郑州别墅市场研究分析终稿PPT课件

1、第1页/共66页开 发 商：河南省天伦房地产开发有限公司 地理位置：惠济区天河路与开元路交汇处 占地面积：600亩 总 建 面：48万平方米 产品形态：多层、别墅、洋房 容 积 率：1.57开发周期：整个项共分四期开发，其中一期25栋庄园建筑 分布在项目东北地块，后期三个团沿着地势的 自然走势形成相对独立领域。 销售进度：联排别墅销售均价9000-11000元/ 花园洋房7500-8000元/ 天伦庄园惠济区代表性项目1一 期二 期三 期四 期开 元 路天 河 路本案第2页/共66页推出产品及户型配比推出产品及户型配比 1234516171918131211910151423202221252

2、487多 层 洋 房叠 加 别 墅联 排 别 墅6天伦庄园一期是郑州市首家英式新古典主义建筑风格户型分为别墅、复式、二居室、三居室、四居室等多层洋房：166套，一梯两户联排别墅：1层、1层、2层、3层组成，330-420叠加别墅：1层、1层、2层为一户（3层、4层为一 户），170-200惠济区代表性项目1第3页/共66页推出产品及户型配比推出产品及户型配比 1234516171918131211910151423202221252487多 层 洋 房叠 加 别 墅联 排 别 墅6天伦庄园一期是郑州市首家英式新古典主义建筑风格户型分为别墅、复式、二居室、三居室、四居室等多层洋房：166套，一梯

3、两户联排别墅：1层、1层、2层、3层组成，330-420叠加别墅：1层、1层、2层为一户（3层、4层为一 户），170-200惠济区代表性项目1第4页/共66页 果岭山水3期岛屿生活独栋别墅（25栋）双拼别墅（13栋）联排别墅电梯花园房源开 发 商：郑州黄河大观有限公司 地理位置：郑州市惠济区黄河南岸86号占地面积：300亩 总 建 面：13万平方米 产品形态：多层洋房、双拼、联排、独栋别墅容 积 率：洋房、双拼别墅0.95，联排、独栋别墅0.32绿 化 率：58%开发情况：岛屿生活项目总计71栋住宅单元，其中电梯花 园洋房22栋1056套，开发面积96365；双拼 别墅13栋26套，开发面积

4、15275（联排别墅与独 栋别墅尚未开发）。 销售进度：目前已处于尾盘期，其中双拼别墅现进行排卡（仅 有5套），多层洋房正常销售销售均价：双拼别墅13000元/；多层洋房6800元/本案惠济区代表性项目2第5页/共66页推出产品及户型配比推出产品及户型配比 多层电梯洋多层电梯洋房房面积区间（平方米） 套数（套）价格区间 一房一房59.02-67.78 124套40-46万两房两房80-92.49 184套54-63万三房三房114.67-116.23 220套78-80万目前在售房源：1#西、2#东、11#西、18#、19# 均价6800元/惠济区代表性项目2第6页/共66页推出产品及户型配比

5、推出产品及户型配比 多层电梯洋多层电梯洋房房面积区间（平方米） 套数（套）价格区间 一房一房59.02-67.78 124套40-46万两房两房80-92.49 184套54-63万三房三房114.67-116.23 220套78-80万目前在售房源：1#西、2#东、11#西、18#、19# 均价6800元/惠济区代表性项目2第7页/共66页推出产品及户型配比推出产品及户型配比 目前在售房源：28#、29#、31#西（仅5套） 目前在排卡，交50万排一个号13000元/独栋别墅（25栋）双拼别墅（13栋）联排别墅电梯花园房源双拼别墅13 栋，26套，开发面积15275果岭山水三期岛屿生活园林景

6、观:拥有4条河流，9个湖泊，169种湿地，300亩绿茵运动广场，600亩黄河湿地沉沙池，800亩水域，1000亩森林，310000株成年树木；18洞72杆、占地1260亩的思念高尔夫球场。惠济区代表性项目2第8页/共66页推出产品及户型配比推出产品及户型配比 目前在售房源：28#、29#、31#西（仅5套） 目前在排卡，交50万排一个号13000元/独栋别墅（25栋）双拼别墅（13栋）联排别墅电梯花园房源双拼别墅13 栋，26套，开发面积15275果岭山水三期岛屿生活园林景观:拥有4条河流，9个湖泊，169种湿地，300亩绿茵运动广场，600亩黄河湿地沉沙池，800亩水域，1000亩森林，31

7、0000株成年树木；18洞72杆、占地1260亩的思念高尔夫球场。惠济区代表性项目2第9页/共66页竞争对手分析岛屿生活位置对比： 项目依托黄河游览区为主要景区吸引客户，加之现在发展的较为成熟，虽更加远离市 区，但优势不可低估推出产品： 推出产品形态较多，相对“纯粹别墅区”的金荣盛景荣庭而言，具有一定产品形态优势； 但其开发的别墅面积较大，严重限制了部分客户群销售价格： 项目由于开发的别墅面积较大、单价较高、导致总价过高（800万），价格方面不具优 势 惠济区代表性项目2第10页/共66页 清华忆江南2期伴山居开 发 商：郑州清华园房地产开发有限公司地理位置：荥阳市广贾路东侧占地面积：296亩

8、 总 建 面：17万平方米 建筑类型： 联排、花园洋房、情景洋房、坡地容 积 率：0.35绿 化 率：53.7%总套数:836套项目特色：水景地产,宜居生态地产,低密居所销售进度：目前房源已售90%，处于清盘期销售均价：别墅14000元/；洋房3800元/二期伴山居一期本案惠济区代表性项目3第11页/共66页推出产品及户型配比推出产品及户型配比 04030201玉 玺 园凤 舞 园如 意 园龙 心 园凤舞园联排别墅07栋346.69玉玺园04栋两室两厅92.02产品分类产品分类面积区间（平方米） 套数（套）总价区间 公寓公寓5060 106套18-22万花园洋房花园洋房50150 556套18

9、-56万情景洋房12627188套48-70万坡地洋房13018940套50-75万联排别墅190350 46套150-280万凤舞园概况：纯多层和联排别墅，126-370 6300-14000元/玉玺园概况：全部为90左右的两房，分为带 电梯与不带电梯两种，3600元/惠济区代表性项目3第12页/共66页推出产品及户型配比推出产品及户型配比 04030201玉 玺 园凤 舞 园如 意 园龙 心 园龙心园03栋两室两厅97.73如意园01栋三室两厅126.86产品分类产品分类面积区间（平方米） 套数（套）总价区间 公寓公寓5060 106套18-22万花园洋房花园洋房50150 556套18-

10、56万情景洋房12627188套48-70万坡地洋房13018940套50-75万联排别墅190350 46套150-280万龙心园概况：现仅剩两房，3800元/如意园概况：126-142三房，4000元/惠济区代表性项目3第13页/共66页竞争对手分析清华忆江南位置对比： 项目依托黄河游览区为主要景区吸引客户，但现在发展的不够成 熟，加之目前到园区 的道路不够方便（置业顾问说最近要扩宽改造），相对金荣盛景荣庭位置优势不明显推出产品： 以江南风景为主要卖点，产品定位为居住和旅游度假推出产品形态较多，达20多种户型， 凤舞园中推出的联排别墅无地下车库，只能停在露天的院子里或者再买地下车位，设计不

11、 合理，不方便业主停车销售价格： 目前除别墅以外，价格相对较低；但别墅均价达14000元/ 相对金荣盛景荣庭而言价格方面不具优势 惠济区代表性项目3第14页/共66页开 发 商：河南正商置业有限公司 地理位置：郑州西南绕城高速与中州大道交汇处南500米占地面积：333500平方米 总 建 面：500000平方米 产品形态：别墅、洋房 、高层容 积 率：1.49绿 化 率：40%开发周期：整个项共分三期开发，其中推出一期约10万平米 ，产品为洋房和联排别墅。 项目特色：采用纯正的西班牙风格，西班牙风情结合坡地溪谷景观，在郑州独一无二销售进度：目前正在销售一期，年底前开盘。价 格：待定 正商红河谷

12、电梯洋房花园洋房联排别墅电梯洋房、花园洋房、别墅均为一期本案十八里河中州大道二期、三期工程龙湖板块代表性项目4第15页/共66页推出产品及户型配比推出产品及户型配比 电梯洋房共为七层，均为一梯两户电梯洋房共为七层，均为一梯两户电梯洋房电梯洋房电梯洋房电梯洋房户型分为复式、二居室、三居室、四居室等户型分为复式、二居室、三居室、四居室等楼层楼层第一层第一层第二层第二层第三、四、五层第三、四、五层第六层第六层第七层第七层建筑面积建筑面积142142平米平米139139平米平米 126 126平米平米105105平米平米9393平米平米中州大道十八里河龙湖板块代表性项目4第16页/共66页电梯洋房推出

13、户型图电梯洋房推出户型图第一层第一层第一层一层一层一层一层一层二层龙湖板块代表性项目4第17页/共66页三、四、五层六 层七 层龙湖板块代表性项目4第18页/共66页 多 层 洋 房花园洋房花园洋房花园洋房中州大道十八里河花园洋房有单层结构，有复式结构花园洋房有单层结构，有复式结构楼层楼层第一层第一层第二层第二层第三、四层第三、四层复式结构复式结构建筑面积建筑面积146146平米平米140140平米平米 121 121平米平米173173平米平米龙湖板块代表性项目4第19页/共66页花园洋房推出户型图花园洋房推出户型图一层一 层二 层三层复式结构龙湖板块代表性项目4第20页/共66页联排别墅联

14、排别墅联排别墅联排别墅中州大道十八里河楼层楼层地下地下第一层第一层第二层第二层第三层第三层建筑面积建筑面积127.3127.3平米平米118.3118.3平米平米119119平米平米7676平米平米龙湖板块代表性项目4第21页/共66页联排别墅推出户型图联排别墅推出户型图三层一层二层龙湖板块代表性项目4第22页/共66页三层地下室龙湖板块代表性项目4第23页/共66页清华大溪地地理位置：中原区郑上路99号（中原西路与庄公路交汇处北2000米） 占地面积：3600亩 总 建 面：48万平方米 建筑类别：高层、多层、联排、双拼容 积 率：0.74项目规划：项目整体由休闲娱乐区和休闲住宅区组 成，规

15、划多个功能分组团，实现以“两馆 一中心一市场”为主线，多个餐饮、娱乐 休闲项目发散分配的主题结构。项目特色：创意地产（集温泉、水上娱乐、星级酒店、 商业街区、高档住宅等为一体的大型综合 性休闲居住项目） 销售进度：清华大溪地一期现在会员招募中，预计10 月底开盘，洋房可优惠2万，别墅优惠8万。价 格：待定 商业/休闲/娱乐区住宅区住宅区住宅区一期开发西部板块代表性项目5第24页/共66页多层电梯洋房主推户型及分析多层电梯洋房主推户型及分析A1 四室两厅两卫C1 三室两厅两卫E 三室两厅两卫150130130主卧朝南，淡定人生客厅与阳台相连浩瀚风景尽收眼底超宽露台，从容睿智卧室全部朝南每一个房间

16、都充满阳光宽阔客厅，连通阳台餐厨相连设计动线合理轻松烹饪西部板块代表性项目5第25页/共66页联排别墅主推户型及分析联排别墅主推户型及分析首层客厅方正大气，厨房连接大面积露台二层朝阳观景卧室三层卧室通透窗体气流自由穿梭多重露台匠心独运推窗见绿赠送地下室367西部板块代表性项目5第26页/共66页双拼别墅主推户型及分析双拼别墅主推户型及分析首层设入户花园与内花园，开阔客厅与入户花园相连二层亲情老人房带多角露台与衣帽间，儿童房衔接观景露台顶层主人房尊配衣帽间及洗手间多种开阔露台与空中花园赠送地下室376西部板块代表性项目5第27页/共66页双拼别墅主推户型及分析双拼别墅主推户型及分析首层气派客厅与

17、观景露台、花池相连，餐厅与露台相连二层主人房配套一应俱全，衣帽间、卫生间、露台、奢华气派、三层独立书房带景观露台私家温泉场池、品味闲贵人生赠送地下室，地下设健身房、洗衣房、工人房、生活分区更合理516西部板块代表性项目5第28页/共66页开 发 商：河南省天伦房地产开发有限公司 地理位置：惠济区天河路与开元路交汇处 占地面积：600600亩 总 建 面：4848万平方米 产品形态：多层、别墅、洋房 容 积 率：1.571.57开发周期：整个项共分四期开发，其中一期 2525栋庄园建筑分布在项目东北地 块，后期三个团沿着地势的自然走 势形成相对独立领域。 销售进度：1010月2323日认筹，别墅

18、办卡约3030张 价格约1000010000元/ /。 天伦庄园个案研究7一 期二 期三 期四 期开 元 路天 河 路第29页/共66页1#2#5#多层洋房产品99991371371561561561561561563#4#999999991371371371371371372#、5#全部为全部为156三房三房4#全部为全部为137三房三房第30页/共66页推出产品及户型配比推出产品及户型配比 1234516171918131211910151423202221252487花园 洋 房叠 加 别 墅联 排 别 墅6天伦庄园一期是郑州市首家英式新古典主义建筑风格户型分为别墅、复式、二居室、三居室

19、、四居室等多层洋房：166套，一梯两户联排别墅：1层、1层、2层、3层组成，330-420叠加别墅：1层、1层、2层为一户（3层、4层为一 户），170-200。第31页/共66页一期B B区开 发 商：河南省天伦房地产开发有限公司 地理位置：惠济区天河路北段占地面积：600600亩 总 建 面：5050万平方米 产品形态：联排别墅、花园洋房、小高层 容 积 率：1.051.05开发周期：一期洋房、别墅已经交房，目前小 销售二期洋房产品。 销售进度：9 9月2222日洋房开盘，销售均价6200 6200 元/ / 怡丰森林湖一期一期B区房源区房源二期B B区个案研究8第32页/共66页负一层负

20、一层一层一层二层二层三层三层16#楼楼 东户东户 面积面积205.41平米平米设计特点：入户花园，空中露台、赠送地下室设计特点：入户花园，空中露台、赠送地下室个案研究8第33页/共66页负一层负一层一层一层二层二层三层三层面积面积264平米平米个案研究8第34页/共66页开发商河南联盟新城置业有限公司用地性质居住用地用地面积（）89064.3建筑密度25容积率1.2建筑高度18绿地率（%）30停车位1个户用地位置郑州市郑东新区农业东路北、东风东路南、 如意西路西、地润街以东区域物业形态多层电梯洋房、叠加别墅。面积区间140-350套数392套联盟新城七期基本情况 第35页/共66页建筑风格西班

21、牙风情第36页/共66页二、项目规划第37页/共66页项目整体规划35栋：12栋叠加别墅、23栋花园洋房三个出入口：1个主入口、2个次入口2个车库入口主入口次入口次入口地下车库入口地下车库入口1235689101112157161718192021222325262728293031323335363738395051第38页/共66页三、项目房源分布第39页/共66页叠加别墅各房源分布图：叠加别墅12栋第40页/共66页花园洋房房源分布图：图中虚线所标为临路及较小户型（140、170）所在区域面积较大户型（230、260）所在区域350房源分布区域第41页/共66页三、项目推出房源户型配比

22、及各楼栋房源梳理第42页/共66页花园洋户型配比花园洋房户型配比户型三房四房五房六房面积140170230260350套数144108483610第43页/共66页花园洋房房源梳理16873337381#、6#、7#、8#、33#、37#、38#一个单元、一梯两户四房：170、6套三房：140、 6套 第44页/共66页花园洋房房源梳理25162#、5#、16#二个单元、一梯两户四房：170、6套三房：140、 18套 第45页/共66页花园洋房房源梳理123568910111215716171819202122232526272829303132333536373839505115#、23#

23、、25#、22#一个单元、一梯两户四房：230、12套第46页/共66页花园洋房房源梳理123568910111215716171819202122232526272829303132333536373839505135#、36#、39#、50#二个单元、一梯两户四房：170、12套三房：140、12套第47页/共66页花园洋房房源梳理921329#、21#、32#一个单元、一梯两户五房：260、12套第48页/共66页花园洋房房源梳理1919#一个单元、一梯两户六房：350、10套第49页/共66页四、项目推出房源整层平面图第50页/共66页6871单元楼层房型套数三房四房三房四房16F14017066第51页/共66页5162单元楼层房型套数三房四房三房四房26F140170186第52页/共66页383337单元楼层房型套数三房四房三房四房16F140170 66第53页/共66页39353650单元楼层房型套数三房四房三房四房26F1401701212第54页/共66页9单元楼层房型套数六房1626012第55页/共66页3单元楼层房