北京建国门、东二环、东三环市场调研报告（2009）_secret

1、本报告目前选择了建国门、东二环和东三环三个区域的可比性项目13个，如下图所示。（一）区域市场调查分析结论根据对13个项目的调查分析，一个共同点就是在项目操作中突出地段的显赫，强调区域“尊富”的现代价值，充分挖掘稀缺地块的区域价值。1、居住项目市场建国门区域，项目少，市场供应匮乏。价格处于稳中有升的状态中，区域居住物业平均成交价格集中在2300037000元/平米之间。2008年至今，区域周边共成交住宅面积约13万平米，区域对住宅需求存在相当规模。东二环区域，三里屯SOHO强调了自己的历史价值，充分分挖掘了区域的现代价值，整个项目的定位是：建成北京的“国际化商务核心”、“国际化时尚区”、“24小

2、时娱乐中心”。该项目的价格在35000元/平米左右，近期上涨到40000元/平米。东阙都的LOFT价格在40000元/平米左右。其他典型项目的成交价格基本集中于26000-35000元/平米水平。东三环区域，项目差异性较大。御金台以其无可比拟的位置及高度，部分产品实现了55000元以上的高价，最高达到80000元/平米；一般性项目价格的水平维持于28000-40000元/平米的高位水平。2、商业市场在售商业项目仅有三里屯SOHO和御金台（财源国际中心）。前者因其良好的商业区位及自身独特的品牌价值，实现了64023元/平米的成交均价、月均4000多平米的销售面积；而后者的成交价格仅为前者的一半。

3、区域中，具有一定商业规模的项目较少，租金因位置和物业形象的差异而存在巨大差距，一般集中在610元/天平米左右，个别长期成功运营的老牌高档商业，如“赛特商场”，实现了1725元/天平米的租金水平。按经验公式将租金水平折算成购买单价，设定投资周期为15年，以经营成本为收入的20%计算，则区内商业平均单价约为3500043000元/平米。3、办公市场区域的写字楼大多以企业持有为主，销售的写字物业非常少，三里屯SOHO写字楼的成交价约为3800040000元，财源国际中心的价格约为30000元/平米；租金报价在58元/ 天平米之间，受国际金融危机导致的经济衰退影响，近期较去年10月报价有所下降。按经验

4、公式将租金水平折算成购买单价，以经营成本为收入30%计算，投资周期15年，则一般性平均单价约为1.5-2.6万元/平米。考虑房产的保值和增值因素，15年后的单价以2-3万元/平米计，折现率0.08，则15年后的售价现值为0.6-1万元/平米。综合上述两个方面，区域的办公房单价约为2.1-3.5元/平米。（二）居住项目市场调查1、建国门区域在售居住项目概况长安驿（银钻公寓）（1）项目概况占地14764.64平米，建筑面积108962.65平米，容积率6，共883户。在售户型面积为44-107平米通透开间，物业费7.5元/平米/月，精装修送家电，2009年2月入住。（2）销售情况成交月份成交套数成

5、交面积()成交均价成交总金额2008年1月85752348613512008年2月3299232086932008年4月1611183304336952008年5月4175328975762008年6月3249306337622008年7月95043103615652008年8月3152274184172008年9月5973421504209002008年10月 HYPERLINK 15/data/project_sale_detail.aspx?id=61&d1=2008-10-1&d2=2008-10-31 95332689414332008年11月 HYPERLINK 15/data/p

6、roject_sale_detail.aspx?id=61&d1=2008-11-1&d2=2008-11-30 5354205957302008年12月 HYPERLINK 15/data/project_sale_detail.aspx?id=61&d1=2008-12-1&d2=2008-12-31 219821944435合计6713892 2343532557该项目的成交价格于08年4月猛增10000元，达33043元/平米，此后价格呈下降趋势，08年底至最低点，约21000元/平米。其中，9月价格大幅跳水，每平米下降约6000元，当月集中成交了近10000平米，据说是大的投资者集中

7、购房。今年15月，该项目可能处于转现房销售的手续中，未能查到最近成交数据。贡院6号（1）项目概况贡院六号坐落于建国门内长安街北侧，总面积约为52081平米，三栋22层塔楼，共168套，户型为130460平米之间，于2003年开盘。（2）销售情况成交月份成交套数成交面积()成交均价成交总金额2008年8月1245 376209232009年2月HYPERLINK 15/data/project_sale_detail.aspx?id=861&d1=2009-2-1&d2=2009-2-281354 282751000合计2599 32108 192308年至今，该项目仅成交2套，且价格变化较大，

8、08年8月成交价为37620元/平米，09年2月的成交价仅为28275元/平米。2、东二环区域在售居住项目概况当代MOMA（1）项目概况当代万国城占地12.13万平米，规划建筑面积60万平米，项目分为南北两个区，由20余幢建筑组成。当代MOMA为当代万国城的北区，共8栋25层板楼，最后一栋楼T10号楼2008年10月25日开盘销售，户型面积128、152、189、200、360平方米，均价48000元/平方米，精装修，2008年12月入住。（2）销售情况成交月份成交套数成交面积()成交均价成交总金额2008年1月1184.22363006692008年4月3672.31439092952200

9、8年5月51537.63619155652008年6月1334.245044016862009年2月 HYPERLINK 15/data/project_sale_detail.aspx?id=2064&d1=2009-2-1&d2=2009-2-28 2497.4190009452009年4月 HYPERLINK 20/data/project_sale_detail.aspx?id=2064&d1=2009-4-1&d2=2009-4-30 3610.813820023332009年5月 HYPERLINK 20/data/project_sale_detail.aspx?id=2064&

10、d1=2009-5-1&d2=2009-5-31 3909.8297382706合计183836.58368821415008年上半，该项目年保持了36000元/平米以上的高成交价，最高突破50000元/平米。09年2月以元平米成交2套，4月38000元/平米成交3套，5月成交价略有下降。东阙都(宇飞大厦)（1）项目概况位于东二环东直门桥往东200米路南侧，总建筑面积3.42万平米（产权40年），共15层，其中1-5层底商，6层为平层，7-15层为跃层。08年4月19日开盘，精装修，精装报价2500元/平米，户型面积为单层5090平米之间，平层均单价26000元/平米，LOFT均价39000元

11、/平米。（2）销售情况成交月份成交套数成交面积成交均价成交总金额2008年4月241407.0941658 58622008年6月16948.7841932 39782008年7月4249.7534748 8682008年9月155.738447 2142008年10月 HYPERLINK 15/data/project_sale_detail.aspx?id=2364&d1=2008-10-1&d2=2008-10-31 155.726212 1462008年12月 HYPERLINK 15/data/project_sale_detail.aspx?id=2364&d1=2008-12-1

12、&d2=2008-12-31 163.8226212 1672009年1月 HYPERLINK 15/data/project_sale_detail.aspx?id=2364&d1=2009-1-1&d2=2009-1-31 2106.4731559 3362009年4月 HYPERLINK 20/data/project_sale_detail.aspx?id=2364&d1=2009-4-1&d2=2009-4-30 3 184 37649 693 2009年5月 HYPERLINK 20/data/project_sale_detail.aspx?id=2364&d1=2009-5-1

13、&d2=2009-5-31 3 174 31710 553 合计553245.7639488 12817注：该项目成交中包含了平层和LOFT，目前两类产品08年10月前的成交情况尚无法区分。成交日期楼层价格(元/)面积()金额(万元)2009-5-814 45304 43 196 2009-4-3013 37251 59 220 2009-4-2811 36018 61 221 2009-4-77 39581 64 253 2009-1-89 36488 63 229 窗体底端从09年的成交数据来看，其LOFT物业实现了3650045000元/平米的均价，平层物业实现了约2450026200元

14、/平米的均价。瑞士公寓（1）项目概况瑞士公寓位于东城区工体北路六十六号，港澳中心东侧，占地面积6976平米，建筑面积40358平米，共198套精装酒店式公寓，14层局部16层板楼。瑞士公寓2007年8月中旬开盘，目前仅余60-90平米一居尾房，均价40000元/平米。（2）销售情况更新月份成交套数成交面积()成交均价成交总金额2008年1月6633.233535022382008年2月3330.483875912812008年3月1143.9360005182008年4月1125.21290953642008年5月5548.953529519382008年6月186.8135304306200

15、8年7月2249.42375859372008年9月410112323023492008年10月 HYPERLINK 15/data/project_sale_detail.aspx?id=2408&d1=2008-10-1&d2=2008-10-31 196294.4616635104712008年11月 HYPERLINK 15/data/project_sale_detail.aspx?id=2408&d1=2008-11-1&d2=2008-11-30 105752.6988535093合计5215176.151679925495该项目的主力成交期集中在2007年下半年，08年进入尾盘

16、期，基本维持了29000-36000元/平米的价格水平。2008年9-11月，项目所余商业部分为特殊的非正常集中成交，单价为11000元/平米甚至更低，不具备市场参考价值。三里屯SOHO（公寓）（1）项目概况三里屯SOHO项目位于北京市朝阳区工体北路南侧，南三里屯路路西，总规模465000平米，其中服务式公寓118000平米，4栋28层建筑，共658套，精装修，标准层高3.1米，顶层4.1米，户型区间约为108300平米，其中两居115155平米，三居140169平米，四居236276平米，均价40000元/平米左右， 09年年底入住。（2）销售情况成交月份成交套数成交面积()成交均价成交总金

17、额2008年10月58694323437582008年11月45913650521582009年1月914203452449022009年2月1193481059312009年3月1109369254022009年4月3572402432300合计2337543849314449项目的成交价格稳定在34000-36000元/平米。2009年1月开始，项目成交均价一路攀升，4月成交均价突破40000元，较前几个月上涨了约5000元/平米左右。3、东三环区域在售居住项目概况世界城（1）项目概况世界城位于朝阳区东大桥路10号，紧邻国贸商圈，为酒店式公寓和商业综合体，共12万平米。目前精装小户型现房销

18、售，在售户型面积55、56、75、87平米，起价31000元/平米，均价38000元/平米，含4000元/平米精装并且送家电。（2）销售情况成交月份成交套数成交面积成交均价成交总金额2008年1月10652.942847918602008年2月5594.342136412702008年3月51217.823130938132008年4月10893.553550731732008年5月3474.644006819022008年6月162175.033705080592008年7月122207.823816584262008年8月159.24270091602008年9月154.163011516

19、32008年10月 HYPERLINK 15/data/project_sale_detail.aspx?id=2191&d1=2008-10-1&d2=2008-10-31 3231.47380048802008年11月 HYPERLINK 15/data/project_sale_detail.aspx?id=2191&d1=2008-11-1&d2=2008-11-30 2419.723496514682008年12月 HYPERLINK 15/data/project_sale_detail.aspx?id=2191&d1=2008-12-1&d2=2008-12-31 2111.91

20、318883572009年1月 HYPERLINK 15/data/project_sale_detail.aspx?id=2191&d1=2009-1-1&d2=2009-1-31 2143.93212793062009年2月 HYPERLINK 15/data/project_sale_detail.aspx?id=2191&d1=2009-2-1&d2=2009-2-28 155.1276231522009年3月 HYPERLINK 15/data/project_sale_detail.aspx?id=2191&d1=2009-3-1&d2=2009-3-31 171079.05265

21、0028602009年4月 HYPERLINK 2/data/salecardday.aspx?code_id=2-1195642-1&y=2009&m=4&d1=&d2=&t=1&id=2191 2025002721768042009年5月 HYPERLINK 20/data/salecardday.aspx?code_id=2-1195642-1&y=2009&m=5&d1=2008-01-01&d2=2009-05-18&t=1&id=2191 172000311636233合计12714870.723220247886该项目2008年上半年表现了良好的量价齐升的态势，价格由年初的280

22、00元大幅上涨至40000元左右；2008年下半年，尤其是10月份以后，价格下跌，2009年1月价格跌至低点约21000元，此后价格反弹维持在2700031000元/平米之间，近期成交量有所上升，月均18套左右。御金台（财源国际中心）（1）项目概况财源国际中心总建筑面积720000平米，二期御金台公寓位于199.9米高的主楼百米以上的其中15层，共180户。户型面积110平米至800平米之间，其中以300-400平米为主，于2007年8月开盘，目前所剩套数不多，进入尾房期。（2）销售情况更新月份成交套数成交面积成交均价成交总金额2008年1月71822.1539010 7108 窗体底端200

23、8年3月1311.3244938 13992008年4月41139.2533797 38502008年5月1252.7655329 13982008年6月21572.9380366 126002008年7月41586.8666731 106002008年8月1320.2654621 17492008年9月2654.3734117 22332008年12月 HYPERLINK 15/data/project_sale_detail.aspx?id=823&d1=2008-12-1&d2=2008-12-31 1305.5534472 10532009年2月 HYPERLINK 15/data/p

24、roject_sale_detail.aspx?id=823&d1=2009-2-1&d2=2009-2-28 1375.4640020 15032009年3月 HYPERLINK 15/data/project_sale_detail.aspx?id=823&d1=2009-3-1&d2=2009-3-31 1322.1337808 1218合计258663.0451611 44711该项目2008年销售了近8000平米，上半年成交价格连续上涨，08年6月实现了80000元/平米的最高价。其后，价格下滑。自2008年9月以来，成交价格维持在3500040000元/平米之间。圣世一品（1）项目

25、概况圣世一品为普通住宅项目，位于朝阳区白家庄西里5号(京广中心北100米)，占地2.15万平米，总建筑面积11.61万平米，板塔结合。目前现房销售，21层板楼，户型面积从77平米到85平米的一居、110平米到161平米的两居、175平米到267平米的三居、201平米到399平米的跃层，均价33000元/平米，物业费5.98元/平米/月，2009年9月入住。（2）销售情况成交月份成交套数成交面积成交均价成交总金额2008年1月1168.5425884 4362008年3月2355.0828224 10022008年5月11015521.8828125 437002008年6月81110.2933

26、032 36682008年7月5962.8636880 35512008年8月5956.5430015 28712008年9月1113.4328602 3242008年10月 HYPERLINK 15/data/project_sale_detail.aspx?id=2349&d1=2008-10-1&d2=2008-10-31 4613.1132030 19642008年11月 HYPERLINK 15/data/project_sale_detail.aspx?id=2349&d1=2008-11-1&d2=2008-11-30 1167.8829866 5012009年1月 HYPERL

27、INK 15/data/project_sale_detail.aspx?id=2349&d1=2009-1-1&d2=2009-1-31 1113.4327353 3102009年2月 HYPERLINK 15/data/project_sale_detail.aspx?id=2349&d1=2009-2-1&d2=2009-2-28 2457.7530575 14002009年3月 HYPERLINK 15/data/project_sale_detail.aspx?id=2349&d1=2009-3-1&d2=2009-3-31 7 1198 28880 3460 2009年4月7 15

28、00 30290 4544 2009年5月9 1700 32547 5533 合计16324938.8642230373264作为区域中唯一的普通住宅项目，2008年1月开始，价格持续上涨，5月以28000元的价格集中成交了约1.6万平米，7月价格涨至37000元/平米，之后开始逐渐下滑。09年，成交量价都保持了小幅上涨的态势，价格维持在2800032000元/平米之间；。4、二手房报价情况二手房项目物业类型销售报价（元/平米）入住时间万豪君天下公寓/塔楼,板塔1500020000（精装）2004天信苑公寓/塔楼1250015000（精装）1998通用时代国际公寓塔楼1800032000（精装

29、）2004东方瑞景塔楼1500019000（精装）2004（三）商业项目市场情况1、在售商业项目概况财源国际中心（商业）（1）项目概况规划用地20325平米，建筑面积239603平米，地上36层（部分19层），地下5层，由4栋超5A智能写字楼构成，其中东塔主体为“钢混”结构；西塔为“全钢+钢混核心筒”结构。 占地20325 平米，总建筑面积239603平米，共四栋。东双塔各19层，总面积93218平米；西双塔各36层，总面积146385 平米（地下均5层）。地上13层为商业，4层以上为办公。地下1层为商业和设备用房，地下25层为车库及设备用房，地下停车位共1233 个。（1）销售情况仅在200

30、8年7月有大宗成交，成交面积9462.5平米，套均面积为2365.63平米，实现均价为29251元/平米。更新月份成交套数成交面积成交均价成交总金额2008年7月49462.52925127678.76 三里屯SOHO（商业）销售情况成交月份成交套数成交面积成交均价成交总金额2008年10月81722.16575819916.42008年11月324964.636132130443.72008年12月364876.5472047351342009年1月283851.77150627541.82009年2月202240.596401614343.42009年3月172736.7168944188682009年4月619006.675861252789.92009年5月3612506893102合计20530011