第四章固定利率抵押贷款与可调利率抵押贷款

1、第四章第四章 固定利率抵押贷款固定利率抵押贷款与与 可调利率抵押贷款可调利率抵押贷款1 抵押贷款利率的确定抵押贷款利率的确定2 固定利率抵押贷款模式的演变固定利率抵押贷款模式的演变3 固定利率抵押贷款创新固定利率抵押贷款创新4可调利率抵押贷款可调利率抵押贷款 （略）（略） 1 抵押贷款利率的确定抵押贷款利率的确定 抵押贷款利率在资金市场上就表现为资金的价资金的价格格（使用资金的价格） 抵押贷款资金的供求关系抵押贷款资金的供求关系 抵押贷款的供给抵押贷款的供给：供给量的多少取决于贷款人所愿意接受的利率水平。 抵押贷款的供应总量抵押贷款的供应总量=f 资金成本、 发放管理贷款的成本、 坏账违约损失

2、坏账违约损失 利率变动损失（对固定利率） 抵押贷款的需求抵押贷款的需求：引致需求引致需求 抵押贷款的需求实际上是由全社会房地产投资的需求所决定的，而房地产投资需求情况又取决于其他社会经济因素，所以房地产抵押贷款需求是一种引致需求引致需求。 影响抵押贷款利率的因素影响抵押贷款利率的因素 预期的真实利率预期的真实利率（real interest rate） 是指扣除预期的通货膨胀率以后的实际收益率 预期的通货膨胀率预期的通货膨胀率 通货膨胀率为货币购买力的下降速度。 以 P1 为现今物价平均水平（价格指数） P0 为去年的物价水平， （价格指数） 年度通货膨胀率可测量如下： 通货膨胀率 = (P1

3、 - P0)/P0, （间接表示） 通货膨胀率=（本期价格指数-上期价格指数）/上期价格指数x100% 注意上式，不是价格的上升率，而是价格指数的上升率。通货膨胀的分类通货膨胀的分类 按照价格上升的速度加以区分 爬行的通货膨胀（每年物价上升比例在1%3%之内） 温和的通货膨胀(moderate inflation is characterized by prices that rise slowly and predictably)（每年物价上升比例在3%6%之间） 严重的通货膨胀（每年物价上升比例在6%9%） 飞奔的通货膨胀（每年物价上升比例在10%50%以下） 恶性的通货膨胀（每年物价上升

4、比例在50%以上）通货膨胀对社会经济产生的影响通货膨胀对社会经济产生的影响 主要有：引起收入和财富的再分配，扭曲商品相对价格，降低资源配置效率，促发泡沫经济乃至损害一国的经济基础和政权基础。通货膨胀有被预期和未被预期之分，从程度上则有温和的、严重的和恶性的三种。温和的通货膨胀是指年通胀率低于10%的通货膨胀，严重的通货膨胀是指两位数的通货膨胀，恶性通货膨胀则是指三位数以上的通货膨胀。为抑制通货膨胀而采取的货币政策和财政政策通常会导致高失业和GNP的低增长。恶性通货膨胀（hyperinflation）指通货膨胀率极高的情况（例如，每年百分之一千，百分之一百万甚至百分之十亿）。急剧的通货膨胀（ga

5、lloping inflation）指每年百分之五十、一百或二百的情况。温和的通货膨胀（moderate inflation）则指并不严重扭曲相对价格或收入的物价上涨。 贷款风险贷款风险 指贷款实际收益的不确定性，或者说是实际收益与预期收益的偏差。（用方差或标准差来表示） 影响贷款实际收益的因素有通货膨胀、及各种不确定性因素。所以贷款人有权利要求获得（风险补偿）风险报酬，这种补偿的高低，通过资金价格即利率表现出来。 抵押贷款的主要风险有：抵押贷款的主要风险有： 坏账风险坏账风险 利率风险利率风险 提前付款风险提前付款风险 其他风险其他风险 抵押贷款利率的确定抵押贷款利率的确定 i=r+p+f

6、i抵押贷款利率 R能够获得预期的真实利率 P风险补偿 F预期的通货膨胀率 对于长期抵押贷款各年利率预期值不同 i1=r1+p1+f1 i2=r2+p2+f2 。 it=rt+pt+ft 在发放贷款初期（时期在发放贷款初期（时期t）所决定的贷）所决定的贷款利率款利率it1)i1).(i1)(i1 (i1i321tnn）（ 例题：某贷款人在发放一宗4年期贷款的时候，认为未来5年的贷款利率分别为8%、10%、12%、13%、和11%，贷款人采取固定利率贷款，在贷款初期应该确定的贷款利率是多少？ 解：1)i1).(i1)(i1 (i1i321tnn）（1079. 01)0.111)(0.131)(0.

7、121)(0.101 (0.081i5t）（2 固定利率抵押贷款模式的演变 早期的抵押贷款模式早期的抵押贷款模式 高首付，一般不超过房价的50% 期限短，最长不超过5年 贷款期内只付息，不还本，到期还本或重新定立贷款合同，存在无法续借的风险。 重视个人还款能力，将普通百姓排斥在抵押贷款市场之外。 总之早期的抵押贷款被认为是非常危险的。2 固定利率抵押贷款模式的演变 等额等额本金本金偿还的抵押贷款（递减还款法）偿还的抵押贷款（递减还款法） （constant amortization mortgage简称CAM） 每月还款额=每月清偿的本金数额+每月支付的利息 12贷款年限贷款总额每月清偿的本金

8、数额 例题：现有一宗等额本金偿还的抵押贷款，贷款额为10万元，贷款期限为30年，贷款利率为12%。 问（1）最后一个月借款人需支付的本金数额及利息。 （2） 借款人前三个月累计还款额 12年利率当月贷款余额每月支付的利息1212年利率贷款年限贷款总额每月还款额递减速度月利率已归还本金累计额）（本金贷款期月数贷款本金每月还款额 解 （1）： （2）元年万每月清偿的本金数额8 .27712301012贷款年限贷款总额每月清偿的本金数额78. 212%12123010万每月还款额递减速度月数月数当月贷款余当月贷款余额额利息利息每月偿还本每月偿还本金金每月付款每月付款月末贷款余月末贷款余额额123前三

9、个月累计付款额10001272.22994.4499444.4499444.441275.00997.2299722.221277.78277.7899722.22277.78277.7899166.663825100000月数月数当月贷款当月贷款余额余额利息利息每月偿还每月偿还本金本金每月付款每月付款月末贷款月末贷款余额余额11000001000277.781277.7899722.22299722.22997.22277.781275.0099444.44399444.44994.44277.781272.2299166.66前三个月累计付款额3825 等额等额本金本金偿还的抵押贷款特点偿

10、还的抵押贷款特点: 这种方式注重本金的偿还，使总还款期内还款利息相对减少。 每月还款额以一定比例递减，前期还款压力较大这对于收入越来越高一族不利。（比如处于事业上升期的3040岁的人） 若提前还款，选择这种还款方式相对有利。月付款 元）余额（元）年份（年）年份（年） 等额等额本息本息抵押贷款（等额还款法）抵押贷款（等额还款法）（constant payment mortgage简称CPM）将每月付款额作为等额年金看待。 A=P（A/P， i，n）MP每月付款额P贷款总额n 贷款年限Rn年利率 n12-12Rn1-112RnPAMP）（ 等额本息抵押贷款特点：年份（年）年份（年）月付款 元）余额

11、元）利息（元）本金元） 利率对贷款清偿速度的影响利率对贷款清偿速度的影响 利率与本金清偿百分比的关系（利率与本金清偿百分比的关系（30年长期抵押贷款）年长期抵押贷款） 结论：贷款利率越高 ，贷款本金清偿速度就越慢。这一结论对制定抵押贷款政策有重要的指导意义。固定利率固定利率（%）第第5年年（%）第第10年年（%）第第15年年（%）第第20年年（%）第第25年年（%）84.9312.2823.2339.5463.85103.439.0718.3533.6158.73122.346.614.3428.4053.92141.574.7211.1523.7249.15161.043.358.4719.

12、8044.87 贷款余额的计算贷款余额的计算 据统计，美国住宅抵押贷款的实际平均还款年限通常在812年（尽管贷款合同可能是20年30年）所以必须计算贷款余额 （1）现值法 现假定贷款已经清偿t年，则余额： n 贷款年限 t 已付款年数 121211t -n12-年利率）年利率（每月还款额贷款余额）（ （2）终值法（自学）3 固定利率抵押贷款创新 分级付款抵押贷款 漂浮式贷款 逆向年金抵押贷款 双周付款抵押贷款 利率买抵式抵押贷款 可调利率抵押贷款 自学 本章检测 填空: 1抵押贷款利率在资金市场上就表现为_ 2房地产抵押贷款需求是一种_。资金的价格（使用资金的价格（使用资金的价格）资金的价格）

13、引致需求引致需求 3 ） 如果借款利率低于投资收益率则杠杆如果借款利率低于投资收益率则杠杆作用对作用对_有利有利.4抵押贷款的抵押人在住房贷款中就是抵押贷款的抵押人在住房贷款中就是_放款人就是向借款人贷款的银行或其他金放款人就是向借款人贷款的银行或其他金融机构，称为融机构，称为_。借款者借款者借款者借款者抵押权人抵押权人 多选 1影响抵押贷款利率的因素( ) A预期的真实利率 B预期的通货膨胀率 C 资金供给方 D 资金需求方 E贷款风险 2 抵押贷款的主要风险有：（ ） A坏账风险 B利率风险 C提前付款风险 D分散风险 E 持有风险 ABEABC 简答题 1简述等额本金偿还抵押贷款的特点:

14、 这种方式注重本金的偿还，使总还款期内还款利息相对减少。 每月还款额以一定比例递减，前期还款压力较大这对于收入越来越高一族不利。（比如处于事业上升期的3040岁的人） 若提前还款，选择这种还款方式相对有利。 计算题 1 某贷款人在发放一宗4年期贷款的时候，认为未来5年的贷款利率分别为8%、10%、12%、13%、和11%，贷款人采取固定利率贷款，在贷款初期应该确定的贷款利率是多少？ 解： 1)i1).(i1)(i1 (i1i321t）（nn1079. 01)0.111)(0.131)(0.121)(0.101 (0.081i5t）（ 2 现有一宗等额本金偿还的抵押贷款，贷款额为10万元，贷款期限为30年，贷款利率为12%。 问（1）最后一个月借款人需支付的本金数额及利息。 （2） 借款人前三个月累计还款额 元年万每月清偿的本金数额78.27