建筑企业分析

1、中央民族大学学士学位论文Bachelor Thesis of Minzu University of China我国房地产企业的财务问题分析以保利地产财务报表为例 姓 名： MACROBUTTON AcceptAllChangesInDoc 单击填写 学 号： MACROBUTTON AcceptAllChangesInDoc 单击 年 级： MACROBUTTON AcceptAllChangesInDoc 单击 院 系： MACROBUTTON AcceptAllChangesInDoc 单击填写 专 业： MACROBUTTON AcceptAllChangesInDoc 单击填写 指导

2、教师： MACROBUTTON AcceptAllChangesInDoc 单击填写 年月日摘 要1992 年成立于广州的保利房地产集团股份已成为中国第二家年销售额过千亿的房企。2021 年 3 月 29 日，由国务院开展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院三家单位共同主办的“2021 中国房地产百强企业研究成果发布会上，保利地产凭借优异的业绩，位居百强企业综合实力第二位。如此骄人业绩背后，其财务状况如何，又有怎样的潜在风险呢？本文将对其 2021205年的财务报表进展分析，并从中找出保利地产财务报表存在的问题，提出自己的建议。希望能为保利地产今后更好的开展做出自己的奉献。

3、 关键词：房地产；财务报表；保利地产 Abstract 1992 was established in Guangzhou Poly Real Estate (Group) Co., Ltd. has become Chinas second annual sales of over 100 billion housing prices. March 29, 2021, by the State Council Development Research Center Enterprise Research Institute, Tsinghua University real estate r

4、esearch institute and the China Index Research Institute three units co-sponsored the 2021 China real estate hundred enterprises research results conference, Poly Real Estate by virtue of excellent Performance, ranking the top 100 enterprises comprehensive strength second. Behind this impressive per

5、formance, how is the financial situation, what kind of potential risks? This paper will analyze its 2021-2021 financial statements and find out the problems of the Poly Real Estate Financial Statements and make their own recommendations. Hoping for the future development of Poly Real Estate to make

6、its own contribution.Key Words: Listed companies; financial statements; Poly Real Estate 目 录TOC o 1-3 h u HYPERLINK l _Toc2702 一、前 言 PAGEREF _Toc2702 5 HYPERLINK l _Toc938 一研究背景和意义 PAGEREF _Toc938 5 HYPERLINK l _Toc9083 二研究内容 PAGEREF _Toc9083 6 HYPERLINK l _Toc26374 三研究方法 PAGEREF _Toc26374 6 HYPERLI

7、NK l _Toc9760 四本文的创新点以及缺乏 PAGEREF _Toc9760 6 HYPERLINK l _Toc13205 二、财务报表分析的相关理论概述 PAGEREF _Toc13205 6 HYPERLINK l _Toc13081 一财务报表的概念 PAGEREF _Toc13081 6 HYPERLINK l _Toc25684 二财务报表分析的作用 PAGEREF _Toc25684 7 HYPERLINK l _Toc2816 三财务报表分析的方法 PAGEREF _Toc2816 7 HYPERLINK l _Toc19159 三、保利地产的财务报表工程分析 PAGE

8、REF _Toc19159 7 HYPERLINK l _Toc1774 一保利地产的概况 PAGEREF _Toc1774 7 HYPERLINK l _Toc23110 二保利地产的财务情况分析 PAGEREF _Toc23110 9 HYPERLINK l _Toc6679 1.保利地产的资产工程分析 PAGEREF _Toc6679 9 HYPERLINK l _Toc31494 2.保利地产的利润工程分析 PAGEREF _Toc31494 11 HYPERLINK l _Toc19784 3.保利地产的现金流量工程分析 PAGEREF _Toc19784 12 HYPERLINK

9、l _Toc13504 三保利地产的各项能力分析 PAGEREF _Toc13504 14 HYPERLINK l _Toc27471 1.保利地产的偿债能力分析 PAGEREF _Toc27471 14 HYPERLINK l _Toc10673 2.保利地产的营运能力分析 PAGEREF _Toc10673 16 HYPERLINK l _Toc3469 3.保利地产的盈利能力分析 PAGEREF _Toc3469 17 HYPERLINK l _Toc30052 4.保利地产的成长能力分析 PAGEREF _Toc30052 17 HYPERLINK l _Toc29258 四 保利地产

10、财务存在的问题 PAGEREF _Toc29258 19 HYPERLINK l _Toc21059 一 负债增加 PAGEREF _Toc21059 19 HYPERLINK l _Toc4743 二存货总额过大 PAGEREF _Toc4743 19 HYPERLINK l _Toc17568 三总资产周转率较低 PAGEREF _Toc17568 19 HYPERLINK l _Toc23381 四盈利能力较弱 PAGEREF _Toc23381 19 HYPERLINK l _Toc16170 五竞争力不强 PAGEREF _Toc16170 19 HYPERLINK l _Toc20

11、224 五 对策建议 PAGEREF _Toc20224 20 HYPERLINK l _Toc5099 一严控负债水平 PAGEREF _Toc5099 20 HYPERLINK l _Toc13463 二合理控制企业存货 PAGEREF _Toc13463 20 HYPERLINK l _Toc24121 三本钱费用管控 PAGEREF _Toc24121 20 HYPERLINK l _Toc28815 四增强企业盈利能力 PAGEREF _Toc28815 20 HYPERLINK l _Toc13643 五提高企业竞争力 PAGEREF _Toc13643 21 HYPERLINK

12、l _Toc14222 参考文献 PAGEREF _Toc14222 21 HYPERLINK l _Toc13387 致 谢 PAGEREF _Toc13387 23一、前 言一研究背景和意义从我国改革开放以来，房地产行业百花齐放，取得了蓬勃的开展，并且不断提高我国经济开展的增长点，成为了国民经济不可缺少的局部。与此同时，我国居民的居住环境也随着房地产行业的不断繁荣而得到了很大程度的改善，居民的生活水平不断得到提高。不过，在房地产行业快速开展的同时也显示出了一些问题和矛盾。房地产行业作为新兴产业，通常会带来较高的行业利润率，这使得行业内的一些企业粗放经营，无视了财务报表的重要作用。在我国房地

13、产行业蓬勃开展之时，国家也不断出台相关政策来监护房地产行业的开展，行业市场开展体制不断完善，致使行业内部市场竞争越发剧烈，行业利润率不断降低，那些在开展中缺乏科学财务管理方法的企业被淘汰的概率也随之增加。 当前，国家正不断加强对该行业的宏观调控，金融机构逐渐提高对房地产开发工程的信贷管制，在此大环境下，如何通过做好房地产业的财务分析以提高企业的综合竞争力同时促进整个行业安康可持续开展正是本文需要研究的问题。二研究内容 本文从保利地产公司的根本财务报表既资产负债表、利润表、现金流量表三张表着手，并结合其他有关的财务资料进展分析。通过系统的分析对保利地产公司的财务状况、经营成果以及现金流量总体状况

14、作出说明，并对财务状况和经营成果等各项财务指标情况中出现的问题进展分析，为改良和完善报表分析的方法提出见解。因此，本文以保利地产公司为例，在狭义分析的根底上，采用综合分析法以正确的分析和解释相关信息对企业决策者的影响，给予 保利地产公司相应的合理化建议。 三研究方法 本文采用了文献法、个案研究法、总结归纳法等方法对保利地产的相关内容进展研究。文献法主要就是通过搜索相关内容的文献进展阅读和分析，选择和本文主题相关的文献。个案研究法本文主要就是针对保利地产的财务分析这个案例进展研究。总结归纳法就是针对文章所介绍的内容最后进展总结和归纳。四本文的创新点以及缺乏本文的创新点在于以我国具有代表性的房地产

15、企业为研究对象，对其进展财务分析，并且对其各项能力指标进展了研究，以此帮助相关的房地产更好的开展。但是，由于本人的研究水平有限，对保利地产更细节的一些财务状况研究的不是很到位，希望能在以后的学习工作中有时机能更好的进展研究。二、财务报表分析的相关理论概述一财务报表的概念 财务报表，也称做对外会计报表，是从每日记录的会计账簿等相关核算数据出发，遵循制式的内容、格式和方法填报的，系统地提醒了企业在某一特定期间的经济运行情况和一个特定时间点的现金流量变化、营业收入支出情况等会计信息的制式表格。财务报表全方位、多角度、多层次的呈现了公司的运营经历，并且能够通过财务报表预测企业未来的开展前景。 资产负债

16、表、利润表、现金流量表这三张主表，所有者权益变动表及其附表、附注组成了一套完整的财务报表。二财务报表分析的作用财务报表分折最根本的功能，就是通过一定的手段，将大量繁杂的财务数据，进展整理提炼，转化成对某些特定的信息使用者有用的会计信息，此为参考，降低不确定性。通过财务报表分析能够评价会计主体目前现存的实际财务状况；通过分析财务报表，提炼相关信息，帮助企业改良实践管理；通过对报表资料的解读，利于增强风险意识，实现理性投资。三财务报表分析的方法首先，确定分析的内容：财务分析的内容主要包括企业的经营成果、现金流量、资金构造、财务状况、营利能力、营运能力、风险程度、偿债能力等。 其次，收集整理相关信息

17、：在分析内容确定以后，就要明确收集哪些财务数据，以及用怎样的程序进展收集，然后执行既定的程序并做相应的调整。 再次，分析实施阶段：一旦开场进入分析，就要运用特定的分析方法进展比拟分析，找到问题产生的原因。首先要进展战略性的分析，主要有行业选择方面的分析和竞争策略制定方面的分析。其次是对财务报表会计分析，主要分为财务指标分析与根本因素分析。 最后，综合评价阶段：这个阶段的主要任务是将财务报表分析的不同指标汇总考察，进而得到确切的分析结论，并通过现有经营情况的分析来预测和评价企业未来的开展趋势。 三、保利地产的财务报表工程分析一保利地产的概况 保利地产是一家专注于房地产开发及销售的大型企业集团，拥

18、有国家一级房地产开发资质。在20余年专业开发过程中，公司培养了以商品住宅开发销售为主、经营性物业开发持有为辅的综合开发能力。形成了覆盖珠三角、长三角、环渤海、中部、西南主要经济圈、遍布全国60个主流城市的战略布局。在房地产开发主业快速开展的同时，公司还积极拓展了建筑设计、工程施工、销售代理、物业管理、商业运营、会展效劳、安康养老、房地产金融等相关行业，形成了以房地产开发为主、相关行业稳步开展的业务格局。公司的组织构架如下列图3-1。图3-1 保利地产的组织构架图二保利地产的财务情况分析1.保利地产的资产工程分析资产负债表的另一个名字是叫财务状况表，该表是反映企业在一定会计时段内的资产、负债以及

19、所有者权益的变动情况，它是一个反映企业某一固定时刻财务信息的报表。保利地产2021、2021、2021 年 连续三年资产负债表主要变动工程如表 3-1 所示。表3-1 保利地产资产负债表 单位：百万元工程2021年2021年2021 年货币资金其他应收款30,334.96 存货288,265.84资产总计应付票据预收款项其他应付款29,599.90归属于母公司所有者权益数据来源：Wind资讯金融终端根据表 3-1 的数据进展计算，保利地产公司 2021 年度和 2021 年度资产负债表的主要财务指标变动情况如表 3-2 所示。 表3-2 资产负债表主要财务指标的变化情况单位：百万元工程2021

20、年变动数额2021 年变动数额增减数额变动率%增减数额变动率%货币资金18.71%-6.45%其他应收款128.49%71.60% 存货11.37%7.89%资产总计16.51%10.41%应付票据6840.12%21.92%预收款项5.72%16.99%其他应付款15.02%-0.39%归属于母公司所有者权益18.64%16.47% 如表 3-1 和表3-2分析所示，保利地产的总资产在两个会计年度内分别增加了 百万元和 百万元，增长幅度为16.51%和 10.41%，总资产工程保持连续增长态势，说明了保利地产的总资产规模减少得比拟严重。通过进一步分析研究，能够看出公司总资产的减少很大程度上是

21、由于流动资产的减少。 该公司的存货在 2021年有了大幅度增长，然而在 2021 年度有了小幅度的回落。虽然存货金额有所减少，但是从总体上来看存货还是很庞大的。分析其原因是公司在扩大规模，建立的新工程增多。 在其他应收款方面，该项指标在逐年增加。其他应收款增加比率分别为128.49%和 71.60%，变动幅度为根据资料可知公司的合作方往来增加，导致其他应收款的增加。 货币资金在 2021 年有一定的减少。货币资金 2021 年减少了 百万元，减少幅度为 6.45%，由于增加了开工和获取资源的增加导致了货币资金减少。股东权益在 2021年和 2021 年分别增长了 18.64%和 16.47%，

22、股东权益在两年内均得到了一定程度的增长。在 2021 年盈利是股东权益增加的主要方面，因此使盈余公积增加了 311,835.83 万元，未分配利润增加了 1,001,879.02 万元，两者合计对权益总额的影响为 3.46%。2021 年权益的增长主要来源于净利润的增长，公司实现投资收益 41.59 亿元，较 2021年大幅增长了 313.78%。公司投资收益主要来源于联营以及合营公司两者方式实现的 WK 权益利润、以股权转让方式实现工程合作而实现的收益。 公司应付票据 2021年增加了6840.12%，2021 年的增长稍有回落为21.92%。应付票据在近两年内都有一定幅度的增长，归其原因是

23、保利地产在逐步优化自身支付方式。 预收账款在 2021 和 2021 年分别增长了 5.72%和 16.99%，保持了平稳增长的态势。预收账款的增长来源于公司销售金额的增加，保利近两年的销售收入逐年增加，存货数量逐渐减少，资金回收力度加大。 保利的其他应付款在 2021年增长了 15.02%，增长幅度还是一般。分析其原因在于 2021年的在建工程量激增，一年内到期的非流动负债大幅度提升。2021 年的其他应付款下降了-0.39%，一方面是由于 2021年的基数较大，并且 2021年的工程尚未完成所导致的。 2.保利地产的利润工程分析 利润表是反映企业一段时间内经营成果的报表，由于企业的经营有可

24、能盈利也有可能出现亏损，所以也称其为损益表。保利地产连续三年利润表变动工程如下表3-3 和表3-4 。 表3-3 保利地产的利润表 单位：百万工程2021年2021年2021 年营业收入营业税金及附加营业本钱利润总额净利润 数据来源：Wind资讯金融终端表3-4 保利地产利润表主要变动指标 单位：百万元工程2021年变动情况2021 年变动情况增减数额变动率%增减数额变动率%营业收入18.08%13.18%营业税金及附加17.07%9.05%营业本钱18.30%11.24%利润总额18.58%19.72%净利润 19.95%18.24%如上表 3-3和表 3-4所示，从 保利地产2021和 2

25、021 年度各项财务成果的构成情况来看，营业收入 2021年度涨幅较大，较上年增长了 18.08%。主要是因为在报告期内公司的结算规模的增长，2021 年我国楼市回暖，商品房的成交量持续攀升，公司的销售收入有所增加。但是到 2021 年我国出台了相关政策调控房地产市场，我国商品房市场进入调整期。尤其是针对一线城市的限购政策，成交量下降了许多，导致 2021 年度的营业收入上涨幅度较小。 营业税金及附加在这两个会计年度里保持了持续的增长，分别增长了 17.07%和 9.05%。主要原因是公司营业收入的增加，相关的各种税金也会上升，公司的结算规模在持续扩大。 在营业本钱方面，两个年度情况有所不同。

26、2021 年的营业本钱较上年相比增长了 18.30%，2021 年的营业本钱较上年相比增长了 11.24%。 利润总额在 2021和 2021 年度分别增长了 18.58%和 19.72%，2021 年的变化幅度比拟大，主要归功于 2021 年度营业收入的增加。 保利地产 2021和 2021 年度的净利润分别是14,231.36 百万元和万元，这两年的净利润都保持着增长的趋势。3.保利地产的现金流量工程分析现金流量表是反映企业一定时期内现金流入和流出情况，构成内容与资产负债表和现金流量表大致一样。保利地产连续三年的现金流量表主要变动指标如表 3-5和表 3-6 所示。 表 3-5 保利地产现

27、金流量表 单位：百万元工程2021年2021年2021 年销售商品、提供劳务收到的现金购置商品、承受劳务支付的现金经营活动产生的现金流量净额 投资活动产生的现金流量净额 筹资活动产生的现金流量净额 数据来源：Wind资讯金融终端表 3-6 保利地产现金流量表主要变动指标 单位：百万元工程2021年变动情况2021 年变动情况增减数额变动率%增减数额变动率%销售商品、提供劳务收到的现金2.78%27.84%购置商品、承受劳务支付的现金-7.75%-4.18%经营活动产生的现金流量净额 7.22%-270.05%投资活动产生的现金流量净额 42.36%-22.05%筹资活动产生的现金流量净额 59

28、.05%-189.21%从表 3-5 和 3-6 可以看出，保利地产在销售商品和提供劳务上收到的现金流量金额在逐年增加，增长比率分别是 2.78%和 27.84%。增加的金额是 百万元和 百万元。增长率的上升说明公司的销售能力在加强。 公司在购置商品、承受劳务支付上的现金流量到 2021 年减少了 百万元，减少率为 7.75%。这一数据说明公司在本年度开展新工程减少，人力和资金下降。而到了 2021 年度用于该方面的现金流量也减少，但较上年相比下降率变低。主要原因在于该年度的投资工程不多但是相对上年有所增加。 公司 2021年度的经营活动净现金流量比2021年减少了 百万元，增长率为-47.2

29、2%。经营活动现金流入量2021 年比2021年增长 百万元。其增加的主要是由于销售产品、提供相应的劳务收到的现金增加了 3,732,822.77万元，增长率为 32.15%。 投资活动现金净流量 2021 年比上年减少了百万元，保持了与上年规模相当的固定资产投资。投资活动现金流入量的下降主要由于于收回投资所收到的现金减少了73,444.07 万元。2021 年投资活动现金净流量比上期减少了22.05%，主要原因在于新工程数量的减少，公司新开发的土地面积没有上一年多。 筹资活动现金净流量 2021年比上年增加了 百 万元，根本上是由于其现金流出的净额比现金流入的净要小。而 2021 年筹资活动

30、现金净流量减少了百 万元。与 2021年的情况相反，由于商品房市场的不景气，2021 年筹资活动的现金流出较少。 三保利地产的各项能力分析 1.保利地产的偿债能力分析短期偿债能力,从该指标的本质上来讲它是一种保证程度，具体是指一个企业的流动资产对于自身流动负债及时足额归还的一种能力，该项指标主要是用来衡量一家企业流动资产变现能力的。 1短期偿债能力分析 表4-1 保利地产 2021-2021 年短期偿债能力指标2021年2021年2021 年流动比率 速动比率 现金比率%)图3-2 保利地产 2021-2021 年短期偿债能力指标柱状图1流动比率流动比率是评价企业短期偿债能力的指标，等于流动资

31、产与流动负债的比值，它表示有一单位的流动负债，会有多少单位的流动资产可以用来归还。其数值越高，表示短期偿债能力越强，企业的资金流动性越高，所借负债的变现能力也就越强。从表4-1可以看出，企业的流动比率在这三年期间较为稳定，处在 1.80 左右，说明保利地产的短期偿债能力较为稳定，短期内不会有太大的偿债方面的问题。2速动比率速动比率与流动比率相比拟，剔除了一些流动性较差的流动资产因素，比方存货和待摊费用等。所以，速动比率从某种意义上来说是比流动比率更为严格的衡量企业短期偿债能力的比率。从上表可以看出保利地产的速动比率也较为稳定，为 0.4左右，但与流动比率相比，相差较大，这是由房地产行业的性质决

32、定的，房地产行业通常存有金额较大的存货，比方一些正在开发的工程以及库存房产等。但是，一般认为短期偿债能力的比率为 1 最为恰当，可是保利地产的地产企业的速动比率没有到达标准，在面对突然的债务问题时，存货是否能够清偿债务有待考量。3现金比率从连续三年的数据可以看出，万科公司的现金比率不是很稳定，现金比率指标的下降导致了保利地产存货增多，存货的变现能力不如从前，也正因如此，公司的短期偿债能力得到了制约。 2长期偿债能力分析 表4-2 保利地产 2021-2021 年长期偿债能力指标2021年2021年2021 年资产负债率%产权比率已获利息倍数1资产负债率 如表 4-2的数据分析来看，保利地产的资

33、产负债率总体在这三年根本保持平稳水平，整体上没有较大幅度变动，资产负债率的平稳，说明了保利地产的整体运营比拟稳定，通常情况下认资产负债率的数值应低于 50%，而保利地产的资产负债率在 75%-78%之间，资产负债率如此之高的原因在于公司本身的经营销售模式的问题，这个问题和企业的运营管理有关，公司面临的风险较大，建议万科公司逐步完善自身的资金构造，开展方向多元化。 2产权比率从数据来看，保利地产的产权比率从 2021 年的，下降到了 2021 年的 ，下降幅度不大，表现了企业的财务构造根本稳定，但从长期来看，企业的长期偿债能力不佳。 3已获利息倍数已获利息倍数反映了企业的经营收益支付债务利息的能

34、力。保利地产这三年的这个指标开展并不稳定，浮动较大，说明该公司的偿债能力不稳定。 2.保利地产的营运能力分析 营运能力表示企业对资产的使用效率程度，它的直接表现是企业利用资产创造营业收入的能力。企业的营运能力较强，表示企业能够用较低的资产和资金来取得较高的营业收入。营运能力越强，其偿债能力和盈利能力也就越强。表4-3 保利地产 2021-2021 年营运能力指标2021年2021年2021 年应收账款周转率存货周转率流动资产周转率总资产周转率 1应收账款周转率 从表4-3我们可以看出，从 2021 年到 2021 年，保利地产的应收账款周转率呈现小幅的波动，但是根本在39 左右，也就是说企业应

35、收帐款每年周转 39次。根本上较为稳定，说明保利地产在大的宏观政策下，能够善于发现并解决问题，积极调整自身开展策略，从而顺应行业开展趋势。 2存货周转率就保利地产来看，其存货周转率一直趁鲜着下降的趋势，由 2021年的 0.43 减少到 2021 年的 0.30，表示保利地产在存货的管理水平方面退步了。企业的存货情况如果过少，可能会导致生产链条中断或者使销售变得紧张，如果存货过多，又会造成积压、呆滞的情况，所以企业必须要保持合理的存货水平并保证存货质量可靠。流动资产中很大一局部是存货，存货的流动性和存货质量都会对企业的流动比率造成很大的影响，进一步会影响企业的短期偿债能力。所以，对存货进展合理

36、有效的管理是企业必须要做到的，这样才能够提高企业投资的获利能力和变现能力。3流动资产周转率保利地产从2021年到2021年的流动资产周转率一直比拟稳定。流动资产周转率是企业会计期间内中主营业务收入与其期初期末平均流动资产之间的比率，可以用来衡量企业的资产利用效率以及流动资产周转速度。在一定的期间内，如果企业流动资产周转率越高，说明期间内企业的流动资产周转次数就越多，如果流动资产一定，所创造的周转额度也越多，利用效率也就越好。4总资产周转率通过分析保利地产三年的总资产周转率，大致呈上升趋势，可以发现企业对资产的利用效率越来越高，企业对资产的管理也越来越科学，企业从投入到销售的流转速度不断加快，资

37、产获利能力也有所提高。 3.保利地产的盈利能力分析 盈利能力，是指企业的所有者通过投入资本经营而取得利润的能力。本文主要从销售毛利率、销售利润率、总资产报酬率、净资产收益率进展分析。 表4-4 保利地产2021年-2021 年盈利能力指标 单位：%2021年2021年2021 年销售毛利率销售利润率总资产报酬率净资产收益率 1销售毛利率 从表4-4 中可以看出，保利地产的销售毛利率每年都处在比拟稳定的状态，但都不是很高，说明保利地产近几年的获利能力减弱，从总体来看是因为收到国家对房地产行业制定政策的影响，使得保利地产的销售毛利率有所下降。 2销售利润率 从表中可以看出，保利地产的销售利润率上下

38、波动不是很大。这是企业净利润，也称税后利润，与企业主营业务收入的比值，可以表示一单位的销售收入可以带来多少净利润，是衡量企业销售收入的收益水平的财务指标。销售利润率越高，企业销售所带来的收益越多，反之那么越少。 3总资产报酬率 保利地产的总资产报酬率呈现上升趋势，并且超过万科地产与金地地产，说明企业对资产的运用效率正在不断提高，企业经营管理水平正在不断完善。 4净资产收益率 从表中可以看出，保利地产的净资产收益率虽有小幅波动，但总体来看较为稳定，说明企业近期开展较为稳定。4.保利地产的成长能力分析开展能力的概念是指企业在能够生存的前提下，进一步扩大生产规模、壮大自身实力的一种潜在能力。一般在分

39、析开展能力方面。 表4-5 保利地产2021年-2021 年开展能力指标2021年2021年2021 年主营业务收入增长率%净利润增长率%净资产增长率%总资产增长率%综合来看万科公司的业务核心是房地产的销售，由表 4-5中数据可知万科 2021 年的主营业务收入增长率和净利润增长率这两项指标的数值较 2021年度的数值有大幅的下降，分析其原因在于这个年度里，国家加大了对相关房地产行业的宏观调控力度，由于受到了市场调控等多方面的影响，因此 2021 年度万科公司的主营业务收入下降了许多。 万科公司的净利润增长率指标总体上表现出上升的趋势，这说明万科的经营情况总体上还是良好的，只是受到了市场影响净

40、利润增长率才会有所下降的。 四 保利地产财务存在的问题保利地产截止到 2021年，已经开展了整整24年，并在2006年的时候上市，经过几十年的不断开展和壮成长，就当前的形势来看，公司的未来开展前景总体上还是很好的，但是在分析的过程中也发现了一些问题。 负债增加 保利地产公司连续几年负债总额增加，偿债能力减弱的问题，建议公司减少负债额度，调整企业的资产构造，将资产负债率调整到合理水平。公司在进展决策新的投资方案时，要充分考虑资金的回收期，从而增强企业的偿债能力。二存货总额过大 保利地产的存货占公司资产总额的比重一直很大,存货量的过多将会严重影响公司资金流动的速度,通过分析得知万科公司近三年净资产

41、收益率的增长仅仅是依靠增大收益中负债的比重来获得的,同时依靠增加权益乘数的方式来维持原有的数值,虽然较以往的根底上稍有提高,但是在资金周转率和产品盈利性上的没有明显提高。 三总资产周转率较低 保利地产的总资产周转率在连续三年里都不是很高,就目前来看呈现逐年递减的趋势,这说明企业的销售能力在逐渐减弱,营业利润减少,周期变长,从而影响了企业的获利能力。四盈利能力较弱 保利地产的盈利能力一般，未来获利前景不是很乐观，建议企业加强获利能力，只有企业的收益有所提高，盈利能力才能提高。公司应加强本钱费用的核算，并尽可能扩大市场份额，提高销售收入。从投资者的角度来看具有高收益和良好成长性的公司才是值得关注的

42、。五竞争力不强 推动住宅产业化和绿色建筑。改革开放以来，国外的房地产公司也相继进入中国市场。国内外大型企业在内地快速地开展和扩展自己的规模，从很大程度上阻碍了 保利地产的扩张优势，威胁了公司的潜在开展，与此同时，近几年房地产市场不景气，大城市的交易额始终不好，但是小城市的增长速度较快。保利地产应向三四线城市延伸，防止与其他大公司进展剧烈竞争。 五 对策建议一严控负债水平 当企业经营或投资规模超过自有资金时,银行借款便成为企业的首要选择。企业过度投资会导致高资产负债率，使得企业具有较高的财务风险。地产行业具有低自有、高杠杆的行业特点，很多企业都会通过高杠杆率方式，来弥补资金链长期占用所造成财务风

43、险。保利通过多融资渠道降低了对银行的依赖，使得保利的资产负债率不仅低于行业平均水平，其债务构造也比拟分散。资产负债率受到严格的管控，把财务风险躲避到可控程度中，同时融资构造也有灵活的弹性，这样资金链才不会断裂，在面对突发宏观调控政策时，企业在筹资工作中能够得到有效保障。通过整合企业内部经营战略的变化、外部市场环境的调整，企业未来的开展，还需要借助长期贷款的增长模式，长期贷款主要为扩大施工经历、多元化经营、增加设备设施而准备，企业的长期借款，是企业持续开展能力的另一面表达。二合理控制企业存货 企业适当的有存货是正常的，但是如果存货过多那么就要引起企业相关管理者的注意了，要对存货进展一定的控制，根

44、据企业具体的情况设置存货的库存值，并且进展监控，将存货控制在合理的范围之内。三本钱费用管控 本钱费用是企业为了获取利润而付出的代价，加强本钱费用管理有利于降低生产经营消耗，也有利于促进企业改善经营管理。如今，政府不断对房地产进展宏观调控，而且房地产行业的竞争日益剧烈，使得这个行业的利润增长空间日益缩减，增长速度也将逐渐放缓。在这样的背景之下，简单的降低本钱已无法解决根本问题。鉴于此，房地产企业进展本钱管理不仅仅只是为了某阶段的费用节约，而是从企业的全过程、全方位的角度出发，最大限度地利用企业的有限资源，进而实现企业整体以及长远的本钱下降，由此实现战略本钱管理已成为房地产企业强化核心竞争能力的重要措施。四增强企业盈利能力 针对保利地产的实际情况，企业要增强盈利能力需要从很多方面来努力，强化本企业的战略选择，进一步根据企业的情况选择适宜企业开展的工程，防止被低效的工程所套牢，其次，还能够调整企业的经营策略，选择更有利有企业盈利的策略进展改革，重新考虑企业的盈利模式。五提高企业竞争力 保利地产要想提高自己在行业中的竞争力，综合考虑还很多需要努力的地方，比方，