某物业服务公司工程部工作手册_secret

1、PAGE 工 程 部工作手册东莞市XX物业服务有限公司XX年XX月目 录第一章 组织架构、人员职责XX/RSB-012第二章 规章制度、规定XX/RSB-02 13 工作规程XX/RSB-03 25附件一 (记录) 55附件二 (记录) 56 组织架构、人员职责DX/GCB-01文件名称：组织架构、人员职责页 码：文件编号：XXX编 制 日 期：2002-4-10修改日期：年 月 日生效日期：年 月 日版号/更改号：工程部人员架构图（共17人）：XX/GCB-01-01 经理（1人）副经理 (1人)维修班领班（1人）运行领班（1人）维修电工（4人）高压电工（3）人制冷电工（3人)弱电工（1人）

2、电梯工（2人）工程部经理岗位职责：XX/GCB-01-02职务：工程部经理呈报上级：物业公司总经理（以下简称总经理）指导下级：工程部所有员工工程部经理在物业总经理及副总经理的领导下负责组织、安排本部门的各项工作；负责组织编制、修订各项工程管理规章制度和工作规程；相关文件工程部工作手册预算：负责组织编制年度房屋建筑和设备的调查报告;相关文件DX/GCB/063向公司提供大厦设备的更换计划和年度工程维修预算，由公司审核报发展商备案。相关文件XX/GCB/064保养维修：确保所有设备正常运行；指导有关班组正确使用设备，并确保设备处于良好的运行/备用状态；行使检查所有设备和所有房屋建设设施的职责；提交

3、维修和所有物业设施完善的年度报告，并做出年度保养计划；相关文件XX/GCB/063联同保安部、客户中心共同进行年度防火系统的测试和消防演习；相关文件火灾、火警应急处理程序检查楼梯和紧急出口，确保逃生线路符合消防条例；与供电局、电信局、自来水公司、燃气公司及有关物业设备供应商及维修公司等业务单位搞好关系，在联系确定个中设备设施业务中尽力维护公司的权益；定期分析所有设备的运行记录。相关文件XX/GCB/009XX/GCB/010XX/GCB/011紧急维修：准备好所有安全设备和抢救措施，以防紧急情况；进行整个大厦设施的检查和安排必要的修补和维护。节能：为本大厦节能集思广益，制定、季度年度节能方案。

4、相关文件XX/GCB/065职员评估：每年进行两次员工评估，包括技术评估、工作表现评估等，并提出存在问题和需要改进之处；相关文件XX/GCB/079工程部员工考核细则监督员工的工作表现，确保表现突出的员工得到认可和奖赏。报告：提交每月/年度的能源消耗统计报告，并及时发现问题，提出改善方案，包括水电、煤气和燃油；XX/GCB/031XX/GCB/066提交事故和主要设备故障的调查报告，并提出具体改进意见；XX/GCB/004提交本部门月度总结、下月工作计划。相关文件工程部月度总结与计划日常工作管理：安排技术人员的工作任务和编制值班时间表；相关文件行政部排班表对于危险作业，应对员工进行正确的指导，

5、防止工伤事故，坚持安全作业。工程维修质量控制：对员工的工程维修工作进行质量监控；检查外来施工人员的维修工程质量。相关文件XX/GCB067工程技术人员业务培训：开展新进员工的工程技术业务培训；相关文件XX/GCB/073对原有工程技术人员进行半年一次的业务培训及相关课程学习，每年进行一次考试。相关文件工程部员工培训大纲工程部员工考核试题审批所有装修图纸以及大小技改工程，报主管领导批准；相关文件装修手册协调各专业间的工作，调配人事，尽量减少工作矛盾，定期进行工程部例会；完成总经理、副总经理临时安排的其他工作；运行领班岗位职责：XX/GCB-01-03职务：工程部运行领班呈报上级：工程部经理及副经

6、理指导下级：工程部高压及制冷运行工在工程部经理的领导下，负责管理运行班的日常工作，保证本大厦电气设备系统的正常运行；负责制订运行班员工的安全教育和技术指导，并且定期对下属员工进行培训；定期对下属员工进行考评，监督其工作表现；XX/GCB/079负责各设备系统图纸和资料的收集和分类；每天检查分析本大厦各设备系统（高、低压配电、发电机、环保、中央空调）的运行情况及记录，发现问题及时处理，对于重大问题及时报告工程部主任；相关文件XX/GCB/009XX/GCB/010XX/GCB/011安排跟进各外委保养单位的保养计划，监督保养进度和质量，定期对各外委保养单位的工作进行评估；相关文件XX/GCB/0

7、67每月底25日前向工程部经理提交月报表：用电报表；相关文件XX/GCB/031用水报表；相关文件XX/GCB/031设备运行情况报告；相关文件DX/GCB/063同期对照表（水、电、中央空调）；相关文件同期能耗对照曲线图检查运行班交班本，对各设备系统出现的问题进行分析指导，并且采取有效的措施给予处理；相关文件XX/GCB/006XX/GCB/007负责编制运行班的年、月、周工作计划报工程部经理审核批准后实施；相关文件运行班(周、月、年工作计划全面开展节能挖潜工作，使各设备系统保持在“安全、可靠、经济、合理”的状态下运行，并且做到“三干净”、“四不漏”、“五良好”；完成上级交办的其他工作。维修

8、领班岗位职责：XX/GCB-01-04职务：工程部维修领班呈报上级：工程部经理及副经理指导下级：工程部维修电工、弱电工、电梯工在工程部经理领导下，负责管理维修班的日常工作和所属设备的维修、保养工作；负责本大厦二次装修的审核、监管，并联系相关部门办理有关手续，确保按规定装修；相关文件装修手册跟进遗留工程，协调与监理公司建筑施工队的关系，解决遗漏问题；督促下属按公司服务承诺及规定完成维修工作；相关文件XX/GCB/001编制年、月、日维修、保养计划报工程部经理审核，按审核后的维修、保养计划安排、落实及跟进定期维修保养工作；相关文件工程部维修保养计划准备好所有安全设备和抢救措施，以防紧急情况；进行整

9、栋大厦消防智能化设施的检查保养和紧急维修工作，相关文件XX/GCB/074XX/GCB/077XX/GCB/078XX/GCB/052负责本大厦维修保养用料计划的编制和维修用料的监控工作，定期对材料供应商进行考评；相关文件XX/GCB/066XXX/GCB/070需对本大厦给排水系统、区域做经常性巡视、检查，以确保运行正常；相关文件XX/GCB/038043开展有偿服务；相关文件XX/GCB/002定期对下属员工进行考评，监督其工作表现；相关文件XX/GCB/079每月底25日前向工程部经理提交月报表：工程维修单统计工程维修用料统计；相关文件XX/GCB/066工程维修用料备料计划完成上级交办

10、的其它工作。运行组人员岗位职责：XX/GCB-01-05职务：工程部运行组人员呈报上级：工程部运行领班运行班负责大厦设备房内机电设备的运行值班，处理故障，按计划完成所属设备、设施的清洁、保养工作，对发生的问题及时向运行领班或经理汇报；值班人员必须熟悉供水、排水、供电、电梯、空调、环保、 智能化、消防等设备的情况，掌握相关设备的操作规程和应急处理措施；按设备、设施开关时间表每天负责公共通道、室内外广告灯，喷水池设备，手扶梯和中央空调系统的开、停工作；定时巡视设备房和观察设备的运行情况，认真做好值班记录和巡查记录；相关文件XX/GCB/016XX/GCB/06011配合物业部的工作，建立良好的合作

11、关系，及时处理投诉情况；保持值班室、高低压配电房、变压器房、发电机房、层间电房、电表房和冷水机房等设备房的清洁以及物品的有序摆放；负责设备房的安全管理工作，禁止非工作人员进入，禁止各违反设备房管理规定的行为；加强防范意识做好设备房的防水、防火和防小动物的安全防范工作；遇到突然停电、停水或发生其它突发事故时，应从容镇定，按规程操作，及时排除故障，或采取应急措施，迅速通知相关人员处理；负责外委保养单位保养计划和质量的监管工作；协同供电局、自来水公司抄表员确认用电和用水总量，并进行用电和用水的分析对比，及时发现问题，杜绝浪费；相关文件XX/GCB/031每月25日前完成水、电计量的抄表工作，并且整理

12、报运行领班；相关文件XX/GCB/031负责高压操作工具的送检工作；完成上级交办的各项临时任务。维修组人员岗位职责：XX/GCB-01-06职务：工程部维修组人员呈报上级：工程部维修领班维修班按规定时间根据维修工作单的内容对大厦设备房外机电设备、设施出现的故障进行维修，根据维修保养计划负责对设备房以外的管线和设备、设施进行保养维修；相关文件XX/GCB/001执行公司制定的工程部工作手册和有关技术规范、规定，熟练掌握设备、设施的结构、性能、特点和维修、保养方法，做一名合格的维修人员；按时完成设备房外机电设备、设施的维修、保养工作；定期清洁所管电梯机房、水泵房设备、设施，确保设备和设施的整洁；严

13、格遵守安全操作规程和维修管理制度，防止发生安全事故；发生突发情况时，应迅速赶往现场，及时采取应急措施，保证设备、设施的正常完好；定期对给排水、排污设备、设施进行全面巡视、检查，发现问题及时处理；相关文件XX/GCB/038043负责工程部计量器具的检定工作；负责各项经营活动用电的拉设和监控工作；负责二次装修的接图、审图、监理工作；相关文件装修手册负责生活水池、污水池、化粪池、隔油池、喷水池的清理和监控工作；负责有偿服务的实施工作；相关文件XX/GCB/002完成上级交办的各项临时任务。高压运行工岗位职责：XX/GCB-01-07职务：工程部高压运行工呈报上级：工程部运行领班严格遵守公司的各项规

14、章制度。努力学习技术，熟练地掌握大厦供电方式状态、线路走向及所管辖设备的原理、技术性能及实际操作。努力做好设备的维修保养工作，做好防范小动物工作，确保安全运行。坚守岗位，定期巡视电气设备及水泵房，密切监视各仪表的工作情况。准确抄录各项数据并填好报表。相关文件XX/GCB/009/009XX/GCB/010夜间总值时，对来人来电报修及时登记。并且处理好各项应急处理，不能处理的留待日班处理。相关文件XX/GCB/016负责与供电局的业务联系，并做好登记。发生事故时，值班人员应保持头脑冷静，按照操作规程及时排除故障。事故未排除不许进行交接班，应上下两班协同工作，一般性设备故障应交代清楚并做好记录。请

15、假、补休需在两天前报告领班，并由领班安排合适的替班人，经经理批准方可生效。每天按规定做好值班室内外的清洁卫生工作。完成上级交办的其他工作。管钳工岗位职责：XX/GCB-01-08职务：工程部管钳工呈报上级：工程部维修领班熟悉给排水系统（各种水泵、管道、阀门、控制设施）和各种机械设备、供气供水设备的情况，掌握操作规程和维护保养知识，按要求正确使用。负责污水处理池的定期清洁监管，及时排除常见的故障，保证系统处于良好运转状态。当班期间及时巡视检查上下系统设备和其他设备的运转情况，并做好巡检记录。及时进行设备的维修保养，维修保养要及时，质量要保证，记录要完整并存档保管。做好应急（漏气、漏水、污水外溢等

16、）抢修工作，接到应急报告迅速奔赴现场，及时进行抢修，重大泄漏应在值班工程师或领班的指导下进行。积极配合其他工种工作，努力完成领导交给的其他任务。积极参加业务学习和技术培训，不断提高业务技术水平。负责外委专业维修公司的维修、保养的监管和配合工作。完成上级交办的其他工作。维修电工岗位职责：XX/GCB-01-09职务：工程部维修电工呈报上级：工程部维修领班严格遵守公司员工守则和各项规章制度，服从领班安排，除完成日常维修任务外，有计划地承担其它工程任务。努力学习技术，熟练地掌握大厦电气设备的原理及实际操作与维修。执行所管辖设备的检修计划，按时按质按量地完成，并填好记录表格。积极协调配电工的工作，出现

17、事故时无条件地迅速返回机房，听从领班的指挥。严格执行设备管理制度，做好日夜班的交接工作。相关文件DX/GCB/008交班时发生故障，上一班必须协同下一班排除故障后才能下班，配电设备发生事故时不得离岗。请假、补休需在两天前报告领班，并由领班安排合适的替班人，经经理批准方可生效。每天按规定搞好班内外的清洁卫生工作。完成上级交办的其他工作。积极参加各项培训工作，努力提高专业技术知识。积极参加部门或公司的各项考评工作，并努力争取良好成绩。空调运行工岗位职责：XX/GCB-01-10职务：工程部空调运行工呈报上级：工程部运行领班熟悉大厦装备的空调系统及操作规程，每天准时开启和关闭。对外界和各空调区域的温

18、度、相对湿度进行监测，根据外界天气变化及时进行空调工况调节，努力使空调区域的温度、相对湿度符合规定的数值范围，并按运行记录表做好记录（开机前、停机前及每小时记录一次运行情况）。相关文件XX/GCB/011设备开、停应及时转换运行状态牌，尤其是接到维修人员停机维修通知后，立即挂检修牌。值班人员必须掌握设备运行的技术状态，发现问题立即报告当值领班或值班经理。发生紧急故障，值班人员负责组织力量及时处理，并立即报告领班或当值经理。做好空调设备维修保养记录及设备故障记录。相关文件XX/GCB/0034做好空调和空调机房及控制柜的清洁工作，做到无污迹、无灰尘、无垃圾。积极参加业务学习和技术培训，提高业务技

19、术水平。值班人员必须严守岗位职责，服从指挥，严守操作规程。对领班安排的工作负责，不得擅离职守，如离开值班室去巡查或抄表必须知照同值人员。严格遵守员工守则及公司的各项规章制度。完成上级交办的其他工作。电梯工及弱电工的岗位职责：XX/GCB-01-11职务：工程部电梯工及弱电工呈报上级：工程部维修领班负责电梯运行保养的专业工种，应由具备电气和机械技能基础的员工经过电梯专业培训后方能担任。其主要职责是：熟悉电梯的性能、构造和使用方法，每天按要求准时开启和关闭电梯，确保电梯正常运行。相关文件XX/GCB/044047配合电梯专业公司完成周、月和年度的电梯保养工作，并检查保养质量，经确认后将记录存档保管

20、。及时处理应急停梯故障，接到应急故障后应迅速奔赴现场，先将电梯中被困客人放出，然后排除电梯故障。做好电梯、电梯间和电梯机房的清洁工作，做到无污迹、无灰尘、无垃圾。负责楼宇监控系统，包括：广播、闭路电视、保安监控以及楼宇自动化等系统设备进行经常性保养、维修，确保系统处于最佳状态。相关文件XX/GCB/052负责对大厦内电话系统线路以及办公室自动化设备进行经常化保养，确保其处于最佳状态。积极参加业务学习和技术培训，提高业务技术水平。搞好各工种的配合，完成上级交办的其他工作。技术资料员岗位职责(仓管)：XX/GCB-01-12职务：工程部电梯工及弱电工呈报上级：工程部经理、副经理工程部技术资料员受工

21、程部经理直接领导，负责工程技术资料的管理和日常内务工作：努力完成工程部经理交办的各项事务和技术资料的管理，对公司的通知、文件要做到及时上传下达；负责有关资料、文件的收发和分类归档，准确无误地填制各种报表和表格；负责工程部员工每月出勤的查核、汇总上报；参加有关会议，并做好记录、整理工作；负责收集、整理、复印、描绘、完善动力工程系统的竣工图纸及改造工程图纸和动力设备的使用说明书，分类归档，做到随时可提供查阅；每月负责把各系统的设备档案有关故障情况、维修项目、更换零件或更新等内容填入部门的设备档案书；负责动力设备运行时间、动力物资、人力消耗统计和工程部维修零配件、材料计划的汇总工作；熟练掌握计费软件

22、的使用方法，并且每月底将水、电计量表备一份存档；积极参加各项培训工作，努力提高专业技术知识；积极参加部门或公司的各项考评工作，并努力争取良好成绩；完成上级交办的其它工作。 规章制度、规定XX/GCB-02文件名称：规章制度、规定页 码：文件编号：XX/GCB-02编 制 日 期：2002-4-10修改日期：年 月 日生效日期：年 月 日版号/更改号：配电房管理制度：XX/GCB-02-01 配电房是大厦供电系统的关键部位，设专职电工对其实行24小时运行值班。未经管理处经理、部门主管的许可，非工作人员不得入内。值班员必须持证上岗，熟悉配电设备状况、操作方法和安全注意事项。值班员必须密切注意电压表

23、、电流表、功率因数表的指示情况；严禁变压器、空气开关超载运行。经常保持配电房地面及设备外表无尘。配电房设备的倒闸操作由值班员单独进行，其他在场人员只作监护，不得插手；严禁两人同时倒闸操作，以免发生错误。因故需停某部分负荷时，应提前一天向使用该部分负荷的用户发出停电通知。对于突发性的停电事故应电话、口头通知或广播向用户解释。经常保持配电房消防设施的完好齐备，保证应急灯在停电状态下能正常使用。做好配电房的防水、防潮工作，堵塞漏洞；严防蛇、鼠等小动物进入配电房。值班员应认真做好值班记录和巡查记录，认真执行交接班制度。发电机房管理制度：XX/GCB-02-02发电机房门平时应上锁，钥匙由低压房值班员管

24、理，未经许可，非工作人员严禁入内。低压房值班员必须熟悉发电机的基本性能和操作方法，发电机运行时，应作经常性的巡视检查平时应经常检查发电机的机油油位、冷却水水位是否合乎要求，柴油箱中的储备油量应保持能满足发电机带负荷运行8小时用油量。发电机定期空载试运行。平时应将发电机置于自动起动状态。发电机一旦起动运行，值班员应立即前往机房观察，启动送风机，检查发电机各仪表指示是否正常。严格执行发电机定期保养制度，做好发电机运行记录和保养记录。定期清扫发电机房，保证机房和设备的整洁。发现漏油、漏水现象应及时处理。加强防火和消防管理意识，确保发电机房消防设施完好齐备。水泵房管理制度：XX/GCB-02-03值班

25、人员应对水泵房进行日常巡视，检查水泵、管道接头和阀门有无渗漏水。经常检查水泵控制柜的指示灯状况，观察停泵时水泵压力表指示。在正常情况下，生活水泵、消防水泵、喷淋泵、潜水泵的选择开关应置于自动位置。生活水泵规定每星期至少轮换一次，消防泵每月自动和手动操作一次，确保消防泵在事故状态下正常起动。泵房每星期由分管负责人打扫一次，确保泵房地面和设备外表的清洁。水池观察孔应加盖并上锁，钥匙由值班人员管理；透气口应用不锈钢网，以防杂物掉入水池中。按照水泵保养要求定期对其进行维修保养。保证水泵房的通风、照明，以及应急灯在停电状态下的正常使用。电梯机房管理制度：XX/GCB-02-04每周对机房进行一次全面清洁

26、，保证机房和设备表面无明显灰尘，机房及通道内不得住人、堆放杂物。保证机房通风良好，风口有防雨措施，机房内悬挂温度计，机房温度不超过400C。保证机房照明良好，并配备应急灯，灭火器和盘车工具挂于显眼处。毗邻水箱的机房应做好防水、防潮工作。机房门窗应完好并上锁，未经部门经理、允许，禁止外人进入，并注意采取措施，防止小动物进入。电梯困人救援规程和本规定及各种警示牌应清晰并挂于显眼处。按规定定期对机房内设施和设备进行维修保养。每天巡视机房，发现达不到规定要求的及时处理。保证水泵房的通风、照明，以及应急灯在停电状态下的正常使用。空调机房管理制度：XX/GCB-02-05空调机房平时应上锁，钥匙由值班空调

27、工保管，未经许可，禁止非工作人员入内。保持机房内良好的通风和照明。空调机运行时，值班人员应按时巡查，检查各项运行参数、状态是否正常，如有异常，应及时调整处理，并做好记录。定期清洗系统的过滤网和过滤器，保证送风管道和水管道的通畅。每周对主、副机和机房进行一次清洁，并做好设备房的灭鼠工作。每半年对主、副机进行一次全面检查保养，确保机组的良好运行。风机房管理制度：XX/GCB-02-06风机房必须保持整洁，不得堆放杂物。风机房内任何设备未经允许不得移动位置。风机房平时应上锁，不能让非工作人员进入，如需参观要有工作人员陪同下才可进入风机房。风机房应保持通风良好，有足够的照明。平时应注意风机滤网是否有堵

28、塞，如有此情况应立刻清洗风机滤网。应定时检测控制线路。工程部交接班制度：XX/GCB-02-07接班人员应提前到达岗位，做好接班准备工作。包括：查看上班工作记录，听取上班工作人员工作情况介绍，交接设备运行表。检查设备运行是否良好。检查仪表工具有否缺失，并在交接班本上签名。查看当天公告是否有特别任务或安排。下列情况不得交班离岗：接班人未到岗位。接班人有醉酒现象或其它神智不清而经领班或经理同意的接班人尚未到达。设备故障影响运行时，交班人应加班与接班人员全力排除故障后，方可交班离岗。交班人员未清理好值班室卫生。工程部外委维修管理制度：XX/GCB-02-08凡需外委施工的工程项目统一由工程部负责发包

29、。外委工程实行招标形式，由两个或两个以上的施工单位报价，经工程部全面考查后定标。外委工程项目纳入工程部年度检修计划管理范围，经经理室批准后执行。外委工程项目的质量监督由工程部负责，由专业工程师和分管班组领班具体执行，由工程部经理和专业工程师负责质量验收工作。外委工程项目的预、结算由工程部负责审查。外委工程的合同洽谈工作由工程部负责，草拟合同经报物业公司总经理室审查，批准后由物业总经理负责签约。合同的执行和管理由工程部负责。供水管理规定：XX/GCB-02-09目的：加强用水管理，保证供水符合卫生标准及供水的连续性。内容：水池、水箱盖应上锁，钥匙由专人保管，开启箱盖应得到部门领导的许可。每半年清

30、洗水池、水箱一次，清洗后送样品到防疫站检验，检验合格后方能供水，并将检验结果存档。定期保养水泵、阀门及管道，定期刷漆防止生锈。经常巡查供水系统，发现有跑、冒、滴、漏现象，应立即抢修，杜绝浪费。尽量保障对商户供水的连续性，若确需短时停水，应提前出示通告通知商户停水时间，以便商户作好准备。遇突发性事故导致停水，应用广播向商户作出解释。二次给水管理规定：二次供水由指定的给排水维修工负责管理。给排水维修工负责水池（水箱）的管理工作，要求每个水池（水箱），包括地下和楼顶的都须结构完整，加盖，加锁，水口干净并申办二次供水卫生合格证。新建、扩建和改建，二次供水设施，须经供水管理机构和卫生防疫机构进行设计和竣

31、工验收。二次供水清洗、消毒机电人员，须持健康证、培训证并经卫生防疫站认可。水箱管理规定：水箱设施由专人负责设备维护保养。水箱间钥匙由专人保管，其他人不得私自使用。每天进行巡视，发现设备、水质问题及时与医务室联系。做好日常巡视记录。水箱每半年与卫生防疫站联系消毒一次。水箱中的水质每年检验两次。负责人及巡视人员每年进行健康体检，合格者准予上岗。电梯安全管理规定：XX/GCB-02-10电梯的功能发挥及故障率的降低，主要依靠平时经常性的维修保养与管理。管理是维修保养的监督付予实施的保证，因此为获得电梯高质量的服务，必须设有专门管理电梯的部门，对电梯实行全面管理。电梯的全面管理包括有关人员和设备的两方

32、面管理。对司机、维修保养人员，应负责编制提高技术水平的培训计划并予以付诸实现，定期考评有关人员的应知应会，制定有关人员的岗位责任制并监督实施；对设备应进行经常性安全检查，负责接受当地政府部门规定的安全检查工作，制定设备修理计划等。接受当地政府规定的定期安全检查。机房必须设锁，经常检查，防止闲人进入。在明显处放置抢闸板手及盘车手轮，并记牌标明。凡是停止开关操作装置就是红色，并标明“停止”字样加以识别；报警开关按钮应是黄色，并标明以钟形符号加以识别，红、黄两色不应用于其它按钮。在轿厢中应设置安全使用说明铭牌，在通往机房和隔音层门或活地板的外面，应标明“电梯曳引机危险！未经许可，禁止入内“，“谨防坠

33、落重新关好活地板门”的醒目字句。当同一机房内设有数台曳引机时，各主开关及照明开关，均应设置各开关所对应的电梯编号。电梯机房内或曳引机旁，应设有详细的说明，当电梯万一发生故障时，应遵循操作规程去做。在曳引机上靠近盘车手轮处，应明显标出轿厢运行方向，在排除故障时使用的紧急电气操作按钮上或其旁亦应标出相应的运行方向。在机房起重吊钩上应标明最大允许载荷。在井道检修门近旁应设有“电梯井道危险，未经许可，禁止入内”的醒目字句。应使有关人员熟知使用紧急开起层门的钥匙，并妥善保管好，为避免紧急情况发生时管理人员不在，应将该钥匙与机房门钥匙放置在明显的箱内，交由专业人员管理。载货电梯应严格管理，勿搭乘人员。电梯

34、若因故停止使用超过一周时，在其重新使用之前，必须进行详细的检查。对电梯进行检查和修理的记录，应详细注明日期，并将检验及检修报告及观察记录存档保管。因当地政府规定变更，须加装或更改设备时，应与制造厂或有关单位联系后再进行改造。电梯维修保养安全规定：XX/GCB-02-11职责：电梯保养单位进行维修保养工作时参照本安全规定；维修班电梯工进行维修保养工作时按照本规定执行。内容：电梯在维修保养时，不得乘客或载货，必须在该梯基站放置电梯停止使用的告示牌。在机房维修保养时，应先断开机房总电源后，才能进行各掣板的清理、保养等工作。严禁用湿毛巾擦机身。在轿顶应合上检修开关，在轿顶须停车长时间维修或保养时应断开

35、轿顶急停开关，严禁一脚站在顶门口一脚站在轿顶或轿内长时间工作。严禁开启厅门探身到井道内或在轿厢顶探身到另一井道检查电梯。在底坑应将底坑的急停开关断开或将限速器张紧装置的安全开关断开，底坑和轿顶、机房不得同时作业，如须同时作业，作业人员必须带安全帽，必须注意工件、工具不得下落，以防落物伤人。操作时应由主持和助手协同进行，并保持随时互相呼应。操作时如果需轿内人员配合进行，轿内操作人员要精神集中，严格服从维修人员的指令。严禁维修人员拉吊井道电缆线，以防电缆线被拉断。使用的手灯必须带护罩，并采用36伏以下的安全电压。电梯维修保养注意事项：9.1非维修保养人员不得擅自进行维修作业，维修保养时应谨慎小心。

36、9.2工作完毕后要装回安全罩及挡板，清理工具不得留工具在设备内。9.3离去前拆除加上的临时短路线，电梯检查正常后方可使用。室内维修管理规定：XX/GCB-02-12目的：以“业主至上，服务第一”的宗旨为商户排忧解难，收费合理，业主满意。适用范围：业主（租户）的室内保修、有偿服务、房屋本体公共设施的日常维修养护。内容：保养：1.1保修原则：工程部组织，建筑施工单位维修，维修费用从建筑施工单位保修款（保证金）中支付。1.2保修范围：凡室内土建、水、电、装修、安装项目均属保修内容，但由业主（租户）在使用、装修过程中自己造成的损坏和隐患；易损易耗物品非质量原因的损耗不属保修范围。1.3保修期限：与开发

37、建设单位交接验收之日起一年内，个别项目保修期超过一年的按有关规定执行。1.4在保修期内发现问题，由工程部督促施工单位三天内维修好，如不能及时保修，工程部按保修协议（规定）进行处理，如了现重大质量问题要上报公司分管领导。1.5通知施工单位的保修要填写“保修通知单”，管理公司代为保修的要填“工作单”。有偿服务：2.1工作规程图示： 业主申请 客户中心维修登记 出有偿服务单给工程部维修 工程部派工上门检查 出示工作牌 现场查看向业主报价 客户中心收费 工程部维修 业主验收 征求业主同意2.1.1由业主向管理处申请；2.1.2客户中心值班人员填写“维修登记表”；2.1.3客户中心值班人员填写“有偿服务

38、工作单”，并且将此单交给工程部派工；2.1.4维修工带上“有偿服务工作单”并准备好维修工具上门检查，首先应向业主出示工作牌，使用上门维修的礼貌用语，查看现场后，根据“有偿服务收费标准”向业主报价，业主不直接向维修工交费，而是到客户中心前台交费后进行维修；2.1.5维修过程中必须遵守操作规程，注意安全；2.1.6维修完毕，请业主验收，对于业主不留意之处应尽力完善，验收后请业主在“有偿服务工作单”上写下意见，并签名；2.1.7有偿服务单一式四份，工程部、客户中心、财务部、业主各留一份；注意事项：为业主提供的维修服务严格遵守“有偿服务收费标准”的规定。被派维修人员不得向业主收取现金。工程部安全工作制

39、度：XX/GCB-02-13工程部全体员工必须加强安全意识，贯彻安全第一、预防为主的方针，确保安全生产，同时要求严格执行管理公司规定的治安管理制度，协同保安部门认真做好大厦生产设备，特别是动力、电力系统安全生产工作和防火防盗工作。实行谁主管谁负责的安全责任制：工程部的安全工作由工程部主任负责。正、副经理负责各系统范围内的安全工作。领班负责该班管辖范围的安全工作。严格执行操作规程，严禁违章作业。工作人员工作时，要穿工作服，高空作业必须系安全带及戴安全帽，有高空落物危险的要有人监护，拉警示线，挂标示牌。带电作业必须穿安全靴，戴安全手套，使用合格的安全工具，作业区要悬挂标示牌，必要时要拉警示线。在转

40、动设备上工作时，严禁戴手套，防止卷入机内。女性作业者，有长发及长辫者要戴安全帽，将长发及长辫藏在帽内。工作需要动火时，要办理动火证。进入高压配电间工作要办理工作票，电气作业按电气安全管理制度规定执行。未经工程部经理/副经理批准，外来人员（包括参观学习、探亲访友、施工人员）禁止进入配电房、设备间和电梯机房，经批准进入人员必须办好登记手续，由值班人员陪同进入。各岗位人员必须严格执行岗位责任制，发生事故或发现可疑情况，应迅速报告上级领导和保安部，并负责保护现场。定期进行安全大检查，各班组每月进行一次，工程部每季度组织一次，全大厦性的安全大检查由公司决定。不准随意配制机电、配电房、工具房以及其它专用钥

41、匙。水池盖应加锁，并指定专人保管钥匙，打开水池盖必须经当值领班或经理批准。班组工具、材料要有专人管理，要登记台账，携带工具离开大厦工作，要填写“放行证”，由班组长审查，报部门经理批准才能放行。易燃材料、油料要存放在指定的安全地点，不行随意乱放，检修后的废油要集中倒在油桶内，不准倒入沟渠。工作时不能随意挪动或使用消防设施，如果必须使用（除火警外），要经保安部门批准。发生火警时，工作人员要积极投入灭火，并保证消防给水系统，事故照明、排烟机等消防设施用电。设备编号规定：XX/GCB-02-14设备编号内容包括新有小区（大厦）机电设施，设备，用设施、设备清单 以表格形式分列出来。设施、设备清单内容包括

42、系统分类、设备编号、设备名称、设备型号规格、主要参数和安装位置。系统分类及排列顺序为：供配电给排水电梯空调消防电话、电视、网络防盗对讲电视监控车辆管理设备办公等固定资产设备。每一系统又以如下排列顺序进行分类：供配电系统：高压配电柜变压器低压配电柜发电机楼层配电柜控制柜；给排水系统：地下蓄水池生活水泵系统供水箱减压阀潜水泵；电梯：消防电梯客梯货梯扶梯；空调：空调主机冷却水泵冷却水塔冷冻水泵风柜；消防系统：主控柜模拟柜联动控制柜消防水泵喷洒泵（排烟、正压送风）风机防火卷帘门；电话电视网络：电话电视电脑网络设备；防盗对讲：主机分配器；电视监控：控制器电视机摄像镜头；车辆管理设备：汽车道闸等收费软件；

43、办公等固定资产设备：属固定资产，由公司办公室建帐，在此手册中不列入。设备编号方法为：设备代码编号顺序，如：XB001安装位置应写明设备的具体位置。设备分类代码：XX/GCB-02-15高压配电柜 GPG 高压计量柜 GLG高压进线柜 GJG 低压直流屏 ZLP变压器 B 柴油发电机 FDJ低压配电柜 DPG 低压进线柜 DJG低压电容柜 DRG 低压联络柜 LLG双电源柜 SDG 电源控制柜 KZG垂直电梯 ZT 手扶电梯 FT中央空调 KT 柜式空调 GKT分体空调 FKT 冷却塔 LQT冷冻水泵 LDB 冷却水泵 LQB生活水泵 SHB 消防水泵 XFB消喷泵 XPB 潜水泵 QB消防风机

44、 FJ 防火卷帘 JL补压泵 BYB 公共天线 TX阀门 FM 汽车道闸 DZ水池 SC 水箱 SX值班室钥匙管理规定：XX/GCB-02-16钥匙须有条理地放置在钥匙箱内，并标识清楚不能乱放。钥匙使用完毕后应立即放回钥匙箱的原来位置，不得随意乱放或调乱。钥匙不得外借，如有外人须开锁，则应由值班人员负责开锁。交班前要清点钥匙是否齐全，以便下一班能顺利地工作。钥匙如有遗失，应立即上报，领出备用钥匙，以免延误工作。 工作规程XX/GCB-03文件名称：工作规程页 码：文件编号：XX/GCB-03编 制 日 期：2002-4-10修改日期：年 月 日生效日期：年 月 日版号/更改号：设备管理控制程序

45、：XX/GCB-03-01 目的：通过对物业公共设备的管理，使所有公共设备在使用中保证完好状态，满足服务的要求。适用范围：适用于公司物业管理权限内的公共设备。职责：建筑物配套主要设备由开发商负责订货安装，物业管理公司有关人员负责移交使用时的验收。管理公司工程部经理负责设备运行维修管理和技术资料、档案的收集、保管，负责零星设备、配件、材料的采购计划编制。管理公司工程部对各自责任区内的设备进行维修、保养及运行操作，并做好记录。工作程序接管设备的验收1.1设备的接管与验收，由公司经理组织有关人员与开发商办理设备交接验收及资料移交手续。1.2设备接管时按照设备出厂说明书及有关国家规范、标准进行验收。如

46、验收不合格，则应在验收单中说明实际情况及原因，并提出整改建议，限期由承接商负责整改。设备的标识、建账和资料管理2.1设备的标识：所有设备实现单机悬挂设备卡，标识该机的编号、技术资料、责任人、运行状况。2.2设备的建账：2.2.1工程部经理负责建立机电设备台账，台账内容包括：设备名称、统一编号、型号、生厂厂家、技术资料、保养人等；2.2.2管理公司经理每半年审核一次机电设备检查保养计划表、机电设备维修保养记录表。2.2.3机电人员对重大的、主要的设备建立单机档案（以机组为单位，大型附件对应主机另立档案，小型附件归主机一体建档）。2.2.4重大设备资料原件由管理公司统一保管，工程部持设备复印件。2

47、.3设备资料的归档2.3.1每台设备资料依次编入：每台设备所涉及的设备检查保养计划表、设备维修保养记录表及说明书、合格证等。2.3.2工程部经理集中保存维修单、设备对外委托维修单、机电设备检查保养计划表。2.4设备资料的管理2.4.1所有的设备资料，集中存放于工程部并标识清楚；2.4.2资料对所有资料的记录进行指导检查保证资料记录和使用的完好性。2.5设备的编号部门代码设备名称缩写设 备 序 号 设备的运行设备按不同的系统划分责任区域，责任区内确保责任人。对应不同的设备，制定“运行管理规程”，由工程部机电人员遵照执行，并做好相应的运行记录。设备的维修4.1发现设备损坏，工程部经理要组织人员进行

48、维修，对于重大维修，工程部经理应在现场进行指导。4.2解决不了的故障需要外委维修的，工程部经理应填写设备对外委托维修审请单，经管理公司总经理审核后进行，维修结束，机电人员需要对设备进行检测，合格后方可验收。4.3所有设备的维修按单机记录在机电设备维修保养记录表内。设备的保养机电人员依机电设备检查保养计划表的安排，对应设备检查保养表的要求进行检查，并将结果按单机记录于机电设备检查保养记录表中。设备及零星部件的采购，按楼宇正常运作或维修的需要，由工程部经理填写请购单，经管理公司总经理审核后进行采购。采购采购人员按照请购单的规格要求，在确认所购产品、规格符合要求，且有产品合格证，价格合理的情况下方可

49、付款提货手续。验证对新购置的产品，由工程部经理会同工程机电人员进行验证，对重要设备的验证需会同专业工程技术人员验证。验收完毕，仓管员办理入库建账手续。设备库存的管理备件的管理，应做好记录，存放地点必须相对集中，保持干燥、贴上标签。设备的报废或损坏无法修复，无法继续使用时，由工程部经理确认，提交管理处总经理审核，方可报废并除账。供配电设备（设施）维修保养规程：XX/GCB-03-02目的通过对供配电设备（设施）的管理，使所有供配电设备（设施）在使用中保持完好状态，满足服务的要求。适用范围适用于公司物业管理权限内的供配电设备（设施）。职责建筑物配套主要设备由开发商负责订货安装，物业管理公司有关人员

50、负责移交使用时的验收。管理公司工程部经理负责设备运行维修管理和技术资料、档案的收集、保管，负责零星设备、配件、材料的采购计划编制。管理公司工程部对各自责任区内的设备进行维修、保养及运行操作，并做好标及记录。工作程序低压配电柜设备由机电维修电工负责维修保养，高压柜、变压器申请外委修理，机电维修电工负责对高压柜、变压器外部环境的保养、清洁。电工按低压电房保养计划、高压电房保养计划、低压设备查保养计划要求进行维修保养，并将维修保养情况记录于维修记录表，零部件更换及大修情况同进记录于机电设备台帐。维修保养过程中应遵守安全操作程序、停电管理工作程序。3.1在配电总盘和母线上进行维修或保养时，必须按以下步

51、骤进行：停电 验电 装设接地线 悬挂标示牌和装设遮栏；3.2在带电的电流互感器二次回路上工作时，不得将回路的永久接地点断开，并应站在绝缘垫上，使用绝缘工具，设专人监护。3.3在电容器上工作，必须先断开电源，放电并接地后方可工作。3.4在低压设备上必须进行带电工作时，要经过领导批准，并要有专人监护，工作时要穿长袖衣服，戴绝缘手套，使用有绝缘柄的工具，并站在绝缘垫上进行，邻近相带电部分和接地金属部分应用绝缘板隔开，严禁使用锉刀、钢尺等进行工作。3.5每次维修或保养结束时，必须清点所带工具、零件，以防遗失和留在设备内造成事故。供配电设备故障维修一般不超过8小时，若在8小时内无法解决重要部位的故障，应

52、将故障原因、解决方案、解决时间书面上报公司领导；在深夜发生的，不影响商户工作的，不会产生严重后果的供配电故障，可由早班机电维修电工进行维修。工程师提供工作指导及检查监督。主管经理每年12月制定下年度保养计划表并按运行情况制定中修、大修计划。供配电设备（设施）运行管理规程：XX/GCB-03-03目的通过对供配电设备（设施）的管理，使所有供配电设备（设施）在使用中保证完好状态，满足服务的要求。适用范围适用于公司物业管理权限内的供配电设备（设施）。职责工程部经理负责审核供配电设备检查保养计划表及中修、大修计划；组织有关人员对机电设备房及设备进行周检、月检；因工程维修等原因停电，提前24小时通知有关

53、用户。运行领班负责设备的技术资料、档案的管理；负责零星设备的配件、材料采购计划的编制，外委修理的联系工作；每年12月制定下一年度供配电设备检查保养计划表，并按运行情况制定中修、大修计划；对配电设备维修保养提供工作指导和检查监督；负责编制供配电设备台账，设备卡。管理公司工程部运行人员对各自责任区内的设备进行维修、保养及运行操作，并做好记录。工作程序机电运行值班工作程序1.1每班必须清洁值班室，保持配电室良好的卫生环境。1.2对高低压配电设备每2小时巡检一次，并将巡检结果记录于高低压配电设备巡检记录内。1.3每2小时记录一次高低压配电运行数据（环境温度、湿度、功率因数、电流、电压、有功电量、无功电

54、量）于高压配电运行记录和低压配电运行记录内，同时检查运行状况。1.4当供配电设备发生异常及时报告主管经理，通知维修电工迅速处理，做好有关记录。1.5“市电”停电（大厦），应急电源自投带负荷运行中，对柴油发电机组进行监视、记录。1.6按要求配合维修电工进行维修保养。1.7交接班要求。1.7.1接班人员1.7.1.1认真听取交班人员的值班和设备运行报告；1.7.1.2查看上一班的机电运行交接班记录、高压配电运行记录、低压配电运行记录及高低压配电设备巡检记录；1.7.1.3检查仪器、工具等物品是否齐全、完好，并在机电运行交接班记录上签名。1.7.2下列情况之一的不准交接班1.7.2.1上一班运行情况

55、未交待清楚，记录不规范，配电室、值班室不清洁；1.7.2.2接班人未到岗，交班人不准下班；1.7.2.3接班人醉洒或接班人不具备值班能力的，交接班人不准下班；1.7.2.4严禁在倒闸操作和事故处理过程中交接班；1.7.2.5若交接班过程中发生故障，应停止交接班，由交班人负责处理事故，接班人协助。1.8夜班总值班工作流程配电室管理工作程序2.1配电室内机电设备由机电运行值班电工执行24小时操作、监控、记录，认真执行交接班制度，发现问题及时解决，按时抄填高低压配电运行记录，监视电气设备的运行状况，严禁不合理的超负荷运行。2.2非工作人员未经领班或工程部经理许可不得进入配电室，批准进入者应有值班人员

56、陪同。2.3室内应保持良好通风及照明，门窗应开关灵活。消防设施完善，配电室内禁止吸烟。2.4保持配电室清洁卫生，地面、墙面、门窗、设备无积尘、无水渍、无油渍。2.5不得擅自更改配电室机电设备线路及器材。安全操作工作程序3.1机电运行值班电工应严格按照操作规程操作供配电设备，保证设备正常运行。3.2进行配电柜检修时，应填写配电柜检修工作票，经领班及工程部经理批准后，方可进行。3.3全部停电或部份停电时，应在断开的开关分闸把柄上悬挂“有人工作，禁止合闸”的标示牌，并拆掉操作电源保险。3.4严禁带电作业，紧急情况须带电作业时，应有监护人和足够的照明空间，并穿戴绝缘手套、工作帽、工作衣、绝缘鞋，确认安

57、全后才可进行。3.5自动空气开关跳开或熔断时，应查明原因再进行恢复，必要时允许试送电一次。3.6操作高压隔离开关必须穿戴绝缘手套、绝缘鞋、工作帽。3.7电流互感器不得断路，电压互感器不得短路。3.8不得带电用兆欧表测量绝缘电阻。停电管理工作程序因工程维修等原因停电，应由领班提交停电告，经工程部经理及公司领导批准后，通知客户中心，由客户中心填写“停电通知书”，提前24小时通知商户。因突然事故停电，应在1小时内联系有关部门及人员处理，并在恢复供电后24小时内向有关用户作出解释。节能运行标准5.1必须按照国家“三电”的规定和供电部门下达的指标，实行计划用电。5.2设置好专职机构或专人负责用电管理工作

58、。5.3根据用户（租户）用电容量、性质和负荷，作合理的分配。5.4采用有效的节电光源实行节能用电。5.5供用双方按规定，执行计划用电的权利、义务和经济责任。5.6检查节约用电的执行情况及效果，相对作出修改计划，达到最大节能效果。柴油发电机操作规程：XX/GCB-03-04目的保证柴油发电机运行，能随时启动，并在30秒内送电。适用范围商场及地下室消防及应急照明。职责值班电工负责发电机运行操作，巡回检查；值班电工负责发电机维护、保养，检修；运行领班负责发电机的管理，制定维修计划，整顿值班电工和维修工的工作；工程部经理负责全面管理工作，决定重大事项和奖惩。工程程序值柴油发电机是保证在紧急状态下供电的

59、应急电源装置，应在30秒内快速起动，因此必须保证处于完好状态，严格执行运行管理规程；本运行管理规程包括柴油发电机主机，冷却水系统，供油系统以及排烟、降温消毒系统管理；遵守操作规程，在检查和维护保养设备时，先断开电源，严禁带电作业；发电机接地电阻不能大于1，负载输出线必须良好，牢固，仪表准确；机房执行严格管理制度，非值班人员严禁内进，严格执行交接班制度，填写发电机运行记录，保证机房整洁，干燥无积水、油迹，通风良好，灭火器材足够；值班人员必须严格训练，考核合格，才能上岗；值班人员每班最少巡检2次，填写巡检记录表，发现问题及时处理；发电机30秒内发电后，送电前应检查，转换开关联锁装置良好，确认无误后

60、送电；运行领班有发电机管理权，并对发电机运行，维护保养，检修负责。机电值班工作规程：XX/GCB-03-05目的保证大楼内所有机电设备正常工作。适用范围大楼内所有机电设备。职责机电值班人员负责设备巡检，记录，维修保养工作，运行领班监督指导，工程经理协调全面工作。工作程序机电值班人员要经常留意各机电设备在运行中状况，如有异常情况应及时处理，一时难以解决的问题，应及时向领导报告。加强业务学习，全面熟悉所管辖范围内各种安全操作规程，提高工作高利率和质量。机电值班员必须按时上下班，做到不迟到，不早退。经常巡视督促，制止一切不按安全操作及违章作业者。做好值班记录，做好交接班工作。机电人员安全操作规程：X