[乌鲁木齐]国际公寓项目营销推广方案(129页)1

1、xx国际公寓2012年年度提案方案目录 CONTENT展望20120201回顾2011方案目录 CONTENT阶段成果得失总结01回顾201134承于天地，融于时代，聚变出不可遏止的创造力！庆鸿地产重庆首秀郁金香国际公寓沙区优雅绽放这一年我们踌躇满志，厚积待发2011.4项目规划指标总用地面积11852容积率8.17总建筑面积122433.54地上建筑面积96885.02地下建筑面积25548.52建筑密度27.19%绿地率25.51%停车位585地上停车位6地下停车位579住宅建筑面积93014.1商业建筑面积876.39其他配套面积2994.44总图及基本指标2011.4产品风格意向建筑风

2、格： 与项目整体定位保持一致，通过对建筑材料及相关元素的特别运用，营造出别具一格的ArtDeco风格建筑。元素应用：运用符合项目整体定位的元素性较强的ArtDeco风格外立面部件。2011.5A栋（精装）C栋B栋A栋(精装）总建筑面积23613.192-7层标准层：785.22，四梯20户8-33层标准层：653.32，四梯17户总户数579户B栋（暂定清水）总建筑面积29663.732层标准层：712.5，四梯16户3-33层标准层：877.31，四梯19户总户数624户C栋（暂定清水）总建筑面积40830.822-26层标准层：1224.12，四梯28户27-33层标准层：1202.06，

3、四梯28户总户数924户项目总户数2127项目产品规划本案精神定位中心教育资本论主题本案精神定位沙区步行街中央教育区资本型公馆2011.6项目定位2011.7项目教育资源项目成功签约沙坪坝小学全力建议项目签约沙区百年名校沙坪坝小学项目业主可全免赞助费入读沙小此举极大丰富了项目配套资源提升了项目市场价值增加了项目产品溢价2011.8项目推广主题我的事业 你的学业免赞助入读沙小，20-50m精装公寓惊艳渝都2011.9项目VI设计营销计划项目A栋营销计划现已完成首阶段的制定并实施执行。2011.11.16地产门户网站楼盘详情页、新闻亮相；2011.11.18项目销售团队组建完成，商圈持续外展场启幕

4、，接受意向客户登记；2011.12下旬网推启动，长效推广媒体公交站台广告位上线；2011.1.10项目销售中心开放；2011.1上旬启动A栋首批次推售房源VIP卡办理；2011.10项目团队组建完成2011.11经与各部门密切配合，多方努力协同完成销售团队组建工作，项目商圈外展场开放期间1名销售经理和4名置业顾问顺利到岗。销售经理1名置业顾问4名2011.11项目商圈外展场11月18日至20日，沙区三峡广场外展场登记到访134组；11月25日至27日，沙区三峡广场外展场登记到访292组；12月2日至4日，沙区三峡广场外展场登记到访262组；12月9日至11日，沙区三峡广场外展场登记到访62组；

5、12月16日至18日，江北区观音桥外展场登记到访28组；12月22日至24日，沙区三峡广场和江北区观音桥外展场，登记到访66组；共累积登记到访844组方案目录 CONTENT阶段成果得失总结01回顾201116前期蓄客效果截至目前项目共积累意向登记客户909组，其中周五至周日商圈外展意向登记客户数量共计844组，周一至周四工地现场到访接待客户数量共计65组；由图可以清晰看出，虽然后期因天气转冷等原因到访登记量有所降低，项目首期亮相效果整体上值得肯定，但是否设置固定接待点对于项目前期蓄客影响显而易见；17前期意向客户分析类别居住区域沙坪坝江北渝中南岸高新九龙坡大渡口渝北北碚巴南区县外省外籍未知合

6、计数量752857728061080033909比例83%9%1%1%0%1%0%1%0%0%1%0%0%4%100%类别购买目的自住投资自住兼投资未知合计数量399 334 167 8 909比例44%37%18%1%100%截至目前项目共积累意向登记客户909组，其中居住于沙坪坝区的客户数量达到752组，比例达到83%，其次江北区居住者达到85组，其他区域客群相对较少，皆不超过总数的1%，由此可见项目沙区属性明显。项目意向登记客群中，自住与投资比例大致相当，由于项目户型小总价低且可入读知名小学，故意向客户购买后用途不局限。类别认可因素教育地段交通配套户型物管低总价精装修收纳系统建筑风格开发

7、商品牌其他合计数量41632534284205631049909 比例46%36%4%3%5%0%1%1%0%0%0%5%100%前期意向客户分析前期意向项目客户较为认可项目教育资源及地段价值，其比例各占到46%和36%，其次为交通、配套和户型，所占比例为3%-5%，由于项目仅处于前期亮相阶段，故客户对于项目产品相关价值点关注较少，后期随着项目推广深入，样板示范区开放和首批次推售时期临近客户关注价值点会有较大改善。通过对前期意向客户的详细分析，为后期制定营销策略提供客户情况参考。由前期意向客户分析中发现，客户较为关注项目首批次推售时间和推售价格，装修标准以及能否办理公积金。营销计划执行效果由于

8、前期严格执行既定营销计划，配合甲方严控工程进度，项目销售中心装修进展顺利，保证1月初能够如期开放。项目价值优势明显，首次亮相效果显著，现已通过周末商圈外展场积累意向登记客户844组，为项目首批次推售房源VIP卡办理活动提供了充足的客户基础。配合项目其他推广渠道逐步启动，营销计划根据实际情况及时完善，项目A栋首批次推售房源销售目标方可顺利完成。方案目录 CONTENT节点梳理产品梳理营销目标竞争分析营销策略A栋营销执行计划展望20120201回顾201121工程节点梳理2012年1月上旬，售房部完工并交付使用；2012年2月下旬，景观示范区完工并交付使用；2012年3月上旬，样板间完工并交付使用

9、；A栋2012年2月底取得预售许可证；B栋预计2012年10月取得预售证；C栋预计2012年12月取得预售证。方案目录 CONTENT02展望2012节点梳理产品梳理营销目标竞争分析营销策略A栋营销执行计划23A栋（精装）C栋B栋A栋(精装）总建筑面积23613.192-7层标准层：785.22，四梯20户8-33层标准层：653.32，四梯17户总户数579户B栋（暂定清水）总建筑面积29663.732层标准层：712.5，四梯16户3-33层标准层：877.31，四梯19户总户数624户C栋（暂定清水）总建筑面积40830.822-26层标准层：1224.12，四梯28户27-33层标准层

10、：1202.06，四梯28户总户数924户总建筑面积94107.74项目总户数2127项目产品规划项目产品梳理项目由三栋35层高层组成，可售套内面积共计69629.11平方米，房源共计2127套，其中单间配套户型1581套，占比74%，一室一厅平层户型451套，占比21%，其余为少量两室一厅及跃层户型。楼栋层数单套套内面积单间配套一室一厅两室一厅三室一厅总套数套内总面积建筑总面积得房率公摊系数A2F-7F21.58-40.2115500203571.684821.9674.07%0.35 8F-33F22.22-40.21134001712903.5417421.0474.07%0.35 34

11、-35F53.93-81.321115017992.671340.1974.07%0.35 整栋合计4291455057917490.1123613.19户型占比74%25%1%0%100%B2F27.89-48.211141016524.62712.573.63%0.36 3F-33F27.89-48.21117101920047.0827196.6169.21%0.44 34-35F57.18-94.010937191351.71754.6276.63%0.30 整栋合计35223035762421923.429663.73户型占比56%37%6%1%100%C2F-26F20.62-43

12、.212530028222633067872.57%0.38 27F-33F24.06-43.2125300286154.828516.972.27%0.38 34-35F56.11-72.4102530281794.562433.473.75%0.36 整栋合计8001213092430215.641630.82户型占比87%13%0%0%100%项目合计1581496437212769629.1194907.74跃层总套数64项目户型占比74%23%2%0%100%单间配套一室一厅典型户型B户型B户型套内面积为24.30-32.78，项目各楼栋该户型共计520套，占项目总套数比例达24.5

13、%，为项目产品套数最多户型。该户型面积控制合理，功能齐备，户型方正，可利用率高，适合一至两人生活使用。项目产品分析项目产品以单间配套为主，该类户型共计1581套，占比达74%。一室一厅单间配套典型户型D户型D户型套内面积为36.67-46.12，项目该类户型共计324套，占项目总套数比例达15.2%.该户型面积适中，功能完善，干湿分区合理，私密性较强，适合两人生活使用。项目产品分析项目一室一厅平层户型产品共计451套，占比仅21%。2627本项目以单间配套小户型为主，产品投资趋向明显，我们认为结合项目所处中心位置和周边教育资源，本项目的产品定位非常准确。产品基本属性解读观点本项目在产品上A栋精

14、装，为项目入市高端形象奠定了基础。本项目Art Deco风格的外立面，增加了项目的品质感和品味感。本项目项目产品户型面积偏小，类型单一，类似户型偏多，意向客户户型可选择面较窄，这对于项目产品快速去化负面影响较大。方案目录 CONTENT02展望2012节点梳理产品梳理营销目标竞争分析营销策略A栋营销执行计划292011年营销目标A栋营销目标1.65亿元B栋营销目标2.45亿元全年营销目标4.10亿元根据项目工程节点及产品特点综合考虑，2011年计划推售项目A、B栋产品，A栋精装修产品拟去化70%，B栋清水产品拟完成清盘。推售价格由后面价格策略作具体阐述。方案目录 CONTENT02展望2012

15、节点梳理产品梳理营销目标竞争分析营销策略A栋营销执行计划30312011年房地产市场整体形势严峻，宏观调控政策频出，观望情绪渐浓，楼市趋冷已成为必然，寄望2012年迅速回暖的可能性不大。如此市场背景下，完成项目年度营销目标并不轻松。整体市场影响着每一位参与者，如此走势竞争必将日益白热，项目产品类型既定的前提，唯有把握竞争市场节奏，整合区隔价值，看准时机，迅速出击，方能立于不败之地。接下来通过对项目竞争市场分析，为项目出击时机选择提供参考。沙坪坝区域内与本项目位置距离较近，物业形态类似的楼盘作重点分析；主城其他区域处于成熟核心资源地段的小户型精装公寓项目作预估放量分析。竞争分析原则及项目选取标准

16、：区域内竞争个案分析融汇国际温泉城南方东银ARC中央广场隆鑫天雨方金融街金悦城煌华新纪元庆鸿郁金香国际公寓沙正街沙中路沙杨路天陈路小龙坎正街北站西路北站东路童家桥正街竞品选取标准：竞品位置与本项目距离较近，物业形态类似的楼盘作重点分析。竞品项目一：煌华新纪元煌华新纪元2143售罄在售未售沙区核心商圈之上，汇聚世界级精装修酒店公寓、国际行政公寓和时尚MALL于一体的复合物业。在售产品信息物业类型在售楼栋面积区间()总套数折后均价（元/）优惠信息付款方式公寓（精装）2号楼22-3834514720全款可享98折，按揭暂无折扣全款，按揭，公积金3636项目首批次推出精装房源3号楼（精装标准1000元

17、/），由于受整体市场影响，去化速度相对较慢，2010年4月，项目调整交房方案，推出4号楼清水房源，其中目前在售精装房源均价高于清水房源均价3000元/平方米，但整体去化非常差，近半年月，月均去化在10-20套左右。金融街金悦城79658售罄在售未售项目定位于城市综合体，集高品质住宅、现代商务、中心型商业于一体，为客户提供一站式的现代都市生活样本。竞品项目二：金融街金悦城在售产品信息物业类型在售楼栋面积区间()套数折后均价（元/）优惠信息付款方式高层8号楼66-991707655全款、按揭9.6折。周末特惠时段多1%全款，按揭，公积金3838 9号楼为清水房，2梯6户，面积区间为66-90，以二

18、房为主。标准层高3M。套内：70套内：90 套内：66推盘进度推盘时间物业类型开盘楼栋套数体量（万）面积区间折后均价2011年1月高层5号楼1741.3566-9085002011年3月高层6号楼1801.466-10190002011年6月高层9号楼1801.466-9083002011年10月高层8号楼1741.3566-1017655 项目首次开盘5号楼，由于蓄客时间较长，加上市场还未开始冷淡，所以开盘当天全部售罄。而后续推出的9、8号楼由于市场的影响，销售开始出现疲软现象，去化速度出现逐渐下降趋势。写字楼2345南方东银ARC广场售罄在售未售沙坪坝核心首个超高层公共建筑群，集超高层专业

19、写字楼、酒店式精装公寓、开放式步行街商业系统于一体的20万方城市综合体。竞品项目三：南方东银ARC广场在售产品信息物业类型在售楼栋面积区间()套数折后均价（元/）优惠信息付款方式写字楼、公寓写字楼、3号公寓写字楼110-160 公寓27-42写字楼 59公寓540写字楼13800公寓11300公寓全款97折按揭99折优惠全款，按揭，公积金41412号楼公寓为清水房，4梯18户，面积区间为27-42，以一房为主。标准层高3M。套内：41.5套内：42套内：27推盘进度推盘时间物业类型开盘楼栋套数体量（万）面积区间折后均价2011年1月写字楼1号楼590.9110-160135002011年1月公

20、寓2号楼540227-4211800（精装）2011年9月公寓3号楼5402.4427-4211283（精装） 项目首次开盘同时推出写字楼和公寓，写字楼开盘当天全部售罄，而公寓消化28%。后期公寓销售情况一直比较疲软，主要是因为价格偏高且整体市场情况的影响造成。融汇国际温泉城A组1054321107689融汇国际温泉城B组竞品项目四：融汇国际温泉城售罄在售未售200万方中国首席都市温泉休闲综合体融汇国际温泉城在售产品信息物业类型在售楼栋面积区间()套数折后均价（元/）优惠信息付款方式高层4、5、6号楼44-1046507850一次性9.4折，按揭9.8折。全款，按揭。公积金4444 5号楼为清

21、水房，3梯8户，面积区间为71-112，以二房和三房为主。标准层高3M。套内：78 推盘进度推盘时间物业类型开盘楼栋套数体量（万）面积区间折后均价2010.3.20高层1号平层199跃层1303.566平层88-123跃层60-68平层6750跃层71302010.4.10 高层9号1单元1921.79135-7868002010.7.24 高层B8号楼2071.86335.98-88.4472882010.9.18高层7号楼2262.226 43.09-104.9679582010.11.13高层A10号楼2542.371630.11-79.3377252010.12.04 高层A10号楼3

22、单元1921.536730.11-79.3378732011.4.23 高层B区5号楼3242.5871.32-111.9182192011.9.17高层上筑6号楼2272.1344.1-104.8577962011.10.1高层4号楼部分990.8870.9-74.877832 从项目去年频频开盘来看，去年销售A组团在市场楼市走好的情况下一直去化速度相对较快。2011年，项目推出B区4、5、6号楼，开盘只销售均不理想，一是市场政策原因，二是B区组团周边环境因素太差。隆鑫天雨方1098711654123竞品项目五：隆鑫天雨方售罄在售未售沙区核心仅有的30万方纯住区，配套完善，品质保证。在售产品

23、信息物业类型在售楼栋面积区间()套数折后均价（元/）优惠信息付款方式高层7、8、9、10号楼48-1029608900办卡即享9.4折。全款最高可享8.9折全款，按揭。公积金4747 4栋楼为清水房，7、8号为3梯7户，9、10为3梯8户。面积区间为48-102，以二房和三房为主。标准层高3M。套内：49 套内：93 套内:66 推盘进度推盘时间物业类型开盘楼栋套数体量（万）面积区间折后均价2011年9月高层8、9号楼4745.0547-10285982011年10月高层7号楼2212.0648-10291162011年10月高层10号楼2572.3266-938901 项目于9月首次推盘，销

24、售一半，后陆续频繁加推，但销售情况受市场影响并不理想。开盘消化均低于40%。竞品名称总体量户型区间已推房源去化率已推存量最新套内均价新推售节点2012年推售体量预估2012年总放量备注南方东银ARC中央广场2026-4260%011880 2012.36.47.9精装2000金融街金悦城2366-10565%2.67778 2012.38.911.5清水房隆鑫天雨方2948-10275%1.88497 2011.128.19.9平层、跃层清水房融汇国际温泉城20044-10460%2.47326 2012.45.17.5清水房煌华新纪元16.522-3898%0.2精装14720清水11400

25、0.090.29精装1000合计8.528.5937.09区域内竞品格局区域内高层产品以30-100平米户型为主，清水价格范围为套内7000-9500元/平米，精装产品供应较少，2012年3-4月会存在较为集中的放量。主城精装竞品格局主城目前在售精装高层项目数量日益增多，但推售体量相对不大。重庆在售精装高层信息所在区域项目名称面积区间套内已推售存量2012年新推体量总推售体量精装标准南岸区东原189126-3001.94.86.73000巴南区恒大城75-1351.878.81200曼哈顿城38-10806.86.81000高新区康德城市风云55-881.23.24.42500渝中区重庆天地雍

26、江悦庭53-1172.88.611.42900万科锦城58-1222.16.48.51500协信MINI公馆43-580.600.62000协信公馆38-2071.64.56.15000日月光中心38-1383.12.15.23000龙湖时代天街57-701.101.13500恒大名都102-13808.48.41200九龙坡区恒大绿洲102-13527.89.81200恒大雅苑68-1300.300.31200沙坪坝区协信城立方57-970.37.88.11600南方东银ARC26-4206.56.52000煌华新纪元21-660.2300.231000渝北区长安锦绣城36-1671.96.

27、38.22000万科悦峰61-1090.64.34.91200万科城67-855.17.412.51200国际家纺城20-600.86.77.52000江北区寰宇天下90-2101.27.38.53500珠江太阳城99-1103.18.211.3招商江湾城39-522.11.942000合计33.83116149.83主城精装竞品分析1主城范围内在售精装高层项目数量日益增多，装修标准及品质日益提高，市场认可度逐日攀升。2未来一年主城精装高层产品放量逾150万方，未来精装市场竞争压力较为平和。竞争分析解读观点本项目产品是区域内的主流产品，具备总价优势，持续性需求预计不会衰减；2012年区域内部分

28、竞品项目趋于尾声，全年推售竞争相对平和，但第一季度普遍放量较大，对于项目首期亮相推售存在一定影响；2012年主城精装高层产品数量日益增多，但整体放量相对不大，随着装修品质的不断提升，市场认可度逐正步提升；方案目录 CONTENT02展望2012节点梳理产品梳理营销目标竞争分析营销策略A栋营销执行计划54孙武：知己知彼，百战不殆在充分了解竞品优劣势及出击动作的基础上，结合意向客户分析情况，梳理自身产品价值点，制定针对性的应对措施，方能胜券在握。项目11大价值体系地段交通配套精装品质星级物业项目价值体系构建元素主题建筑风格资产托管V7集成收纳人文教育教育资源本案与区域内竞品核心元素对比核心元素对比

29、本案煌华新纪元南方东银ARC中央广场融汇国际温泉城隆鑫天雨方金融街金悦城地段沙正街（欣阳广场对面）三峡广场步行街中心石碾盘(小龙坎正街旁)清溪路(重师南门对面) 石小路(平顶山公园旁)杨公桥(阳光水城北侧) 交通地铁、公交、高速等立体交通系统地铁、公交、高速等立体交通系统地铁、公交、高速等立体交通系统地铁、公交、高速等立体交通系统地铁、公交、高速等立体交通系统地铁、公交、高速等立体交通系统周边配套资源医疗、教育、商场、银行等完善医疗、教育、商场、银行等完善医疗、教育、商场、银行等完善医疗、教育、商场、银行等完善医疗、教育、商场、银行等完善医疗、教育、商场、银行等完善人文沙区悠久的教育人文及红色

30、文化沙区悠久的教育人文及红色文化沙区悠久的教育人文及红色文化沙区悠久的教育人文及红色文化沙区悠久的教育人文及红色文化沙区悠久的教育人文及红色文化建筑风格 Art Deco 现代风格 现代风格 后现代风格 现代风格 Art Deco 教育资源沙坪坝小学（签约） 沙坪坝小学（片区划分） 天星桥小学（片区划分） 南坪实验幼儿园、融汇沙坪坝小学（分校） 实验一小（签约） 烈士墓小学（片区划分） 装修标准精装：2000元/m精装：1000元/m精装：2000元/m清水清水清水物业管理第一太平戴维斯重庆煌华物业重庆万友康年物业融汇世界物业有限公司重庆隆鑫物业管理有限公司第一太平戴维斯精装概念V7收纳系统简

31、装品质精装 元素主题郁金香 资产托管中心沙区首家引进 同质化差异化创新型V7集成收纳系统资产托管中心元素主题教育资源精装品质星级物业建筑风格地段价值配套价值交通价值区域人文价值创新型价值差异化价值共有价值本案核心竞争元素划分从项目与竞品的对比分析，我们可以发现在沙坪坝的所有项目都可以讲“地段、交通、配套、人文、教育、投资” ，若我们也停留在此营销层面，整个项目将陷入竞争的红海，此时我们的差异化竞争在哪里？配套价值极具文化艺术特点的中心商圈三峡广场近在咫尺，共享成熟商圈生活商业配套，以及沙区完善市政基础配套，生活方便。地铁1号线全线通车在即，高铁站加盖工程持续进行，成熟立体交通网络，有效提高项目

32、区域通达性。重庆最早的城区之一，孕育了沙磁文化、抗战文化和红岩文化，目前知名中高等学府聚集地，这里是重庆当之无愧的文教中心。交通价值区域人文价值地段价值沙区核心商圈，人居中心，名校聚集区；城市中心的土地资源愈加稀缺，教育及商业投资叠加地段更加不可复制，投资潜力巨大。共有价值所有项目资源共享这肯定不是竞争优势V7收纳元素主题资产托管教育精装物业 eBiz Solutions & Service4+3竞争策略风格本案差异化营销策略总纲构建核心竞争4差异化3创新特色竞争区隔应用方式精装品质公共及室内部分品质精装99项尊崇宜居管家服务。Art Deco风格外立面星级物业建筑风格教育资源签约沙小，业主免

33、费入读4大差异化价值优势博弈重庆市沙坪坝小学位于沙坪坝区学府路，是一所具有百年历史的新型名校。学校占地面积10123平方米，有教学班51个，学生2900余人，教职工165余人。学校拥有新建的教学大楼，现代大型运动场馆，闭路电视教学系统，校园办公与教学网络，校园网站，教学与考试评价监控系统、多媒体教学厅、计算机专用教室和藏书3万余册的大型书库。 差异化价值一：教育资源签约沙小，业主免费入读理由：项目A栋公共部分及户型产品品质精装化为项目带来更高端的形象，利于塑造项目品牌，并为居住者提供尊崇感。 差异化价值二：精装品质理由一：本项目户型面积略小，产品类型较为单一，品质精装交房，可有促进产品销售并为

34、整体产品带来溢价空间。理由二：高品质室内精装交房6666豪华入户大堂666767品质装修过道及电梯前室物管在房地产销售中的作用越来越凸显，顶级物业必须匹配顶级物管，项目软硬件打造双管齐下，营造项目高端品质感。差异化价值三：99项尊崇宜居管家服务理由一：目前重庆的居家物业管理水平参差不齐，尊崇管家服务将有效区隔其他项目，但除了顶级物管品牌提前介入，还必须为准客户想到更多的服务细节，展现贴心细致的国际水准服务。理由二：设置理由：全方位私家服务体系（全免费）智囊团顾问咨询服务体系（有偿服务）贴身秘书个性服务（有偿服务）万事无忧服务（有偿服务） 99项尊崇宜居管家服务功能设置构想代客泊车、预订机票、代

35、订代购电影票、话剧票、参观票等代订酒店服务；公共卫生间配备洗手液等43项理财、医疗健身、生活娱乐、旅游装修事宜、房产信息咨询、餐厅选择咨询13项专业临时代管小件物品代寻外语翻译人员、代寻家庭医生、植物代租服务代租汽车服务15项地毯清洗服务、窗帘清洗、吊挂服务、厨卫清洗服务、高空玻璃清洗服务、修理家具配件、维修家电服务28项第一太平戴维斯全程物管顾问，倾力打造99项尊崇管家服务。99项宜居管家服务内容建议：代客泊车预订机票、火车票、车船等交通票务代订代购电影票、话剧票、参观票等代订酒店、客房服务预定餐厅服务代购邮票、信封服务代办信件、包裹投递及代领服务代寻废旧物品回收服务代请家教、家政服务代请家

36、电维修服务代请水电工代请装修公司代寻开锁工服务代寻疏通下水道服务代寻旅游公司代办旅游手续代订代购牛奶制品代订代购书报、杂志代寻冲洗胶卷服务代寻洗衣、熨烫、修补服务代寻牌友、棋友服务代请保健、按摩师代寻礼仪公司代办健身卡、美容卡、洗头卡等生活物品代购代购应急药品代交数字电视费代交电话费公交卡充值服务代交水、电费留言服务召唤的士代订鲜花电信黄页查询服务定期杂志赠阅服务免费报纸查询服务备当地地图并提供有帮助的当地信息对常见的问题，如药房、银行、某些商店、机场、班机确认、火车站等， 提供准确的指引服务二十四小时安保巡视服务公共卫生间配备洗手液和卫生纸供参阅的各大购物信息DM单理财咨询：（联系专业公司为

37、您提供理财方面的咨询）提供各种投资品种供选择各种理财方式供选择各证券公司优劣势比较分析各大银行金融机构地址各大银行基金分析保险公司理财险种分析医疗健身咨询（与专业的医疗机构搭建服务体系，为您的健康提供咨询）生活娱乐咨询旅游咨询（与专业的服务机构联系，为您的出游提供咨询）装修事宜咨询（有专业的装修公司为您提供全方位的装修服务）家庭电器咨询使用性能咨询维修咨询电脑、网络指导咨询庆典活动策划（有专业的活动公司为您提供策划咨询）教育、培训商务礼仪培训日常仪态培训野外实践培训外语培训专业技能培训音乐培训兴趣培训房产信息咨询（与房产信息网建立信息平台，共享信息资源）市内交通咨询（与相关机构建立交通信息平台

38、）餐厅选择咨询（与餐饮协会建立信息共享平台）会展信息咨询（与会展服务中心建立咨询平台）演出信息咨询（与演出公司等建立信息平台）此风格外立面体现文化底蕴，产品充满宜经时间考验的品味感，突破一般城市公寓外立面的快餐化形象，成为时间的经典，树立区域建筑标杆。差异化价值四：Art Deco风格外立面理由：建筑风格与周边项目有效区隔，树立区域建筑标杆创新优势V7集成收纳系统元素主题资产托管中心3大创新型价值引领市场V2-强大的衣柜收纳功能V3-强大的厨房收纳功能V4-浴室柜收纳功能V5-镜柜收纳功能V6-集成收纳功能7大创新型集成收纳系统V1-人性化的玄关收纳功能V7-扩展收纳功能创新区隔一：集成收纳系

39、统在V7集成收纳系统的总领下，根据各户型特点设计，追求整体统一、人性化设计理念，设计出精细划分并可自由组合的收纳空间，充分实现小体积大容量，从而提升意向客户认同感，引领市场集成收纳风潮。收纳效果展示V3 1380升V7 1330升V4 160升V5 120升V1 520升V2 1530升V6 1450升B户型总收纳量为6490升相当于432个15公升塑料收纳箱B户型针对都市精英 （金色生活的单房户型，24-33m）收纳效果展示D户型城市新贵（幸福之家的学位房一房一厅，37-46m）V1 640升V6 1050升V7 1130升V5 120升V7 1130升V4 160升V3 1870升D户型总

40、收纳量为7020升相当于468个15公升塑料收纳箱创新区隔二：元素主题区域首创元素主题公寓，将“郁金香”元素充斥于项目产品设计和营销推广工作的各个部分，放大其主题价值，引领市场，深入人心。园林景观独钟于郁金香的芬芳室外设计融合Art Deco风格的硬朗和郁金香的柔美室内设计让客户身处于郁金香的簇拥，感受它的曼妙。根据本案物业的属性，面对的是大批的投资客户，成立“资产托管中心”，通过该项特殊的物业增值服务，接触投资客户的后顾之忧，提升项目服务价值和客户好感度。财务管理体系保障业主收益安全一站式服务解决业主后顾之忧树立项目品牌物业形象实现物业的保值与增值创新区隔三：资产托管中心设置理由资产托管与物

41、业管理的区别物业管理服务资产管理服务服务区域公共区域私人区域服务内容常规客户接待服务公共秩序维护服务公共环境清洁服务公共设备设施的工程维护服务业主档案管理提供延伸的客户定制服务根据业主独特的需求为其房屋及所属区域提供管理及维护提供专业的租务管理服务提供专业的出售管理服务服务对象全体业主专属服务服务形式提供“统一的”客户中心服务提供“私人助理”服务服务费用包含于物业管理费当中增值服务：部分免费特约服务：有偿资产托管中心 服务内容构想代理租赁服务空置房管理服务服务内容直接承租服务代理出售服务“43竞争策略”将构建本案运营期内无可替代、无可超越的7大差异化竞争力在项目“4+3”竞争策略总纲下，我们建

42、议 “8大营销执行策略”强打“教育”，吸引更多客户关注以“精装”提升形象以沙区为核心，立足主城，辐射区县活动营销，建立持续影响力业主资源再利用，客户关系营销现场展示，苛求细节，彰显品质精细化媒介，网络口碑营销八大执行策略本案八大营销执行策略渠道销售，锁定客户执行策略一以沙区为核心，立足主城，辐射区县项目初期重点拓展重庆本地客户，以步行街中央教育区资本型公馆的形象高度征服重庆市场，建立形象，为后期的区县市场拓展奠定基石。策略制定基础：沙区占50%，重庆区县及外地占30%，主城其他区域占20%执行策略二强打“教育”牌，吸引更多客户关注本案地处名校聚集区，是重庆市的科教文化中心，教育底蕴丰厚，教育资

43、源聚集，教育形态完备，各级各类教育发达。区内有高校19所，中小学113所，其中重庆市七所直属重点中学里的最出名的三所都在沙坪坝。项目周边有：南开、一中、三中、重庆大学项目自身有：沙坪坝小学强调本项目业主子女可入读沙坪坝小学：展示本项目于沙坪坝小学签订的协议。项目周边名校林立，投资前景可观：将周边公寓的租金价格进行统计分析，并推广。本策略执行思路：执行策略三在工作节奏越来越快的背景下，精装修房日渐受到消费者喜爱。精装修公寓位于沙区核心，项目开发普遍档次偏高，选做精装修能充分提升项目品质，提升项目档次，进而拉高项目价格。以“精装”提升项目形象，奠定品牌基础注：本策略重点针对A栋而言，B、C栋将在A

44、栋精装奠定市场基础后实现清水溢 价，所以A栋精装推广策略尤为重要本项目精装修公寓因为其面积小，总价低，将受到很多首次置业的年轻人的青睐。而这群人思想前卫、充满青春活力，追求时尚和简约，他们对精装公寓，可以说是情有独钟。针对本项目精装，提出独特概念：小空间，大容量本策略执行思路：说明：精装修公司将提供详细方案，此方案还在进一步修正中。就营销角度，强大的“收纳系统”将是本产品最重要的卖点。动作安排将容量具体数据化：如“D户型总收纳量为7020升= 468个15公升塑料收纳箱”样板间包装上重点展示：V7收纳系统销售现场道具重点突出：销讲图片资料、展板、灯箱（精装修品牌选材展示）网络上针对此概念的重点

45、炒作：话题、论坛等。本策略执行思路：执行策略四精细化媒介，网络口碑营销精准根据做影响力，做直接销售等不同营销目的，选择恰当的媒体，直接针对目标客群控制整体费用有效控制，不同阶段选择组合方式较强的媒介，针对本项目网络将会是重点。网络口碑营销网络营销的力量越来越重要，是制造影响力和知名度的有力武器。选择专业的网络营销公关公司，整合各网络媒体资源，炒作放大各事件营销的影响力。根据阶段性推售产品定位的不同和推售时机，增减渠道；线上媒体：报媒+网络+杂志针对直接销售：短信+分众+车站等媒介组合短信分众电影院线地铁灯箱报媒杂志网络车站本策略执行思路：执行策略五活动营销，建立持续影响力活动营销是本案营销的主

46、要营销方式整合强势公关公司资源，进行活动事件营销；重点进行网络口碑营销，最大化的扩大活动的影响力本策略执行思路：大型活动以制造影响力为目的，整合媒体资源、政府资源，并通过网络口碑影响，极大的放大其影响力中型活动阶段性的客户活动，以各行业专业研讨会为主题，主要针对累积客户和潜在客户 。计划每年举办2到3次。小型活动持续性的客户活动，主要针对累积客户进行，目的在于暖场和维护客户，以讲座、品鉴会、酒会等形式开展，根据营销进度，尽可能多安排针对本项目推广，建议以活动起势，引起市场关注。特别建议： 活动执行，建议选择1-2家活动公关公司做长期战略合作，持续跟进项目动态，以便制定出切实可行的活动方案。执行

47、策略六渠道销售，锁定客户从项目产品特性分析，本项目渠道销售显得特别重要。将通过企业团购、区县拓展、以及领域客户资源再利用等方式，锁定本案客户，进行一对一精准、高效的营销，减少企业推广成本，提高企业竞争力本策略执行思路：企业团购：独享折扣，给足升值空间由领域渠道部发起，针对部分企事业（医院、学校等）客户，以推介会及预约登记的方式进行线下渠道营销，以承诺在正常折扣下额外再享受2%的优惠， 客户只需要登记意向，无需缴纳诚意金。 在积累了一定的客户后，启动线上大规模推广，为项目树立顶级形象和造势。同时以非正式渠道释放出线上折扣及价格信息，试探市场和积累客户反映。并对前期意向客户做升级，缴纳诚意金。在正

48、式确定价格及折扣体系后，针对渠道客户进行一次内部认购，渠道客户只要成交，即等于稳赚了3000元，如此可保证开盘热销。随后进行公开开盘，根据客户量推售相应单位，开盘售罄，封盘庆功。 区县消费者消费特点： 就近原则：考虑到往返的便利性，区县消费者更倾向于在接近自己所在区县的区域置业，如綦江、万盛、南川的消费者较青睐南岸区。投资价值：区县消费者在主城置业多有投资考虑，很多客户购买后短期内并不过来居住，而用于租赁。交通便利：区县消费者对于地段和交通有明显的诉求，成熟地段的物业易受欢迎。本策略执行思路：区县拓展，扩大客户基础区县消费者三种类型：区县消费者类型年龄结构职业情况物业偏好置业目的教育置业型30

49、40岁为主区县中产收入者，家庭年收入7万以上鲁能、融侨等教育大盘（或沙区物业）为子女教育铺路积蓄丰厚型45岁左右为主普遍为工龄10年以上的区县公务员品质大盘或投资型物业养老、子女发展等因素区县高端人群40岁以上为主公务员中精英、经商人士口岸型物业或中高端住宅投资或自住本策略执行思路：本案均能满足区县消费者置业目的及物业偏好。 区县地域选择：万州、梁平、涪陵、垫江、武隆、綦江、万盛、南川区县渠道拓展执行拓展方式：每周先以定点短信投放，再进行巡展并组织看房团巡展步骤设定：第一步，周一周二利用短信对区县公务员、事业单位广撒网撒网第二步，周三至周五在该区县核心广场进行巡展，并登记有效客户，告知客户周末

50、体验时间（专车接送）第三步，周六运用看房车接送客户进行现场看房第四步，销售人员对客户跟进及回访此部分可借助专业渠道公司资源，由销售人员全程跟进执行策略七业主资源再利用，客户关系营销从项目产品特性分析，本项目客户资源的再次利用，将显得特别重要。从业主发展新客户考虑，将采取“物管增值卡”方式，发展“老带新”，从业主未来投资运营考虑，建议成立“资产托管中心”，为业主提供更加便捷的物业投资服务。操作思路：向业主发放“物管增值卡”，当业主得到此增值卡时，需要进行激活才能生效，而激活的方式就是老业主介绍亲戚朋友来购置本项目物业。目的：强化“老带新”政策，将“老带新”优惠政策进行金额具体化，吸引老客户为项目

51、销售拓展客户。“物管增值卡”计划注：此计划的执行待第一次开盘后，积累首批业主开始 执行执行策略八现场展示，苛求细节，彰显品质一切宣传和活动的最终效果，都要在现场接待中心体现，因此，无论怎么强调现场服务的重要性，都不过分。现场接待中心须精心设计与施工，体现出档次与品位；现场接待与服务须体现人性化与尊崇感；所有销售物料的品质均应力求完美。销售中心引入科技智能化理念，如：电子区域沙盘、互动墙等高科技产品辅助销售IPAD作为置业顾问销售道具，提升项目整体形象销售物料通过销售中心的豪华装修，传递项目品质本策略执行思路：样板展示区及现场包装3楼设置为精装样板展示区展示区内展出项目各项顶级硬件围挡形象本策略

52、执行思路：宣传物料形象楼书形象拔高，建立项目调性，圈定目标客群，找到阶层认同感。产品白皮书产品优势精装“V7”重点宣导，加深客户对产品的了解，通过产品的核心竞争优势，夯实项目的地标形象。其他教育投资价值手册、折页、VCR等。本策略执行思路：2012年1月上旬，售房部完工并交付使用；2012年2月下旬，景观示范区完工并交付使用；2012年3月上旬，样板间完工并交付使用；A栋2012年2月底取得预售许可证；B栋预计2012年10月取得预售证；C栋预计2012年12月取得预售证。项目工程节点回顾项目全盘推售策略将紧密联系A、B、C栋各自推售节奏，首期以A栋精装产品亮相，全面提升项目形象价值，为BC栋

53、清水产品奠定溢价基础。拉长A栋产品持续销售期，并使其与BC栋形成不同产品线搭配推售，以此促进BC栋高溢价销售。从而在项目高端形象建立及品牌资产累积的同时，实现利润最大化。项目全盘推售策略竞品项目推售节点回顾结合项目区域内竞品项目最新推售节点和本项目工程节点综合考虑，项目首批次房源推售应避开竞品推售放量集中时期，于项目样板示范区完全开放，整体价值充分呈现后，并抢在2012年春节房交会之前，奏响首篇乐章，利于后期保持市场声音。竞品名称户型区间新推售节点2012年推售体量预估南方东银ARC中央广场26-422012.36.4金融街金悦城66-1052012.38.9隆鑫天雨方48-1022011.128.1融汇国际温泉城44-1042012.45.12012.4 2012.11 2013.1 2013.3 2013.7 2013.9A栋开盘A栋清盘消化周期12个月B栋开盘B栋清盘消化周期3个月C栋首批次开盘C栋清盘C栋二批次开盘消化周期7个月总消化周期：18个月（2012年4月-2013年9月）项目全盘推售预排计划方案目录 CONTENT02展望2012节点梳理产品梳理营销目标竞争分析营销策略A栋营销执行计划117117117本案整体物理定位沙区步行街中央教育区资本型公馆明确的市场占位有力的市场区隔让项目从众多竞争者之中脱颖而出A栋定位沙区商圈鼎级精装公馆本案整体物理定