土地增值税与售价关系模型_secret

1、土地增值税与售价关系模型对于土地增值税，大家均知道，其最低税率为30%，最高为60%。从税率上来讲，土地增值税是我国各税种之中名义税率最高的。但是由于其计税基数是增值额，而不是销售收入，因此，其实际税率是否为税负最重的税种，有人还抱有怀疑态度。与其他税种相比，土地增值税率并没有直观反映土地增值税占销售收入的比重，这对企业决策层无疑产生重大的不确定的影响。那么，土地增值税与销售收入之间到底是一种什么的关系呢，能否用一个模型将其显现出来呢？笔者通过数学模型推导，发现土地增值税占销售比重与增值率之间存在以下规律，详细见表1。表1：土地增值税与销售额的税负关系具体分析过程如下：1.假设销售收入为X，可

2、扣除项目总额为Y，土地增值税额为TE，则增值额为X-Y，增值率为（X-Y）/Y。2.以下表2为土地增值税率表：档次级距税率速算扣除系数税额计算公式说明1增值额未超过扣除项目金额50%的部分30%0增值30%扣除项目指1.取得土地使用权所支付的金额；2.开发土地的成本、费用；3.与转让房地产有关的税金；4.财政部规定的其他扣除项目2增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的部分40%5%增值额40%-扣除项目金额5%3增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的部分50%15%增值额50%-扣除项目金额15%4增值额超过扣除项目金额200%的部分60%35%增值额60%-扣除项目金额35

3、%3.增值率在50%（含）以内时，土地增值税与销售收入的关系分析假设增值率50%,100%,=200%时，适用增值税税率为50%，速算扣除系数为15%。我们以增值率极大值200%为例，分析土地增值税占销售收入的最大税负率，测算如下：（X-Y）/Y=200% Y=X/3TE=（X-Y）50%-Y15%=（X-X/3）50%-X/315%=(200%50%-15%)/3X=28.33%X即，当增值率在100%到200%之间时，土地增值税税负率最低在17.5%，最高在28.33%。6.当增值率超过200%时，土地增值税与销售收入的关系分析同理，当增值率超过200%时，土地增值税最低税负率在28.33

4、%,最大能到多少呢，我们也做一个极大值测算，假设可扣除成本为零，则：TE=（X-0）60%-035%=60%X即，当增值率超过200%时，土地增值税最低为28.33%，最大能高达60%。综上所述，房地产土地增值税税负很重，而在分析不同增值率的情形下，可明晰土地增值税占收入的比重情况。为进一步印证我们结论的正确性，笔者将以实例测算来验算结论。具体测算示例：某开发项目，地价为1亿元，建安等各项开发成本为3亿元，营业税附加的税率合计为5.5%，利息按照计算扣除执行，销售额为8亿元，请计算：可扣除成本=（10,000+30,000）130%+5.5%80,000=52,000+4,400=56,400

5、万元增值额=80,000-56,400=23,600万元增值率=23,600/56,400100%=41.84%土地增值税=23,60030%=7,080万元土地增值税税负率=7,08080,000100%=8.85%由于增值率为41.84%，低于50%，税负率8.85%，低于10%，印证了测算规律。假设其他条件不变，销售收入为10亿元，具体变化如下：可扣除成本=（10,000+30,000）130%+5.5%100,000 =52,000+5,500=57,500万元增值额=100,000-57,500=42,500万元增值率=42,500/57,500100%=73.91%土地增值税=42,50040%-57,5005%=14,125万元土地增值税税负率=14,125100,000100%=14.