收期（单位：万元）投资回收期（单位：万元）年年 份份项项 目目01234561.现金流入现金流入500060008000800075002.现金流出现金流出600040002000250030003500035003.净现金流量净现

34、金流量(1-2)-6000-4000300035005000450040004.净现金流量折净现金流量折现值现值(i=10%)-6000-3636247926303415279422585.累计净现金折累计净现金折现值现值-6000-9636-7157-4527-11121682394052练习题练习题3 3：计算某投资项目的财务：计算某投资项目的财务内部收益率（单位：万元）内部收益率（单位：万元）年年 份份项项 目目0123456净现金流量净现金流量-6000-40003000350050004500400020%时净现金流时净现金流量折现值量折现值-6000-33332083202524121809134020%时累计折现时累计折现值值-6000-9333-7250-5225-2813-100433625%时净