物业管理的项目管理-PPT精选课件

1、物业管理项目管理 需要“狼性”的管理团队、需要“更规范化、精细化”的管理体系、优秀的管理人员具有灵活的经营与管理头脑。务实的创新意识、执行力、团队凝聚力、预见性、主动性、良好的内部和外部沟通等能力的复合型管理人员 一头绵羊带领一群狮子，敌不过一头狮子带领的一群绵羊。 这是为什么？需要优秀的管理人才（领导）！ 领导是一种关系。简单地说：“领导就是要带领其他人走到他们从未走过的地方、就是我们如何很好的在一起工作”。 项目管理的优劣除了硬件配置因素外，与管理这个项目的人有着直接关系。一个优秀的管理人员需要比跟随者更加敏锐眼光，因为“看到”所以“相信”，这样的领导自然而然就会用“看到”的现状不断修整管

2、理、服务过程中不精细、不具备实际操作的错误，当然还需要坚持。做一个游戏（A2 ） 550B365615?A: 代表个人幸运数 B：代表你自己的年龄 比如： （52）+550+37+365-615537从游戏中领悟到优秀的管理者必须具备怎样的素质和能力？言行一致。坚持原则，成为员工的表率。为员工制定明确的具体目标；告诉员工一定时期内的工作前景。较好地掌握了交际和沟通的艺术。让下属感到公平；给下属一种主人翁的感觉。善解人意，体贴别人；能够尽可能多地给员工一些帮助。善于决策，具有有效解决问题的能力。意志顽强；和下属一起分担风险。致力于创新。不断提高自身的人格魅力。 万丈高楼平地起，下面我们从前期介入

3、开始共同学习、探讨项目管理的全过程。前期介入阶段。站在业主角度、过往楼盘经验角度、绿色/环保/节能角度、开发商利益角度向开发商提出房屋布局、公共区域功能划分、园林景观、公共设施设备配置等建设性意见，为后期物业服务打下良好的基础，当然这里还包括销售环境营造。 我们以项目作为突破口，从工作误区中解析前期介入工作的重要性。如：共有面积与专有面积关系处理不合理、园林景观设计瑕疵、没有设计公共卫生间/生活垃圾房、非机动车坡度过大、照明回路少、中水利用设施不全、路面施工工艺差、硬件功能与实际出现差异其实这些问题都可以避免，犹如前面所说的“人的问题”，我们的管理人员缺乏前期介入工作经验，不知道前期介入从何处

4、下手或者是提出了一些建议没有得到开发商认可（没有阐明建议的要点和实际数据）受到挫折而没有勇气全面贯彻公司前期介入思路，甚至得过且过 前期介入工作包括：项目前期介入销售现场物业服务工程介入与开发商沟通公共秩序维护以及形象展示环境卫生参与施工图纸会审参与土建质量参与设施设备质量楼宇专有与共有关系总坪布局施工工艺选型安装、调试人力资源配置、预算、成本控制、费用收取配合销售物业宣传环保节能施工选材功能使用人力资源配置、预算、成本控制、费用收取1.根据投标文件编制人力需求计划，报呈公司领导审批以及人员招聘2.根据投标文件编制项目预算，报呈公司领导审批并严格按照审批预算有效控制成本3.按时向开发商发出请款

5、申请销售现场工作要点1.培训员工了解楼盘基本状况2.培训员工知晓物业服务方案，为潜在业主描述以后管理模式3.正确设立工作岗位，标准化的服务为开发商楼盘销售、公司服务品质树立社会形象4.向开发商、购房客户提供准确物业咨询5.配合开发商促销活动工程介入工作要点 参与建筑方案设计。建筑初设、建筑施工图设计、园林方案设计及园林施工图设计评审，工程前期介入重点关注公区水景设置、照明电器配置、停车场、商业配套与住宅关系的处理、空调机位、游泳池、公共设施设备选型、屋面/立面防水、园林景观、楼栋外立面等。 对项目的规划设计提出有利于物业管理顺利实施的建议，供项目开发公司参考，涉及以下方面内容：1.物业的设计使

6、用功能合理性（如：电器回路控制、停车场管理系统、商业配套与住宅关系处理、设备选型、空调机位、园林景观等）；2.物业设施设备在后期管理中的适用性；3.防盗报警系统和消防设施设置、选材和布局的合理性；4.对总平各种管线的布局、位置、高度、离墙距离等从日后使用和维修的角度提出合理化建议； 参与设备选型及安装方案审定：1.避免因设备选型及安装不当给物业以后运行管理带来隐患；2.设备型号、技术参数适合物业配套使用要求；3.安装方案应有利于设备正常运行和维护保养。 尽可能全面地收集物业的各种资料，熟悉各个部分,为日后管理作充分的准备。资料包括：1.项目批准文件；2.用地批准文件；3.拆迁资料； 4.房屋分

7、户产权清册；5.竣工图(包括总平面、建筑、结构、设备、附属工程有隐蔽管线的全套纸)；6.地质勘察报告；7.水、电、气等相关工程合同及开、竣工报告；8.图纸会审记录； 9.工程设计变更通知及技术核定单(包括质量事故处理录)；10.隐蔽工程验收签证；11.沉降观测记录；12.竣工验收证明书；13.钢材、水泥等主要材料的质量保证书;14.新材料、构配件的鉴定合格证书;15.水、电、气、视、讯、卫生洁具、消防、电梯等设备的检验合格证书;16.砂浆、混凝土试块试压报告; 17.供水、供暖、煤气管道的试压报告；18.水质检测报告。交房前准备工作包括：交房准备人力资源准备物资准备资料准备向公司上报人力配置计

8、划，并获得批准依据开办计划物资申购从销售获取业主信息，数据导入收费系统业主手册、临时公约、装修制度等业主资料房屋验收、遗留问题整改记录等报开发商资料招聘、接收员工，建立人事档案设施设备安装调试钥匙分户、包装交房现场选定、布置承接验收按照施工进度、培训计划培训员工房屋验收设施设备验收开荒工作水施、电施、建施等公共资料接收、保管钥匙收取、分户验收交房100问人员、物资、资料准备工作时间节点工作内容要点时间节点人员招聘接合投标文件、送审交房前1个月人员培训侧重实际操作交房前15个月开办物资申购合理配置、送审交房前20天交房资料符合法规、送审、委外印刷交房前15天钥匙逐户核对、无误、安全交房前10天收

9、费软件无故障交房前5天交房现场选定、布置接合项目风格、喜庆、祥和交房前5天物业验收工作要点1.总平面验收（1）道路路面不应有积水, 空鼓和断裂现象。（2）明沟、散水、天沟内不得有断裂、堵塞、积水现象。（3）室外排水系统的标高，窨井设置,管道坡度,管径均必须符合室外排水设计规范的要求,管道直且排水通畅，井盖搁置稳妥并设置井圈。 （4）化粪池应按合理排污量设置，池内无垃圾杂物，进出水口高差不得小于5cm。（5）施工单位工程的临时设施及过渡用房拆除清理完毕，达到工完、料净、场地清的要求。（6）群体建筑应检查相应的市政、公建配套工程和服务设施，达到应有的质量和要求。2.房屋主体结构验收 （1）地基基础

10、的沉降不得超过建筑地基基础设计规范的允许变形值，不得引起上部结构的开裂或相邻房屋的损坏。（2）钢筋混凝土构件产生变形、裂缝、不得超过钢筋混凝土结构设计规范的规定值。（3）钢木结构结点牢固，支撑系统可靠，构件选材必须符合结构工程施工及验收规范规定。 （4）砖石结构必须有足够的强度和刚度，不允许有明显裂缝。3.房屋建筑部分验收 （1）墙体，梯踏步的阳角完好无损、饰面材料表面洁净，粘贴牢固，阴阳角顺直，无缺棱掉角。（2）门窗安装平正牢固，无翅曲变形，开关灵活，零配件装配齐全，位置准确，铝合金门窗缝隙平密，木门窗缝隙适度。（3）楼地面面层与基层必须粘结牢固，不空鼓，整体面层平整，不允许有裂缝，脱皮和起

11、砂等缺陷。块料面层表面平正，接缝均匀平直，无缺棱掉角，木楼地面平整牢固，接缝密合。（4）砂抹平整，不应有空鼓，裂缝和起泡等缺陷。（5）油漆，刷浆应色泽一致，表面不应有脱皮，漏刷现象。（6）凡与水接触的平面区域的坡向正确，排水畅通，无积水，不允许有渗漏现象。在有临时积水区域（如屋面、卫生间、盥洗间等必须做24小时闭水试验）。（7）外墙立面不得漏水。（8）烟道、通风道畅通无阻塞物。（9）晾衣架安装牢固，摇臂应灵活无卡涩。4.房屋水、电、气、视、讯（1）给排水、煤气管道安装牢固，接口严密，控制部件启闭灵活、无滴漏，并进行水（气）压试验，提交试验记录及试验报告，灌水试验及保温、防腐措施必须符合采暖与卫

12、生间工程施工验收规范的要求。（2）地漏排污管接口、检查口不得渗漏，管道排水畅通。（3）卫生器具质量良好，接口不得渗漏，安装平正牢固，部件齐全，制动灵活。（4）照明器具等低压电器安装位置正确，整齐美观，接触良好，部件齐全，牢固可靠。（5）配电线路符合设计要求，满足负荷需要，绝缘良好，接地可靠。每回路导线间和对地绝缘不得小于1M/KV，并提供测试记录及报告。（6）配电装置标识正确清晰，开关灵活，漏电保护动作灵敏。（7）各种避雷装置的所有接点必须牢固可靠，接地阻值必须符合电气安装工程施工及验收规范的要求。（8）电视、电话、网络系统安装符合相应专业技术指标要求，满足用户端设备接收的标准，并提供末端标准

13、数值。 （9）煤气表、热水器布置位置合理，安装牢固，通风良好。5.给水系统（1）给水系统上下水管网试压，冲洗完毕，附属设备安装齐全（2）生活水池、水箱已消毒完毕，并已通过主管单位取样检查并颁发许可证。（3）水泵前后阀门开启灵活，水泵电机绝缘合格。（4）空载运行水泵时，电机温升、中轴偏差、机械响声及润滑情况良好。（5）启动给水泵、给水箱，灌注水时注意水压，电机温升是否正常，水泵边缘有无滴漏，机械响声有无异常。（6）开启水箱出水管总阀，逐步开启各层总阀，观察水嘴、出水、水质情况，应符合要求。（7）给水阀门水表的接法是否正确,器具是否齐全，有无缺件缺损，排水管、地漏是否畅通。6.排水系统（1）各排水

14、管道已做通水、通球试验，并有试验记录及试验报告。（2）各排水管道附件齐全；无遗失。（3）各排水口、地漏口、建筑垃圾已清扫完毕。（4）抽水马桶接口，排水畅通，余水量正常。（5）各层地漏口、排水口排水畅通。（6）管道接口及管道粘接良好，无滴漏。7.循环水泵（1）水泵设备安装平稳，运行时无较大震动。（2）管网试压冲洗，水处理装置安装合格，并已可投入正常运行。（3）循环泵、加压泵、空载运行正常。（4）系统上各类阀门工作状态正常、开闭灵活，系统管网保温情况好。（5）启动水处理装置，循环泵、加压泵，做管网保压测试。（6）系统末端出水管需达到设计要求，满足使用条件。8.供电系统（1）配电设备、发电设备安装基

15、座牢固，检修方便，试运行良好，产品资料齐备。 （2）按照施工资料，仔细检查各类主干电缆，母线槽的进出编号、各箱柜编号、控制对象正确；各类标志齐全,系统已可正常投入运行。（3）各类电缆、母线槽、各相对地、相间绝缘电阻值合格，重复接地、保护接地、工作接地不得混淆不清，接地电阻值合格。（4）关闭各终端控制箱、柜进线开关、及各层用电总开关，使主回路线独立。（5）关闭配电室各出线回路总开关。（6）合上高压总开关，送上低压配电柜电源。（7）逐步合上各分路回路总开关，观察其电压、电流值。（8）启动重负荷，观察功率因素装置是否自动切换。（9）检查各配电箱柜的使用功能是否达到设计规定范围要求。（10）电气系统投

16、入试运行后，每隔一到二个小时分别记录好，电流、电压、功率因数。（11）室温湿度、变压器温升等相关数据。（12）测试记录好防雷接地线的接地电阻值，如果是高层建筑，则各层均压带接地电阻值。（13）室内全面检查。检查时应注意：电气方面，电气的三相电，接法正确与否，室内插座的相线，和零线接法正确与否，插座是否有电，应拿专用工具每个检查。9.消防系统 消防设施必须符合建筑设计防火规范，高层民用建筑设计防火规范要求，系统模拟试验检测记录、联动控制、火灾报警必须满足消防要求，并且有消防部门检验合格证。 （1）火灾自动报警系统A.依照施工资料，核实好工程、安装质量、探测器安装部位等实际情况。B.开主机空载运行

17、，检查主机各项功能及控制数据。C.逐步接上各个回路、探测器、观察其运行情况。D.编好各个探测器的地址码、部位码在主机上，使主机码正常运行。E.填写好调试记录，并对每个探测器做现场吹烟试验；检查其报警灵敏度、实际位置的准确度。F.做好调试报告，在试运行期间填写好日常运行记录。（2）联动系统A.依照施工资料，核实好联动设备接线情况、及整个工程安装质量。B.开启联动系统，测试联动主机在空载下的联动状况是否正常。C.逐步接上各个联动设备、及控制设备、并测试各点电压、电流值。D.在控制室设置好各种联动逻辑关系、检测各联动设备受控结果。E.在控制室检测联动设备在自动状况下，是否按设计的逻辑关系进行联动、动

18、作的结果是否符合规范要求。F.做好调试结果，并在设备试运行期间，填写好运行情况。（3）喷淋系统A.管网已试压，冲洗完毕。B.整个管网属设备安装完毕。C.喷淋泵，空载运行合格。D.稳压装置启动正常。E.关闭各层安全信号阀。F.启动泵给予主管网灌装水，检查泵运行情况，电机温升，自动排气阀门工作情况。G.逐步开启各屋安全信号阀，未端试水装置对平面管网灌水。H.各类报警信号的显示。I.调试压力开关，水力警铃。J.分别做放水试验、检测各类信号、启泵的逻辑关系。K.检测泵接合器的进水情况。L.做好调试记录，记录好系统设备运行情况。（4）普消系统A.管网已试压、冲洗完毕。B.各类附属设备已安装。C.稳压装置

19、启动正常。D.泵电源到位，空载运行合格。E.打开试验拴，启动泵观察、泵运行情况、电机温升、机械润滑、试验口水压数、水柱喷射距等。F.检查泵接合器进水情况、室外消火栓出水情况、消火栓按钮启泵情况及报警情况。G.做好调试运行记录。10.弱电系统（1）网络A.提供经检验合格的设备，并能使用。B.中心应能输出信息到户内点位。C.所有综合布线符合安装规范要求。D.户内信息点位插口完好。（2）电视系统A.提供经检验合格的设备，并完好能使用。B.光纤线路应符合楼宇专项要求。C.提供放大器件应能满足放大信号要求。D.户内信息点位插接口完好。E.户内都能收到本地电视节目及有线电视和卫星电视节目。（3）电话A.电

20、话线路自户内无短路、断路、更条线与端子盒。B.户内电话盒信息点位应完好正常。（4）可视（非可视）对讲A.提供完好并能使用经检验合格系统设备。B.综合布线，从设备中心到户内应保证其信号无干扰，无电压降，线无断路、短路、报警信号及对训功能，符合系统要求。C.楼宇主机及与户内主机都能清晰看见对方，所有增设功都完好，并能使用。（5）智能抄表A.综合布线符合安装规范要求。B.提供经检验合格产品设备，并完好能使用。C.每个点的数据采集与设备显示数据应吻合。D.户内提供的数据采集表及点位应能与系统设备以及数据采集板相匹配。（6）安全防卫A.提供检验合格，并能完好使用设备，设备应自动防干扰。B.综合布线符合规

21、范要求，从设备中心到小区输出，信号应准确无误。C.红外报警线路布置应与小区综合布线一致，遇到红外线受干扰应能报警。（7）停车管理系统A.提供完好经检验合格，并能使用的设备系统。B.栏杆道闸应能准确无误传输信号至设备系统。C.道闸处布线至设备系统应符合安装规范。11.竣工资料接管：物管部负责接管竣工资料，包括总平面竣工图、单位工程竣工图纸，填写竣工图纸、资料移交清单。（1）总平面竣工图。（2）单体建筑、结构、电气、水施、弱电、设施竣工图。（3）消防、附属工程及地下管网竣工图。（4）开发商须提供以下资料（各一套）：A.地质勘测报告；C.图纸会审记录；D.工程设计变更通知及技术核定单（包括质量事故处

22、理记录）；F.沉降观测记录；G.钢材、水泥等主要材料出厂合格证、复验报告；E.隐蔽工程验收记录；H.新材料、构配件的鉴定合格证书；I.水电、卫生器具，电梯、弱电等设备的检验合格证书；J.砂浆、混凝土试压报告；K.供水试压报告；L.排水通球试验；M.竣工验收证书；N.其他技术资料。12.入户检查（门牌号、发生工程变更的是否已按要求变更、工程质量）（1）销售部、工程部、物管部联合对房间检查。（2）将销售合同与实际房号、姓名进行比对。（3）将户型图与实际房屋布局进行比对。（4）对房屋质量进行检查。（5）汇总检查结果，形成文字记录并实施相应整改工作。13.小区内导示系统14.车位划分交房阶段。项目交付

23、业主不仅仅是开发商向业主递交满意答卷的时候，它更是我们公司在业主面前树立企业形象、留下良好第一印象、后期物业服务基础的时候。它需要全体交房参与者全身心投入、紧密配合 “ 10010”这个算式相信大家都知道它的含义。交房流程交房流程交房方案制作交房人员配置、分工交房现场布置引导组交房实施业主满意调查咨询组收银组看房、验房组应急方案公共秩序维护组环境事务组依据交房方案交房演练发现演练中问题解决问题现场气氛营造导示系统交房安全提示突发事件应急组跟进、改进、回访接待人员装修管理阶段。众所周知项目交付业主只是物业服务过程的开始，装修管理与业主素质、楼盘品质有着很大的关系，在我们管理的楼盘中不同程度的出现

24、过下列问题：1.违章搭建，占有共有面积2.违章施工，任意开墙破洞、损坏隐蔽工程、损害公共利益3.改变房屋性质4.不按规定堆放建筑垃圾5.不懂或者错误理解物业法规，不愿接受物业装修管理6.其他违规装修应对措施（大家“头脑风暴”一下）： A.“装修建筑垃圾乱堆放” ，我们能不能将垃圾由装修单位转运至堆放点变为物业组织人员每日定时转运（业主装修费用中已经向装修单位支付清洁卫生费用，我们可以事先告知业主将该费用交至物业公司） B.“业主、装修单位不知晓物业管理法规”，项目购买可录音扩音器预先录制装饰装修管理注意事项，在装修通道播放录音、悬挂文明装修警示横幅 C. 印制物业管理条例、物权法、装饰装修管理

25、办法重要章节宣传单，在交房期间、装修期间向业主/装修人员发放等。装修管理流程客户装修需求装修申请工程管理保安管理获得当地房管部门批准装修方案审定办理装修手续，签订装修协议装修材质限制工程质量试验装修巡视，记录装修过程装修人员管理物资管理装修材质限制货物进出登记管理凭证出入文明装修宣传环境维护违规劝阻、违规处理小区巡视公共区域巡视装修现场检查竣工验收缴纳装修费用装修管理工作要点不得改变房屋的结构和使用功能。严禁改变、损坏原有房屋的外貌，必须保持原有（外墙、门窗、阳台造型等）外观设计的材料、款式、颜色。严禁安装防护栏、雨棚及未经管理处书面许可的其他任何户外设施，旨在维护小区整体的观瞻性。不得改变原

26、有进户门的颜色、大小和开启方向。空调室外主机必须安装在统一设计的空调机位上，内、外机排水管应接入到位的排水管内。严禁在承重墙（纵横墙）、山墙、底框结构的底层抗震墙上破墙开洞、移动门窗位置。不得随意扩大或缩小门、窗洞口尺寸（包括打掉窗台墙、窗间墙）；不得损伤钢筋混凝土圈（过）梁和改变构造柱的受力性质；不得改变圈（过）梁上砌体材料的厚度；不得在钢筋混凝土梁下悬挂重物。严禁在楼面现浇、预制板上打洞，凿槽埋管不得超过30深。楼板底面吊顶承重支点应设在周边的墙体上；安装木质地板固定架时，钉入长度严禁超过30mm。严禁在二楼及二楼以上的楼面和阳台上增加填充材料，粘贴较重的楼面材料，不得增设除木质、铝合金等

27、轻质材料以外的任何隔墙，以免加大负荷。阳台上堆放物品重量按照房屋使用说明书上的要求执行，高度不得超出阳台栏板。严禁私自改动厨卫间的防水层和下水管、水表、地漏、便坑的位置。户内给水管若有改动，需到管理处申报。严禁私自改动煤气管路和封包煤气表。屋顶平台属绿化休闲场所，严禁改变用途；严禁封闭成屋，扩大屋顶房屋面积以及安装任何建（构）筑物。施工过程中如需临时更改装修方案，应立即到管理处再次申报。严禁施工内容与报批方案不相符。装饰材料进入小区后，应立即搬运入户，在指定位置堆放。时间不应超过4小时。搬运材料进户，必须从楼道或货梯进入，未经同意不得从窗外或阳台上吊、入内，以免损坏外墙及户外设施。 施工用电器

28、设备，严禁表外搭电，严禁超负荷用电。装修建碴、垃圾必须日结日清。搬运材料后应立即清扫公共区域卫生。装修、入住混合阶段。由于业主装修需求、装修投入等原因出现本阶段，装修与入住出现必然的矛盾，物业管理第二个难点出现。 难点在于人的本位主义，装修的业主认为“搞装修难免影响相邻，邻居应该谅解”、入住业主认为“装修的人素质差，影响入住舒适度”，这个阶段很考验项目管理人员，如果我们不加以重视，出台适合项目实际情况的管理、服务措施，势必影响第二次物管费的收取，甚至影响公司多年打造的企业品牌。作为物业管理人员可以用“老鼠进风箱，两头为难”来形容其实这个难点可以通过规范与沟通来解决。装修、入住工作要点服务措施建

29、立沟通平台网络“1：1”对口服务电话建立上门沟通实际操作秩序维护环境维护人员分流车辆限制工程部绿化养护清洁卫生景观开放客户中心通知、宣传栏区域划分巡逻频次时间、噪音控制相邻关系特约服务设备维护服务中心信息收集信息发布关系协调后期服务阶段。大部分装修结束，小区走向“成熟化”，这个阶段的到来意味着物业管理的第三个难点开始。ISO9001：2000、创优秀小区、业主大会筹备、满意度调查等等烦琐的日常管理、维护摆在我们面前。日常管理公共环境维护部公共设施设备维护部公共秩序维护部客户服务中心公共秩序维护部工作要点管理措施大门岗巡逻岗监控岗车库岗礼仪展示人员管理货物管理重点区域巡视突发事件处理信息传递防区

30、预警可以情况监控、跟踪录像取证信息发布车辆指挥安全防范费用收取邮件收取义务消防队培训理论培训实际操作应急方案演练秩序维护员“五要”、“五不准” 要服从命令，听从指挥； 要遵守法纪、遵守公司的各项规章制度； 要说话和气、礼貌待人； 要办事公道、以理服人； 要团结互助、爱护公物。 不准打人骂人； 不准包庇坏人； 不准私拿及蓄意破坏公司财物； 不准贪污受贿，私自接受馈赠； 不准在上岗前喝酒，节假日不准酗酒。环境事务部工作要点管理措施环境卫生公共绿化家政服务计划卫生日常卫生植物修剪施肥病虫害防治景观除垢路面冲洗台面除垢路面清扫台面保洁垃圾清运外墙清洗楼道保洁设施清洁培训理论培训实际操作水景维护消杀公共

31、设施设备维护工作要点管理措施设备管理设施管理特约服务培训设备保养定期运行运行记录保养、维护修缮质量记录设备台账工程管理工作要点制定本小区设备，维修保养计划、工程改造计划、设备购置计划、设备更新计划，并组织实施。制定各岗位职责和操作规程。制定人员编制和能耗、物耗计划,并进行能耗、物耗控制,降低运行及维修成本。小区装修管理和空置房管理工作。设备设施的运行及维护保养工作,并协助相关部门进行大、中修及工程改造。加强与业主（住户）的沟通和联系，做好客户投诉的解释、处理工作。同供电、供水和供气等相关职能部门保持良好的关系，并配合其工作。员工培训,不断提高下属员工的服务意识、安全意识和专业技能，防止出现人身

32、设备安全事故。坚持“养护重于维修”的原则,督促下属进行有计划的设备设施维护保养工作。经营 经营与服务品质这两条线必须有机接合。我们除了管理以外，还应该学会经营项目。即充分利用有效资源、有力条件开展不违背政策法规的“多种经营”，形成良好“造血”能力经营已知要素经营项目常规费用特约服务再造血家政服务房屋中介工程维修保洁服务托管儿童小超市配送季节性有偿服务绿化服务商务服务物管费水电费委托收取费用车位中介车位租赁学会计算成本费用名称测算要点备注人员工资薪酬标准福利社保、工会、残疾、教育、劳保、过节费、加班、工龄、年终奖金办公费用物耗、通讯、网络、车辆工程费用能耗、物耗保洁费用物耗绿化费用物耗保安费用物

33、耗工具折旧费用使用寿命工作服折旧不可遇见费用1管理佣金住宅8-10；商业10-20税金3.63企业所得税总费用1025学会管家按照审批预算严格控制管理、服务成本分解预算，责任落实到班组按计划保养设施设备，延长使用寿命物耗质量激励（奖励）员工，物尽其用管理成本项目收入收支平衡点收支平衡点越高项目收益减少收支平衡点越低项目收益增加管理艺术 实践证明工作效率、服务品质与员工心情好坏有着直接关系。员工需要激励、需要得到上级领导认可。一个优秀的管理人员懂得如何去激励下属，将下属工作激情激发至最大限度。学会激励下属懂得如何激励下属 提起如何激励下属，不少管理者经常抱怨说：“我一没有给下属提职晋升的权，二没

34、有给下属加薪发赏的钱，你让我怎么激励下属？光耍嘴皮子怎么行？”就在一些人仍然抱着传统激励手段不放的时候，也有一些有作为的管理者在实践中，创造性地总结了不少行之有效的低成本甚至零成本的软性激励方法。著名的“尼尔森员工激励” 员工在完成一项工作后，往往最需要的是来自上级的感谢，而非只是调薪，以下是激励员工士气的七大法则：(1) 亲自向员工的工作表现表示感谢；(2) 花些时间倾听员工的心声；(3) 积极创造一个开放、信任及有趣的工作环境， 鼓励新点子和积极的主动性；(4) 让每一位员工了解公司的情形和市场竞争策略，讨论每位员工在公司所有计划中所扮演的角色；(5) 肯定、奖励及升迁等，都应以个人工作表现及工作环境为基础；(6) 加强员工对于工作及工作环境的归属感；(7) 提供员工学习新知及成长的机会，告诉员工在