徐洪舸：万科成本策略思考

1、万科成本策略思考 万科的产品为什么总是很贵？ 万科比对手多卖的一千元都是利润吗？ 十七英里到底是赚还是赔了？ 我们的合作伙伴用什么来评价万科？ 对手的售价怎么会比我们的成本还低？ 我们什么时候才能象造汽车一样造房子？ 因为成本，我们必须要关注的行业 零售 沃 尔 玛电脑 戴 尔汽车 丰 田家电 格 兰 仕航空 西南航空降低销售渠道成本 降低采购渠道成本 降低生产渠道成本 降低运营渠道成本 降低人力资源成本 降低存货周转成本贵的理由土 地施 工部 品材 料策 划可售比 深圳万科城二期密TH可售率75，可售单方增加约500元/平方米。 可售比对项目成本的影响是无可挽回的。 无原则的创新和单纯价值最

2、大化追求使可售比不断降低。 针对不同项目，设定可售比底线，是合理控制成本的关键。项 目深圳万科城二期密TH广州四季花城五期TH武汉四季花城三期联排别墅深圳万科城二期创新多层南昌花城五期多层可售率75%74%100%86%100%设计费 设计费占项目成本比重有失控的趋势。 东莞运河东一期设计费高达307元/平方米，几乎占其项目利润的50%。 单纯追求境外设计，强调产品引领市场的策略造成设计费用的不断攀升。 针对不同项目采取限价设计是控制设计成本的必由之路。可售单方：元/平米方项 目东莞运河东一期深圳万科城二期南昌花城北区1B期武汉四季花城三期设计费307 139 56 42 营销费用 营销费用正

3、在成为项目成本中急速增长的一部份。 传统的广告加活动宣传模式必须加以改良甚至变革。 改变传统的比例营销和采取定额控制是当务之急。营销费深圳十七英里深圳东海岸一期中山城市风景二期广州四季花城一期东莞高尔夫一期武汉花城三期南昌花城北区1B期占销售额百分比4.4%57.1%7.5%2.5%3.0%可售单方成本312 146 309 316 68 99 园林环境费软硬景比例失衡。大型乔木，名贵树种不合理的使用。开盘与非开盘区的不正确区分。集团层面制定不同类型项目环境设计标准。园林环境面积单方：元/平方米项 目深圳万科城二期东莞高尔夫二期中山城市风景一期南昌花城北区1B期武汉四季花城三期园林环境费274

4、 286 175 189 136 钢筋含量 钢筋每降低1kg/平方米，成本减少4.5元/平方米。 钢筋含量控制标准同意制定意义重大，但更重要的是能不能真正做到有效过程控制。建筑单方：kg/平方米项 目洋 房高 层 小 高 层上海朗润园广州四季花城四期武汉城市花园万科彩园武汉四季花城三期广州城花25组团钢筋含量86 47 45 9666 42 窗地比广州四季花城四期TH目标窗地比：0.32，实际设计窗地比：0.61 成本增加50万，建筑单方增加60元/平方米。制定合理的窗地比标准，实施严格的过程控制尤为重要。项 目TH小高层洋房广州四季花城四期深圳东海岸三期广州四季花城4A、4C中山城市风景二期

5、中山城市风景二期南昌四季花城北地块窗地比0.61 0.33 0.44 0.24 0.35 0.21 期间管理费 单项目操作是人力成本居高不下的重要原因。 人均成本20-30万元，人员的精简和精干尤为重要。可售单方：元/平方米项 目广州城市花园一期东莞运河东一期中山城市风景一期武汉四季花城二期期间管理费78 137 143 86 利息可售单方：元/平方米项目深圳万科城二期中山城市风景二期广州四季花城二期武汉四季花城三期利息204 67 38 17 可 售 比设 计 费 用销 售 费 用园 林 绿 化技 术 指 标人 力 成 本资 金 利 息存 货 周 转 西南航空15分钟转机周转时间所带来的利益2亿7千万美元1992年西南航空税前利润1亿四千万美元东莞、中山、广州、深圳。 跨行业的经验借鉴是成本控制的创新之源。 成本的降低没有特效药，