房地产开发成本专题

1、房地产企业开发成本财税(ci shu)疑难问题处理共九十二页讲座(jingzu)内容成本计算总则成本计算程序成本对象划分原则成本项目类型预提成本共九十二页讲座(jingzu)内容借款费用其他成本计算方法(fngf)成本票据共九十二页 （一）企业所得税和会计(kui j)口径区别与联系 国家税务总局关于做好2009年度企业所得税汇算清缴工作的通知（国税函2010148号）：根据企业所得税法精神，在计算应纳税所得额及应纳所得税时，企业财务、会计处理办法与税法规定不一致的，应按照企业所得税法规定计算。企业所得税法规定不明确的，在没有明确规定之前，暂按企业财务、会计规定计算。 企业产品成本核算制度(征

2、求意见稿)(财会便20124号 ）。 （二）土地增值税和会计口径区别与联系 国家税务总局关于印发土地增值税宣传提纲的通知（国税函发1995110号）第五条第二款第（三）项：根据新会计制度规定。 一、开发成本会计核算口径、企业所得税计税成本和土地(td)增值税扣除项目的区别与联系第一节 成本计算总则共九十二页 （三）企业所得税和土地增值税扣除项目区别与联系 1.据实扣除与定率扣除 2.特定项目不同处理(chl)标准（预提费用、利息、加计） 二、开发产品成本计算周期与会计核算报告期的关系 会计(kui j)成本计算周期会计核算报告期企业所得税成本计算周期土地增值税扣除项目计算周期开发产品生产周期第

3、一节 成本计算总则共九十二页 一、确定成本对象 二、归集开发成本 明确成本项目及所包含内容、设置有关成本核算会计明细科目，建立成本合同台帐，核算和归集开发成本。 国内特大型地产企业成本归集实战操作要点分享。 三、选择确定成本分配方法 对于间接成本和共同成本，按照合理原则和配比原则选取成本分配方法。四、在各个成本对象之间分配共同成本和间接成本 完成各项成本结算（预估）、计提、相关数据的收集与核对，将归集的开发成本按确定方法、标准和流程(lichng)在成本对象之间分配。 五、计算各成本对象的开发总成本 编制项目开发成本计算表 六、结转开发产品、投资性房地产、固定资产和无形资产成本。 第二节 成本

4、计算程序(chngx)共九十二页 七、结转当期销售成本 八、后续成本核算 对期前已完工成本对象应负担的成本费用扣除按规定预提金额后的余额按已销开发产品、未销开发产品、投资性房地产、固定资产(gdngzchn)进行分配，其中应由已销开发产品负担的部分，在当期纳税申报时进行扣除，未销开发产品应负担的成本费用待其实际销售时再予扣除。第二节 成本计算程序(chngx)已完工成本对象在建成本对象未建成本对象已销开发产品未销开发产品固定资产共九十二页 一、企业所得税计税成本对象的判定 （一）成本对象的概念 第二十六条第一款 成本对象是指为归集和分配开发产品开发、建造过程中的各项耗费而确定的费用承担项目。

5、（二）成本对象的报备 第二十六条第二款 成本对象由企业在开工之前合理确定，并报主管税务机关备案。成本对象一经确定，不能随意更改或相互混淆，如确需改变(gibin)成本对象的，应征得主管税务机关同意。 案例：南昌某房地产企业未备案成本对象的悲惨下场！ （三）成本对象的判定基本原则 1.可否销售原则 开发产品能够对外经营销售的，应作为独立的计税成本对象进行成本核算；不能对外经营销售的，可先作为过渡性成本对象进行归集，然后再将其相关成本摊入能够对外经营销售的第三节 成本对象(duxing)划分原则共九十二页成本对象。 2.分类归集原则 3.功能区分原则 4.定价差异原则 5.成本差异原则 6.权益区

6、分原则 例题1：城中村改造常见模式(msh)税收分析。 第一种情形：部分划拨，部分出让 第三节 成本(chngbn)对象划分原则出让正常销售区 划拨回迁区共九十二页 房屋登记办法（建设部令第168号）第八条：办理房屋登记，应当遵循房屋所有权和房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则。 土地管理法实施条例第二条第五款规定：“农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于(shy)其成员集体所有的土地属于(shy)全民所有即国家所有。 确定土地所有权和使用权的若干规定（1995国土（籍）字26号）规定：“继续使用原有土地的原农民集体经济组织及其成员享有国有土地使用权。” 第二种情形，全部出让第

7、三节 成本对象(duxing)划分原则出让正常销售区 出让回迁区共九十二页 第三种情形，居委会将所持(su ch)划拨土地转让给开发商第三节 成本(chngbn)对象划分原则出让正常销售区 划拨回迁区 转让回迁区出让正常销售区共九十二页 例题2：重庆市恒大绿洲项目，规划用地面积9万平方米，建筑面积38万平方米，主要修建小高层和高层两种形式的住宅，有幼儿园、综合楼、风情商业街、车库等配套设施。 例题3：重庆市碧桂园桃花新城，规划用地面积28.88万平方米，建筑面积约42.45万平方米。开发产品类型主要有：虹桥花溪的双拼别墅、联排别墅和桃林画坊的多层洋房、高层洋房及地下车库、地上车位，配套设施有：

8、幼儿园。 案例：青岛混淆成本核算对象偷税案件。 案例：随州综合(zngh)偷税案件 （四）成本对象判定的特殊原则 第三十三条 企业单独建造的停车场所，应作为成本对象单独核算。利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施进行处理。 案例：深圳地下车位税前扣除行政复议深圳国税案件第三节 成本(chngbn)对象划分原则共九十二页 二、房地产企业所得税成本对象和土地增值税预征、清算(qn sun)对象的区别与联系 (一）各地土地增值税清算类型划分标准 对象土地增值税清算对象1土地增值税清算对象2土地增值税预征对象文号财税2006187号国税发200991号财税200621号国税发201053号

9、类型1.普通住宅2.非普通住宅1.普通住宅2.非普通住宅3.其他1.普通住房2.非普通住房3.商用房 第三节 成本(chngbn)对象划分原则共九十二页 (二）房地产企业土地增值税清算的分期项目判定方法 鄂地税发2008211号、吉地税发200777号、青地税发2008100号、大地税函2008188号、苏地税发200972号、琼地税发2009187号、厦地税发201016号、皖地税函2012583号。 建设项目核准证书、建设工程规划许可证。 （三）企业无法划分普通和非普通住宅，可否整体(zhngt)作为清算对象 津地税地201124号和皖地税函2012583号。两类三类京地税地2007134

10、号、津地税地201049号渝地税发2010167号、厦地税发201016号 辽地税发2007102号、皖地税函2007311号青地税发2008100号、云地税发2007180号 鄂地税发2008211号桂地税发200844号 第二节 成本(chngbn)对象划分原则共九十二页第四节 成本(chngbn)项目类型企业所得税土地增值税（行业财务制度） 指为取得土地开发使用权（或开发权）而发生的各项费用，主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。

11、 包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。一、土地征用(zhngyng)及拆迁补偿费共九十二页 （一）土地取得方式分析 1.土地使用权出让招标拍卖挂牌 城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例第八条土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。 （1）土地使用权出让不征收营业税。 营业税税目注释（试行稿）国税发1993149号第八条第三款第（一）项：土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，不征收营业税。 （2）土地使用权出让后

12、需要缴纳土地使用税。 出让的土地使用权原为耕地的土地使用税纳税义务发生时间 出让的土地使用权未按照规定(gudng)交付时的纳税义务发生时间 第四节 成本(chngbn)项目类型共九十二页 （4）土地使用权出让合同印花税。 财政部 国家税务总局关于印花税若干政策的通知（财税2006162号）第三条、对土地使用权出让合同、土地使用权转让合同按产权转移书据征收印花税。 （5）联合竞买(jn mi)土地操作方式和税收分析。 浙财农税字200718号和琼地税函201157号。 财政部 国家税务总局关于企业以售后回租方式进行融资等有关契税政策的通知（财税201282号）第二条、以招拍挂方式出让国有土地使

13、用权的，纳税人为最终与土地管理部门签订出让合同的土地使用权承受人。 蜂窝原理的运用 第四节 成本项目(xingm)类型共九十二页 土地所在地和机构所在地财政利益的博弈 （6）毛地出让开发商先参加招拍挂获取土地，然后拆迁 例题：A房地产开发公司参加招拍挂，以2亿元土地出让金价格取得某宗地，对被拆迁居民和企业达成如下(rxi)拆迁补偿协议，支付现金补偿3000万元，产权调换住宅5000平方米，产权调换商铺2000平方米，收到产权调换价差款2000万元，支付产权调换价差款100万元，支付搬迁过渡费1000万元，拆迁奖励费400万元。 土地购置成本=20000+3000+（5000平方米住宅+2000

14、平方米商铺）视同销售价格-2000+100+1000+400=22500+（5000平方米住宅+2000平方米商铺）视同销售价格 特别关注：毛地出让税收政策及案例分析。 （7）净地出让先代政府拆迁再参加招拍挂获取土地 例题：A房地产开发公司以政府名义对某宗地进行拆迁，发生拆迁支出4000万元，政府财政部门评审认可之后，决定给第四节 成本项目(xingm)类型共九十二页予10%的拆迁服务费，如果该公司在该宗地招拍挂过程中中标，则从出让金中予以扣除；如果未中标，则政府将拆迁支出连同拆迁服务费一并支付给A房地产开发公司。A房地产公司中标，出让合同约定出让金为2亿元。 出让金票据为2亿元，A向政府支付

15、土地出让金15600万元。 出让金票据为2亿元，A向政府支付土地出让金10000万元。政府以5600万元代价以被拆迁业主名义向地产公司团购回迁房。 2.土地使用权转让协议转让 城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例第十九条土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转让的行为，包括出售、交换和赠与。未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得(bu de)转让。 案例：东胜地产公司向自然人张明支付土地购买价款1000第四节 成本(chngbn)项目类型共九十二页万元，自然人张明将其所占宗地（尚未取得(qd)土地使用权）转让给该企业，同时协助东胜地产向国家支付800万元

16、土地出让金，将该宗土地使用证办到东胜地产公司名下。 案例分析：国家税务总局关于未办理土地使用权证转让土地有关税收问题的批复（国税函2007645号）：土地使用者转让、抵押或置换土地，无论其是否取得了该土地的使用权属证书，无论其在转让、抵押或置换土地过程中是否与对方当事人办理了土地使用权属证书变更登记手续，只要土地使用者享有占有、使用、收益或处分该土地的权利，且有合同等证据表明其实质转让、抵押或置换了土地并取得了相应的经济利益，土地使用者及其对方当事人应当依照税法规定缴纳营业税、土地增值税和契税等相关税收。 案例：河北顺达地产公司2007年5月向北京万通地产公司借款1亿元，约定1年后还本付息，利

17、率为20%，并以所购置土地（购置税费1.5亿元）进行抵押。2008年5月，顺达地产无法第四节 成本(chngbn)项目类型共九十二页偿还借款，北京万通地产申请人民法院强制执行，2009年1月30日人民法院按照土地评估价格1.2亿元判决将该宗土地使用权变更登记到万通地产名下。 （1）税收分析 （2）强制执行操作方法 案例：东营某房地产公司(n s)非法列支购置土地税金案。 3.在建工程转让 （1）转让条件 中华人民共和国城市房地产管理法第三十八条规定：“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件： 按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书； 按照出让合同

18、约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土第四节 成本(chngbn)项目类型共九十二页地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。” （2）转让购买土地，可以差价征收营业税，但是如果未进行土地开发，则土地增值税不得加计扣除。 财政部 国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知（财税200316号）第二条第（七）项：单位和个人转让在建项目时，不管是否办理立项人和土地使用人的更名手续，其实质是发生了转让不动产所有权或土地使用权的行为。对于转让在建项目行为应按以下办法征收营业税： .转让已完成土地前期开发

19、或正在进行土地前期开发，但尚未进入(jnr)施工阶段的在建项目，按“转让无形资产”税目中“转让土地使用权”项目征收营业税。 .转让已进入建筑物施工阶段的在建项目，按“销售不动产”税目征收营业税。在建项目是指立项建设但尚未完工的房地产项目或其它建设项目。第四节 成本项目(xingm)类型共九十二页 国家税务总局关于营业税若干(rugn)政策问题的批复（国税函200583号）：单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，无论该不动产或土地使用权上一环节是否已缴纳营业税，均应按照财税200316号文件第三条第（二十）项的有关规定，以全部收入减去该不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为

20、计税营业额。 （3）转让购买土地，可以差价征收营业税，但是如果已进行土地开发，则土地增值税可以加计扣除。 （4）转让出让土地，是否差价各地不一，土地增值税亦不得加计扣除。 （5）转让已进入施工阶段在建工程，不可以差价征收营业税，但是土地增值税可以加计扣除。 （6)购买施工阶段在建工程，然后继续施工再销售，可以差价征收营业税，土地增值税亦可加计扣除。 （7）购置在建工程，需要全额缴纳契税。第四节 成本项目(xingm)类型共九十二页 财政部 国家税务总局关于土地使用权转让契税计税依据的批复（财税2007162号）：土地使用者将土地使用权及所附建筑物、构筑物等(包括在建(zi jin)的房屋、其他

21、建筑物、构筑物和其他附着物)转让给他人的，应按照转让的总价款计征契税。 4.土地置换 例题：东胜地产公司2011年7月摘牌取得A地块，已支付购置价款和税费2000万元，在该地块已进行前期投入200万元。2013年5月，根据城市统一规划，市政府要求国土资源管理局以B地块置换东胜地产公司A地块。经过市财政局评审并报市城市建设项目评审决策领导小组评审通过，B地块评估土地总价6000万元，A地块评估土地总价3200万元，评估基准日为2013年5月20日。东胜地产公司根据政府要求先期以政府名义对B地块住户进行拆迁,垫付拆迁补偿费1500万元。东胜地产公司应缴纳的土地出让金=拟置换的B地块评审价-被置换的

22、A地块评审第四节 成本项目(xingm)类型共九十二页价-财政审核的东胜地产已垫付拟置换B地块征地费用-财政审核的东胜地产A地块前期投入费用=6000-3200-1500-200=1100万元。 问：（1）东胜地产公司如何进行财务(ciw)处理？ （2）东胜地产公司B地块的计税基础如何确定？ （3）东胜地产公司取得B地块的契税计税依据如何确定，是否为补缴的土地出让金1100万元？ （4）东胜地产公司A地块是否需要确认收入，是否需要缴纳营业税、土地增值税和企业所得税？ （5）土地置换合同如何申报缴纳印花税？ 5.接受投资方式取得土地 例题：A公司2012年1月购置某宗地支付购买价款及相关税费20

23、00万元，8个月后投资评估作价3000万元，成立全资子公司B的财税操作要点。 问题：（1）非货币性资产能否全额作为注册资本？第四节 成本(chngbn)项目类型共九十二页 （2）不动产投资验资环节，是先过户再验资，先验资再过户？ （3）不动产投资是否征收营业税、企业所得税、土地增值税和印花税？ （4）接受不动产投资是否一定要征收契税？ （5）投资方如果是自然人，投资成立一人有限责任公司，是否需要征收契税和个人所得税？ 6.接受捐赠方式取得土地 例题：2013年A公司将所拥有的土地账面价值2000万元，市场价值3000万元赠送给关联企业B公司。 问：（1）赠送土地是否需要视同销售征收营业税、企业

24、所得税、土地增值税、印花税。 （2）接受赠送方是否需要征收契税。 （3）赠送如何办理过户手续。 7.股权收购目标(mbio)公司间接获得土地 第四节 成本(chngbn)项目类型共九十二页 第一种情形：目标公司股东为居民企业 例题：2011年10月A公司投资成立全资子公司B公司，B公 司注册及实收资本为1000万元；2011年12月，B公司购置土地(td)价款及相关税费为800万元；2012年6月30日，A公司将所持有的B公司股份以1500万元转让给C公司。B公司资产主要表现为土地。B公司继续进行后续开发，销售房产收入为3000万元。 问题: (1)股权转让行为是否征收营业税? (2)股权转让

25、行为是否征收印花税? (3)股权转让行为如何缴纳企业所得税? (4)B公司的土地成本在股东变更后是否发生变动? (5)A公司、B公司和C公司是否缴纳土地增值税？如果缴纳，则应税收入和计税基础如何确定? 第二种情形：目标公司股东为自然人 例题：某房地产企业注册资金2000万元，股东为自然人甲、乙、丙三人，股权比例相同，2011年5月取得一块土地使用第四节 成本(chngbn)项目类型共九十二页权，支付出让金3亿元。2013年5月，甲、乙、丙将股权一次性以3.9亿元全部转让给自然人丁，至股权转让协议签订日，账面记载支付其他企业利息费用6000万元，发生交纳土地使用税等其他费用500万元，房地产企业

26、未对土地投入开发，请问： （1）该股权转让环节如何缴纳土地增值税，纳税(n shu)义务人是谁？ （2）该股权转让环节如何计算自然人股东甲、乙、丙的个人所得税？ （3）1年后,房地产开发企业以4.5亿的价格转让了该土地使用权,请问房企在计算土地增值税时,扣除的土地成本是3亿元还是3.9亿元? 第三种情形 “壳公司”或“导管公司” 避税情形 （1）外外模式 案例：A公司为菲律宾房地产公司，在境内投资注册成立B房地产公司，C公司为香港房地产公司，A公司把B公司的100%第四节 成本项目(xingm)类型共九十二页股份在境外转让给C公司。 （2）外内模式 （3）外子孙外模式 美国A公司持股香港B公司

27、，香港B公司持股中国C公司。 美国A公司将所持香港B公司股权转让给D公司。 特别纳税调整实施办法（试行）（国税发20092号）第94条规定：税务机关应按照经济实质对企业的避税安排重新定性，取消企业从避税安排获得的税收利益。对于没有经济实质的企业，特别是设在避税港并导致其关联方或非关联方避税的企业，可在税收上否定该企业的存在。 国家税务总局关于加强非居民企业股权转让所得企业所得税管理的通知（国税函2009698号）第六条规定：境外投资方（实际控制方）通过滥用组织形式等安排间接转让中国居民企业股权，且不具有合理(hl)的商业目的，规避企业所得税纳税义务的，主管税务机关层报税务总局审核后可以按照经济

28、实第四节 成本项目(xingm)类型共九十二页质对该股权转让交易重新定性，否定被用作税收安排的境外控股公司的存在。 （4）外子孙内模式 案例：境外A公司持有居民企业M公司100%股份，持股计税基础为1000万元，2011年将其作价2000万元转让给某居民企业B公司，那么应该缴纳预提所得税100010%100（万元），如果A公司在香港设立一个中间层公司，即：股权架构设计为A公司中间层公司M公司。那么A公司只需要将中间层公司100%股权全部转让给B公司即可达到目的，而A公司转让中间层公司，属于(shy)非居民企业转让非居民企业的股权，中国形式上似乎没有征税权，因此达到了避税的目的。 8.企业合并方

29、式取得土地 应税合并与免税合并。 9.企业分立方式取得土地 应税分立与免税分立。 第四节 成本项目(xingm)类型共九十二页 10.国有划拨方式(fngsh)取得土地 城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例（国务院令第55号）第四十三条划拨土地使用权是指土地使用者通过各种方式依法无偿取得的土地使用权。 经济适用住房管理办法、廉租住房保障办法、关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见。 关于加快发展公共租赁住房的指导意见。 （二）契税 1.财税2004134号。 2.减免（返还）土地出让金的契税计税依据。 国税函2005436号。 3.延期缴纳土地出让金所支付的滞纳金。 4.作为计税依据的

30、拆迁补偿费具体计算方法。 5.作为计税依据的城市建设配套费所包含的内容。 第四节 成本项目(xingm)类型共九十二页 6.契税的纳税义务发生时间与纳税期限。 特别注意：计税依据的陆续发生特点与契税纳税义务发生时间的冲突与协调。 7.城镇居民拆迁补偿住房契税政策优惠政策范围的限定。 8.划拨方式取得土地不征收契税。 9.契税在土地增值税清算中的扣除(kuch)方法。 （三）土地闲置费 1.土地闲置费含义、认定标准、征收程序 闲置土地处置办法、国发20083号 思考题：土地闲置费是否缴纳印花税，是否缴纳契税？ 2.会计处理 财政部关于企业房地产开发与交易若干财务处理问题的通知（财基字1995第9

31、38号）第三条规定：以出让方式取得土地使用权的企业，因超过出让合同约定的动工开发日期，第四节 成本项目(xingm)类型共九十二页按规定缴纳的土地闲置费，或因满二年未动工开发，被政府有关(yugun)部门无偿收回土地使用权而造成的损失，企业可计入当期管理费用。 3.土地增值税 国税函2010220号第四条 4.企业所得税 焦点问题：行政罚款和民事合同违约金之争。 （四）土地出让金返还财税处理 1.会计处理 企业会计准则第16号政府补助 2.营业税 3.土地增值税 青地税发2008100号、大地税函2008188号、豫地税函2011212号 4.企业所得税 第四节 成本项目(xingm)类型共九

32、十二页 企业所得税法实施条例第二十二条、青地税函20114号 （五）青苗补偿费、高层遮阳费的入账凭据和被补偿方是否需要征收营业税和个人所得税？ 1.青苗补偿费营业税与个人所得税征收与否分析 国税函发1995079号和国税函发199787号（废止）。 2.高层遮阳费营业税与个人所得税征收与否分析 3.支付业主违约金的票据与个人所得税分析 皖地税函1999119号、国税函2006866号、国税函2006865号。 （六）房地产企业因购置土地而缴纳的印花税的会计核算与土地增值税、企业所得税的内在联系 1.会计处理变化 施工(sh gng)、房地产开发企业财务制度第五十五条、企业第四节 成本(chng

33、bn)项目类型共九十二页会计准则第1号存货 2.土地增值税 财税字199548号第九条 3.企业所得税 企业所得税法实施条例第七十二条 （七）房地产企业因购置土地而缴纳的土地使用税的会计核算与土地增值税、企业所得税的内在联系 1.会计(kui j)处理 施工、房地产开发企业财务制度第五十五条 2.土地增值税 琼地税函2007356号、青地税发2008100号、大地税函2008188号 3.企业所得税 第四节 成本项目(xingm)类型共九十二页第四节 成本项目(xingm)类型企业所得税土地增值税（行业财务制度） 项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前

34、期费用。 包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。 二、 前期(qinq)工程费 （一）开办费与筹建费的区别 1.开办费的会计处理 行业会计制度、企业会计制度、企业会计准则核算的变迁。 2.开办费的企业所得税处理 两法合并前（内资、外资）、两法合并后。共九十二页 3.筹建费的含义与会计处理 （二）异地勘察(knch)设计公司、咨询公司的营业税纳税地点，开具给房地产公司发票应当是其机构所在地发票还是劳务发生地发票？ 1.勘察业务按照服务业还是建安业纳税 （1）服务业与建安业之争 建设工程勘察设计管理条例、国税发1993149号 （2）新旧合同法的归类与印花税税

35、目税率表关系 中华人民共和国经济合同法、中华人民共和国合同法、印花税暂行条例 2.外出经营税收管理证明的开具时限和方法 税收征收管理法实施细则、税务登记管理办法、国家税务总局公告2011年第21号 3.营业税的纳税地点调整与发票关系 旧细则第12条、财税200316号第六条、新细则第14条 第四节 成本项目(xingm)类型共九十二页 4.营改增之后，勘察设计(shj)和咨询公司的纳税地点在机构所在地还是劳务发生地？ 5.支付国外设计费，如何履行税收扣缴义务？ （三）工程咨询费是否属于无限制标准的成本项目？ （四）新建住宅小区供电、供水、供热配套设施工程费 财税2005165号第八条和吉地税发

36、201195号。 三、建筑安装工程费 第四节 成本(chngbn)项目类型企业所得税土地增值税（行业财务制度）指开发项目开发过程中发生的各项建筑安装费用。主要包括开发项目建筑工程费和开发项目安装工程费等。 是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。 共九十二页第四节 成本(chngbn)项目类型 （一）建筑安装业总承包人是否仍然(rngrn)需要履行营业税扣缴义务？再分包和转包的税收待遇发生何种变化？建设单位、总包方、分包方、转包方之间的纳税关系和发票开具方法是什么？2009年之后政策规定 旧条例第五条 （三）项：建筑业的总承包人将工程分包或者转包给他人的，

37、以工程的全部承包额减去付给分包人或者转包人的价款后的余额为营业额。新条例第五条第（三）项：纳税人将建筑工程分包给其他单位的，以其取得的全部价款和价外费用扣除其支付给其他单位的分包款后的余额为营业额； 建筑业差价课税调整1994-2008年政策规定共九十二页 第四节 成本项目(xingm)类型2009年之后政策(zhngc)规定旧条例第十一条 营业税扣缴义务人：（二）建筑安装业务实行分包或者转包的，以总承包人为扣缴义务人。（三）财政部规定的其他扣缴义务人。旧细则第二十九条条例第十一条所称其他扣缴义务人如下： （一）境外单位或者个人在境内发生应税行为而在境内未设有经营机构的，其应纳税款以代理者为扣

38、缴义务人；没有代理者的，以受让者或者购买者为扣缴义务人。 新条例第十一条 营业税扣缴义务人： （一）中华人民共和国境外的单位或者个人在境内提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产，在境内未设有经营机构的，以其境内代理人为扣缴义务人；在境内没有代理人的，以受让方或者购买方为扣缴义务人。 （二）国务院财政、税务主管部门规定的其他扣缴义务人。 建筑业营业税 扣缴义务人的调整 1994-2008年政策规定共九十二页 第四节 成本(chngbn)项目类型2009年之后政策(zhngc)规定财税2006177号 一、 纳税人提供建筑业应税劳务时应按照下列规定确定营业税扣缴义务人：（一） 建筑业工程实行总承

39、包、分包方式的，以总承包人为扣缴义务人。（二） 纳税人提供建筑业应税劳务，符合以下情形之一的，无论工程是否实行分包，税务机关可以建设单位和个人作为营业税的扣缴义务人：1纳税人从事跨地区（包括省、市、县，下同）工程提供建筑业应税劳务的；2纳税人在劳务发生地没有办理税务登记或临时税务登记的。 新条例第十一条 营业税扣缴义务人： （一）中华人民共和国境外的单位或者个人在境内提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产，在境内未设有经营机构的，以其境内代理人为扣缴义务人；在境内没有代理人的，以受让方或者购买方为扣缴义务人。 （二）国务院财政、税务主管部门规定的其他扣缴义务人。 建筑业营业税 扣缴义务人的调

40、整 1994-2008年政策规定共九十二页 （二）房地产企业(qy)受托代征建筑业营业税的操作程序 1.签订委托代征协议。 2.受托代征人支付工程款同时，扣收税款，填开一式三联代扣代收税款完税凭证。 第一联（存根），受托代征人留存，作为扣收税款账簿的记账凭证。 第二联（收据），交纳税人收执，作为完税凭证； 第三联（报查联），由受托代征人向税务机关税收会计办理票款结报。 3.受托代征人自行填开税收通用缴款书向银行缴纳所扣税款。 4.受托代征人持票款结报手册和代扣代收税款报告表，连同税收通用缴书存根联和代扣代收税款凭证报查联向税务机关税收会计结报票款。 5.或者由受托代征人持票款结报手册和代扣代收

41、税款报告第四节 成本项目(xingm)类型共九十二页连同代扣代收税款凭证报查联向税务机关申报代征税款，由税务机关填开税收通用缴款书交扣缴义务人持以向银行缴款。 （三）房地产企业受托代征建筑业营业税会计核算 1.支付工程款的同时进行代征 借：开发成本建筑安装成本 贷：银行存款 应交税费应交受托代征税款 2.申报缴纳 借：应交税费应交受托代征税款 贷：银行存款 (四）房地产企业尚未支付的质量(zhling)保证金如何进行财务、土地增值税和企业所得税处理？ 1.质量保证金的含义 房屋建筑工程质量保修办法中华人民共和国建设部令第80号 第四节 成本项目(xingm)类型共九十二页 建设工程质量保证金管

42、理暂行办法 (建质20057号) 建设工程价款结算暂行办法(财建2004369号) 2.会计处理 （1）扣留质量保证金 （2）支付质量保证金 3.土地增值税 国税函2010220号第二条 4.企业所得税 （五）房地产企业如何准确把握建筑安装类工程“发票开具金额、账面(zhn min)入账成本金额、建筑安装业营业税计税依据”三者关系 1.政策解析 第四节 成本(chngbn)项目类型共九十二页1994-2008年政策(zhngc)规定原细则第十八条： 纳税人从事建筑、修缮、装饰工程作业，无论(wln)与对方如何结算，其营业额均应包括工程所用原材料及其他物资和动力的价款在内。财税199545号第一

43、条： 纳税人从事建筑安装工程作业中的“其他工程作业”，无论与对方如何结算，其营业额均应包括工程所用原材料及其他物资和动力的价款在内。2009年之后政策规定新细则第十六条 除本细则第七条规定外，纳税人提供建筑业劳务（不含装饰劳务）的，其营业额应当包括工程所用原材料、设备及其他物资和动力价款在内，但不包括建设方提供的设备的价款。甲供料政策对比 第四节 成本项目类型共九十二页2003-2008年政策(zhngc)规定财税200316号第三条第（十三）项: 通信线路工程(gngchng)和输送管道工程(gngchng)所使用的电缆、光缆和构成管道工程(gngchng)主体的防腐管段、管件（弯头、三通、

44、冷弯管、绝缘接头）、清管器、收发球筒、机泵、加热炉、金属容器等物品均属于设备，其价值不包括在工程(gngchng)的计税营业额中。 其他建筑安装工程的计税营业额也不应包括设备价值，具体设备名单可由省级地方税务机关根据各自实际情况列举。2009年之后政策规定新细则第十六条 除本细则第七条规定外，纳税人提供建筑业劳务（不含装饰劳务）的，其营业额应当包括工程所用原材料、设备及其他物资和动力价款在内，但不包括建设方提供的设备的价款。设备政策对比河北省设备和材料划分标准冀地税发20019号 冀地税函201143号国家设备和材料划分标准GB/T50531-2009 第四节 成本项目类型共九十二页2006-

45、2008年政策(zhngc)规定国税函200583号第二条 财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题(wnt)的通知（财税200316号）第三条第（十三）项的规定适用于所有建筑安装工程作业（包括一般工程和跨省工程）。财税2006114号 纳税人采用清包工形式提供的装饰劳务，按照其向客户实际收取的人工费、管理费和辅助材料费等收入（不含客户自行采购的材料价款和设备价款）确认计税营业额。2009年之后政策规定新细则第十六条 除本细则第七条规定外，纳税人提供建筑业劳务（不含装饰劳务）的，其营业额应当包括工程所用原材料、设备及其他物资和动力价款在内，但不包括建设方提供的设备的价款。新条例第五条 纳税人

46、的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产收取的全部价款和价外费用。 装饰政策对比 第四节 成本项目类型共九十二页1994-2008年政策(zhngc)规定旧细则第五条： 一项销售行为如果既涉及应税劳务又涉及货物，为混合销售行为。从事货物的生产、批发或零售的企业、企业性单位及个体经营者的混合销售行为，视为销售货物，不征收营业税；其他(qt)单位和个人的混合销售行为，视为提供应税劳务，应当征收营业税。 纳税人的销售行为是否属于混合销售行为，由国家税务总局所属征收机关确定。 混合销售政策对比2009年之后政策规定新细则第六条 ：一项销售行为如果既涉及应税劳务又涉及货物，为混合销售行为

47、。除本细则第七条的规定外，从事货物的生产、批发或者零售的企业、企业性单位和个体工商户的混合销售行为，视为销售货物，不缴纳营业税；其他单位和个人的混合销售行为，视为提供应税劳务，缴纳营业税。新细则第七条 纳税人的下列混合销售行为，应当分别核算应税劳务的营业额和货物的销售额，其应税劳务的营业额缴纳营业税，货物销售额不缴纳营业税；未分别核算的，由主管税务机关核定其应税劳务第四节 成本项目类型共九十二页2002-2008年政策(zhngc)规定国税发2002117号 销售自产货物、提供增值税应税劳务并同时提供建筑业劳务同时符合以下条件的，对销售自产货物和提供增值税应税劳务取得的收入征收增值税，提供建筑

48、业劳务收入征收营业税：（一）必须具备建设行政部门批准的建筑业施工（安装）资质；（二）签订建设工程施工总包或分包合同中单独注明(zh mn)建筑业劳务价款。 凡不同时符合以上条件的，对纳税人取得的全部收入征收增值税，不征收营业税。2009年之后政策规定的营业额：(一)提供建筑业劳务的同时销售自产货物的行为；国家税务总局公告2011年第23号： 纳税人销售自产货物同时提供建筑业劳务，须向建筑业劳务发生地主管地方税务机关提供其机构所在地主管国家税务机关出具的本纳税人属于从事货物生产的单位或个人的证明。建筑业劳务发生地主管地方税务机关根据纳税人持有的证明，按本公告有关规定计算征收营业税。 混合会计核算

49、方法第四节 成本项目类型共九十二页 情形计税依据发票金额乙包工包料1200万1200万1200万建筑工程，甲供料200万，乙劳务1000万1200万1000万装饰工程，甲供料200万，乙劳务1000万1000万1000万甲供设备200万，乙劳务1000万1000万1000万乙供设备200万，乙劳务1000万1200万1200万乙销售自产的塑钢门窗1000万，安装费200万1000万 200万1000万 200万乙销售购买的塑钢门窗1000万，安装费200万1200万1200万建筑业营业税纳税申报表的填报(tinbo)方法、浙江批复、广东和海南规定。第四节 成本(chngbn)项目类型共九十二页

50、第四节 成本项目(xingm)类型 2.甲供材的会计核算方法 案例：长沙异常(ychng)甲供材方式导致增值税偷税案件。 3.房地产企业是否是甲供材的建筑业营业税纳税人？房地产企业补缴的建筑业营业税金是否可以税前扣除？ 问：我单位有甲供材，但不在总包范围，也就是说施工方不负责甲供税金缴纳事宜，经与税务沟通，我司自己补缴了甲供所涉及的税金，税务也没有给开具相关发票，我司只有完税凭证，并将其计入成本。 4.房地产企业挂靠建筑企业自行施工而发生的支出如何入账？ 案例：广元某实业公司隐匿收入和自建行为未申报纳税案件。 （六）房地产企业支付的农民工工资保证金、劳动保险费、新型墙体材料专项基金和散装水泥专

51、项资金财务核算方法。 共九十二页第四节 成本(chngbn)项目类型 （七）房地产企业虚增建筑成本典型案例 1.取得虚开假发票 案例：柳州隐匿架空层收入，虚开发票1165万元偷税案件(njin) 2.恶意自行到地税局骗取虚开真发票 案例：随州综合偷税案件。 3.善意取得假发票 案例：沈阳收受虚假建筑发票偷税案件。 思考题：善意取得的发票能否税前扣除？ 思考题：税务局进行发票协查，如果进行发票真伪鉴定？ 4.巧立名目，虚增成本 案例：宿迁偷梁换柱，巧立名目偷税案件。 案例：深圳多种手段虚增成本3亿元案件。共九十二页 四、基础设施(j ch sh sh)费 第四节 成本项目(xingm)类型企业所

52、得税土地增值税 指开发项目在开发过程中所发生的各项基础设施支出，主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费。 包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。 思考题：房地产开发项目中的绿化工程如何缴纳流转税？农产品销售增值税政策变迁和绿化工程征收营业税的由来。1.房地产企业从苗圃购置花草树木再由自身员工栽种。2.房地产企业从苗圃购置花草树木并由苗圃栽种。3.房地产企业绿化工程直接由绿化工程公司施工。政策辨析：国税函发1995156号和浙地税函200862号。4.案例：辽宁虚开各

53、类发票2.5亿元重大偷税案例！共九十二页 五、公共(gnggng)配套设施费 第四节 成本项目(xingm)类型企业所得税土地增值税（行业财务制度）指开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。 包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。 （一）公共配套设施产权的判定原则 商品房销售管理办法、物权法、法释20097号、物业管理条例。 （二）公共配套设施的企业所得税和土地增值税处理 1.企业所得税 案例: 重庆公共配套设施成本核算错误偷税案件 共九十二页第四节 成本项目(xingm)类型 案例：安徽公共配套设施成本

54、偷税案件 2.土地增值税处理基本(jbn)原则 3.车位租赁收入和出售收入是否征收土地增值税，车位应当认定为普通住宅还是非普通住宅。 （1）“实质重于形式”与“形式重于实质”的冲突 鄂地税发2008211号、青地税函200947号、黑地税函201033号、新地税函2010192号、津地税地201124号、辽地税函201292号、广西壮族自治区地方税务局公告2013年第2号。 （2）普通住宅或者非普通的认定 分两类清算者，均认定为“非普通住宅” 河南省地方税务局公告2011年第10号、渝地税发2010167号、赣地税发200876号。 分三类清算者，观点不一 共九十二页 南地税发2008221号

55、：普通住宅、非普通住宅和商用房。 广西壮族自治区地方税务局公告2013年第2号：随购买开发产品主体(zht)判定。 鄂地税发2008211号：普通住宅、非普通住宅和其他开发产品。 六、开发间接费 第四节 成本项目(xingm)类型企业所得税土地增值税 指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。 指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。 （一）房地产企业

56、开发间接费与期间费用的区别共九十二页 （二）房地产企业开发间接费与销售费用的区别思考题：房地产企业不同种类营销设施的财税处理方法？ 1.项目宗地范围内的开发产品装修后作为营销设施。 2.租赁的房屋装修后作为营销设施。 3.项目宗地范围内临建作为营销设施。 4.项目宗地范围内的物业管理用房作为营销设施，销售完毕移交前期物业管理。 特别关注：穗地税函2008342号和浙江的规定。 总局网站答：房地产企业单独修建的售楼部、样板房等营销设施费，应分不同情况处理： （1）房地产企业在开发小区内、主体外修建临时性建筑物作为售楼部、样板房的，其发生的设计、建造、装修等费用，应计入房地产销售费用扣除(kuch

57、)。 售楼部、样板房内的资产，如空调、电视机等资产性购 置支出不得在销售费用中列支。 第四节 成本项目(xingm)类型共九十二页 （2）房地产企业在主体内修建临时售楼部、样板房的，其发生的设计、建造、装修等费用，建成后有偿转让的，应计算收入并准予扣除。 （3）房地产企业利用规划配套设施（如：会所、物业管理用房），发生的售楼部、样板房的设计、建造、装修等费用，按以下原则处理： 建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除。 建成后无偿(wchng)移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除。 建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。 第四节 成本

58、(chngbn)项目类型共九十二页 一、会计规定 施工、房地产开发企业财务制度第五十八条：预提费用，应遵循权责发生制和成本与收入配比的原则。在费用尚未发生以前需从成本中预提的费用项目和标准，由企业根据具体情况确定，报主管财政机关备案。预提数与实际数发生差异时应及时调整提取标准。多提数一般应在年终冲减成本费用。预提费用当年能结清的，年终财务决算不留余额；需要保留(boli)余额的，应在财务报告中予以说明。 建设工程价款结算暂行办法（财建2004369号） 二、土地增值税 国税发2006187号：房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除。 全国唯一例外地方规定：渝地税发2007145号第二

59、条第（三）项 三、企业所得税 第四节 预提成本(chngbn)共九十二页 （一）两法合并前的内资企业所得税 国税发200631号第八条第（一）项第5目：计入开发产品成本的费用必须是真实发生的，除税收另有规定外，各项预提（或应付）费用不得(bu de)计入开发产品成本。 （二）两法合并前的外资企业所得税 国税发2001142号第六条：企业发生的绿化、道路等配套设施费，有些是在售后继续发生的，可在销售房地产时进行预提。配套设施建设全部结束后，应进行汇算。售后发生的配套设施费预提比例，可由企业提出申请，主管税务机关审核同意后执行。 （三）两法合并后的企业所得税 1.建筑安装成本的预提 出包工程未最终

60、办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10。 第四节 预提成本(chngbn)共九十二页 准确掌握：建筑安装成本预提的时限、条件(tiojin)、依据、金额。 案例：上海收受假建筑业发票偷税案件 案例：宁波未按规定预提建筑成本案件 思考题：企业所得税如何判定项目开发成本终止日？ 2.公共配套设施的预提 公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件。 （1）不可混淆公共配套设施和基础设施。 （2）如