物业管理纠纷法律解决ppt课件

1、1 物业管理纠纷概述2 物业管理纠纷的处置3 物业管理各阶段易发的纠纷第五篇 物业管理纠纷. 【引导案例】 1.1 物业管理纠纷的概念和特点 1.2 物业管理纠纷的种类 1.3 物业管理纠纷的原因及特点 1 物业管理纠纷概述. 【引导案例】停电事故导致业主落人电梯井纠纷案 某日，某大厦忽然停电，导致正在运转的电梯停在楼层中间，乘客被困在电梯里，物业管理公司接报后，立刻派维修工翻开另外一层的电梯门，恰好某业主感兴趣前来观看，忽然滑进了电梯井摔伤。事后，该业主要求物业管理公司赔偿。物业管理公司该不该赔偿？. 1.1 物业管理纠纷的概念及特点1物业管理纠纷 物业管理纠纷是指自然人、法人、其他社会组织

2、、国家有关行政管理部门相互之间在物业管理的民事、经济、行政活动中，因对同一项与物业有关或与物业管理效力有关或与详细行政行为有关的权益和义务有相互矛盾(对立、对抗)的主张和恳求，而发生的争论。(p102).2物业管理纠纷的特点物业管理纠纷不仅指违法或违背社会公共利益的行为，而且还指违反业主团体自治规约的行为；物业管理纠纷法律关系复杂； 物业管理纠纷具有易发性；物业管理纠纷具有群众性；物业管理纠纷具有多样性；纠纷主体、纠纷类型；纠纷成因。. 1.2 物业管理纠纷的种类1按纠纷所属法律部门不同的法律关系性质差别划分民事纠纷 经济纠纷 行政纠纷 刑事纠纷 .2按纠纷与权益连带关系形状的不同静态物业管理

3、纠纷权益归宿动态物业管理纠纷 权益行使 3按纠纷中的根本权益性质和特点不同物业管理产权类纠纷 物业管理债务类纠纷物业管理行政权类纠纷物业管理自治权类纠纷.案例一 某物业公司为了弥补运营亏损，多次擅自提高“宇宙花园住宅小区业主的水电费，对此，部分业主表示不满，并拒交水电费。为了加强管理，物业效力公司采购了一批新的IC卡水、电表，要求小区业主每户出自500元将原来的水、电表交换掉，此举遭到了大部分业主的反对。于是物业管理公司对拒不交钱换表的业主停顿送水、送电，并对拒交水电费的业主给予罚款处置。小区业主对物业效力企业的做法义愤填膺，剧烈要求改换物业公司。部分业主经过联名签字赞同，请了另外一家物业公司

4、来到小区，但原物业公司以其与开发商有委托管理合同为由回绝交出管理权。双方争论不下诉至法院。 物业公司和业主的做法各有什么不妥？Why？.分析 物业管理公司的不对之处及分析：擅自提高水电费不对。水电费是由政府有关部门定价，由水电管理部门收取的费用，物业公司只能代收，不能擅自提价。向业主收取500元的水、电设备费不对。按规定，开发商必需将每户业主的水、电表设备的费用打入房价中。物业公司改换水、电表要与开发商协商，而不能强行向业主收取费用。对业主停水、停电的做法不对。只需水、电管理部门才有权对用户进展停水、停电的权益。对业主给予罚款处置不对。根据我国行政处分法的规定，只需国家司法机关和有关的行政机关

5、才有处分的决议权或执行权。以其与开发商有委托管理合同为由回绝交出管理权的做法，理由不成立。 业主的不对之处及分析：部分业主拒交水电费的做法不对。业主对物业效力企业的收费规范有意见，可经过协商、调解、仲裁甚至诉讼处理，未处理之前不能拒交水电费。部分业主经过结合签名区聘请新的物业公司的做法不对。需求经过业主大会按特定程序进展。. 1.3物业管理纠纷的原因及特点一物业管理民事纠纷的原因及特点 1物业管理合同纠纷的原因和特点 物业管理合同纠纷的原因：合同主体的合法性或能否适格的问题合同内容能否合法真实的问题 合同订立的方式问题 合同履行中的问题 【案例2】台风刮起标识牌伤人，物业效力企业能否赔偿？(P

6、115). 物业管理合同纠纷的特点：纠纷主体的平等性。 纠纷的内容和标的既有有形的物质如财富，更有无形的效力。 纠纷处置方式的协议性。纠纷管辖的地域性。 运营者不得一方解约。 .2物业管理侵权纠纷的种类和特点 民事侵权纠纷与违约责任纠纷的最主要区别在于责任根底不一样，后者原因于商定，而前者是法律的规定。物业管理侵权是指在物业管理过程中，当事人由于故意或者过失呵斥了对他人的损害，根据法律规定应该承当相应责任的违法行为。 物业管理侵权纠纷的种类，如根据被损害的对象和结果而言，通常可以分为：进犯财富权的纠纷、进犯人身权含生命安康权、人格权和身份权的纠纷和既进犯人身权又进犯财富权的复合性纠纷如进犯知识

7、产权的纠纷。 . 物业管理侵权纠纷的种类：基于过错责任原那么的物业管理侵权纠纷过错责任原那么在构成上具有四个要件： 行为人行为包括作为或不作为具有违法性； 行为人客观上有过错故意或过失； 行为人的行为客观上呵斥了被损害人包括财富的、人身的或精神的损害； 被损害人的损害是行为人的行为引起的，即行为与损害之间有因果关系。【案例3】门卫放松管理致使电动车被盗，物业公司应否赔偿？.【案例三】2002年9月14日上午，家住成都某小区业主付某将电动自行车停放于自家车棚内，并上锁；下午5时许，付某发现电动车被盗，立刻向小区值班次序维护员报告并到派出所报案。由于案件缺乏线索未能侦破，付某遂与物业公司交涉。付某

8、以为，小区为封锁小区，其与物业公司签署的物业效力合同中明确写明，物业公司应承当维持公共次序、平安监控等职责，如未到达效力质量，呵斥业主及运用人经济损失的，物业公司给予经济赔偿。车辆丧失是由于物业公司未履行合同职责所致，要求物业公司赔偿其损失，但被物业公司回绝。于是付某向法院起诉，要求物业公司赔偿其电动自行车损失2000元，附带精神损失费5000元。.【法院审理】 法院经审理以为，小区实行封锁管理，物业公司的门卫未对进出小区的外来人员进展必要的盘查，也未按合同商定进展登记，客观上给盗窃行为的发生带来便利条件，其应对本人的不作为承当一定责任。 原告对本人的财物保管存在忽略，使小偷随便将电动车盗走，

9、应承当主要责任。 据此，一审法院判决物业公司赔偿原告付某损失500元。付某不服，提起上诉。 二审法院经审理以为，一审法院审理现实清楚，适用法律正确，驳回付某上诉恳求，维持一审原判。.基于严厉责任的物业管理侵权纠纷物业管理严厉责任即无过错责任，即当事人承当责任的要件并不以过错为前提，只需不能证明是被侵权人的过错，法律规定的责任主体就要承当责任。 【案例4】业主出差在外，家里污水漫溢谁职责？P117). 物业管理侵权纠纷的特点：侵权行为和损害结果的多样性。侵权损害赔偿的法定性。侵权责任与违约责任的交叉性。 .二物业管理行政纠纷的原因及特点 1物业管理行政纠纷的原因 物业管理行政纠纷原因于不平等的物

10、业行政管理关系。 2物业管理行政纠纷的特点物业管理行政纠纷产生于物业行政管理关系中，当事人在物业管理关系中的位置是不平等的，一方是代表政府行使管理职权的行政机关，另一方那么是管理相对人，属于普通的民事主体身份。物业管理行政纠纷一旦成讼于法院，那么属于行政诉讼。该类诉讼与民事纠纷性质的诉讼的最大区别在于：一是审理中不能调解；二是诉讼期间被诉方行政机关不得补充证据或另行搜集调查证据。其他方面的权益义务是平等的。物业管理行政纠纷能够涉及财富内容；也能够不涉及财富内容，而只涉及吊销或认可某种行为和其他非财富权益。.三区分几种不同性质的物业管理纠纷时应留意的问题 1因法规变化所引起的物业管理纠纷的定性

11、“新法不溯及既往的原那么。 2区分开发商与物业效力企业的行为和责任界限 3因第三方行为引发的物业管理当事人之间的纠纷 第三方的行为引发物业管理纠纷，通常有两种情况： 政府对物业管理当事人的行为或合同的干涉，呵斥物业管理当事人不能依合同或关系来履行，发生纠纷。 第三人的违法行为引发物业管理当事人的关联责任，从而构成纠纷。. 【引导案例解析】 电梯是一种垂直升降的运输工具，在对其进展维修作业时，具有高度的危险性。本案电梯停在楼层中间，在维修时处在高空作业形状，属高空危险作业的范围。我国第123条规定：“从事高空、高压、易燃、易爆、剧毒、放射性、高速运输工具等对周围环境有高度危险的作业呵斥他人损害的

12、，该当承当民事责任；假设可以证明损害是由受害人故意呵斥的，不承当民事责任。 从法理上讲，高度危险作业致人损害应适用无过错责任原那么。本案物业管理公司要免责，必需证明业主受害是由其本身故意呵斥的。本案业主感兴趣前去观看，坠入电梯井绝非其本意。所以，业主没有自伤的故意，物业管理公司也就不存在免责任的理由。但业主作为具有完全民事行为才干的人，该当预见到电梯维修作业的危险性，但其轻信危害不会发生，依然观看，以致最终坠入电梯井，其客观上存在忽略大意的过失，过错是明显的。 第131条规定：“受害人对损害的发生也有过错的，可以减轻损害人的民事责任。据此，物业管理公司不用承当全部赔偿责任，只须承当部分赔偿责任

13、。. 2.1 物业管理纠纷处置的根据 2.2 物业管理纠纷处置的原那么 2.3 物业管理纠纷处置的方式和程序 2 物业管理纠纷处置. 2.1物业管理纠纷处置的根据1法律2行政法规3地方性法规和部门规章4物业效力合同5管理规约 . 2.2物业管理纠纷处置的原那么1物业管理纠纷处置的合法原那么 2物业管理纠纷的地域管辖原那么 3物业管理纠纷尊重协议和合同的原那么 4着重调解的原那么。. 2.3物业管理纠纷处置的方式和程序 一物业管理民事纠纷处置方式和程序 1当事人协商 协商是由物业管理纠纷当事人双方或多方本着实事求是的精神，根据有关法规、管理规约和所订合同中的规定，直接进展磋商，经过摆现实、讲道理

14、的方法来查明现实、分清是非，在自愿互谅、明确责任的根底上，共同商量达成一致意见，按照各自过错的有无、大小和对方受损害的程度，自觉承当相应的责任，以便及时地自行处理物业管理纠纷的一种处置纠纷的方式。. 2调解 调解是指当事人之间发生物业管理纠纷时，由国家规定的有管辖权的第三人来主持引导当事人进展协商活动，坚持自愿原那么和合法原那么，运用对当事人进展利害分析、压服教育的方法，促使当事人双方相互体谅，自愿达成协议，平息纠纷争端的一种方式。 调解按调解主持人的身份不同可分为民间调解、行政调解和司法调解三种。 . 3仲裁 仲裁是指由物业管理纠纷当事人根据仲裁法，双方自愿达成协议选定仲裁机构并由其主持调解

15、或对纠纷作出判决的一种处置纠纷方式。 物业管理纠纷仲裁处置的普通程序是：一方当事人向选定的仲裁委员会提交仲裁恳求书；仲裁委员会于收到恳求书后5日内决议立案或不立案；立案后在规定期限内将仲裁规那么和仲裁员名册送恳求人，并将仲裁恳求书副本和仲裁规那么、仲裁员名册送达被恳求人；. 3仲裁被恳求人在规定期限内争辩，双方按名册选定仲裁员。普通程序审理时由三名仲裁员组成，双方各选一名仲裁员，仲裁委员会指定一名任首席仲裁员；案情简单、争议标的小的，可以适用简易程序，由一名仲裁员审理；开庭：庭审调查质证、辫沦、提议调解；制造调解书或调解不成时制造判决书；当事人向法院恳求执行。 . 4诉讼 诉讼是法院在物业管理

16、纠纷诉讼当事人和其他诉讼参与人的参与下，依法审理和处理物业管理纠纷案件的活动，以及在该活动中构成的各种关系的总和。 分为民事诉讼和行政诉讼两大类。 诉讼是处理争议纠纷的最根本的方式，也是最后的方式。 诉讼的管辖机关是人民法院。. 4诉讼 物业管理民事纠纷的诉讼程序大体上有以下几个步骤：当事人一方原告提交起诉状，起诉至法院；法院审查立案后将起诉状副本送达被告；被告提交争辩状；开庭：法院调查、争辩、调解；制造调解书或一审问决书；双方均不上诉，那么判决书生效；或一方不服提起上诉，进入第二审程序；第二审审理：制造二审调解书或下达二审问决书，此为终审问决，不得上诉；执行；审问监视程序，如申诉。.二物业管

17、理行政纠纷处置方式和程序 1行政复议 行政复议是指公民、法人或者其他组织以为行政机关的详细行政行为进犯其合法权益，依法向上级行政机关提出恳求，由受理恳求的行政机关对详细行政行为依法进展审查并作出处置的活动。 对行政机关而言，行政复议是行政机关系统内部自我监视的一种重要方式；对行政相对方而言，行政复议是对其被进犯的权益的一种救援手段或途径. 1行政复议 行政复议的特征： 行政复议是行政机关的行政行为；行政复议是以行政争议为处置对象的行为；行政复议是由行政相对人提起的一种依恳求而产生的行为。. 2行政诉讼 行政诉讼是指公民、法人或者其他组织以为行政机关和法律、法规授权的组织的详细行政行为进犯其合法权益，依法向人民法院起诉，人民法院在当事人和其他诉讼参与人的参与下，对详细行政行为进展审理并作出判决的活动。. 3.1 物业管理早期介入阶段 3.2 前期物业管理阶段 3.3 业主团体自治主持下的物业管理阶段 3物业管理各阶段易发纠纷的处置. 3.1物业管理早期介入阶段 1物业管理早期介入的内涵 2物业管理早期介入的方式 3物业管理早期介