房地产业经济学

1、房地产业(fn d chn y)经济学王军武 教授(jioshu)共一百七十八页绪言(x yn)房地产业是一个独立的大产业，是产业结构链中重要一环，其基本学科定位应是经济学（产业）范畴，归属于部门(bmn)经济学。是工程管理专业房地产经营管理方向的一门专业基础课。从研究领域来看，房地产经济学是房地产经济运行过程的理论化和系统化，以揭示和反映房地产经济运行规律为宗旨，是应用经济学的一个分支学科门类。从研究对象来看，房地产经济学既研究经济关系，也研究资源配置，通过资源配置研究来揭示反映经济关系和经济规律。共一百七十八页绪言(x yn)同时，房地产经济学又是多学科的交叉(jioch)，具有交叉(ji

2、och)学科的性质：1、与城市经济学的交叉：城市土地的利用，城市住房，城 市经营中的土地经营等；2、与资源经济学的交叉：研究土地开发利用和土地资源合 理配置；3、与生态经济学的交叉：房地产的可持续发展理论和生态 平衡理论的一致性；4、与金融学的交叉：房地产业天然需要金融业的支持；5、与理论经济学的交叉：受理论经济学的指导。共一百七十八页绪言(x yn)房地产经济学所涉及(shj)的理论不仅多而且复杂。其理论框架可分三个层次：对房地产经济学的研究可采用多种方法，比如：共一百七十八页讲授(jingshu)内容：共一百七十八页一、房地产经济学概述(i sh)1、房地产的概念2、房地产的特点(tdin

3、)3、房地产类型4、描述房地产5、房地产业的概念6、房地产业的运作过程7、房地产的特征8、房地产业在国民经济中的地位和作用共一百七十八页一、房地产经济学概述(i sh)1、房地产的概念(ginin)了解房地产的概念，首先需要对以下概念有清晰的认识：（1）土地：土地是地球的陆地（内陆水域、海）表面范围内，有土壤、岩石、矿藏、水、气、地质、地貌，以及人类活动对上述要素产生的种种结果所组成的自然经济综合体：我们可以从土地的自然形态、用途以及房地产开发等方面将土地划分类型。共一百七十八页1、房地产的概念(ginin)共一百七十八页1、房地产的概念(ginin)（2）地 产：土地及其相关的财产权利。即土

4、地财产或土地要素所拥有的所有权和使用权。（3）房地产：是指房屋及其附属物（与房屋相关的建筑物或小区设施(shsh)）和承载房屋及其附属物的土地，以及与他们相应的多种财产权利。或：建筑地块和建筑地块上以房屋为主的永久性建筑及其衍生的权力，根据房屋建筑的不同，可分为住宅房地产、非住宅房地产和其他房地产。（4）不动产：指不能移动或移动后会引起性质、形状改变，损失其经济价值的物及其财产权利。（建筑物附着物可以理解为动产的不动产化）共一百七十八页1、房地产的概念(ginin)（5）土地、地产(dchn)、房地产(dchn)及不动产之间的关系：共一百七十八页2、房地产的特点(tdin)（1）不可移动性：不

5、像其他商品那样，可以运输。这一性质使得区位环境条件在房地产质量、功能及交易价格的分析中格外重要。（2）耐用性：房地产是最具耐耗性的物品。（3）异质性：不可能有两宗完全一样的房地产。（4）高价值性：从个人或国家来看，其价值都比较高。（5）供给有限性：房屋(fngw)可以建造，但土地资源有限。（6）投资与消费的双重性：居住使用（消费性）；保值增值（投资性）。（7）房地产实体构成的二元性：非劳动产品和劳动产品。共一百七十八页3、房地产类型(lixng)（1）居住类房地产：专供人们居住的房地产（普通住宅、高级公寓、别墅）（2）商业类房地产：用于商业经营活动的房地产（写字楼、商店、旅馆、酒店）（3）休闲

6、类房地产：指娱乐、健身类活动用房地产（体育馆、娱乐中心）（4）公共事业类房地产：指文教卫、行政、社会福利、交通邮政等用途房地产（校舍(xiosh)、教堂、医院、公园、政府办公楼、养老院等）（5）工业类房地产：指生产活动用房地产（工业厂房、仓库）共一百七十八页4、描述(mio sh)房地产（1）位置、四至、形状（2）面积大小：房地产产权产籍行政管理部门依法确认的面积（3）建筑物层数和高度：住宅13为低层，46多层，79中层，10层以上为高层，30层以上或超过100米为超高层（4）建筑结构：指建筑物中由基础、墙、柱、梁、屋架、支撑屋面板等承重构件组成的体系。（钢结构、钢混、砖混、砖木、木结构）（5

7、）建筑物构成、建筑质量、维护保养(boyng)状况、采光、通风等（6）使用现状及规划设计要求：包括用途、建筑容积率、建筑覆盖率等共一百七十八页4、描述(mio sh)房地产建筑容积率：单位面积土地(td)的建筑面积数（建筑总面积土地总面积）建筑覆盖率：单位土地的建筑总面积数（底层建筑面积土地总面积）（7）描述房地产的其他方面：共一百七十八页5、房地产业(fn d chn y)的概念中国国民经济行业分类与代码16个门类中，第五类（E）为建筑业，第十一类（K）为房地产业。联合国全部经济活动产业分类的国际标准中，房地产业位于十大类经济活动的第八类。广义的房地产业兼有第二、三产业的特征，侠义的房地产业

8、则可列为流通领域的第三产业。从经济理论角度看，房地产业为生产经营型产业，兼有第二、三产业的特征，从核算统计管理来说，房地产业属于流通领域或第三产业。房地产业是从事房地产的开发组织、经营管理、买卖和租赁经营以及中介、咨询、评估(pn )等服务的行业（第三产业）。共一百七十八页5、房地产业(fn d chn y)的概念房地产业的业务形态分为：（1）房地产开发组织业：组织城市的开发、再开发，主要是指开发公司（2）房地产经营业：买卖、交换、租赁、抵押、典当等（3）房地产中介：咨询及评估(pn )服务业（4）物业管理业：物业管理业是作为商业模式运作的产业（5）房地产行政管理共一百七十八页6、房地产业(f

9、n d chn y)的运作过程包括生产、流通、消费三个环节（1）生产环节：通过对土地进行劳动和资本投入，建设房屋和城市基础设施的过程(guchng)，包括通常所说的房地产开发过程(guchng)。（2）流通环节：供应方与消费者之间的买卖、租赁过程，即房地产的销售与租赁过程。（3）消费环节：房地产转移到使用者手中，进入消费环节（进行各种社会化管理，为产权产籍管理、经常性维修保护）共一百七十八页7、房地产的特征(tzhng)（1）基础性：生产生活资料（2）先导性：进行国民经济建设，首先要有房地产开发和经营提供生产和生活的空间（3）关联性：建筑业发展导致建材(jin ci)、冶金、设计等发展，进而导

10、致劳动的需求（4）地域性：位置固定性全过程具有地域性价格、发展因素、政策法规也有地域性差异（5）周期性：房地产业的发展呈现周期性波动的特征（发展复苏、繁荣、危机、衰退萧条四阶段）（6）高回报、高风险性：价格水平是长期上涨趋势，过量资金涌入（7）对金融业的依赖性：房地产高价值性使房地产开发购买都需要大量资金，必须有金融业的支持方能持续发展共一百七十八页8、房地产业(fn d chn y)在国民经济中的地位和作用在我国现阶段，房地产业既是基础产业，又是支柱产业，具有“双重”产业地位。（1）房地产业的基础产业定位(dngwi)房地产业是社会经济活动的基本物质前提，是国民经济发展的基本保证。房地产业是

11、人口素质提高和社会全面进步的基本条件。房地产业是城市经济发展和城市现代化的重要基础。房地产业是社会财富创造的重要源泉。共一百七十八页8、房地产业在国民经济中的地位(dwi)和作用（2）房地产业的支柱产业定位房地产业不论是占GDP的比重，还是其增长速度，都具备支柱产业的条件。房地产业产业链长，关联度大，能直接或间接地引导和影响很多相关产业的发展。房地产业的发展有利于高新技术的应用和扩散。（3）房地产业主要经济变量对国民经济的影响房地产业增长率、效益增长率、信用规模、需求和供给水平等方面(fngmin)都能够直接影响国民经济的发展。共一百七十八页二、房地产市场(shchng)1、房地产市场类型2、

12、房地产市场特点3、房地产市场的功能(gngnng)4、房地产市场的供给和需求5、房地产市场运行机制6、房地产市场运行特征7、影响房地产供求的因素8、房地产投资与消费市场9、分类房地产市场及运行规律共一百七十八页二、房地产市场(shchng)市场：买卖双方交易的场所 交易活动(hu dng)发生的过程房地产市场是房地产交易活动的总和，是买卖双方相互作用的一种机制1、房地产市场类型共一百七十八页1、房地产市场(shchng)类型（1）地产市场A、土地一级市场：是以让渡一定时期土地使用权益(quny)为内容的地产市场，即国家通过其指定的政府部门将城镇国有土地或将农村集体土地征用为国有土地后出让给使用

13、者的市场， 两种情况（国家开发商） 土地批发市场：开发企业或土地使用者向国家一次支出让金 土地租赁市场：土地使用者每年向国家交纳地租B、土地二级市场：土地使用者将达到规定可以转让的土地，放入流通领域进行交易的市场，是指生地熟地 转让，或者直接建成商品房出售 （开发商消费者）C、土地三级市场：消费者之间的交易共一百七十八页1、房地产市场(shchng)类型（2）房地产物业(w y)市场A、房地产开发市场：主体房地产开发商 （指房地产从策划 建造使用，直至拆毁的全过程）共一百七十八页1、房地产市场(shchng)类型B、建筑施工市场：主体是建筑商C、房地产物业交易租赁市场：主要是指出售和出租，主体

14、开发商或代理商，主体在该市场中： 获取利润； 收集用户的意见反馈从而指导以后(yhu)的开发经营活动； 多种出售和出租形式为用户提供方便D、房地产金融市场：是房地产开发经营活动过程中货币资金融通的场所，贯穿于所有市场的各个环节。开发商建筑商工程承包合同共一百七十八页2、房地产市场(shchng)特点（1）地区性：不能进行调剂，因而房价存在极大差异,主要是由房地产的位置固定性和性能差异性决定的。（2）供给调节过程滞后性：供不应求时，供给的增加需要较长时间；供过于求时，多余的需要较长时间方能被市场消化。（3）垄断竞争性：交易(jioy)价格及交易(jioy)信息多为非公开的，而且房地产投资决策受价

15、格以外的因素影响较大。（4）投机性：仅次于金融市场（5）交易形式多样性：买卖、转让、租赁、抵押、典当等，并且交易活动持续时间较长。共一百七十八页2、房地产市场(shchng)特点（6）交易复杂性：房地产交易从有初步意向到交易完成，需要进行寻找买卖双方、现场考察、查阅资料、签订契约、产权转移或设定登记等等一系列活动。（7）受金融市场的强烈影响性：房地产价值大，其交易对信贷的依赖性较强（8）市场效率低：房地产形式多样，很多方面存在较多差异(chy)，买卖双方需要花费相当的时间和费用进行了解（9）政府干预性：政府通过财政金融政策、土地利用政策、城市规划以及环境保护等手段来鼓励或限制房地产开发共一百七

16、十八页3、房地产市场(shchng)的功能房地产市场的功能可以归纳为三个方面：资源配置功能、信息传递功能、价值实现和价值评价功能，是通过房地产的供求、竞争、价格机制及其相互作用表现出来的。（1）资源配置功能：房地产市场的首要功能，又可分为调节房地产的供求、优化房地产资源的配置两个层面。（2）信息传递功能：是连接房地产开发和需求的纽带，也是连接社会(shhu)总供给和总需求的桥梁。（3）价值实现和价值评价功能：房地产市场通过逐步建立健全的价格机制，对房地产的价值进行客观的评价，使得房地产业部门及相关产业部门都能得到合理的利润和满足自身发展的资金积累，从而促进各产业部门的健康发展乃至整个国民经济的

17、协调发展。共一百七十八页4、房地产市场的供给(gngj)和需求经济学中，供给是指在其他条件相同时，卖者在既定的时间和既定的市场上以不同价格所提供的一种商品或劳务的数量。需求是指在其他条件相同时，买者在既定的时间和既定的市场上以不同价格所乐意购买的一种商品或劳务的数量。4.1 房地产需求房地产需求是指在一个特定时期内，消费者在多种可能的价格下，愿意而且能够(nnggu)购买的房地产数量房地产的需求量是在一个特定价格下，消费者愿意而且能够购买房地产的数量房地产需求的特点：多样性、区域性、层次性、双重性以及可替代性。共一百七十八页4.1 房地产需求(xqi)影响房地产需求量的因素有：房地产价格、消费

18、者收入(shur)和消费偏好、替代房地产的价格、预期房地产价格的变动趋势以及社会发展水平和人口因素等。房地产价格：在其他条件不变的情况下，房地产价格高，就会限制房地产的需求，反之依然。但是由于房地产这种特殊商品具有自身的特殊性，所以房地产价格对房地产的影响又呈现出复杂的变化规律，如在投机性需求占据主导地位时，房地产需求与房地产价格往往呈现一种正向变动关系。消费者收入水平和消费偏好：消费者收入决定消费者的消费边界，消费偏好则决定其消费结构。消费者预期：如果消费者的预测是乐观的，对房地产需求就会增加，反之减少。共一百七十八页4.1 房地产需求(xqi)社会经济发展水平和城市化水平：房地产需求(xq

19、i)与社会经济发展水平以及城市化水平是一种正相关的关系。政策因素：政策因素可以导致房地产价格的变化、消费者预期的变化以及融资困难度的变化等，从而影响房地产的需求。价格需求量价格变动对需求量的影响价格需求量价格不变，消费者收入对需求量的影响收入增加共一百七十八页4.2 房地产供给(gngj)房地产供给(gngj)可以从微观和宏观两个角度理解，宏观角度的房地产供给(gngj)是指房地产总供给(gngj)，其数量上应该是微观房地产供给(gngj)的总和。房地产供给是指在一个特定时期内，房地产开发商在多种可能的价格下，愿意而且能够供给的房地产数量供给量是指在一个特定价格下，开发商愿意而且能够供给的房地

20、产数量房地产供给的特点：缺乏弹性层次性滞后性。共一百七十八页4.2 房地产供给(gngj)影响某一房地产供给的因素有：房地产价格、房地产开发成本、建筑技术水平、替代房地产价格、预期房地产价格变动以及政策因素等。房地产价格：按照供给定理，房地产供给与房地产价格正相关，即价格与供给量存在着同向变动的关系(gun x)，在其他条件不变的情况下，供给量随着价格的上升而增加。房地产开发成本：即生产要素价格，包括土地价格、建筑材料以及人工费等等。一般来说，房地产开发商可以利用提高容积率以及缩小生产规模和放慢开发进度等措施应对土地等生产要素的微升，但当这些生产要素价格上升较大时则会影响房地产的供给。共一百七

21、十八页4.2 房地产供给(gngj)房地产开发商的未来预期：这种对未来的预期包括对国民经济发展形式、通货膨胀、未来房地产价格(jig)走势、经济周期的预期、对国家房地产政策、产业政策等等的预期。政策因素：包括房地产政策、相关产业政策、税收政策等。价格供给量价格变化对供给量的影响价格供给量价格不变，开发成本降低对供给量的影响成本降低共一百七十八页4.3 房地产供求(gngqi)均衡房地产价格的形成是由房地产市场需求和房地产市场供给(gngj)相互作用共同决定：价格的变化与房地产市场均衡的形成q0数量价格p0sdp1p2s1d1需求曲线供给曲线共一百七十八页4.4 房地产供求(gngqi)弹性（1

22、）概念弹性是一个变量对于另一个变量的敏感性的度量。房地产需求（价格）弹性是指房地产价格上升（下降）1，消费者对房地产的需求量将会下降（上升）的百分数，反映(fnyng)了需求量对于价格变化的敏感性。也就是指房地产需求量对房地产价格变动的反映(fnyng)程度。房地产需求（收入）弹性是指收入每增加（减少）一个百分点所引起的房地产需求量增加（减少）的百分点，即房地产需求量的变动对收入变动的反应程度。PQ需求S共一百七十八页4.4 房地产供求(gngqi)弹性房地产供给（价格）弹性是指房地产价格上升（下降）1，开发商对房地产的供给量将会上升（下降）百分数，反映了供给量对于(duy)价格变化的敏感性。

23、QP供给S共一百七十八页4.4 房地产供求(gngqi)弹性（2）房地产供给弹性(tnxng)分析由于房地产开发周期比较长，所以房地产供给弹性在不同的时期具有不同的特点。一般来说，短期内房地产供给弹性较小，长期内房地产供给弹性较大。QP短期内供给弹性较小SQPS长期内供给弹性较大共一百七十八页4.4 房地产供求(gngqi)弹性此外，还有对完全(wnqun)无弹性、缺乏弹性、等弹性、有弹性、完全(wnqun)有弹性等情况的描述：QPS0S1S2S3S4共一百七十八页5、房地产市场(shchng)运行机制（1）短期(dun q)房地产供求：供求数量PS1bad2d1需求由d1增加到d2，供给调节

24、滞后，短期供给不变，价格由a增加到b共一百七十八页5、房地产市场(shchng)运行机制（2）长期(chngq)房地产供求：Pd2d1供求数量S1S2S3d3长期供给曲线经济日益增长的地区，需求稳定增长，地价、劳动力成本、建材成本持续上涨，由于供求的相互影响，价格产生波动：a b c d e，在经济日益衰减的地区则呈现：e f c g adbacef共一百七十八页6、房地产市场(shchng)运行特征（1）质量、位置相近房地产，价格相近（2）供求均衡，价格稳定（3）供过于求，价格下降，开发项目(xingm)减少，市场成为买方市场；供不应求，价格上涨，开发项目(xingm)增多，市场成为卖方市场

25、（4）市场利率下降，开发信贷成本降低，开发量增加，消费信贷成本降低，需求量上涨了；反之亦然（5）需维持适量的房地产“存货”，即空置率，因时间、地区不同而不同共一百七十八页7、影响房地产供求(gngqi)的因素影响房地产供求的因素可概括为一下几个方面：（1）人口：人口数量，特别是年龄组成、家庭构成等（2）就业及工资水平（3）利率及抵押贷款条件(tiojin)：利率下降，贷款放松，需求和供给均会上升，反之亦然（4）税率，土地利用控制，租金水平控制（5）土地价格，建筑工人的工资，建材价格（6）建筑技术的变化，建筑质量（7）售价、空置率共一百七十八页8、房地产投资(tu z)与消费市场房地产需求可以分

26、为投资性需求和消费性需求，相应地，房地产市场也可以分为投资性供给和消费性供给，这样，房地产市场可以看作是由房地产投资市场和房地产消费市场有机地构成。房地产投资市场反映房地产投资性需求和供给之间的关系，价格是投资市场供求作用的结果房地产消费市场反映房地产消费性需求和供给之间的关系，租金是消费市场供求作用的结果在投资市场上，租金上涨会引起价格上涨，开发量增加，市场上的供给量增加；在消费市场上，租金上涨，需求量减少，供给量增加，进一步导致(dozh)租金下降共一百七十八页8、房地产投资(tu z)与消费市场房地产投资与消费市场的运动是沿着租赁(zln)供求作用租金价格开发量消费市场供给量租赁(zln

27、)供求作用进行的。共一百七十八页8、房地产投资(tu z)与消费市场投资与消费市场运行分析：A、经济增长(zngzhng)，居民收入提高，房地产需求增加，在供给一定的情况下，租金上涨，导致价格上涨，引起开发供给量增加，会增加消费市场供应量，降低租金，直至运动达到新的均衡，租金价格、开发量较以前增加；如果经济萎缩，则出现相反情况。B、如果实施宽松的金融政策，投资需求上升，则在租金不变的条件下出现价格上涨，开发商会增加开发量，从而增加消费市场供给，降低租金。C、开发成本的变动如果实施紧缩经济政策，贷款难度增大、资金成本增加或土地供给减少，使地价上涨，导致房地产开发成本提高，在房地产价格不变的条件下

28、，开发量减少，消费市场供给减少，租金上涨。共一百七十八页9、分类房地产市场及运行(ynxng)规律由于不同类型的房地产从投资决策、规划设计、工程建设、产品功能以及面向客户的类型等方面均存在较大差异，因此需要按照房地产的用途分类，将其分解为若干子市场进行讨论。如：居住物业市场：含普通住宅市场、别墅(bish)市场、公寓市场等商业物业市场：写字楼市场、商场或商铺市场、酒店市场等工业物业市场：标准工业厂房市场、高新技术产业用房市场、研究与发展用房市场等土地市场，是指各种类型用地市场特殊物业市场。共一百七十八页9.1 住宅(zhzhi)市场（1）住宅类型和特点类型：按照经营方式，住宅分为租赁住宅和出售

29、住宅按照价格构成，可分为商品住宅和政策性住宅按照交房方式，可分为现房和期房按层数的不同，可分低层、多层以及高层等也可以按其他方式，比如新旧程度、销售对象等。住宅特点：位置的固定性、消费的层次性、需求(xqi)的多样性、房价的巨额性、购房的投资性，此外还有家庭性以及连续性等。共一百七十八页9.1 住宅(zhzhi)市场（2）住宅市场的特点与构成特点：经营对象的非物流性市场范围(fnwi)的区域性流通形式的多样性构成：新住宅供给体系的结构组成主要有市场价商品房、经济适用房、廉租屋等，组成成分的运作方式各不相同。共一百七十八页9.1 住宅(zhzhi)市场（3）住宅市场的供求与运行特点住宅市场的供求

30、可从以下几个(j )方面来理解：潜在总供给与潜在总需求意愿总供给与意愿总需求实际总供给与实际总需求、有效总供给与有效总需求住宅市场运行的特点：住宅市场供求在总量上难以达到均衡，但在一定时间、一定区域又可能达到在结构上的平衡住宅供应的相对滞后性短期供求的不均衡性与长期供求的均衡性。共一百七十八页9.2 非住宅市场(shchng)非住宅房地产市场包括商业房地产市场、工业房地产市场以及其他(qt)类型的房地产市场。（1）商业房地产市场的结构与运行特点：结构：商业房地产市场结构相对简单，基本上是由用于商业机构经营办公的写字楼市场和用于商品服务的商贸娱乐中心房地产市场组成。运行特点：需求弹性较大，且受到

31、多种综合因素的影响供给紧张，供给弹性较小对价格等因素较为敏感。共一百七十八页9.2 非住宅市场(shchng)（2）工业房地产市场的结构与供求平衡的调整：结构：工业房地产的市场结构可以按照房地产服务的对象和工业产业类型划分，比如按工业产业类型划分为：劳动密集型工业产业资金密集型工业产业技术密集型工业产业调整工业房地产供求平衡应注意(zh y)的因素：经济增长和工业房地产使用需求长期利率与工业房地产物业产品的需求短期信贷、开发成本和工业房地产的新增供给。共一百七十八页三、房地产价格(jig)1、地租理论(lln)2、土地价格3、建筑物价格4、房地产价格5、房地产价格种类共一百七十八页1、地租(d

32、z)理论地租：是租地人为了(wi le)得到使用自己资本的生产经营场所（土地），要在一定期限内按契约规定，支付给他所使用土地的所有者的一个货币额。租地人取得平均利润，土地所有人取得超额利润，即地租。地租包括绝对地租、级差地租、垄断地租共一百七十八页1、地租(dz)理论（1）产生地租的条件两个(lin )直接条件：社会生产力有一定发展，出现剩余劳动；土地所有权与使用权分离原始社会生产力低没有剩余劳动土地统一公有没有地租奴隶社会有剩余劳动土地所有权与使用权为奴隶主所有也没有地租封建社会生产力提高剩余劳动增加，农民在地主所有的土地上劳动，产生封建地租资本主义社会产生现代地租社会主义：以前在农村，土地

33、所有权与使用权归集体经济组织所有；现在，主要进行承包，因此存在地租。共一百七十八页1、地租(dz)理论（2）级差地租举例：某国绝大多数工厂是用蒸汽机推动的，少数用自然瀑布。前者耗费资本100的商品量取得的市场价格为115，利润率为15，后者生产同样的商品的资本耗费为90，但按115出售，利润率为25。这样就有10的超额利润(cho l rn)，他不是产生于资本，而是产生于对一种能够垄断且已经被垄断的、数量有限的自然力的利用。10的超额利润落入瀑布者手中，转化为地租。定义：这种产生于支配着可垄断自然力的个别资本的个别生产价格和投入该生产部门的一级资本的社会生产价格之间的差额，就是级差地租。来源：

34、由于经营较好土地企业的个别生产价格与由经营劣等地企业的个别生产价格决定的社会生产价格之间的差额所产生的超额利润，是超额利润的转化形式。共一百七十八页1、地租(dz)理论A、级差地租：是由土地的肥沃程度(chngd)不同和位置差异引起的：土地等级投入资本平均利润产量个别生产价格社会生产价格利润级差地租全部产品单位产品全部产品单位产品劣5010160606060100中501026030120607060优50104601524060190180共一百七十八页1、地租(dz)理论B、级差地租：在同一块土地(td)上连续投入等量资本，各等量资本之间的生产率不同所产生的超额利润转化形成的地租土地等级投

35、入资本平均利润产量个别生产价格社会生产价格利润级差地租全部产品单位产品全部产品单位产品劣50101606060601000中5010260301206070600追加5010360201806013012060共一百七十八页1、地租(dz)理论（3）绝对地租（农业）定义：由土地所有权存在所决定的不论租种什么样的土地都必须交纳的地租成为绝对地租。农产品按劣等土地决定的社会生产价格出售，但实际是农产品市场价格是高于社会生产价格的，这样，劣等土地除能提供平均利润外，还有一个余额，这个(zh ge)余额就形成了绝对地租，被土地所有者占有。形成原因：土地所有权的垄断。共一百七十八页1、地租(dz)理论（

36、4）城市地租特性：以农业地租为基础因位置而形成(xngchng)的级差地租是城市地租的主要形式商业地租是城市地租的典型形态城市地租具有相当大的垄断性城市土地投资的地租效应具有明显的扩散性比农业地租更具积累性城市地租等于位置地租加上农业地租。共一百七十八页1、地租(dz)理论、城市级差地租：由于土地(td)位置引起的相对较高的利润转化为地租。、城市级差地租：在城市一定面积的某土地上，在投资界限范围内连续追加投资，建筑面积由小到大，建筑产品的价值增加，由此产生的建筑产品总价值与总建筑生产成本之间的差额，转化为地租，即为地租。共一百七十八页1、地租(dz)理论、城市绝对地租：城市土地使用者所必须交纳

37、的最低额度的地租，其基础是农业地租，即农业用地时的全部地租，也是绝对地租和级差地租之和，其量的最低限则是作为农业用地（优等）时的全部地租。、城市垄断地租：像北京王府井，上海南京路等极为稀缺的商业黄金地段上进行经营，可获特别高的超额利润。由于土地所有者对这种求过于供的珍稀土地的垄断，这种超额利润就转化为垄断地租。垄断地租：来自于特别优越的位置；不是(b shi)来自于出售商品的垄断价格。共一百七十八页1、地租(dz)理论、区位地租：城市居民对距城市中心不同距离位置土地(td)的地租支付能力（意愿），称为居住竞租能力曲线：距市中心距离地租区位地租距市中心距离地租abca：住宅b：商业c：工业共一百

38、七十八页2、土地价格土地价格是购买土地所支付的货币数额。从土地价格的构成来看，土地价格应由三部分组成，真正的地租、土地资本折旧及土地资本的利息，即三部分总和的资本化为土地价格。特点：土地价格是关于土地权益的价格，不同于一般商品价格的确定土地价格主要由土地需求决定土地价格呈现(chngxin)上升趋势土地价格具有地域性及个案性共一百七十八页2、土地价格（1）古典理论从卖方来讲，土地价格是所出租或出售土地的地租资本化收入；从买方来讲，土地价格是资本化的，因而是提前支付(zhf)的地租，地价是地租受益的现值之和。土地价格第n年的地租(dz)折现率共一百七十八页2、土地价格（2）现代理论：地价直接由土

39、地资产的买卖所决定，地价不仅受到持有者土地利用收益的影响，还受到将来卖掉土地时所产生(chnshng)的收益（资本收益或土地增值收益）的影响。其中(qzhng)：PVR（n1）为到n1年后的土地利用收益R的现值之和n年后的预期地价共一百七十八页2、土地价格（3）我国城镇(chngzhn)土地价格构成：共一百七十八页3、建筑物价格(jig)建筑物价格是指建成后建筑物的价格，不包括土地价格，由建筑生产费用加一定的利润等形成的。构成：建筑物价格建筑工程费用（土建、给排水等）设备(shbi)及安装工程费用（机械、电器等）其他费用（设计费、管理费、利润等）共一百七十八页4、房地产价格(jig)房地产价格

40、是建筑物连同其所占用土地的价格，是房地产市场供求相互作用形成(xngchng)的。全国各地的商品房价格构成：共一百七十八页4、房地产价格(jig)（1）土地开发费包括征地补偿费或拆迁安置费、七通一平费用，勘查设计、土地出让金等（2）房屋开发费包括建筑安装工程费、附属工程费、室外工程费（3）各种配套及税费包括公共建筑配套工程费、环境卫生绿化工程费、两税(lin shu)一费（营业税、城乡维护建设税、教育附加费）以及管理费（4）开发商利润一般情况下：土地费占总价格的20，建安工程费占40，市政公共设施费占2030，各种税费占1020共一百七十八页4、房地产价格(jig)目前房地产价格理论中存在的问

41、题(wnt)：A、土地出让金内涵界定问题(重复计算)；B、成本中没有贷款利息。此外，政府价格管理部门对商品房价格的构成界定：商品房价格成本利润税金地段差价应该包括管理费用与贷款利息并不是价格构成因素，而且在土地费用中已经体现共一百七十八页4、房地产价格(jig)按理论价格计算商品房价格的基本构成应包括两部分，即成本和利润。成本是房地产开发经营所耗费的物化劳动和活劳动的货币表现(bioxin)，利润是房地产开发经营全过程中所创造的全部剩余价值。纵观房地产开发经营全过程，商品房价格应包括：共一百七十八页商 品 房 价 格生 产 过 程土地(td)价格或土地(td)出让金住房(zhfng)建造价格流

42、 通 过 程商品房销售成本及利润农地转市地地价市地地价摊消费、保险费、投资利息、管理费、住房销售税、经营利润勘查设计费、建筑材料费、建筑施工费以及投资利息、管理费以及房屋建筑利润耕地占用税、土地补偿费、安置补助费、地上附着物及青苗补偿费、土地开发费以及投资利息、管理费、土地开发利润拆迁安置费、土地再开发费以及投资利息、管理费、土地开发利润4、房地产价格共一百七十八页4、房地产价格(jig)房地产开发企业(qy)取得土地的途径一般有两条：一是农村土地转为城市土地：二是城市土地的再开发：共一百七十八页5、房地产价格(jig)种类5.1 商品房价格、经济适用房价格商品房价格：是房地产市场(shchn

43、g)价格，由完整的土地价格和建筑物价格构成，包括建筑物所有权和若干年的土地使用权。经济适用房价格：向中、低收入阶层出售的住房价格，由建筑物价格和不完全土地价格构成，包括建筑物所有权和划拨土地使用权。共一百七十八页5.1 商品房价格(jig)、经济适用房价格(jig)商品房价格构成具体包括： 征地及拆迁补偿安置费； 勘查(kn ch)设计及前期工程费； 住宅建筑及设备安装工程费； 小区内基础设施和非经营性公用配套设施建设费； 贷款利息； 税金； 以项费用之和为基数13管理费； （3以内的）利润。共一百七十八页5.2 标准价、成本价标准价是以城镇中低收入职工家庭经济承受能力确定的共有住房出售价格，

44、不同买房职工还可享受不等的工龄折扣等。以其购买的住房，包括部分建筑物所有权和划拨土地使用权，是一种过渡价格形式。成本价是向中低阶层按优惠的房地产开发成本出手住房的价格，以成本价格购买的房地产，包括建筑物所有权和划拨土地的使用权。具体(jt)包括商品房价格构成中的项 此外还有廉租金、准成本（福利租金）、成本（标准）租金、市场租金等。共一百七十八页5.3 房地产租金(zjn)细分房地产市场价格相对应的房地产租金细分为： 维修费； 管理费； 折旧费； 投资利息； 税金； 保险费； 经营(jngyng)利润； 地租。 维修费：是正常使用和定期维修的前提下，按年计算的平均维修支出，每月每平方米维修费折旧

45、费维修费率（68） 管理费：为维修房屋出租的正常运转，所付出的管理人员的工资、办公经费等，每月每平方米管理费折旧费管理费率（12） 折旧费：对房屋使用过程中因自然或人为的损耗引起房屋价值减少的补偿，直线法，每月每平方米折旧费成本价格（1残值率）折旧年限12，折旧年限为50年，残值率为2共一百七十八页5.3 房地产租金(zjn)细分 投资利息：对商品房产权人在住房出租期间出让资金使用权的一种补偿 税金：住房产权人向国家交纳的税收，评估价 12 保险费：将住房投保而向保险公司支付的费用， 月保险费（投保金额 年保险费率）12 经营利润：商品房出租人在租赁经营活动中应得(yn d)的经营利润 地租：

46、商品房产权人向房屋承租人收取的土地费用， 月地租（土地价格 年利息率）12其中：廉租金： 准成本租金： 成本租金： 市场租金：全部共一百七十八页四、房地产投资(tu z)1、房地产投资概论2、房地产项目经济评价方法 2.1 确定性评价(pngji)方法 2.2 不确定性评价方法3、房地产投资组合共一百七十八页四、房地产投资(tu z)1、房地产投资概论(giln)（1）一般房地产投资程序：房地产开发程序中的八个步骤投资机会寻找与筛选细化投资方案可行性研究合同谈判正式签署有关合同协议工程建设竣工投入使用房地产资产管理共一百七十八页1、房地产投资(tu z)概论（2）房地产投资目标投资目标决定投资

47、方向，并且是评价投资效果的标准，房地产项目投资的目标同一般投资项目投资目标类似，一般来讲，投资目标分为以下几种：a、最大投资利润(lrn)；b、投资本金的安全与保值；c、增值潜力；d、减少通货膨胀损失。共一百七十八页1、房地产投资(tu z)概论（3）房地产投资的类型从房地产投资的方式划分，可以分为房地产开发投资和房地产置业投资两种，房地产开发投资是指投资者从购买土地使用权开始，通过规划设计、施工建设等一系列活动，建成可以满足某种需要的房屋，然后通过租售给置业人士的过程。其目的是获得最大化的投资利润。房地产置业投资是指投资者购买已经建成的物业（包括新建和二手房）的行为，其目的是通过转售或出租来

48、获取资本(zbn)收益或者稳定的经常性收入。此外，还可以从其他角度来划分房地产投资的类型，比如从投资对象上分为地产投资和房产投资，或者分为商业用房投资、工业用房投资以及住宅投资等等。共一百七十八页1、房地产投资(tu z)概论（4）房地产投资(tu z)的一般风险根据投资组合理论风险分为系统风险和非系统风险。共一百七十八页2、房地产项目(xingm)经济评价方法房地产投资项目经济评价主要是指从财务角度对投资项目进行评价，从投资项目的运作过程来看，应主要包括预测性评价、建设期评价以及项目后评价。评价的方法大致(dzh)分为确定性和不确定性两种。这里重点介绍事前预测性评价方法和评价指标。投资评价预

49、测性评价建设期评价项目后评价确定性评价：静态或动态不确定性评价共一百七十八页2、房地产项目(xingm)经济评价方法确定性因素的评价又有静态评价方法和动态评价方法，静态评价方法的评价指标包括(boku)投资回收期、投资收益率、开发成本利润率等，动态指标包括(boku)净现值、净现值率、内部收益率、动态投资回收期；不确定性评价方法主要是指敏感性分析、概率分析等。2.1.1 静态方法静态方法不考虑资金的时间价值，即资金流量不需要进行折现，故也称为非折现法。这种方法简单易行，但不能反映投资项目整个寿命期内真实的现金流量，因此常用于短期、小型投资项目评价。共一百七十八页2.1 确定性评价(pngji)

50、方法静态评价的主要(zhyo)评价指标：共一百七十八页2.1 确定性评价(pngji)方法例：开发阶段建设阶段销售阶段年份012345净现金流量-500-60-1400-145034003900累计-500-560-1960-3410-103890共一百七十八页2.1 确定性评价(pngji)方法此外，还有投资(tu z)利税率和资本金利润率：共一百七十八页2.1 确定性评价(pngji)方法2.1.2 动态方法动态评价方法在经济分析中考虑资金的时间价值，同静态评价方法相比，动态评价可以对项目净效益的判断更准确，同时能够把各个可行方案或项目进行(jnxng)排序和比较，因此是房地产投资项目分析

51、的主要方法；缺点是计算相对复杂。共一百七十八页2.1 确定性评价(pngji)方法主要(zhyo)评价指标：A、净现值（Net Present Value）：净现值有财务净现值和经济净现值之分，这里只讨论财务净现值。在计算期内，将各年（期）的净现金流量按预先规定的折现率或基准收益率分别折算到项目实施开始时的现值之和，称为财务净现值（FNPV）。共一百七十八页2.1 确定性评价(pngji)方法B、净现值率（NPVR）净现值率是项目净现值与总投资现值的比率，它表示动态单位投资的净收益的大小，在各方案总投资不同的情况下，应采用净现值率比选方案。C、内部收益率（Internal Revenue Ra

52、te）：内部收益率是在投资活动有效期内，开发项目的逐年现金流入的现值之和等于现金流出现值总额(zng )，即净现值为零的折现率。其意义在于他是一个项目能够接受的最大贴现率。共一百七十八页2.1 确定性评价(pngji)方法一般采用插值法近似求解(qi ji)，公式如下：用几何意义（相似三角形）来说明这一公式求解过程：iNPVi1=14%i2=16%IRR=?共一百七十八页2.1 确定性评价(pngji)方法例：某项目在试算过程(guchng)中，其净现值由正变负只出现一次。当i等于14时，净现值为86.45万元，当i取值16时，净现值为-66.71万元，因此，该投资项目的内部收益率在1416之

53、间，通过线性插值公式计算得到：在几何图形中，连接正负转换时的NPV的直线与横坐标的交点，即净现值为零的折现率15.13为所求的内部收益率。内部收益率大于或等于基准收益率时，说明项目可行，否则，应予以否定。共一百七十八页2.1 确定性评价(pngji)方法D、动态投资回收期累计(li j)净现金流量现值等于零的时间即为动态投资回收期。计算公式：i15，回收期8-1+171/11447.15累计净现金流-500-800-4800-9300-8350-435065056509600现值-500-261-3025-29595431989216218801144累计-500-761-3786-6745-

54、6202-4213-2051-171973共一百七十八页2.2 不确定性评价(pngji)方法房地产开发投资过程中，存在许多不确定因素，比如，租金和售价、建筑成本、开发周期等，这些因素会影响到房地产投资利润。所以不确定因素变动给投资收益带来的影响，是投资决策的一个重要内容。2.2.1 房地产投资项目敏感性分析房地产投资项目评估的敏感性分析，是分析和预测房地产投资收益评价指标对若干不确定性因素变动的敏感程度的一种方法(fngf)。如果某个因素的微小变动对投资经济效益造成较大影响，那么就说明该项目对这个因素敏感。步骤：、确定分析指标；、确定可能发生变动的影响因素；、设定不确定性因素的额变化范围；、

55、根据设定的不确定因素的变化值，重新计算投资项目的经济评价指标，找出敏感性因素。共一百七十八页2.2 不确定性评价(pngji)方法2.2.1 房地产投资项目敏感性分析敏感性分析有单变量敏感性分析和多变量敏感性分析。单变量敏感性分析是基本方法。在进行单变量分析时，要假定各变量之间相互独立，然后每次只考察一个变量的变化，同时假定其他变量保持不变，观察所选定的经济评价指标的变化情况。多变量敏感性分析是分析两个或两个以上考察变量同时发生变动(bindng)，选定的经济评价指标如何变动(bindng)的一种方法。多个变量同时发生变化的情况非常普遍，所以，多变量敏感性分析方法有很强的实用性。共一百七十八页

56、2.2 不确定性评价(pngji)方法例：一个投资者准备投资一个工业(gngy)厂房项目，规划建筑面积2000平米，建造成本为200元每平米，年租金32.5元每平米，利息率为7.38，建设期12个月。（现金流量表略）敏感性分析结果：单因素变动引起的投资利润率变动的敏感性分析 变动幅度变动因素初始值-10初始值+10地价+3.8-3.5建造成本+7.6-6.7租金-12.4+12.5 共一百七十八页2.2 不确定性评价(pngji)方法2.2.2 概率分析敏感性分析能够用来研究不确定性因素的变化对投资价值的影响(yngxing)程度，但在实际投资过程中，不同因素变动的可能性是不一样的，几乎不会发

57、生变动的因素即使是敏感因素，也无需过多关注。概率分析根据不确定性因素取值的概率分布，预测投资经济效果，即确定不确定因素的变动范围与变动几率，因此也称为风险分析。共一百七十八页2.2 不确定性评价(pngji)方法概率分析的步骤： 选定一个不确定因素作为分析(fnx)对象，同时假定其余因素为确定性因素； 设定该因素的变化范围； 确定每一个取值概率，并且使概率之和为1； 计算该不确定因素的数学期望值和标准差； 根据计算结果计算投资经济评价指标； 将新得到的指标值与初始值进行比较，作出决策。共一百七十八页3、房地产投资(tu z)组合房地产投资包含两类风险，即系统风险和非系统风险。对于非系统风险，投

58、资者可以通过调整投资组合策略分散风险，使得(sh de)组合投资的风险度降低，保证投资者获得稳定的投资收益。当一个投资者将资金按不同的比例投入到两个或两个以上房地产项目时，其全部投资就构成了一个投资组合，资产组合的收益和风险与单个资产不同，适当的资产组合可以起到分散风险的作用。共一百七十八页五、房地产金融(jnrng)1、房地产金融概述2、房地产金融市场3、国外房地产金融4、我国房地产金融现状及存在的问题5、住房抵押贷款证券化共一百七十八页五、房地产金融(jnrng)房地产金融是指与房地产开发经营相联系的货币资本融通和房地产金融资产投资活动。房地产金融的任务是以最有效的方式、方法及工具向社会筹

59、集资金，并用于支持和配合房地产开发、经营和消费方面合理的资金融通。由于房地产投资具有投资大、周期长、周转(zhuzhun)慢等特点，因此房地产业的发展需要金融业的支持；同时由于房地产的价值增值性和永续利用性，使得房地产成为一种优良的抵押品，因此房地产信贷也构成了金融业的一项重要内容。共一百七十八页1、房地产金融(jnrng)概述1.1 房地产金融的概念与特点广义房地产金融包含房地产投资和房地产金融两个方面，投资侧重研究投资决策，而金融则侧重于房地产资金融通渠道、资金融通方式、资金融通成本和项目融资可行性等问题的研究。特点：（1）资金来源的短期性和资金运用的长期性（2）资金来源的固定性和资金运用

60、的特定性（3）房地产金融有很强的政策性，风险和收益(shuy)受宏观经济环境影响共一百七十八页1.2 影响(yngxing)房地产金融的因素1.2 影响房地产金融的因素从融资机构的角度看，影响房地产金融的众多因素包括(boku)外部因素和内部因素。外部因素：（1）居民收入水平及人均可支配收入（2）住房价格与房租水平（3）通货膨胀率（4）企业经营状况（5）金融政策共一百七十八页1.2 影响(yngxing)房地产金融的因素内部因素：内部因素是指房地产金融体系内，能够影响房地产金融的要素。（1）首期付款比例（2）贷款年限（3）抵押贷款利率水平（4）融资(rn z)工具和还款方式共一百七十八页1.3