投资公司成本控制管理制度

1、市恒盛投资恒盛投资总字 2007 第（37）号文件恒盛投资成本控制管理制度一、总 则为了增强成本控制力度，降低成本费用，提高市场竞争力，根据国家有关政策，结合成本管理的要求和思路，制定本制度。成本管理的基本原则是：以市场需求、保证质量为前提，过程控制为环节、规范操作为，提高经济效益为目的。成本的任务是：遵守国家有关政策，成本岗位责任制，完善成本管理基础，形成有效的成本系统，努力降低成本，提高经济效益。二、成本管理职责（一）总部的成本管理职责1、制定、修正成本管理制度，并、检查执行情况，对成本实行制度。2、进行房地产市场与建筑，对建筑市场行情走势做出分析、判断，及时提供、反馈给和二级公司管理层作

2、决策参考；加强对国家有关政策和成本管理环境的了解，协助二级公司争取政策、处理有关政策性问题。3、组织公司对拟建项目进行实地，按立项审批程序投资估算，把握投资决策，合理配置资源，帮助二级公司做好项目前期策划中的成本控制。立项的重点是：a.投资成本估算是否经济、合理；b.投资回报是否符合利润目标要求。4、各项目成本计划及其执行情况，适时了解各项目成本的实际；分析、总结项目成本控制情况，协助、督促各二级公司做好项目操作过程中的成本控制工作。5、建立成本信息中心，及时收集各项目成本动态资料，为管理层提供充分、有效的决策依据，并按要求将有关意见反馈给各二级公司。6、组织成本管理的信息交流，通过培训、双向

3、交流、研讨会等方式，增进全员的成本管理意识，推广内外成本管理经验，寻求降低成本的有效途径，促进成本管理水平的提高。7、根据管理的需要，派出检查小组对项目成本进行阶段检查和决算检查，对项目成本发生的合理性、成本管理的规范性提出检查意见。结合项目收益情况，考核项目的成本降低率、投入产出率、投资回报率等指标。8、根据二级公司及所属项目的实际情况，确定成本指标，并下发给二级公司。（二） 二级公司的成本管理职责1、认真执行成本管理制度，并自觉接受总部监督。2、根据本业务发展规划、开发能力和市场情况，确定项目开发计划，组织立项调研、选址和前期策划，提出立项建议和开发设想，并按要求向总部提交立项可行性，履行

4、立项程序。3、规划设计阶段，应按市场定位和成本估算准确把握设计方案，组织设计概算的经济合理性，使规划设计既符合规范,又体现成本控制的意识和要求。4、客观、认真地进行项目成本费用测算，编制项目成本费用计划，确定项目及每个单项工程的目标成本，分解成本费用控制指标，降低成本技术组织措施。5、遵循基本建设程序，进行项目实际操作，对房地产成本实行负责制和全员全过程控制，对可控成本、变动成本和成本异常偏差实行有效，保证将成本控制在目标成本范围内。6、正确处理成本、市场、工程质量、开发周期、资源、效益之间的关系，防止和杜绝工程质量事故，努力缩短开发周期，严格控制项目的质量成本和期间费用，加速投资回报，提高投

5、资回报率。7、组织项目开发成本费用核算，及时、全面、准确、动态地反映项目成本、费用情况，按规定编报成本会计报表等有关资料。坚持成制度，保证成本信息交流的及时、有效。8、熟悉、掌握国家和当地有关政策及市场需求、定额水成本控制，用足用活各种政策、资源，提高成本控制的预见性，努力寻求降低成本费用的途径。9、定期或不定期分析成本结构、差异及其原因、措施及其效果、经验教训，每年至少一次，并将分析报总部。10、对总部下发的成本指标进行分解，并将分解情况上报总部。三、成本（一）成本系统1、实行总经理下、各具体实施的运行机制。2、树立全员成本意识，对房地产成本实行全过程。3、各二级公司应根据管理需要和项目实际

6、情况，设立成本管理或岗位，保证成本控制工作的顺利进行。（二）成本的要求1、计划管理（1）各二级公司应根据项目开发的进度及总部下达的成本目标，及时编制成本计划，并、检查、考核计划的执行情况：a.开发产品成本计划(按完全成本口径)；b.期间费用计划；c.降低成本技术组织措施计划。（2）二级公司的成本计划以设计概算、施工图、成本预测和决策为依据，综合考虑各种进行编制，做到目标明确、先进、可行，尽量数据化、图表化。2、分析检查（1）各二级公司在成本控制过程中，应定期、按开发阶段对房地产成本的结构、差异及其原因、控制措施及其效果进行分析，以及时总结经验教训，做好下一步成本控制工作。分析的重点是：a.计划

7、及其执行情况；b.实际成本与成本、计划成本对比差异及其原因；c.分析期内控制措施、效果、存在问题及改进意见、对策。（2）总部根据管理需要，应对二级公司就成本控制情况进行分析检查。3、信息交流（1）二级公司应报总部的常规性成本资料主要包括：a.项目基本情况；b.编报的成本核算报表；c.成本动态情况及其分析资料；d.当地政策性项目、内容、标准、依据及政策的适用期限、部门。（2）按例外管理原则，对下列成本异常偏差及其处置办法，应及总部：a.当地有关政策的调整；b.成本超降率占单项工程成本 10%以上的事件(包括停工、严重窝工、设计变更、计划外增减项目、现场、工程质量事故等影响造成的成本增、减项目、事

8、件)；c.合作条件更改；d.补交地价。（3）各二级公司应建立成本信息库，由公司工程部不定期的组织互相交流成本控制的经验教训。四、开发环节的成本控制（一）立项环节的成本控制1、各二级公司在新项目立项时必须向总部提交立项请示和详细的可行性，须经总部通过。可行性除应具备地块基础资料、周边环境及其发展趋势、合作方背景、合作方式及条件、初步规划设计方案、开发节奏及市场定位等基础内容外，还须包括以下内容：a.成本费用估算和控制目标及措施；b.投资及效益测算、利润体现安排；c.税务环境及其影响；d.计划；e.竞投方案（仅限招标、拍卖项目）；f.投资风险评估及相应的对策；g.项目综合评价意见。2、若项目立项后

9、，合作条件或招标、拍卖条件等关键发生变化，并将对我方不利影响时，应重新向总部提交立项申请。3、招标或拍卖项目的竞价不得突破批准的最高限价；合作建房项目要充分考虑地价款的支付方式及相应的成本。4、招标、拍卖合同或合作开发合同应经总部审核后正式签署。（二）规划设计环节的成本控制1、规划设计的选择原则上由总公司设计部门负责；a.能由完成的规划设计工作，应由自行完成；b.需委托设计院进行的规划设计工作，应采取招标方式，择优确定。2、总体规划设计方案（必须包括建造成本控制总体目标），应首先上报牵头组织的“规划设计方案”，获得通过后方可进入下一设计阶段（如单体设计、扩初设计、施工图设计）。每一阶段都必须要

10、求设计出具设计概（，并再与上一阶段的概（进行认真分析、比较的基础上，由集团公司工程部编制我方的建造成本概（，确定各成本单项的控制目标，并以此控制下一阶段的设计。3、施工图设计合同应具备有关钢筋、混凝土等建材用量要求的条款，并须载明：设计的施工图原则上不得突破我方编制的建造成本。4、设计部、二级公司工程部、二级公司成本控制应会同监理组成联合小组，对施工图的技术性、安全性、周密性、经济性（包括建成后的物业管理成本）等进行会审，提出明确的意见，督促设计进行修正，避免或减少设计不合理甚至所造成的投资损失浪费。（三）施工招标环节的成本控制1、除性质的工程项目外，其他工程的施工或作业，不得指定。2、主体施

11、工的选择，必须采取公开或邀请招标方式进行。3、应由二级公司组织设计、工程（物料）、成本、财务四大专业联合组成招标工作小组，就招标范围、招标内容、招标条件等进行详细、具体的策划，拟订标书，开展招标活动；对投标应就其资质、经济实力、技术力量、以往施工项目和施工管理水进行现场，提出意见；对投标情况进行评估，提出评估意见。公司工程部可随时招标情况。4、同等条件下应尽量选择企业类别或工程类别高而取费较低的。5、二级公司应向总部提交有关招标、评标等工作的文字备忘。6、零星工程应当在两个以上的施工中，综合其技术力量、报价等进行选择。7、性质的工程项目（、电、气等）应尽力进行协调，最大程度降低造价。8、施工合

12、同谈判至少应包括二级公司工程、成本控制两方面的专业，合同条件必须符合招标条件，合同条款及内容概念应清晰，不得因工程紧而不签合同就开工。9、应建立健全施工队伍评估其资信、技术力量等。10、发包工程应严禁施工擅自转包。（四）施工过程的成本控制1、现场（1）现场要反复对照合同及有关文件规定慎重处理。（2）现场必须事由、工程实物量及其价值量，并由甲方现场代表和二级公司成本控制以及监理总监理工程师共同签名，其中甲方二级公司成本控制必须对工程量、单价、用工量负责把关。现场的具体程序与权限，由各二级公司自行制定。但现场量超过单项工程成本的 10%以上时，必须报公司工程部。（3）现场必须按当时发生当时的原则，

13、在事后五日内办理完毕，严禁事后补签。内容、原因、工程量必须清楚明了，涂改后的及复印件不得作为结算依据。（4）凡实行造价大包干的工程和取费系数中已计取包干费或不可预见费的工程项目，在施工过程中不得办理任何。（5）因业主要求或者因设计不当，确实需要变更设计的，应填写设计变更表并编制，经设计院、监理和我方二级公司甲方代表认可后，方可办理，办理过程中必须对照有关设计、施工和售楼合同，明确经济责任，杜绝盲目。2、工程质量与监理（1）项目开工前，应通过招标方式择优选择具有合法资格与有效资质等级的监理。监理应与所监理工程的施工和供货商无利系。（2）工程质量应要求监理密切配合严格把关。一旦发现质量事故必须组织

14、有关部门详细、分析事故原因，提交事故情况及防患措施，明确事故责任并督促责任，按照质检部门认可的处理方案予以。事故与处理方案应一并存档备案。（3）隐蔽工程的监理和验收。隐蔽工程的验收，必须由工程、造价联合施工、质检部门、监理共同参加并办理书面手续。凡验收的，应要求施工不得隐蔽和进入下道工序施工。隐蔽工程验收按顺序进行整理，存入工程技术。3、工程进度款（1）原则上不向施工支付备料款。确需支付者，应不超过工程造价的 15%，并在工程进度款支付到工程造价 50%时开始抵扣预付备料款。（2）工程进度款的拨付应当按下列程序办理：a.施工按月报送施工进度计划和工程进度完成月报表；b.二级公司工程、成本部门会

15、同监理，对照施工合同及进度计划，审核工程进度内容和完工部位（主体结构及隐蔽工程部分须提供）、工程质量证明等资料；c.二级公司成本部门整理复核工程价值量；d.经二级公司财务部门审核后按有关批准程序付款并登记付款台帐。（3）工程进度款支付达到工程造价 85%时，原则上应停止付款，预留至少 10%工程尾款和 5%保修款，以便掌握最终结算主动权。（五）工程材料及设备管理1、项目开工前，设计或工程管理部门应及时列出所需材料及设备，一般按照下列原则决定甲供、甲定乙供和乙供，并在工程施工承包合同中加以明确。2、甲方能找到一级建材市场的、有进口免税计划指标的、有特殊质量要求和价格浮动幅度较大的材料和设备，应实

16、行甲供或甲定乙供，其余实行乙供。3、实行甲供不支付采购保管费。4、应按工程实际进度合理安排采购数量和具体进货时间，防止积压或造成窝工现象。5、甲供材料、设备的采购必须进行广泛询价，货比三家，也可在主要设备和大宗建材采购上采用招标方式。在质量、价格、供货时间均能满足要求的前提下，应比照下列条件择优确定供货：a.能够实行赊销或订金较低的供货商；b.愿意以房屋抵材料款，且接受正常楼价的供货商；c.能够到现场安装，接受验收合格后再付款的供货商；d.和信誉良好的供货商。6、二级公司工程管理部门、设计部门对到货的甲供材料和设备的数量、质量及规格，要当场检查验收并出具检验，办理验收手续，妥善保管。对不符合要

17、求的，应及时退货并通知财务部付款。7、采购合同中必须载明：因供货商供货不及时或质量、数量等问题对工程进度、工程质量造成影响和损失的，供货商必须承担索赔责任。8、各二级公司必须建立健全材料的询价、定价、签约、进货和验收保管相分离的牵制制度，不得形成由一人完成材料采购全过程的行为。9、对于乙供材料和设备，我方必须按认定的质量及选型，在造价控制的价格上限范围内抽取样板，进行封样，尽量采取我方限价的措施。同时在材料和设备进场时应要求出具检验合格证。10、材料的代用应由二级公司工程管理部门提出，设计部、设计和监理通过，二级公司成本部门同意，公司领导批准。11、甲供材料、设备的结算必须凭供货合同、供货厂家

18、或商检部门的检验合格证和我方二级公司工程管理部门、设计部门的验收检验证明以及结算，经成本、财务部门审核无误后，方能办理结算。（六）竣工交付环节的成本控制1、单项工程和项目竣工应经过自检、复查、验收三个环节才能移交。2、二级公司设计、工程、成本、销售和物业管理部门必须参加工程结构验收、装修验收及总体验收等，“移交证明书”应由施工、监理和物业公司同时签署。3、凡有影响使用功能和安全及不合设计要求的结构部位、安装部位、装饰部位和设备、设施，均应限期直到复验合格。因施工原因延误工程移交，给我方造成经济损失的，要按合同其责任。4、工程移交后，应按施工合同有关条款和物业管理规定及时与施工签订保修，以明确施

19、工的保修范围、保修责任(包括验收后出现的质量问题的保修责任的约定)及处罚措施等。5、采取保修金、自行保修的公司，应对保修事项及其费用有充分的预计，留足保修费用。6、甲方按租售承诺先行垫付的属保修范围的费用，应在工程承包合同中明确由乙方承担。（七）工程结算管理1、工程竣工结算应具备以下基本条件：a.符合合同（协议）有关结算条款的规定；b.具备完整有效的定结果和符合规范要求的竣工验收资料；c.项目设计变更、现场及其他有关结算的原始资料齐备；d.工程遗留问题已处理完毕；e.施工结算书按要求编制，所附资料齐全。2、工程结算要以我方掌握的设计变更和现场为准，施工提供的设计变更和现场，一般只能作为参考。3、“点工”必须按照价计取、结算。4、二级公司成本部门应详细核对工程量，审定价格、取费标准，计算工程总造价，做到资料完整，依据充分，数据准确，也可聘请有关部门进行复审。5、编制的预、结算书，应当有人工费、材料、设备和有关经