土地估价报告评分标准_secret

1、土地估价报告评分标准土地估价报告以满分100分计。一、估价报告中如有以下情况出现，以零分计算：估价报告与规范格式严重不符的；报告中土地估价师签名不足两名的，或非该机构在册土地估价师签名的；与有关法律、法规不符合的；评估方法选择严重错误的；报告严重漏项的。二、评估测算方法中如有以下情况出现，该种方法以零分计算：成本逼近法1、征地费用和相关税费与法律、法规及区域客观情况严重背离；2、开发费用与地价定义严重不符，造成地价与实际水平相差较大。（二）市场比较法1、比较案例的选择不符合评估方法要求；2、比较案例的选择与待估宗地的要求不相符。（三）基准地价1、没有明确指出基准地价内涵；2、宗地级别确定错误；

2、3、基准地价系数修正法整体使用错误。（四）剩余法1、不是最佳开发利用方式；2、不动产总价的估算与客观水平严重不符。（五）收益还原法总收益和总费用的确定与客观水平严重不符。（六）其他方法1、直接影响土地价格的关键因素选择错误；2、评估价格的基本概念不清，造成地价与客观水平严重背离。三、估价报告的具体评分标准：土地估价报告评分标准（试行）评估机构名称： 报告名称： 报告编号：评分标准得分得分点存在问题土地估价报告15文字说明式第一部分 摘要 3分“估价结果一览表”、“签字”、“盖章”第二部分 估价对象界定 2分估价对象界定清楚第三部分土地价格结果 5分估价依据 2分估价依据是否全面估价方法 2分方

3、法选择依据阐述是否得当估价结果 1分土地单价、总地价、大写币种等第四部分 附件 5分土地证及权属证明、位置示意图、相关图件、机构资质土地估价技术报告80第一部分总述8估价对象界定 1分 估价对象界定清楚估价依据 1分 估价依据是否全面价格定义 2分土地使用权性质、年期、期日、实际开发程度与用途、设定开发程度与用途估价结果 1分 土地单价、总地价、大写币种等需要特殊说明的事项 3分 假设、特殊处理、有效条件、使用限制、资料来源、其他说明（抵押.）第二部分估价对象描述及地价影响因素分析14土地位置状况 2分位置、用途、面积、四至等土地权利状况 3分权属、权利年期、他项权利地上建筑物状况 1分建筑总

4、面积、建筑密度等一般因素 2分影响地价宏观性的政策等区域因素 4分区域界定范围是否合理、区域位置、基础设施、环境条件、产业集聚度、规划条件、区域土地利用情况等描述是否恰当个别因素 2分最有效利用、宗地自身条件、个别开发程度第四部分土地估价58估价原则 1分与方法联系选择是否得当、全面，描述是否规范、正确地价确定 2分评估结果可信度分析，最终地价确定依据与方法估价方法与估价过程 55分估价报告总体评价5逻辑性、一致性 3分前后描述一致、语句是否通畅、有无错别字制作标准与设计 2分格式是否规范、制作美观总评分数 100分 对估价方法评分说明如下：用两种方法进行评估的估价方法与估价过程评分的55分中

5、，主要方法占30分，次要方法占25分，两种方法不分主次则各占50，使用三种方法进行评估的，各占三分之一。方法项目评分比例（）得分得分点存在问题成本逼近法征地成本20组成部分是否全面、费用的确定依据是否充分合理、是否是客观成本土地开发费用20开发状况及相应的开发费用标准、依据、是否为客观的开发费用相关税费10组成部分是否全面、费用的确定依据是否充分合理利息计算10利率选择、开发周期的设定、计息期利润求算10利润率的选择、依据土地增值收益10增值收益率选择、依据相关修正10年期、区位、还原利率等地价计算10市场比较法比较实例选择20案例个数、实际交易案例、时间限制、用途一致、相同供需圈、案例描述清

6、楚、选择特殊案例的说明比较因素选择15是否包括影响地价的全部主要因素、因素选择是否合理、修正系数确定的理由和标准因素条件说明及说明表编制5描述各条件是否客观、具体、量化因素条件及系数50情况修正系数10期日修正系数5年期修正系数5区域修正系数20个别修正系数10地价计算10方法项目评分比例（）得分得分点存在问题基准地价系数修正法基准地价简介地价内涵10制订时间、开发程度等修正体系10宗地级别的确定10宗地位置所对应的土地级别及价格基准地价修正60编制待估宗地因素条件说明表30与基准地价修正系数表一致编制待估宗地因素修正系数表20其他因素修正10地价计算10剩余法最佳开发利用方式10土地用途、容积率等是否符合规划和设计的要求不动产总价估算20估算方法和依据开发成本估算30估算成本全面、准确及其选择依据编制利息计算10开发周期、利息率、计息周期利润计算10利润率选取合理税金及销售费用估算10选取全