房地产评估理论价格与市场价格差异分析

1、房地产评估理论价格与市房地产评估理论价格与市场价格差异分析场价格差异分析ppt 制作与演讲者制作与演讲者 研究生组研究生组陈丽陈丽 解亚惠解亚惠1.房地产估价方法体系中房地产估价方法体系中市场法、成本法和收市场法、成本法和收益法益法是三种最主要的方法。是三种最主要的方法。 2.在理论上，只要参数取值合理得当，通过三在理论上，只要参数取值合理得当，通过三种估价方法求得的房地产评估价格与市场价格应种估价方法求得的房地产评估价格与市场价格应该相同或者接近。该相同或者接近。 3.但在实际估价中，由于各方面的原因，三种但在实际估价中，由于各方面的原因，三种估价方法求得的房地产评估价格与市场价格往往估价方

2、法求得的房地产评估价格与市场价格往往存在一定差异。存在一定差异。为什么评估价格和交易为什么评估价格和交易价格会存在差异？价格会存在差异？评估角度的差异评估角度的差异理论依据的差异理论依据的差异经济属性和市场内涵的差异经济属性和市场内涵的差异一、房地产评估价格与市场价格差异性分析一、房地产评估价格与市场价格差异性分析123市场层次性的差异市场层次性的差异时间着眼点的差异时间着眼点的差异市场原理的差异市场原理的差异一、房地产评估价格与市场价格差异性分析一、房地产评估价格与市场价格差异性分析4561.评估角度的差异评估角度的差异从估价方法的评估角度来看从估价方法的评估角度来看 成本法从房地产供给者或

3、开发商的立场出发，收成本法从房地产供给者或开发商的立场出发，收益法从房地产购买者、需求者和投资者的立场出益法从房地产购买者、需求者和投资者的立场出发，市场法从供求均衡的角度出发；发，市场法从供求均衡的角度出发；供求双方达成交易的条件是供求双方达成交易的条件是使用房地产带来的收益使用房地产带来的收益大于或至少等于取得房地产所花费的成本，其超大于或至少等于取得房地产所花费的成本，其超额部分则表现为供求双方的额部分则表现为供求双方的“利润利润”。因此，正常情况下的理想评估结果是：因此，正常情况下的理想评估结果是：收益法评估出的收益价格收益法评估出的收益价格市场法评估出的比准价市场法评估出的比准价格格

4、成本法评估出的积算价格成本法评估出的积算价格2、理论依据的差异、理论依据的差异 1 1）市场法市场法的理论依据是均衡价值论和房地产的理论依据是均衡价值论和房地产价格形成的替代原理。价格形成的替代原理。 它认为房地产的价值等价于市场上能带来它认为房地产的价值等价于市场上能带来同同等效益等效益的房地产的价值，估价对象的未知价格的房地产的价值，估价对象的未知价格可以通过可以通过类似类似房地产的已知成交价格来求取。房地产的已知成交价格来求取。 市场法的市场法的本质本质是以房地产的成交价格为导是以房地产的成交价格为导向来求取房地产的价格。向来求取房地产的价格。 2、理论依据的差异、理论依据的差异2 2）

5、成本法）成本法的理论依据是生产费用价值论和替代原的理论依据是生产费用价值论和替代原理。理。 成本法所评估的价值是以当前房地产的成本法所评估的价值是以当前房地产的重新开重新开发建设成本发建设成本以及以及历史损耗历史损耗为依据为依据 其其本质本质是以房地产的重新开发建设成本为导向是以房地产的重新开发建设成本为导向来求取房地产的价格，与房地产的未来运用效率来求取房地产的价格，与房地产的未来运用效率无关。因此，成本法评估的价值是会计价值。无关。因此，成本法评估的价值是会计价值。 2、理论依据的差异、理论依据的差异3 3）收益法）收益法的理论依据是效用价值论和预期原理。的理论依据是效用价值论和预期原理。

6、 效用价值理论认为房地产的价值取决于它所效用价值理论认为房地产的价值取决于它所带来的未来收益的大小，未来收益的现值之和就带来的未来收益的大小，未来收益的现值之和就是该房地产的价值。预期原理说明房地产当前的是该房地产的价值。预期原理说明房地产当前的价值是基于市场参与者对房地产未来所能带来的价值是基于市场参与者对房地产未来所能带来的最大收益的预期最大收益的预期 收益法的收益法的本质本质是以房地产的未来收益为导向来是以房地产的未来收益为导向来求取房地产的价格。求取房地产的价格。3、 经济属性和市场内涵的差异经济属性和市场内涵的差异三种估价方法分别立足在不同的房地产经济属性上三种估价方法分别立足在不同

7、的房地产经济属性上 成本法立足于房地产的成本法立足于房地产的产品属性，产品属性，房地产价值与房地产价值与其历史开发成本直接相关；其历史开发成本直接相关；市场法反映的是房地产的市场法反映的是房地产的商品属性商品属性，房地产价值，房地产价值与房地产的市场供求状况直接相关；与房地产的市场供求状况直接相关；收益法则从房地产的收益法则从房地产的预期收益预期收益出发，反映了房地出发，反映了房地产的投资品属性。产的投资品属性。 由于三种估价方法分别反映了房地产的不同经济属性由于三种估价方法分别反映了房地产的不同经济属性以及经济属性的不同层次，使得它们本身所具备的市场内涵以及经济属性的不同层次，使得它们本身所

8、具备的市场内涵也深浅不一。也深浅不一。 从产品属性从产品属性商品属性商品属性投资品属性，成本法投资品属性，成本法、市场法、收益法所反映的市场内涵依次由浅入深、市场法、收益法所反映的市场内涵依次由浅入深，所蕴涵的市场意义也大小有别，其适用范围因不，所蕴涵的市场意义也大小有别，其适用范围因不同评估对象和评估要求而有所不同。同评估对象和评估要求而有所不同。4、市场层次性的差异、市场层次性的差异 市场层次性的差异主要是由于三种估价方法的市场层次性的差异主要是由于三种估价方法的市场内涵不同所引起的。在实际估价中，三种估市场内涵不同所引起的。在实际估价中，三种估价方法对估价对象房地产市场的假设条件存在差价

9、方法对估价对象房地产市场的假设条件存在差异。异。 假设条件假设条件 成本法没有考虑竞争原则和市场供求原则，隐含了长期成本法没有考虑竞争原则和市场供求原则，隐含了长期市场均衡的假设；市场均衡的假设； 市场法则放松了市场均衡的假设；市场法则放松了市场均衡的假设； 收益法在市场法的基础上进一步放松了房地产投资市场收益法在市场法的基础上进一步放松了房地产投资市场均衡的假设。均衡的假设。5、时间着眼点的差异、时间着眼点的差异v在市场机制比较完善的条件下，成本法在乎的是在市场机制比较完善的条件下，成本法在乎的是开发商开发商过去过去所花费的成本，它认为所花费的成本，它认为过去过去所花费的所花费的成本信息已经

10、完全包含了人们对价值的承认；成本信息已经完全包含了人们对价值的承认；5、时间着眼点的差异、时间着眼点的差异v市场法看重的是市场法看重的是现时市场现时市场上房地产的正常交易价上房地产的正常交易价格，它认为格，它认为现时交易现时交易案例的有关交易信息最能反案例的有关交易信息最能反映待评估房地产的价值；映待评估房地产的价值；5、时间着眼点的差异、时间着眼点的差异v收益法看重的则是收益法看重的则是未来未来所能带来的收益大小，它所能带来的收益大小，它认为房地产未来所能带来的收益才是房地产价值认为房地产未来所能带来的收益才是房地产价值的源泉，的源泉，未来收益未来收益的现值之和就是该房地产的价的现值之和就是

11、该房地产的价值值。6、市场原理的差异、市场原理的差异 三种估价方法在市场原理上的差异也是造成三种估价方法在市场原理上的差异也是造成房地产评估价格不合理、偏离市场价格的原因。房地产评估价格不合理、偏离市场价格的原因。 房地产作为一种流通商品，在房地产市场流房地产作为一种流通商品，在房地产市场流通中始于生产环节，经过交易环节，终止于使用通中始于生产环节，经过交易环节，终止于使用环节，各个环节由于所对应的参与者及估价方法环节，各个环节由于所对应的参与者及估价方法不同，其对应的价格也不尽相同。不同，其对应的价格也不尽相同。6、市场原理的差异、市场原理的差异 生产环节生产环节 参与者主要是房地产开发商，

12、与生参与者主要是房地产开发商，与生产环节对应的估价方法是成本法，产环节对应的估价方法是成本法，成本法通过估算房地产的成本和市成本法通过估算房地产的成本和市场利润率来求取估价对象的价格。场利润率来求取估价对象的价格。6、市场原理的差异、市场原理的差异 交易环节交易环节 参与者有开发商、购房投资者和自用者，买参与者有开发商、购房投资者和自用者，买卖双方根据市场供求状况确定房地产的交易成卖双方根据市场供求状况确定房地产的交易成交价格。交价格。 与交易环节对应的估价方法是市场法，市场与交易环节对应的估价方法是市场法，市场法通过对市场上已经成交的可比案例进行比较法通过对市场上已经成交的可比案例进行比较分

13、析，对其成交价格进行换算、修正和调整，分析，对其成交价格进行换算、修正和调整，求出估价对象在市场买卖中最为可能的成交价求出估价对象在市场买卖中最为可能的成交价格。格。6、市场原理的差异、市场原理的差异 使用环节使用环节 对应的估价方法是收益法，收益法通对应的估价方法是收益法，收益法通过估算正常情况下购买者所能获得过估算正常情况下购买者所能获得的预期收益与资本化率来求取估价的预期收益与资本化率来求取估价对象的市场价格。对象的市场价格。二、消除房地产评估价格与市场价格差异的二、消除房地产评估价格与市场价格差异的对策对策 为了使房地产评估价格更接近真实的市场价为了使房地产评估价格更接近真实的市场价格

14、，一是应寻找能综合各种评估结果并能得到比格，一是应寻找能综合各种评估结果并能得到比较准确评估价格的方法。二是应不断完善各种估较准确评估价格的方法。二是应不断完善各种估价方法，克服其缺陷，使其理论更具说服力、评价方法，克服其缺陷，使其理论更具说服力、评估结果更准确。估结果更准确。2.1建立房地产估价信息系统建立房地产估价信息系统 房地产估价信息系统房地产估价信息系统 （1）包括国家、地方的相关制度与政策，房地产包括国家、地方的相关制度与政策，房地产市场状况，以及规划、交通等各方面的信息市场状况，以及规划、交通等各方面的信息 （2）并且能够比较方便快捷地调用各类资料，进）并且能够比较方便快捷地调用

15、各类资料，进行综合检索和相关的空间分析，使评估结果更加行综合检索和相关的空间分析，使评估结果更加准确、客观。准确、客观。2.2进一步细分修正因素的类型进一步细分修正因素的类型 目前市场法采用的一般公式为：公式中对可目前市场法采用的一般公式为：公式中对可比实例成交价格的处理只分了三类（交易情况修比实例成交价格的处理只分了三类（交易情况修正、市场状况调整、房地产状况调整），正、市场状况调整、房地产状况调整）， 这样显得过于简单和笼统，建议将修正因素这样显得过于简单和笼统，建议将修正因素的类型分得更细一些。同时还应将比较中的差异的类型分得更细一些。同时还应将比较中的差异情况进行情况进行等级细分，等级

16、细分，根据实际情况规定每一等级根据实际情况规定每一等级的差异修正比例。的差异修正比例。2.3 正确理解成本的内涵正确理解成本的内涵 两个难点：两个难点：一是正确理解成本的含义，二是建筑物折旧的求取一是正确理解成本的含义，二是建筑物折旧的求取。针对上述难点，运用成本法应注意以下几点针对上述难点，运用成本法应注意以下几点 1.在采用客观成本的基础上结合市场供求、项目选址、规划设计在采用客观成本的基础上结合市场供求、项目选址、规划设计等分析进行相关调整。等分析进行相关调整。 2.明确房地产的价格不仅仅取决于其花费的成本，还包括开发商明确房地产的价格不仅仅取决于其花费的成本，还包括开发商的正常利润和应纳税金；重新构建价格是在估价时点的重新建造的正常利润和应纳税金；重新构建价格是在估价