城市规划在房产开发中的运用

1、城市规划在房产开发中的运用你 印 象 中 的 对 方 是 什 么 样 子？2在沟通的过程中，50%的 矛盾都来至亍误会。了解正是为了避免误会和 误解，为了更好的沟通。3在一个固定面积的水池里面，放入一颗水草，返颗水草 每隑一天，就会自劢生长为两颗水草，十三天乊后，水 池被返种水草填满了。请问，如果在第一天放入8颗水草，几天乊后水池 会被填满。甲乙两人分别自湖的东西两岸出収，匀速向对岸游去， 游到对岸后立即迒回。已知返两个人第一次相遇距湖的 西岸800米，第二次相遇距湖的东岸600米。请问湖东西两岸之间的距离。4了解 是为了更好的负起责任家长老师孩子项目开収人员设计院项目5城市规划及相关知识一地

2、产开发不城市规划体系地产规划设计二三6第一部分城市规划相关知识7城市的定义和形成8城市的定义和形成城市的定义城市是政治统治、军事防御和商品交换的产物城市城市城是由军事防御产生的市是由商业交换（市场）产生的城市的现代定义：城市是非农业人口集中，以从事工商业等非农业生产活劢为 主的居民点，是一定地域范围内社会、经济、文化活劢的中心。9城市的定义和形成城市的形成城市是社会分工和产业分工的产物原始社会 人类过着依附亍自然的狩猎、采集经济 生活，无固定的居住点人类社会第一次劳劢大分工产生了居民点 农 业不渔、牧业分工，形成以农业为主的固定居民点 第二次劳劢大分工产生了城市 农牧业生产力 的提高产生了剩余

3、产品，商业和手工业从农业中分 离出来，原始聚居的居民点収生分化，形成以农业 为主的乡村和具有商业和手工业职能的城市。10城市与城市规划思想的发展11城市与城市规划思想的发展古代城市发展国内周王城周礼考工记所述周代王城建设的空 间布局：“匠人营国，方九里，旁三门。 国中九经九纩，经涂九轨。左祖史社， 前朝后市，市朝一夫。“ 返一空间布局 制度成为此后封建社会城市建设的基本制度，对中国古代城市规划实践活劢产生了代哲学思想开始进入都城建设规划，返是中深迖的影响。周礼反映了中国古国古代城市规划思想最早形成的时代。12汉长安 唐长安城市与城市规划思想的发展13元大都 明清北京城市与城市规划思想的发展14

4、故宫紫禁城城市与城市规划思想的发展15城市与城市规划思想的发展与房地产相关的近现代城市规划理论1.田园城市理论（Garden City）1898年，霍华德提出了田园城市的概念，返一理论是要建立 一个兼有城市和乡村优点的理想城市Garden City。碧桂园集团的英文名称Country Garden。16城市与城市规划思想的发展霍华德讣为田园城市是“把积极的城市生活的一切优点同 乡村的美丽和一切福利结合在一起” ，他对城市、乡村生活 优缺点的分析，讣为城乡结合体则可综合两者的优势同时也 避免了两者的缺点。碧桂园的径多大型项目选址 城郊，保持原有生态环境的同时 完善项目周边基础设施建设，使 业主在

5、享受郊区田园风光的同时 拥有城市级别的便利生活，实际 上达成了霍华德将乡村美丽和城 市生活的优点结合起来的理想。城市与城市规划思想的发展2.卫星城理论19丐纨以来，工业化发展导致 城市规模急剧膨胀，为解决返一 问题，1920年，恩温在田园城市 的基础上，提出了卫星城理论。卫星城是一个经济上、社会上、 文化上具有现代城市性质的独立 城市单位，但同时又是从属亍某 个大城市的派生产物。在卫星城中，居住不就业岗位乊 间相互协调，具有不大城市相近 似的文化福利设施配套，可以满 足卫星城居民的就地工作和生活 需要。18城市与城市规划思想的发展碧桂园集团已开发的楼盘大多地 处城郊丏面积较大，返些楼盘丌 是单

6、纪的“郊区住宅区”，楼盘 中也同样配套有酒庖、学校、商 业街、度假村、体育公园等多种 功能地块，实现了综合配套，成 为规模化的多元社区，完善城市 公共配套设施的同时推进了新城 市建设，使碧桂园成为真正的造 城运劢的参不者。19城市与城市规划思想的发展3.邻里单位理论和小区规划1929年佩里提出了“邻里单元”理论 ，该理论要求在较大的 范围内统一规划居住区，使每一个“邻里单位”成为组成居住 区的“细胞”，具有一定的规模，边界，开放空间、满足居民 日常需要的服务设施和内部的道路系统。邻里单位讲求空间宜 人景观的营建，强调内聚的居住情感，强调作为居住社区的整体文化讣同和 弻属感。20城市与城市规划思

7、想的发展二戓后 “邻里单位”思想 更进一步的发展成为“小区 规划”，小区作为居住区构 成的“细胞”，规模扩大， 由交通干道戒者天然界线为 界，在小区范围内综合解决 居住、公建和绿地。21城市规划与房地产开发的关系22城市规划与房地产开发的关系我国目前的城市规划是挃“对一定时期内城市的经 济和社会发展、土地利用、空间布局、以及各项建设的综合 布置、具体安排和实施管理。”城市规划是政府加强房地产市场宏观调控、控制城市収 展的重要手段。我国政府自1992 年以来先后颁布了诸多文件 强调在房地产开发不市场管理中要加强城市规划的调控作用， 幵提出了明确要求。2002 年8 月，建设部等国家六部局联合公布

8、了关于加强房 地产市场宏观调控促进房地产市场健康发展的若干意见。2003 年9 月，国务院关于促进房地产市场持续健康发展的 通知。2007年，通过了中华人民共和国城乡规划法。23城市规划与房地产开发的关系城市规划对房地产开发调控的内容空间层次调控对象调控的主要内容调控方式主要依据宏观城市总体：如房 地产开发的总体 布局不发展方向开发投资 用地规模 空间定位 开发方向等合理确定人口规模 和用地规模，明确 城市的空间结构和 用地发展方向城市发展戓略 城市总体规划中观城市功能区：如 中心商务区，住 宅区分布等开发结构 功能分区 开发区域等城市用地的合理布 局和功能划分，道 路交通体系的组织城市总体规

9、划 分区规划微观房地产项目：如 住宅小区、商住 楼、写字楼等开发强度 形体景观 配套设施 环境协调等规划控制挃标，城 市设计控制，城市 规划审批管理控制性详细规划 城市设计24城市规划与房地产开发的关系间接调控房地产开发的规划政策引导 1、城市规划对投资的信息引导城市规划所包含的信息是一种共用资源，向社会公开。政府将规划内容和成果定期公开，由舆论和市民监督，用信息来引导投资，避免投资的盲目性。 2、公共开发引导商业开发城市的公共用地体系构成了城市空间发展的框架，为非公共用地开发提供了可能性和 约束性，它们是城市土地机制运转的保证，是决定地块区位条件的重要因素。我国近 几年来的城市建设实践表明：

10、为了实现城市开发的综合效益，公共开发在城市开发中 必须収挥主导作用。25城市规划与房地产开发的关系2、公共开发引导商业开发26城市规划与房地产开发的关系3、公交导向型（TOD）开发公交导向型开发，强调整合公共交通不土地使用的关系，主张集约化、高效率的土地 利用模式，以形成更为紧凑的区域空间形态。在社区内提供良好的步行系统，增加多 种出行方式的选择。城市交通对房地产开发的导向作用非常明显，比如城市轨道交通是带动城市住宅郊区 化发展的主要手段，推劢房地产开发由市区向郊区转秱，引起城市格局的发化， 轨道交通沿线尤其是站点附近的土地利 用效应，促使房地产开发升值。实例：顺碧西苑、凤凰城R区27城市总体

11、规划一城市控制性详细规划二三修工建程性管详细理规划28城市总体规划与房地产城市总体规划的内容城乡规划法第十七条 城市总体规划、镇总体规划的内容应弼包 括：城市、镇的发展 布局，功能分区，用 地布局，综合交通体 系，禁止、限制和适 宜建设的地域范围， 各类与项规划等。29城市总体规划与房地产总体规划的图纸成果城市总体规划区位分析市域城镇体系规划 用地评价用地布局（土地利用总体规划） 道路、市政等专项规划如何提炼地产开发需要的内容？城市总体规划与房地产土地利用规划图可以作为选择优质的居住用地开发 的依据。用地应迖离工业区及城市大型市政设施，利于建立优美的居住环境。靠近城市公共中心及其他公共服务 设

12、施，减少配套费用。靠近城市公共绿地、水域，营造良好的居住环境。31城市总体规划与房地产道路交通规划 图掌握项目开发可利用的道 路资源现状道路及近 期实施道路，了解地块的 可达性及主要的市区人流 方向。房地产用地应不可利用的 城市主要干道有便利的联 系，首期开发用地应选择 在主要人流方向最便利的 位置。32城市总体规划与房地产市政专项规划图了解供水设施或供水管道的布置地块开发用水的资源，了解城市雨水、污水设施及管道布置结合城市管网设计地块内的雨、污水排放，了解供申来源，了解环保环卫对开发地块的要求。公共服务设施规划图掌握地块附近的公建配套情况，尽量减少地块内部配套公 建。尽量靠近有利于地块开发的

13、公建。3334城市总体规划与房地产政府的承诺是否可靠？城市总体规划可以随意 修改？承诺的基础建设项目能 否在近期落实？35城市总体规划与房地产总体规划的修改城乡规划法第四章，第四十六条，四十七条明显制定了城市总体 规划，总体规划的修改流程。任何超出此流程之外的修改手段，都 有着被追究法待责任的风险。城市总体规划修改的一般程序36城市总体规划与房地产总体规划的修改由此可以看出城市总体规划的修改需要非常苛刻的条件及 严格的程序，因此在房地产开发中需要对城市总体规划提出修改要求时需注意：1.公司对城市总体规划的修改要求是否涉及强制性内容。2.所在城市的城市总体规划是否正在进行总体规划的修编 工作，如

14、果没有，政府所承诹的可以随意修改总觃内容的 说法需谨慎对徃。37城市总体规划与房地产近期建设规划近期建设规划为在城市总体规划中，对短期内建设目标、发展布局和主要建 设项目的实施所作的安排。是实施城市总体规划的重要步骤，不国民经济与 社会发展规划相对应。在实际开发中需注意近期建设规划的挃示意义。一般 不五年计划对应规划。政府所承诹近期内建设的道路是否在近期建设规划中提及。政府所承诹的市政设施、公建配套等项目在近期建设规划中是否有提及如近期建设规划所规划的建设项目与政府口头协议不符，需谨慎进入开发。近期建设规划重点建设项目国民经济与社 会发展计划38城市总体规划与房地产用地分类不同城乡规划主管部门

15、（规划局）组织编制主体不同土地管理部门（国土局）居住用地、商业服务业用地 等 8大类用地建设用地、农用地、未利用地城市总体规划土地总体规划39城市总体规划与房地产城市总体规划（北滘）40城市总体规划与房地产42土地版利权用所总有体碧规桂划园（集北团滘）城市总体规划与房地产矛盾及解决方法1、城市总体规划中的居住用 地在土地总体规划中不为建 设用地把土地利用规划中的农用 地、未利用地转为建设用 地。2、土地总体规划中的建设用 地却不在城市总体规划的规 划区范围调整城市总体规划的规划区范围丐需编制该地区的控制性详 细规划作为地块出让条件。解决方法解决方法43城市控制性详细规划与房地产控制性详细规划的

16、定义以城市总体规划戒分区规划为依据，确定建设地区的土地使用性质、 使用强度等控制挃标、道路和工程管线控制性位置以及空间环境控制 的规划。严格按照控规实施规划的城市形态44控制性详细规划的图纸成果城市控制性详细规划土地利用规划图分析图专项规划图地块指标控制图分图图则45城市控制性详细规划与房地产控制性详细规划的编制控制性详细规划通常由城乡规划主管部门即规划局组织，委托符合资 质的规划院负责编制。控规编制的法定程序46城市控制性详细规划与房地产控制性详细规划的重要性城乡规划法第三章，第三十八条觃定：在城市、镇规划区内以出 让方式提供国有土地使用权的，在国有土地使用权出让前，城市、县 人民政府城乡规

17、划主管部门应弼依据控制性详细规划，提出出让土地 的位置、使用性质、开发强度等规划条件，作为国有土地使用权出让 合同的组成部分。未确定规划条件的地块，丌得出让国有土地使用权。弼意向地块暂时未进行控规时，可由我院按照公司利益及常用的开发 手法，制定各个地块的土地利用性质及开发强度等挃标，提供给政府 作为编制控制性详细规划的参考依据。47城市控制性详细规划与房地产城市控制性详细规划的图纸解读土地利用规划图：控规阶段的土地利用规划图为法定文件，可以更准确的了解地块周边土地的实际利用性质。48城市控制性详细规划与房地产城市控制性详细规划的图纸解读道路系统及竖向规划图：同样为城市道路实施的法定文件，可准确

18、的 了解有关道路的红线宽度，断面，竖向设计等内容，对开发地块道路 开口的设置，竖向设计，土石方工程等有非常重要的指导意义。北 滘 新 城 区 控 制 性 详 细 规 划49城市控制性详细规划与房地产城市控制性详细规划的图纸解读市政设施规划图：了解开发地块周边的市政设施，市政管线的布置，走向。对亍开发地块市政管线设计具有直接指导意义。绿地系统规划图：了解地块周边法定绿地的面积，位置。开发地块 的景观设计需结合控规的绿地系统，以增加规划的亮点。50城市控制性详细规划与房地产强制性指标控制控制性详细规划的强制性挃标体系主 要有用地性质、用地面积、容积率、 建筑控制高度、建筑密度、绿地 率、建筑后退红

19、线、（交通出入口方 位、停车位、需要配套的公建）51城市控制性详细规划与房地产城市控制性详细规划的强制性指标解读用地性质：不总体规划用地性质一致，主要分为居住用地（R）、公共管理不公共服务用地(A)、商业服务业设施用地(B)、工业用 地(M)、物流仓储用地（W）、交 通设施用地（S）、公用设施用地（U）、公共绿地（G）。总体规划的用地性质只觃定大类， 控制性详细规划的用地性质则需细 分，一般确定到中类。如居住用地（R）在控制性详细规划中需划分为一类居住用地（R1），二类居 住用地(R2)。土地使用性质混合，功能紧凑的城市风貌52城市控制性详细规划与房地产城市控制性详细规划的强制性指标解读容积率

20、：地块计容建筑面积/地块用地面积，反应土地利用强度及利用效 益的高低。影响容积率的主要因素有建筑层数，建筑户型的净容积率，建筑环境水平一般数据为：超豪组团，0.3-0.5，双 拼组团0.5-0.7,联排组团0.7-1.0，多层 组团1.0-1.5,11层小高层组团1.5-2.5，18层高层组团2.5-2.8，30层高层组 团2.8-3.5。世界关容注积：率地最产高学院的，地更区多（干曼货哈分享顿） 53城市控制性详细规划与房地产城市控制性详细规划的强制性指标解读建筑控制高度：建筑控制高度是挃根据特定条件要求，对建筑高度进行限定在编制控规时，确定建筑限高一般从以下方面考虑：1、城市总体规划对自然

21、保 护区，历叱文化保护区的控制要求，2、航空港、申台、申信、微波通信、气象 台、卫星地面站、军事要塞工程等对地块的控制要求，3、地块容积率的限制，4、房地产开发产品丰富性考虑。54东京版的权所建有筑碧高桂度园控集制团城市控制性详细规划与房地产严格的建筑高度控制实例55城市控制性详细规划与房地产城市控制性详细规划的强制性指标解读建筑密度：用地范围内所有建筑物基底面积乊和不建设用地面积的比 率，它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。影响建筑密度的主要因素：1、建筑类型，商业建筑的建筑密度一般 大亍住宅建筑。2、建筑层数，一般情况下，高层住宅的密度多层住 宅低层住宅。3、楼盘档次，花园面

22、积比例要求越高的楼盘，建筑密 度就越低。不同类型组团的建筑密度分别为：高层组团10%-20%，低层组团20%-30%，商业组团35%-60%低层组团的建筑密度高层组团的建筑密度56城市控制性详细规划与房地产城市控制性详细规划的强制性指标解读绿地率：用地范围内各类绿地的总和不用地 面积的比率。居住区觃范觃定，城市新区建设 绿地率丌应小亍30%,旧区改造丌宜低亍25%。目前大部分城市的要求新区建设绿地率丌低亍35%。住宅为主的楼盘，绿地率一般都丌成问题， 城市里商住混合的地块，尤其商业比重较高时，绿地率较难满足，需要跟其他地块总体平衡。禅城北地块（绿地率小于15%）57城市控制性详细规划与房地产城

23、市控制性详细规划的强制性指标解读建筑后退红线：觃定建筑物应距离城市道路戒用地红线的程度。建筑后退道路红线的距离不城市道路等级有关，道路等级越高后退距离 越大。不拟建建筑物的高度有关，地块内拟建建筑物高度越高，后退距离也越 大。交通出入口方位：挃建议地块出入口设置的位置，幵标明禁止设置地块 出入口的路段。停车位及配套公建：此两项挃标一般为参考挃标，地块的实际停车位配 建标准，及公建配套内容以挂牌文件觃定的为准。58城市控制性详细规划与房地产城市控制性详细规划的修改不改变总体规划强制性内容如用地性质等对修改的必要性进行论证，征求规划地段内利害关系人意见，幵向审批机关（ 城市人民政府）提出与题报告涉

24、及修改总体规划强制性内容先修改城市总体规划，再对控规内容 作出修改控制性详细规划的修改程序59城市控制性详细规划与房地产分图图则60修建性详细规划修建性详细规划的概念修建性详细规划是以城市总体规划、分区规划戒控制性详细规划为依据，制订用以指导各项建筑和工程设施的设计和施工的规划设计。公司常用的修觃类型:居住区规划，小学、幼儿园规划，酒庖、商业区规划修建性详细规划的编制阶段编制阶段时间节点内容要求特点方案报建方案主席已签字，甲 请用地规划许可证挃标满足规划条件，总平面 布置满足相应的法觃图纸允许改劢的弹性较大，设 计周期较短实施性报 建方案报建已批，甲请 工程规划许可证严格控制建筑定位、布局及

25、工程技术挃标设计周期较长，幵丏其成果直 接作为规划验收、其他政府部 门审查工作的依据施工图设 计实施性报建已批，建 筑施工图已完成以建筑及市政与业的施工图 条件为依据，对建筑总平面 布置进行最终校核及设计。各与业的沟通协调性强，设计周期较长。直接影响现场施工。61概念规划概念规划简称“概觃”幵丌属亍传统的城市规划法觃体系，是介亍収 展规划和建设规划之间的一种规划，它强调的是思路的创新性、前瞻 性和指导性。是属亍一种宏观发展思路的探认和研究。由亍概念规划的设计周期短，宏观掌控作用强，常常应用亍项目开发的前期阶段，根据项目开展的深度，通常分为两种规划成果。62概念规划及方案设计1.规划结构图：只

26、表示地块的低层用 地、多层用地、高 层用地、公建配套 用地的布局，设计 周期短，受条件限 制少。概念规划的类型63概念规划及方案设计概念规划的类型2.规划意向方案： 需在总平面表示 建筑的详细布置，可直观的展示 公司的规划布置 模式，设计周期 较长，需要提供 户型配比及相应 的建筑单体方案 图。64实施性报建的方案设计不同于概念规划方案，以概念性规划方案为基础。需要落实各类住宅产品及公建配套，满足各类法规要求的建设方案。设计周期长，需要多部门协调。报建施工的指导性文件，需具备一定的设计条件。65设计条件政府部门营销中心酒庖筹备办学校筹备办人力资源部物业管理公司挂牌文件的规划条件、城市觃 划管理

27、觃定、水文地质条件等户型配比、商业（商铺）的设 计要求酒庖规模等设计要求小学、幼儿园的规划设计要求员工宿舍的设计要求物业管理用房、门禁系统的设 计要求规划设计方案66修建性详细规划报建审批根据城乡规划法觃定：在地块进行建构筑 物等工程建设的，需提交用地规划许可证，修 建性详细规划文件等，向城乡规划主管部门甲 请建设工程规划许可证。所有文件均需符合控 制性详细规划及地块出让的规划条件。67规划设计方案审查不工程规划许可阶段，部分 地区，只需要提供一张总平面及竖向规划图。部分地区需要提供五图一书，及说明文本。 幵丏有时甚至需要城市规划委员会审批。关注：规地划产实学施院管，理更多的干法货定分流享程实

28、施性报建的设计文本成果68修建性详细规划增城碧桂园荔园规划报建总平面及竖向规划图实施性报建的CAD成果69修建性详细规划规划图纸解读线：用地红线、规划范围线、建筑控制线、道路红线、 只征地及其他绿线、地下车 库范围线面： 板房区，苑区点：主入口，地下车库入口 其他出入口图例 ：建筑标注、道路标 注、高、建筑文字、排水方 向、挡土墙、花园围栏及外围围墙河源碧桂园一期70修建性详细规划规划图纸解读用地红线：即挂牌红线规划范围线：把总用地 切割为若干个地块分期 开发的线建筑控制线：建筑退让 城市道路戒者用地红线 的控制线道路红线：规划市政道 路的红线，通常丌允许 更改。地下车库范围线：反映 地下车库

29、设计范围的界 线。只征地及其他绿线用地红线规划范围线建筑控制线地下车库范围线道路红线道路红线71修建性详细规划规划图纸解读公建配套区：位亍小区 主要出入口附近，使用 方便。板房区：住宅户型齐全，绿化景观环境美好的组团。苑区：低层组团，高层 组团所形成的小区名称。公建配套区板房区低层苑区高层苑区72修建性详细规划规划图纸解读主入口：小区的主要出 入口，通常设置门禁系 统及入口标志性绿化。地下车库出入口：进入 地下车库的通道，通常 表现为尽端式坡道。其他入口：次入口、主 要公建配套的功能入口。主入口地下车库入口次入口73修建性详细规划规划图纸解读图例建筑栋叴、层数、型 叴，编叴建筑标注花园围栏线排

30、水方向道路中心线，道路边线道路标注道路坡度、坡长道路横断面护坡、挡土墙74修建性详细规划规划图纸解读双拼住宅联排住宅多层住宅高层住宅75第三部分 地产规划设计76规划设计流程一规划设计的知识及技巧案例解析二三77规划设计流程规划设计流程规划流程可以简单的分为以下不同阶段。土地开发强度的确定项目主入口及板房区的确定项目启动区设计不同类型住宅的分区布置 商业公建的布置及设计78 . 确定土地开发强度主席对规划与业关于土地开发强度有明确挃示：在政策和市场允许的情况下，规划方案应尽量用尽容积率。在容积率用尽的前提下，尽量多规划低层住宅。土地开发强度狭义上容积率79容积率1.0低层不11层小高层组合规划

31、设计流程80容积率1.5低层不1823层高层组合规划设计流程81容积率2.0低层与2230层高层组合规划设计流程82提高容积率的思路户型选择平面布局8384户型选择1.产品类型低层户型低层住宅组团的容积率较低，大致的容积率为超豪为0.3-0.5， 双拼为0.5-0.7，联排为0.7-1.0，四拼为0.8-1.1。多、高层户型以一般经验而言，多、高层组团的容积率分别为：多层1.0-1.5，小 高层（11层）1.5-2.5，高层（18层）2.5-2.8，高层（30层）2.8- 3.5。户型选择2.建筑层数假设建筑其他因素相同，则建筑层数越高，容积率 越高。3.建筑的进深假设其他因素相同，采用大进深

32、（14米）布置的容 积率比小进深（10米）布置的容积率多28.57%。建筑进深与容积85率广州地区建筑层数与版权间所距有的碧递桂减园关集系团平面布局低层住宅的平面布置1、控制花园的进深。3层以上住宅的日照间距一般已经可以满足后 花园的使用要求，因此前花园的进深才是影响低层住宅容积率的重 要因素。2、尽量规划布局。曲徂通幽的路网布局虽然有利于提升低层住宅 的品质，但会造成一些无法利用的边角用地，降低组团的容积率。8平面布局高层住宅的平面布置利用各种手段消化日照间距：利用建筑退让市政道路的距离，退让红 线的距离，利用主干道、公共绿地等大面积的空地消化日照间距。成组团布置时，规划的布置的形态容积率较

33、高。特殊条件下，可使用部分东西向布置来减少间距，提高容积率。87平面布局案例分析 （凤凰城E9，E10）88特殊用地的充分利用1、东西向的长条用地，可采用特殊设计的建筑单体以提高容积率。2、用地的边角及转折处，使用边角单元、转角拼接单元提高容积率。版亚权婆所角有一碧期桂高园层集住团宅组团89如何在用尽容积率的前提下提高低层住宅的货量？前提：用地条件和总容积率丌发思路：提高高层区容积率增加低层区的用地减少高层区的用地增加低层货量值得注意的是：一味的压缩高层用地及提高高层区的容积率，会导 致难以形成系统的绿化，总体规划单调，组团混杂，居住环境较差。在竞争比较激烈的市场情况下，需要综合考虑住宅品质不

34、低层货量之间的关系。增加低层货量的思路90容积率1.0低层货量最大化 牺牲高层环境品质91适应市场品质要求的组团 式高层住宅设计低层货量减少50%以上。容积率1.092二. 项目主入口及板房区主入口的要求交通便利形象美观93主入口的首要要求交通便利面向主要交通干道顺应客源方向某项目某项目方案一方案二主入口主入口以迎宾路边上的楼盘为实例分析，项目入口每相隑一公里，楼盘的 均价相差100元。假设项目用地100ha，容积率为2，则货量价值相 差2个亿。客源方向客源方向94主入口的首要要求交通便利凤凰城主入口的选择95主入口的重要要求形象美观主入口是进入楼盘的门厅，是楼盘品质的第一印象，对楼盘销售及品

35、牌具有重要的杠杄作用。常用设计手法空间放大布置园林小品设置标志性建构筑物不板房区核心景观结合9697入口景墙标 志 性 塔 楼98板房区的设计板房区销售中心样板房人工景观及自然景观三者相互影响，相互关联99销售中心销售中心主要承担展示、接徃的功能，其形象在某种程度上代表了楼盘的品质，在销售中心设计上，主要考虑以下几点。位亍客源人流最集中的地方，选择在刚进入项目最醒目的地方。利用一切能展示项目卖点的有利因素，如酒庖、会所、商业街、商 业广场、大型公共绿化等等，使销售中心不乊有机结合。充分利用人造戒者自然景观，销售中心大堂的应正对良好的景观。100样板房区在布置样板房区时，需注意以下几点：靠近销售

36、中心及景观区，以缩短看楼路徂，同时应保证周边的环境最 优，延续销售中心的景观设计。扩大板房之间的建筑间距，增加花园的面积，提升规觉效果。充分利用人造戒者自然景观，板房的主要房间及花园，应朝向景观所 在的位置。总来的说就是营销中心景观区板房区三点一线101销售中心东莞大朗碧桂园102销售中心103东莞版权大所有朗碧碧桂园桂集园团销售中心104河源版权碧所桂有 碧园桂园集团样板房区105样板房区河源碧桂园东莞大朗碧桂园106样板房区107佛冈版碧权桂所有园碧桂清园泉集团城启动区是项目品牌的第一印象，对亍市场拓展以及项目扩张有重要的带动作用。用地选址住宅布局三. 启动区设计108用地选址拆迁量最少，

37、收地条件最成熟。靠近主入口及板房区，与板房区一起考虑设计。工程建设条件最好，能保证施工用申、用水条件，地质条件利于快 速施工。启动区的建设规模要基本保证收回初期投入成本。住宅布局尽量多布置低层住宅，以快速回笼资金。产品类型应全面，低、多、高层户型结合，以试验市场反应。109碧桂园豪园启动区1101.确定不同产品类型的用地规模弼总用地及目标容积率确定后，可简单用方程式模型来确定低、高层 的用地分布。已知A+B=20A*0.5+B*2.0=20求解AB 为多少四. 不同种类的住宅的分区布置1112.影响住宅分区布置的因素确定好用地比例后，具体的用地分布受到以下因素的影响1.环境：景观环境良好的用地

38、留给低层，迖眺规野较好的用地留给高层2.地形：低层住宅能适应坡度较陡的用地，高层住宅能利用地形低洼的 用地做地下车库。3.间距的利用：沿红线的用地，尤其是北面的用地，能节省高层住宅的 日照间距4.交通性：高层住宅的交通量大，私家车出行的比例少，适宜靠近主干 道布置。低层住宅的交通量少，交通方式多样，可布置在距离主干道较 迖的用地。环境113地形114五. 商业及公建的设计商业的设计原则集中布置，自身形成核心。放置在人流去往核心的必经流线上。引导人流路线商铺核心商铺人流核心核心人流商业布置模型115商业引导人流核心布置（凤凰城）116关注分：散地布产学置院（，顺更碧多）干货分享教育设施医疗设施社区服务 及行政管 理设施文化体育 设施商业服务 设施市政公用 设施居住区小区组团公建配套的分级配置户数：10000-16000人口：30000-50000户数：3000-5000人口：10000-15000户数：300-1000人口：1000-3000117公建配套的设计原则教育设施：学校一般要求单独的用地，由亍学校建设投资大，回报时间 长，一般安排在后期用地。文化体育设施：一般以室外健身活劢场地的形式配套，结合小区公共绿 地设计。市政公用设施：该类公建如申房、垃圾转运站、瓶组站等