二手房经纪人带看技巧课件综述

1、2022-7-3中宇慧通-西北区-培训资料1带 看 2022-7-3中宇慧通-西北区-培训资料2什么是带看？什么是带看？顾名思义就是置业顾问带领意顾名思义就是置业顾问带领意向客户实地看房的过程。向客户实地看房的过程。2022-7-3中宇慧通-西北区-培训资料3带看的目的带看的目的成交成交 带看是中介销售过程中带看是中介销售过程中最重要的一个环节，此环节承接的一个环节，此环节承接着前期客户维护的结果及后期成交的关键，所以说这个环节着前期客户维护的结果及后期成交的关键，所以说这个环节做对了、做好了，成交肯定就顺理成章了。做对了、做好了，成交肯定就顺理成章了。2022-7-3中宇慧通-西北区-培训资

2、料4目录带看前工作及注意事项带看前工作及注意事项带看中注意事项带看中注意事项带看后工作带看后工作常用带看技巧常用带看技巧带看案例带看案例2022-7-3中宇慧通-西北区-培训资料5带看前准备带看前准备 G 提问提问：我们带看一般准备几套房源呢？2022-7-3中宇慧通-西北区-培训资料6通常情况下为三套房源通常情况下为三套房源（B、A、C法则）法则）B、和客户需求相匹配度的、和客户需求相匹配度的A、产品好、价格贵的、产品好、价格贵的C C、便宜产品、不适合客户的、便宜产品、不适合客户的请注意：请注意： 一到三套对比房源，突出目标优势一到三套对比房源，突出目标优势 不能给客户太多选择，让客户难以

3、下决定不能给客户太多选择，让客户难以下决定 避免客户空跑避免客户空跑 2022-7-3中宇慧通-西北区-培训资料7必须了解房源的相关状况必须了解房源的相关状况物况物况实堪，了解房屋实堪，了解房屋的详细信息及权的详细信息及权属状态属状态房屋周边环境、房屋周边环境、配套、交通等配套、交通等优缺点优缺点2022-7-3中宇慧通-西北区-培训资料8价况价况房东心里价位（付款方式）房东心里价位（付款方式）人况人况谁是决策者谁是决策者为什么要卖为什么要卖卖的意愿卖的意愿工作状况及工作状况及家庭情况家庭情况2022-7-3中宇慧通-西北区-培训资料9p为什么要买房为什么要买房p家庭状况家庭状况p现在居住情况

4、现在居住情况p工作情况工作情况p资金能力资金能力p买什么样的房子买什么样的房子p特殊爱好特殊爱好2022-7-3中宇慧通-西北区-培训资料10G G带看路线带看路线名片名片 鞋套鞋套 买卖双方电话买卖双方电话 指南针指南针 卷尺卷尺 文件夹（看房确认书文件夹（看房确认书 、税费单利率表、税费单利率表、户型图、楼盘摆位图、历史成交合、户型图、楼盘摆位图、历史成交合同、最新楼市政策）等同、最新楼市政策）等注：注： 1 1）尽量选择交通便利繁华的路段，）尽量选择交通便利繁华的路段，避免约在中介密集的地方。避免约在中介密集的地方。 2 2）在路途中多与客户沟通，话题并）在路途中多与客户沟通，话题并不局

5、限于房产不局限于房产 3 3）进入小区时，小区娱乐，生活设）进入小区时，小区娱乐，生活设施充分向客户展示施充分向客户展示2022-7-3中宇慧通-西北区-培训资料11G 注意事项：注意事项：1、买卖双方的时间差、买卖双方的时间差2 2、勤核实，双方不能迟到、勤核实，双方不能迟到3 3、营造紧张感、营造紧张感4 4、错开影响看房效果的时间段、错开影响看房效果的时间段5 5、打预防针、打预防针2022-7-3中宇慧通-西北区-培训资料121 1、守时，一定要比客户先到、守时，一定要比客户先到带看中带看中- -带带2 2、带看路上的沟通、带看路上的沟通A A 介绍自己和公司介绍自己和公司B B 要多

6、问多听，所谓言多必失，我们可从中了要多问多听，所谓言多必失，我们可从中了 解买方的家庭解买方的家庭 构成，找出核心人物构成，找出核心人物了解购房目的，分析需求类型了解购房目的，分析需求类型了解付款方式，分析消费能力了解付款方式，分析消费能力了解看房历程，分析购房抗性了解看房历程，分析购房抗性拉家常，拉近客户之间的距离拉家常，拉近客户之间的距离2022-7-3中宇慧通-西北区-培训资料13C C 周边环境配套及行情周边环境配套及行情D 提醒客户看房注意事项提醒客户看房注意事项带看中带看中- -带带2022-7-3中宇慧通-西北区-培训资料143.3.引导客户看房引导客户看房带看中带看中- -看看

7、主动介绍，优点多看，缺陷少看或不主动介绍，优点多看，缺陷少看或不看看突出优点，反复去讲，加深印象突出优点，反复去讲，加深印象淡化缺点，提前准备对策淡化缺点，提前准备对策切忌让客户自己看切忌让客户自己看房东在时，不能让他们有单独相处的机会房东在时，不能让他们有单独相处的机会2022-7-3中宇慧通-西北区-培训资料154.4.如何讲解房子如何讲解房子带看中带看中- -看看u引导亲身的体验引导亲身的体验u引导生活的想象引导生活的想象u善提专业化的建议善提专业化的建议u让邻居现身说法让邻居现身说法2022-7-3中宇慧通-西北区-培训资料166.6.防止跳单防止跳单带看中带看中- -看看看房确认书一

8、定要客户填写，保障我们的权益。看房确认书一定要客户填写，保障我们的权益。看房时盯紧双方，避免客户和房东有过多的交看房时盯紧双方，避免客户和房东有过多的交流，伺机打断，并引导话题（随机应变，见机行流，伺机打断，并引导话题（随机应变，见机行事相当重要）事相当重要）虚拟之前自行成交案例虚拟之前自行成交案例，向买卖双方讲解，讲危，向买卖双方讲解，讲危害性夸大。害性夸大。2022-7-3中宇慧通-西北区-培训资料17带看中带看中- -看看5.介绍房源的五大忌2022-7-3中宇慧通-西北区-培训资料18带看中小结带看中小结 带看路线要设计好，培养客户对房屋的兴趣带看路线要设计好，培养客户对房屋的兴趣 房

9、屋光线要充足，光线不足要开灯房屋光线要充足，光线不足要开灯 如果窗外景观好，采光充足，有窗帘一定要拉开如果窗外景观好，采光充足，有窗帘一定要拉开 引导客户发掘房屋的潜在优点引导客户发掘房屋的潜在优点 对于房屋的不足予以淡化对于房屋的不足予以淡化 注意观察客户的反应注意观察客户的反应 避免客户和业主单独相处避免客户和业主单独相处 最好和客户一起走，多了解客户意见最好和客户一起走，多了解客户意见2022-7-3中宇慧通-西北区-培训资料19根据客户反应，判断客户意向，询问客户价格。根据客户反应，判断客户意向，询问客户价格。如果客户有意向，立刻拉回店谈。如果客户有意向，立刻拉回店谈。其他同事配合推荐

10、该房屋，打动客户。其他同事配合推荐该房屋，打动客户。运用比较法，对比以前带看过的房子，突出优点，掩饰运用比较法，对比以前带看过的房子，突出优点，掩饰大缺点大缺点带看后工作带看后工作2022-7-3中宇慧通-西北区-培训资料205. 5. 一直不给价的客户一直不给价的客户A A 虚拟一个客户出的价格判断客户的意向，争取客户出价虚拟一个客户出的价格判断客户的意向，争取客户出价B B 通过询问付款方式，算贷款，了解顾客心理价位，争取客通过询问付款方式，算贷款，了解顾客心理价位，争取客户出价户出价C C 对客户说：对客户说：“我看你对房子还是较满意，我帮你约下房东，我看你对房子还是较满意，我帮你约下房

11、东，砍砍价砍砍价”，争取出价，争取出价带看后带看后2022-7-3中宇慧通-西北区-培训资料216. 6. 如果客户出的价格与房屋底价想差不多或者十分接近后，如果客户出的价格与房屋底价想差不多或者十分接近后，经纪人要控制自己的情绪，千万不能表现出很兴奋的样经纪人要控制自己的情绪，千万不能表现出很兴奋的样子，也不要透露意向价格肯定能谈得下来。子，也不要透露意向价格肯定能谈得下来。7. 7. 针对出价低的客户针对出价低的客户 A A 坚决的说房东不可能同意。坚决的说房东不可能同意。 B B 看房后还价太低还想看第二次，直接拒绝不用看，房东看房后还价太低还想看第二次，直接拒绝不用看，房东知道你的价格

12、，根本不考虑卖给你，给你另找一套吧知道你的价格，根本不考虑卖给你，给你另找一套吧（要拒绝客户，让自己占主动）（要拒绝客户，让自己占主动） C C 如果客户还价始终很低，并且坚决不涨，就直接告诉他如果客户还价始终很低，并且坚决不涨，就直接告诉他房子卖了。房子卖了。带看后带看后2022-7-3中宇慧通-西北区-培训资料22如果客户不满意此房又有意向买房，让客户回公司根据如果客户不满意此房又有意向买房，让客户回公司根据客户经济实力，重新匹配房子。客户经济实力，重新匹配房子。10. 10. 如果客户坚决不回店内，则一定要和客户一起走，通过如果客户坚决不回店内，则一定要和客户一起走，通过在路上沟通判断意

13、向。如客户要求经纪人先走，我们可在路上沟通判断意向。如客户要求经纪人先走，我们可以告知：以告知：“我一会还有个客户要来看着房子，我等他我一会还有个客户要来看着房子，我等他”断绝客户跳单的机会。断绝客户跳单的机会。带看后带看后2022-7-3中宇慧通-西北区-培训资料23A A、比较法、比较法: :四、带看常用技巧四、带看常用技巧B B、聚焦法、聚焦法鲜明的对比鲜明的对比促进成交促进成交几批客户一起看几批客户一起看刺激其中一组客户刺激其中一组客户2022-7-3中宇慧通-西北区-培训资料24五、实战案例案例回放：案例回放：李女士打电话来说要买市区附近李女士打电话来说要买市区附近80-9080-9

14、0平米的房子。平米的房子。因为上班没有时间。要求找几套我认为好的，一看就能因为上班没有时间。要求找几套我认为好的，一看就能看中的，找好了一起看。看中的，找好了一起看。2022-7-3中宇慧通-西北区-培训资料25交锋时刻交锋时刻首先：我先给她打了一个电话问问买房子的情况，她买房首先：我先给她打了一个电话问问买房子的情况，她买房子说用于结婚，还需要贷款。我就针对贷款问题给客户作子说用于结婚，还需要贷款。我就针对贷款问题给客户作了详细的介绍，让客户去准备贷款所要提供的资料，以便了详细的介绍，让客户去准备贷款所要提供的资料，以便节省他的时间，客户因此很信任我。节省他的时间，客户因此很信任我。接着我了

15、解到她手里只有接着我了解到她手里只有9090多万，所以我想给他找一套装多万，所以我想给他找一套装修好一点的修好一点的8080多平米新一点的房子，这样可以省点钱。多平米新一点的房子，这样可以省点钱。2022-7-3中宇慧通-西北区-培训资料26匹配房源匹配房源三套保利温泉房子三套保利温泉房子A A房源：二居房源：二居 7575平米平米 5/12 5/12 楼楼 东向东向 简装简装 7575万万 19981998年年 房主买了三居急于售房交纳首付。房主买了三居急于售房交纳首付。B B房源：二居房源：二居 86.4 86.4 平米平米 6/18 6/18 楼楼 东南东南 精装精装 8383万万 20

16、012001年年 房主要去上海发展定居。房主要去上海发展定居。C C房源：二居房源：二居 8080平米平米 7/187/18楼楼 朝西朝西 简装简装 8282完完2022-7-3中宇慧通-西北区-培训资料27看房顺序看房顺序看前铺垫看前铺垫对比鲜明对比鲜明uB B房源房源8383万成交万成交2022-7-3中宇慧通-西北区-培训资料28背景背景有一个客户来我们店说要买房，当时并没有急于给客户介绍有一个客户来我们店说要买房，当时并没有急于给客户介绍房子，而是问他买房子的用途和需求，客户说他儿子比较好房子，而是问他买房子的用途和需求，客户说他儿子比较好面子，朋友都买上房子了，就自己还没有买，整天和

17、父母因面子，朋友都买上房子了，就自己还没有买，整天和父母因为买房子闹矛盾。为买房子闹矛盾。分析分析 此客户为此客户为A A级客户；级客户；这套代理房客厅较大，房龄新，而且结构特别好，比较适这套代理房客厅较大，房龄新，而且结构特别好，比较适合他；合他；2022-7-3中宇慧通-西北区-培训资料29场景场景1 1 客户觉得房价较高，让我给他再介绍几套；客户觉得房价较高，让我给他再介绍几套；话术话术经纪人：我觉得此房最适合您儿子，什么时候有时间你们一起经纪人：我觉得此房最适合您儿子，什么时候有时间你们一起过去看看。过去看看。客户：现在就有时间；客户：现在就有时间； 结结果果考虑我们店的人都没有看过此

18、房，正好一起过去看看，在给客考虑我们店的人都没有看过此房，正好一起过去看看，在给客户儿子推的时候更加容易。户儿子推的时候更加容易。2022-7-3中宇慧通-西北区-培训资料30场景场景2 2 带看途中；带看途中； 话话术术经纪人：您儿子这么大也该买房子了，而且房价一天比一天高；经纪人：您儿子这么大也该买房子了，而且房价一天比一天高；结果结果看到那套房子的时候客户比较满意，中午让儿子过来看看房子，看到那套房子的时候客户比较满意，中午让儿子过来看看房子，等他电话。等他电话。2022-7-3中宇慧通-西北区-培训资料31场景场景3 3 营造氛围，给客户打电话；营造氛围，给客户打电话；话术话术经纪人：

19、正好有另外一个客户要看房，一起过去看吧；经纪人：正好有另外一个客户要看房，一起过去看吧；客户：说我们两家要是都看上了你们卖给谁呀？客户：说我们两家要是都看上了你们卖给谁呀？经纪人：谁先交定金签合同先给谁；经纪人：谁先交定金签合同先给谁；客户：那你们别让他们过去看了，我们拿钱过去；客户：那你们别让他们过去看了，我们拿钱过去；经纪人：那您儿子要是看不上不是耽误别的客户了吗？经纪人：那您儿子要是看不上不是耽误别的客户了吗？客户：行；客户：行；分析分析从这个客户的语气和上午与他交谈我能确定他看上这个房子了，从这个客户的语气和上午与他交谈我能确定他看上这个房子了，但是我还是找了两个别的店的同事充当客户烘

20、托气氛；但是我还是找了两个别的店的同事充当客户烘托气氛；2022-7-3中宇慧通-西北区-培训资料32场景场景4 4 第二次带看中，客户与假客户；第二次带看中，客户与假客户；话术话术客户的儿子：你问问他们要不要这房子；客户的儿子：你问问他们要不要这房子；经纪人：那不是我们店的客户，一会他们就出去了；经纪人：那不是我们店的客户，一会他们就出去了；2022-7-3中宇慧通-西北区-培训资料33客户的儿子：这套房多少钱你们卖？客户的儿子：这套房多少钱你们卖？经纪人：房主要价经纪人：房主要价218218万；万；客户的儿子：客户的儿子： 210210万；万；经纪人：不可能，再考虑下；经纪人：不可能，再考虑下；客户的客户的 儿子：就这个价；儿子：就这个价；经纪人：那回家在考虑考虑；经纪人：那回家在考虑考虑；话术话术造势造势1 1走到楼道时充当客户的同事和另一个同事说，这套房子能降多走到楼道时充当客户的同事和另一个同事说，这套房子能降多少钱，我不贷款，现在回家拿钱，一会就交定金，他们说这个少钱，我不贷款，现在回家拿钱，一会就交定金，他们