郑州某项目市场调研报告

1、XXX项目市场调研报告谨呈河南XX置业有限公司附件1：宏观经济环境分析附件2：城市发展情况分析附件3：房地产市场分析附件4：典型楼盘扫描附件5：消费者研究附件6：本项目地块分析典型楼盘扫描1、写字楼2、商住楼3、项目周边住宅3、典型小户型2郑东新区竞争分析图示本案CBD区XXX农业路XXX有郑州“XX大道”的称号，而农业路号称“总部大道”，区域内写字楼项目较为集中，以XXX、农业路交叉口为中心，周边有写字楼项目近30个，是郑州市写字楼最为密集的区域；XX新区位于郑州市区东部,是国务院批准的郑州市城市总体规划，为扩大城市规模、加快城市化和城市现代化进程战略而投资开发建设的新城区；CBD区是XX新

2、区的起步区，采用环状布局；内、外环分别规划80米和120米高的各30幢建筑，现内环18幢已基本建完，外环现已部分启动，预计年内会全部启动；3典型写字楼扫描4典型写字楼分布图示本案XX大厦XXX大厦XX大厦XX大厦XX数码大厦河南XX大厦XX企业中心XX大厦XX国际XX大厦选取具有代表性的高端及中高端写字楼进行分析5项目名称XX企业中心XXXX大厦图示河南XX置业有限公司开发商河南XX置业有限公司XX路与XX路交叉口位置XX路北环交叉口31层/3.15m，群房3层层数/层高28层/3.2m，群房4层70年产权产权年限40年产权分户空调空调中央空调6部电梯5部客户广告公司、建筑与装饰设计公司、时装

3、设计师、律师、制作人、出版商、交易商、集团总部、区域总部、区域营销中心地下约150个停车位地上/下210个大型公司、集团总部、有较强经济实力、注重品牌形象的公司世邦威理士顾问物管XX物业发展有限公司整层约1600，自由分割主力户型91.28-1200任意分隔规模2栋，约10.8万，座层，层为写字楼；座层，层为写字楼1栋，占地9112，总建面4.16万, 528层为纯写字楼售/租价格现均价约4100元/现均价约4500元/售/租率销售率达60%销售率达70%装修状况毛坯，大堂等公用部位精装修毛坯，大堂等公用部位精装修内部配套煤气, 热水器, 有线电视, 独立卫生间, 公用卫生间,新型中央空调、宽

4、带网络、大型白领餐厅、国际商务会所、覆盖等多功能会议厅、宽带网络系统、智能化办公系统、生态广场核心卖点政经文中央国际化纯写字区唯一专于商务用途的写字楼高端写字楼6项目名称XXXX大厦XX大厦图示郑州XX房地产有限公司开发商郑州X房地产开发有限公司XXX纬五路交叉口位置XX大道纬五路交叉口22层/2.9m，群房3层层数/层高23层/2.8m，群房3层50年产权产权年限只租不售分户空调空调中央空调7部电梯7部OTIS电梯客户大中型企业、建材、贸易、汽车、服务、投资、银行等地上约20个，地下200个停车位地上约100个国际、国内知名企业驻郑分支机构，地产公司、金融机构、商品交易市场自管物管自管150

5、-300主力户型200-300 规模主楼22层，西楼12层、北12层。建面约为6万 ，1栋，建面约为6万，822楼为高档写字楼售/租价格租金1.9元/天租金2.8元/天售/租率销售率50%，出租率在85%以上出租率在95%以上装修状况毛坯，大堂等公用部位精装修全部精装修内部配套宽带网络、会议厅精装修、中央空、温水、宽带网络、会议厅核心卖点“XXX”、纯写字楼办公未来大道、郑州商品交易所中高端写字楼7项目名称XX大厦XX大厦图示河南XX置业有限公司开发商河南省XX房地产公司XX路XX路交叉口位置XXX农业路交叉口11层/2.8m层数/层高19层/2.9m只租不售产权年限40年产权分户空调空调分户

6、空调2部电梯2部客户IT公司、贸易公司、广告公司地上85个停车位地上37个贸易、建筑、房地产公司XX物业发展有限公司 物管自管28.3126.6主力户型60120 ，整层约1300 规模1栋，约1.8万1栋，1.55万售/租价格租金1.5元/天原售价3000 元/、租金1.2元/天售/租率出租率85%销售率80%，出租率50%装修状况精装修毛坯，大堂等公用部位精装修内部配套商务中心、会议室宽带网核心卖点优秀的物业管理“XXX”与“农业路”中高端写字楼8项目名称XX大厦XX数码大厦图示郑州XX置业有限公司开发商郑州XX置业有限公司XXX与XX路交叉口位置XXX与XX路交叉口16层/3.64.5米

7、，群房3层层数/层高16层/2.8米，群房3层70年产权产权年限50年产权分户空调空调中央空调3部日立电梯电梯3部施奈德电梯客户注册会计师协会、相关金融机构、广告公司等地上/下192个，车位比1:1.5停车位地上/下150个IT、广告、贸易、房地产公司自管物管自管88-1535主力户型30-60规模约2.5万， 13层为商业，416层写字楼，总计130套建面约2.85万售/租价格现售价：3300元/原售价3500元/，现租金约1.5元/天（包含水费、物业费）售/租率销售率60销售率100，出租率90以上装修状况毛坯，公用部位精装修精装修内部配套宽带网会议、接待、资讯、娱乐等核心卖点“XXX”、

8、高层高、充足车位“XXX”、纯写字楼形象中高端写字楼9项目名称XX大厦XX国际图示河南省XX实业有限公司开发商河南省XX房地产开发有限公司XX路与XX路交叉口位置XX路与X路交叉口16层/3.6米，群房3层层数/层高15层/3.1米，群房2层50年产权产权年限70年产权分户空调空调分户空调5部电梯3 部FUJITEC电梯客户投资客、广告公司、贸易公司、中小型公司地上100个停车位约80个银行、建筑公司、广告公司、贸易公司、餐饮及黄委会等自管物管香港戴维斯顾问自由分割主力户型120-880，自由组合规模1栋，3万1栋，1.4万售/租价格现售价约3250元/现售价约3400元/售/租率销售率约60

9、销售率约80装修状况毛坯，公用部位精装修毛坯，公用部位精装修内部配套洽谈室、多功能会议室、咖啡厅、商务中心多功能会议室、商务咖啡厅、商务中心、高尔夫练习场核心卖点发展型企业商务基地；付50%房款即获得产权，开发商经营六年“CBD”精英创业领地、纯写字楼形象中高端写字楼10典型商住楼扫描11竞争分析图示本案XX国际广场XX国际大厦XX广场XX国际公寓XX广场XX财智广场选取具有代表性的高端及中高商住楼进行分析12项目名称XX国际广场XX广场图示郑州XX房地产有限公司开发商河南XX置业有限公司XXX与XX路交叉口位置XXX与XX路交叉口23层/3米，群房3层层数/层高21层/2.9米，群房2层70

10、年产权产权年限70年产权分户空调空调分户空调4部电梯电梯3部电梯客户国内知名企业驻郑分支机构，广告公司，贸易公司地上/下200个停车位地上40个，地下150个广告、贸易、实业、建筑、建材、装饰公司万厦品牌物管物管XX物管100-220主力户型100-200规模4栋，建面约10.96万4栋，建面约5万售/租价格原售价约3100元/，现租金约1.2元/（包含除电费以外的所有费用）原售价约3500元/，现租金约1.3元/（包含除电费以外的所有费用）售/租率销售率95%，出租率约80%销售率100%，出租率约65%装修状况毛坯，大堂等公用部位精装修毛坯，大堂等公用部位精装修内部配套款带网款带网核心卖点

11、“XXX”“XXX”竞争的第一圈层周边竞争13项目名称XX广场XX国际大厦图示郑州XX房地产公司开发商河南XX置业有限公司XX路与XX交叉口位置XX路与X路交叉口22层/2.9米，群房3层层数/层高27层/2.9米，群房3层70年产权产权年限70年产权分户空调空调主楼分户空调，群房中央空调2部电梯4部客户贸易、装饰等中小型公司地上约100个停车位地下约50个中小型公司，小部分投资客自管物管自管150-200主力户型94-233规模2栋，建面约2.35万1栋，建面约3万售/租价格原售价约为3400元/，现租金约为1.2元/天，销售均价约3500 元/，商业群房约9500元/，售/租率销售率100

12、%，出租率约70%销售率60%，装修状况毛坯，公用部位精装修毛坯，公用部位精装修内部配套宽带网宽带网、可视对讲核心卖点花园路、成熟配套黄河路竞争的第一圈层周边竞争14项目名称XX国际公寓XX财智广场图示河南XXXX置业有限公司开发商河南XX建设投资有限公司XX新区CBD内位置XX新区CBD内25层/3米，地下2层层数/层高24层/3米，地下2层70年产权产权年限70年产权分户空调空调分户空调每栋每单元2部三菱电梯电梯3部电梯客户投资客、 IT、医药、新闻、广告等地下约300个停车位地下约300个投资客、 IT、医药、新闻、广告等XXXX物管物管XXXX物管93-240主力户型160-240规模

13、3栋，总建面约10万余，商业群房约1.7万余，住宅约6.8万余，地下室1.5万余；1栋，占地面约3193，总建面约2.14万，共84户售/租价格现售价约为3300元/现售价约为3500元/售/租率销售率80%销售率80%装修状况毛坯，公用部位精装修毛坯，公用部位精装修内部配套可视对讲、宽带网可视对讲、宽带网核心卖点XX新区CBDXX新区CBD竞争的第二圈层15项目周边住宅住宅扫描16竞争分析图示本案选取具有代表性、竞争性的住宅进行分析XX府第XXXXX社区达观369XX都市家园XX城市公园XX国际广场三期XX家园XXXXX社区XX精华版XXX郡17项目名称XX府第XX家园XX都市家园XXX郡图

14、示客户机关、事业单位公务员、中等收入阶层周边都市村庄居民、工薪阶层机关事业单位中高管、私营业主、高收入阶层私企老板，高收入阶层，机关事业单位中高管开发商河南XX房地产开发有限公司河南XX房地产开发有限公司河南XX置业有限公司河南XX房地产开发有限公司位置晨曦路与XXX交叉口东200米畜牧路与黄家庵交叉口XXX北段93号农业路与XXX交汇处北规模占地6.4万，建筑面积约15万，目前已有4栋多层批准预售，共180套建面约3.98万，共318套，现基本售罄占地面积168亩；一、二期为广发行、19军、海燕出版社等单位定向开发，三期450套；占地1.6万，建筑面积约5.6万，约300套，销售率98%；价

15、格均价2300元/均价1950元/28003000元/均价3400元/主力户型2室2厅95，3室2厅115，主力总价2025万3室2厅128，主力总价25万左右3室2厅135，4室2厅185、195，2室2厅95.39140-2103房、4房，核心卖点XXX生态人居景观大盘、水系园林、齐全的社区配套XXX与花园路的成熟配套，相对较低的价格XXX上的大型成熟社区XXX与农业路的高尚社区，优越的区位，成熟配套竞争的第一圈层周边竞争18项目名称XXXXX社区达观369XXXXX社区XX精华区XX国际广场三期XX城市公园图示客户高收入阶层、私营业主及部分中小型公司高收入阶层、私营业主私企老板，高收入阶

16、层，投资客私营业主、高收入阶层开发商郑州XXX住宅建设有限公司郑州XX住宅建设有限公司郑州XX房地产有限公司河南XX置业有限公司位置花园北路21世纪社区（临中州大道）花园北路21世纪社区XXX与农科路交叉口花园路与宏达路交叉口规模3栋11层小高层，共120套，一梯两户，底层为商业用房。3栋多层，约140套；高层，总共约1000套，销售率90左右，部分用作商住或写字楼占地面积17.2万，总建面38 万，一期建面12.6万；多层、小高层约1200套价格均价3000元/均价2800元/均价3100元/均价3100元/，精装修均价3500元/主力户型3室2厅136，4室2厅146，主力总价3942万元

17、3室2厅135；主力总价3739万元5房2厅214，4室2厅174，主力总价4858万元小高层2房81-97平方米，3房93-125平方米核心卖点21世纪社区成熟配套、空中花园21世纪社区成熟配套、XXX高尚商务生活公园生态住宅、精装修竞争的第二圈层19典型小户型住宅扫描小户型界定：面积在60平方米以内的单房及小两房；包括单身公寓、酒店式公寓、商务公寓、大社区小户型等类型20竞争分析图示本案选取具有代表性的小户型进行分析时尚PARTYXXXXX社区新楼中楼XXXX中心XX市21项目名称时尚PARTYXX市XXXXX社区新楼中楼XXXX中心图示客户投资客、单身白领及小型公司投资客、单身白领及小型

18、公司投资客、单身白领及小型公司投资客、单身白领及小型公司开发商郑州XXX住宅建设有限公司河南XXX房屋建设开发公司郑州XXX住宅建设有限公司河南XX建设投资有限公司位置XX路76号XX路与XX路交叉口北200米XX北路XXX社区XXX路与XX路交叉口西北规模一、二期1200户；三期12层小高层6栋多层，约1000多户约300多户总建筑面积2.61万 ，由两栋多层和一栋小高层组成价格均价2400元/均价2200元/均价2800元/均价2300元/主力户型32-68单层、双层、复式23-68单层69-73 复式35-45 ，主力总价8-10万元核心卖点金水路，区位优势及低置业门槛成熟配套。投资回报

19、率成熟配套。赠送面积精装修纯小户型社区典型小户型22本项目地块分析1、市区位置分析2、区域位置分析3、规划分析4、项目地块现状及四至5、区域属性和项目属性的界定23郑州市是河南省省会，全省政治、经济、文化中心，北临黄河，西依嵩山，东南为广阔的黄淮平原。郑州地处中原腹地，“雄峙中枢，控御险要”，为全国重要的交通、通讯枢纽，是新亚欧大陆桥上的重要城市；郑州跻身全国综合实力50强、投资硬环境40优、全国综合投资环境前10名；2003年末全市总人口 697.7万人，中心城区人口322万。市内辖五区：二七区、金水区、管城区、中原区、中原区；项目地块分析市区位置分析金水区二七区惠济区XX新区管城区中原区项

20、目地块24项目地块分析区域位置分析宗地位于XXX与北环路交叉口南150米，行政区域隶属于金水区，在房地产版块划分上属于东区。项目地块西临XX大道XXX，距城市主干道花园路约400米，东距107国道（世纪大道）约600米，北接北环快速路，南面为丰田销售、维护中心和粮油市场、种子市场。 现有城市配套情况交通状况商业配套 教育配套 医疗配套 金融配套 健身、娱乐配套项目周边主要有21路、39路、80路、215路等公交线路XXX世纪联华、家世界、丹尼斯XX店、丹尼斯花园路店等大型超市；黄家庵菜市场、北站集贸市场等；小学：农科路小学、畜牧路小学等；中学：市重点中学四十七中、河南省实验小学外国语分校等；大

21、中专院校：河南省文学院、华北水利水电学院等；侨光医院，河南省人民医院等；工商银行、光大银行、交通银行、浦发银行、广大银行等各大银行机构及证券公司。维体健身中心、美乐迪卡拉ok量贩、XX国际生活俱乐部、8000亩国家森林公园内设有生态健身园、跑马场、高尔夫练习场等。东风渠滨河公园、森林公园、郑州市动物园等项目地块农业路XXX25宗地为长方形形状，东西长150米，南北宽约60米；2、四至范围：东为移动公司家属院，有围墙区隔；西临XXX；北面为工行河南分行营业科技大楼；南面为华通丰田汽车服务有限公司（汽车维修、保养店）；3、宗地地势平坦，同周边地势高度一致，地块西面有一个东西宽58米，南北长5060米，高约2.5米的小土包，东面有4排工棚（可以作为施工临时建筑和工棚使用），北面有硬质水泥道路可以做施工道路使用；4、宗地原属于工行河南省分行，目前为空地，无需进行拆迁。 项目地块分析规划分析丰田专营店厂房及仓库住宅区 汽车维修城住宅区住宅区粮油、种子市场北 环 路经三路规划绿地绿 化 带规划路项目地块工商大厦移动大厦26项目地块现状及四至项目地块北面为新建的工商银